Refus de préemption pour détournement de pouvoir visant à écarter une promesse de vente (avant 2020) 🧠 Droit administratif

Voici des décisions qui correspondent précisément (ou très étroitement) à ce que vous cherchez : préemption annulée pour détournement de pouvoir, utilisée pour faire obstacle à une promesse / un avant‑contrat de vente. Je distingue les décisions **antérieures à 2020** (ce que vous voulez « si possible ») et j’ajoute, à part, une décision très nette mais postérieure (CAA Versailles 2024). --- ## 1. Rappel du cadre juridique Le juge administratif qualifie de **détournement de pouvoir** une décision de préemption qui n’est pas prise pour réaliser une opération d’aménagement répondant aux objets de l’[article L300‑1 du Code de l’urbanisme](https://www.google.com/search?q=Article%20L300-1%20du%20Code%20de%20l%27urbanisme), mais pour un but étranger (par exemple : faire échec à une promesse de vente ou favoriser un tiers). Principaux textes applicables : - Finalité du droit de préemption urbain : - [Article L210‑1 du Code de l’urbanisme](https://www.google.com/search?q=Article%20L210-1%20du%20Code%20de%20l%27urbanisme) - [Article L300‑1 du Code de l’urbanisme](https://www.google.com/search?q=Article%20L300-1%20du%20Code%20de%20l%27urbanisme) - Champ et procédure du DPU : - [Article L213‑1 du Code de l’urbanisme](https://www.google.com/search?q=Article%20L213-1%20du%20Code%20de%20l%27urbanisme) (source fournie) - [Article L213‑2 du Code de l’urbanisme](https://www.google.com/search?q=Article%20L213-2%20du%20Code%20de%20l%27urbanisme) (source fournie) - [Article L213‑18 du Code de l’urbanisme](https://www.google.com/search?q=Article%20L213-18%20du%20Code%20de%20l%27urbanisme) (source fournie) - Effets de l’annulation du droit de préemption / responsabilité : - [Article L213‑11‑1 du Code de l’urbanisme](https://www.google.com/search?q=Article%20L213-11-1%20du%20Code%20de%20l%27urbanisme) - Frais de justice devant le juge administratif : - [Article L761‑1 du Code de justice administrative](https://www.google.com/search?q=Article%20L761-1%20du%20Code%20de%20justice%20administrative) --- ## 2. Jurisprudence antérieure à 2020 : préemption annulée pour détournement de pouvoir + promesse de vente ### A. Affaire « Parmentier » – TA Paris 1994, CE 1997, CAA Paris 1998 **Chaîne contentieuse :** - **TA Paris, 7 avril 1994** – Le requérant bénéficiait d’**une promesse de vente** consentie par les propriétaires. – Le maire a exercé le droit de préemption sur l’immeuble. – Le tribunal administratif **annule la décision de préemption comme entachée de détournement de pouvoir** et, par voie de conséquence, la délibération du conseil municipal décidant d’acquérir l’immeuble. ([labase-lextenso.fr](https://www.labase-lextenso.fr/gazette-du-palais/GP19991216001CP010)) - **CAA Paris, 21 mars 1995** – Appel de la commune rejeté comme irrecevable (pur incident procédural). ([labase-lextenso.fr](https://www.labase-lextenso.fr/gazette-du-palais/GP19991216001CP010)) - **CE, 30 juillet 1997** – Annule l’arrêt de la CAA Paris et, **statuant au fond**, **confirme le jugement du TA Paris** qui avait annulé la préemption pour détournement de pouvoir. ([labase-lextenso.fr](https://www.labase-lextenso.fr/gazette-du-palais/GP19991216001CP010)) - **CAA Paris, 1re ch., 17 sept. 1998, n° 98PA01851 (Parmentier)** – Sur renvoi, la CAA se prononce sur l’**exécution** du jugement annulant la préemption. – Résumé publié dans la *Gazette du Palais* : décision de préempter un immeuble faisant l’objet d’une promesse de vente annulée pour **détournement de pouvoir**. ([labase-lextenso.fr](https://www.labase-lextenso.fr/gazette-du-palais/GP19991216001CP010)) 👉 Intérêt pour vous : C’est un cas « classique » où le juge considère que la commune a utilisé le DPU **pour évincer le bénéficiaire d’une promesse de vente**, ce qui constitue un **but étranger** aux objets d’aménagement de l’[article L300‑1](https://www.google.com/search?q=Article%20L300-1%20du%20Code%20de%20l%27urbanisme). Vous pouvez citer : - [CAA Paris, 17 sept. 1998, n° 98PA01851](https://www.google.com/search?q=CAA+Paris+17+septembre+1998+98PA01851) - en rappelant qu’elle s’appuie sur le jugement TA Paris 7 avr. 1994 confirmé par CE 30 juill. 1997. --- ### B. Affaire « Rue Vieille du Temple » – Ville de Paris / époux B. #### 1. Annulation de la préemption pour détournement de pouvoir (avant 2012) - **CAA Paris, 11 mai 2012, n° 11PA01720** – Décision de préemption de la **Ville de Paris** (29 juillet 2009) sur un appartement et cave situés 108 rue Vieille du Temple (3ᵉ arr.) – Le bien faisait l’objet d’**une promesse de vente** consentie à M. et Mme B. pour 675 000 €. – La CAA annule la préemption car la Ville **ne poursuivait pas un des objets d’intérêt général définis à l’[article L300‑1 du Code de l’urbanisme](https://www.google.com/search?q=Article%20L300-1%20du%20Code%20de%20l%27urbanisme)** : **détournement de pouvoir**. ([justice.pappers.fr](https://justice.pappers.fr/decision/e265e53ef40a6f2b957c8518878fce7cdb09fa63)) Référence de recherche : - [CAA Paris, 11 mai 2012, n° 11PA01720](https://www.google.com/search?q=CAA+Paris+11+mai+2012+11PA01720) #### 2. Action indemnitaire après la promesse devenue irréalisable - **CAA Paris, 1re ch., 16 nov. 2017, n° 16PA01285, Ville de Paris c/ B.** [Lien de recherche](https://www.google.com/search?q=CAA+Paris+16+novembre+2017+16PA01285) Points essentiels : ([justice.pappers.fr](https://justice.pappers.fr/decision/e265e53ef40a6f2b957c8518878fce7cdb09fa63)) - La cour rappelle que, par son **arrêt n° 11PA01720 du 11 mai 2012**, elle a jugé la **décision de préemption du 29 juillet 2009 entachée de détournement de pouvoir**, la Ville ne pouvant être regardée comme ayant poursuivi, dans l’intérêt général, un objet visé par l’[article L300‑1](https://www.google.com/search?q=Article%20L300-1%20du%20Code%20de%20l%27urbanisme). - Les époux B. avaient signé une **promesse de vente** avec la société propriétaire (CERE). - La préemption illégale a **empêché la réalisation de la vente** avant l’expiration de la promesse (condition suspensive de non‑préemption). - La cour juge que cette illégalité constitue **une faute de nature à engager la responsabilité** de la Ville de Paris et indemnise le préjudice **moral** (10 000 €), même si elle refuse d’indemniser un préjudice financier jugé trop hypothétique. 👉 Intérêt pour vous : - C’est un exemple complet : **préemption sur un bien déjà promis**, décision **annulée pour détournement de pouvoir**, puis **action indemnitaire** du bénéficiaire de la promesse. - Vous pouvez articuler cette affaire avec : - [Article L210‑1 du Code de l’urbanisme](https://www.google.com/search?q=Article%20L210-1%20du%20Code%20de%20l%27urbanisme) - [Articles L213‑1 et L213‑2 du Code de l’urbanisme](https://www.google.com/search?q=Article%20L213-2%20du%20Code%20de%20l%27urbanisme) - [Article L761‑1 du Code de justice administrative](https://www.google.com/search?q=Article%20L761-1%20du%20Code%20de%20justice%20administrative) --- ## 3. Autres décisions utiles (voisinage du thème, parfois après 2020) Même si vous avez demandé « avant 2020 si possible », ces décisions peuvent enrichir un développement sur le détournement de pouvoir en matière de préemption visant à faire échec à une vente / promesse. ### A. CAA Versailles, 31 janv. 2024, n° 22VE00765 – SPL, ZAC et promesse de vente - **CAA Versailles, 31 janv. 2024, n° 22VE00765** [Lien de recherche](https://www.google.com/search?q=CAA+Versailles+31+janvier+2024+22VE00765) Faits résumés par la doctrine : ([lagoa-avocats.com](https://www.lagoa-avocats.com/post/illegalite-d-une-decision-de-preemption-visant-a-faire-echec-a-une-vente)) - Locaux commerciaux objet d’**une promesse de vente** entre deux sociétés privées (prix ≈ 26,9 M€). - Le droit de préemption urbain avait été **délégué à une société publique locale (SPL)**. - La SPL préempte le bien **en s’appuyant sur un avis du service des Domaines fortement sous‑évalué**, puis renonce par la suite. - Une procédure pénale révèle que la préemption visait en réalité : - à **faire obstacle à l’exécution de la promesse de vente**, et - à contraindre le vendeur à céder à bas prix à une autre société. - La CAA Versailles retient **un détournement de pouvoir** et engage la responsabilité de la commune, de la SPL et de l’État (faute de l’administration des Domaines). 👉 C’est la formulation la plus nette : > « une décision de préemption destinée non pas à acquérir un bien, mais à faire obstacle à l’exécution d’une promesse de vente, est entachée de détournement de pouvoir ». ([lagoa-avocats.com](https://www.lagoa-avocats.com/post/illegalite-d-une-decision-de-preemption-visant-a-faire-echec-a-une-vente)) Même si l’arrêt est postérieur à 2020, il est **parfait comme illustration de principe**. --- ### B. Autres décisions sur l’usage abusif du DPU (pour bloquer un projet / une vente) Vous pouvez éventuellement citer, en appui (même si toutes ne portent pas explicitement sur une promesse) : - **CAA Marseille, 18 janv. 2021, SCI Les Oliviers c/ Métropole d’Aix‑Marseille** – Détournement de procédure : la collectivité avait préempté **uniquement pour faire obstacle à un projet privé**, sans projet alternatif réel. ([droits-cabinetmedical.fr](https://www.droits-cabinetmedical.fr/le-droit-de-preemption-urbain-devoile-guide-pratique-pour-comprendre-ses-mecanismes-et-applications/?utm_source=openai)) - **CAA Lyon, 9 juill. 2020, Société Immobilière du Centre c/ Ville de Lyon** – Indemnisation du vendeur après **annulation d’une préemption illégale**, la collectivité ayant dûment été sanctionnée pour l’abus de son droit de préemption. ([droits-cabinetmedical.fr](https://www.droits-cabinetmedical.fr/le-droit-de-preemption-urbain-devoile-guide-pratique-pour-comprendre-ses-mecanismes-et-applications/?utm_source=openai)) - **CE, 15 juill. 2020, n° 432325 (Consorts Lambert c/ Commune de Saint‑Denis)** – Le Conseil d’État annule une préemption **faute de projet d’aménagement suffisamment précis**, rappelant que le DPU ne peut être un **instrument spéculatif ou dilatoire**. ([themyr-avocats.com](https://www.themyr-avocats.com/post/pr%C3%A9emption-quels-recours-pour-emp%C3%AAcher-la-vente?utm_source=openai)) Ces décisions complètent la grille d’analyse : **absence de projet réel** ou **but purement obstructionniste** = illégalité interne (souvent analysée comme détournement de pouvoir ou erreur manifeste sur l’intérêt général) au regard des [articles L210‑1 et L300‑1 du Code de l’urbanisme](https://www.google.com/search?q=Article%20L210-1%20du%20Code%20de%20l%27urbanisme). --- ## 4. Apport de la Cour de cassation sur le lien préemption / promesse de vente Les décisions civiles ne qualifient pas le détournement de pouvoir (compétence du juge administratif), mais elles sont utiles pour : - les **effets de la préemption sur la promesse**, - les **limites de l’exception d’illégalité**, - la **répartition des contentieux entre juge civil et juge administratif**. Les décisions que vous avez en source « JURISPRUDENCE JUDILIBRE » sont intéressantes à mobiliser : 1. **Cass. 3ᵉ civ., 10 oct. 2012, n° 11‑15.473** – La décision de préemption du maire fait **immédiatement tomber la condition suspensive de non‑exercice du DPU**, rendant **caduque la promesse de vente**, même si la commune renonce ensuite à préempter. – Utile pour montrer comment la collectivité peut, en pratique, se « défaire » d’une promesse par la seule adoption d’un arrêté de préemption, d’où l’importance du contrôle du juge administratif sur le détournement de pouvoir. – [Recherche Google](https://www.google.com/search?q=Cass.+3e+civ.,+10+octobre+2012,+n%C2%B0+11-15.473) 2. **Cass. 3ᵉ civ., 27 mai 1998, n° 95‑19.179** – Les acquéreurs évincés ne peuvent plus, devant le juge civil, soulever **l’exception d’illégalité** de la décision de préemption **s’ils ne l’ont pas contestée dans le délai de 2 mois devant le juge administratif**. – [Recherche Google](https://www.google.com/search?q=Cass.+3e+civ.,+27+mai+1998,+n%C2%B0+95-19.179) 3. **Cass. 3ᵉ civ., 21 oct. 2009, n° 08‑11.162** – Rappelle la répartition des compétences entre juge administratif (annulation de la préemption) et juge judiciaire (annulation des ventes consécutives), au regard du principe de séparation des pouvoirs (loi des 16‑24 août 1790, décret du 16 fructidor an III). – [Recherche Google](https://www.google.com/search?q=Cass.+3e+civ.,+21+octobre+2009,+n%C2%B0+08-11.162) 4. **Cass. 3ᵉ civ., 25 juin 2014, n° 13‑19.429** – Sur l’irrégularité de l’exercice du droit de préemption lorsque la commune ne respecte pas la procédure (notamment notification au greffe après adjudication). – [Recherche Google](https://www.google.com/search?q=Cass.+3e+civ.,+25+juin+2014,+n%C2%B0+13-19.429) 5. **Cass. 3ᵉ civ., 9 juin 2004, n° 03‑70.066** – Sur les pouvoirs de la juridiction de l’expropriation lorsqu’elle est saisie pour la fixation du prix après préemption. – [Recherche Google](https://www.google.com/search?q=Cass.+3e+civ.,+9+juin+2004,+n%C2%B0+03-70.066) 👉 Ces arrêts de la Cour de cassation peuvent être combinés avec les décisions administratives citées plus haut pour construire un **raisonnement complet** : - **(1)** illégalité de la préemption (détournement de pouvoir) devant le TA / CAA au regard des [articles L210‑1, L300‑1, L213‑1 et L213‑2 du Code de l’urbanisme](https://www.google.com/search?q=Article%20L213-2%20du%20Code%20de%20l%27urbanisme), - **(2)** conséquences civiles sur la promesse de vente (caducité / impossibilité d’exécution), - **(3)** responsabilité de la personne publique (CAA Paris 2017, CE 18 nov. 2020 n° 18NT03362 pour l’évaluation du préjudice lié à une promesse non réalisée, etc.). ([conseil-etat.fr](https://www.conseil-etat.fr/fr/arianeweb/CAA/decision/2020-11-17/18NT03362?utm_source=openai)) --- ## 5. Comment les réutiliser concrètement Pour un mémoire, une note ou des conclusions, vous pouvez : 1. **Citer comme cas principaux (avant 2020)** : - [CAA Paris, 17 sept. 1998, n° 98PA01851](https://www.google.com/search?q=CAA+Paris+17+septembre+1998+98PA01851) (suite TA Paris 7 avr. 1994 / CE 30 juill. 1997 – affaire Parmentier) - [CAA Paris, 11 mai 2012, n° 11PA01720](https://www.google.com/search?q=CAA+Paris+11+mai+2012+11PA01720) (annulation pour détournement de pouvoir d’une préemption sur un bien promis) - [CAA Paris, 16 nov. 2017, n° 16PA01285](https://www.google.com/search?q=CAA+Paris+16+novembre+2017+16PA01285) (responsabilité de la Ville de Paris après annulation de la préemption illégale) 2. **Ajouter, en illustration récente très parlante** : - [CAA Versailles, 31 janv. 2024, n° 22VE00765](https://www.google.com/search?q=CAA+Versailles+31+janvier+2024+22VE00765) : préemption destinée à faire obstacle à l’exécution d’une promesse de vente, qualifiée très clairement de détournement de pouvoir. 3. **Encadrer le tout par les textes** : - [Articles L210‑1, L213‑1, L213‑2, L213‑11‑1, L213‑18 et L300‑1 du Code de l’urbanisme](https://www.google.com/search?q=Article%20L210-1%20du%20Code%20de%20l%27urbanisme) - [Article L761‑1 du Code de justice administrative](https://www.google.com/search?q=Article%20L761-1%20du%20Code%20de%20justice%20administrative) Si vous me précisez le contexte (mémoire universitaire, contentieux en cours, type de bien, type de collectivité), je peux vous proposer une **sélection plus resserrée de 2–3 décisions à exploiter en détail** avec un plan de commentaire ou de moyen de recours.

## Principe juridique et textes applicables La décision de préemption doit être motivée et soumise à un « examen particulier de l’affaire » : le titulaire du droit de préemption (commune, État, EPCI, etc.) doit justifier, au regard des circonstances propres à l’immeuble et du dossier, pourquoi l’exercice du droit est opportun et nécessaire pour réaliser un objet d’intérêt général. Ce contrôle tire sa substance des règles du Code de l’urbanisme et du droit administratif. Textes essentiels : - [Article L210‑1 du Code de l’urbanisme](https://www.google.com/search?q=Article%20L210-1%20du%20Code%20de%20l%27urbanisme) (finalité du droit de préemption : réalisation d’actions/ opérations répondant aux objets de l’art. L300‑1) - [Article L300‑1 du Code de l’urbanisme](https://www.google.com/search?q=Article%20L300-1%20du%20Code%20de%20l%27urbanisme) (énumération des objets d’intérêt général visés) - [Article L213‑2 du Code de l’urbanisme](https://www.google.com/search?q=Article%20L213-2%20du%20Code%20de%20l%27urbanisme) (procédure, délai, obligation de publication/notification, prescription de l’action en nullité) - [Article L211‑2 du Code des relations entre le public et l’administration (CRPA)](https://www.google.com/search?q=Article%20L211-2%20du%20Code%20des%20relations%20entre%20le%20public%20et%20l%27administration) (règles générales sur la motivation des décisions administratives) Pour les conséquences d’une annulation et l’indemnisation voir aussi : - [Article L213‑11‑1 du Code de l’urbanisme](https://www.google.com/search?q=Article%20L213-11-1%20du%20Code%20de%20l%27urbanisme) - [Article L761‑1 du Code de justice administrative](https://www.google.com/search?q=Article%20L761-1%20du%20Code%20de%20justice%20administrative) (frais irrépétibles) Jurisprudence mentionnée : - [CAA Paris, 18 oct. 2012, Sté Auteuil Investissement c/ Ville de Paris, n° 12PA00018](https://www.google.com/search?q=CAA+Paris+18+octobre+2012+12PA00018) (principe de l’examen particulier de l’affaire). --- ## Que signifie concrètement « examen particulier de l’affaire » ? 1. Obligation d’individualisation - La motivation ne peut se limiter à une formule générale (« intérêt public », « réalisation d’un projet communal ») quand il s’agit d’un bien identifié : l’autorité doit expliciter en quoi la préemption, pour CE bien précis, sert un des objets énumérés par l’art. L300‑1. - La référence à une délibération ou à un projet général (ex. PLU, PLH) est possible, mais elle doit être complétée par un raisonnement liant ces orientations générales aux caractéristiques du bien. 2. Analyse des éléments factuels pertinents Le titulaire doit tenir compte, selon les circonstances, au minimum des éléments suivants et les mentionner si utiles pour la décision : - situation juridique et matérielle du bien (destination, servitudes, occupation) ; - existence d’un avant‑contrat / promesse de vente et ses conséquences pratiques ; - prix demandé et cohérence économique par rapport au projet public ; - compatibilité avec les documents d’urbanisme et les projets locaux (PLU, ZAC, périmètre d’intervention) ; - solutions alternatives (acquisition dans d’autres périmètres, négociation, refus) ; - financement et calendrier prévisible de l’opération publique. 3. Contrôle du juge administratif - Le juge vérifie que l’autorité a « examiné particulièrement l’affaire » : il cherche si la motivation comporte un raisonnement concret reliant la préemption au projet d’intérêt général et tenant compte des données particulières. - À défaut (motivation purement formelle, contradictions, absence d’examen des éléments particuliers), la décision est susceptible d’être annulée pour insuffisance de motivation ou pour erreur de droit / détournement de pouvoir. La décision CAA Paris, 18 oct. 2012 illustre cette exigence : le titulaire doit précéder sa décision d’une réflexion motivée sur l’opportunité d’acquérir tel bien en tenant compte des données propres à l’espèce (cf. lien jurisprudence ci‑dessus). --- ## Exemples de motifs insuffisants (risque d’annulation) - Se borner à indiquer que la préemption est « conforme aux orientations générales » sans expliquer l’utilité sur le bien concerné. - Ne pas mentionner l’existence d’une promesse de vente ou l’impact procédural d’un arrêté de préemption sur cette promesse. - Énoncer des motifs contradictoires avec les pièces du dossier (ex. prétendre un projet d’équipement alors qu’aucune décision d’aménagement n’est prise). - Absence d’analyse sur la proportionnalité : préempter alors que l’objectif public peut être atteint autrement, ou sans justification du coût pour la collectivité. --- ## Ce que doit contenir idéalement la motivation (check‑list pratique) - Rappel de l’objet légal pour lequel le droit est exercé (renvoi explicite à l’art. L300‑1) ; ([Article L300-1 du Code de l'urbanisme](https://www.google.com/search?q=Article%20L300-1%20du%20Code%20de%20l%27urbanisme)) - Description synthétique du bien (adresse, usage, état juridique). - Exposé des faits particuliers (promesse, mise en vente, adjudication, situations locatives). - Justification précise du lien entre l’acquisition et le projet/ finalité publique (cohérence avec PLU, programme local de l’habitat, périmètre d’aménagement, etc.). - Appréciation de l’opportunité (pourquoi ce bien et pas un autre ? pourquoi maintenant ?) et des alternatives envisagées. - Indication du financement prévu ou de la destination précise des locaux acquis. - Notification et publication conformément à l’[article L213‑2](https://www.google.com/search?q=Article%20L213-2%20du%20Code%20de%20l%27urbanisme). Formulation type (très courte) à adapter : « En raison de [besoin concret], de la compatibilité du bien avec [projet X, PLU], et après examen des alternatives, il est opportun d’exercer le droit de préemption pour permettre la réalisation de [opération] conforme aux objets visés à l’art. L300‑1. » --- ## Moyens et conséquences en cas d’insuffisance de motivation - L’action en nullité contre l’acte de transfert peut être exercée (prescription : voir [art. L213‑2](https://www.google.com/search?q=Article%20L213-2%20du%20Code%20de%20l%27urbanisme) — action en nullité prescrite par cinq ans à compter de la publication de l’acte). - Le juge administratif peut annuler la préemption pour défaut de motivation, excès de pouvoir ou détournement de pouvoir ; il peut aussi condamner l’autorité à indemniser le préjudice causé. (Voir, pour les modalités d’indemnisation, [art. L213‑11‑1](https://www.google.com/search?q=Article%20L213-11-1%20du%20Code%20de%20l%27urbanisme) et règles générales de responsabilité). --- Si vous le souhaitez, je peux : - analyser le libellé exact de la décision CAA Paris 18 oct. 2012 (faire ressortir les passages clés) et en extraire un modèle de motivation conforme ; - ou rédiger un projet de motivation opérationnel (200–300 mots) que la collectivité pourrait utiliser pour réduire le risque d’annulation.

Je vais me concentrer sur des décisions où **la préemption est annulée pour motivation insuffisante**, précisément parce qu’**il manque des éléments dans la décision** (absence de projet identifié, motifs trop généraux, renvoi insuffisant à un acte, etc.). --- ## 1. Cadre juridique (pour situer les décisions) La motivation d’une décision de préemption doit faire apparaître, au minimum : - **L’objet pour lequel le droit est exercé** → [Article L210‑1 du Code de l’urbanisme](https://www.google.com/search?q=Article%20L210-1%20du%20Code%20de%20l%27urbanisme) - **Un projet d’action ou d’opération d’aménagement répondant aux objets** de l’article L300‑1 → [Article L300‑1 du Code de l’urbanisme](https://www.google.com/search?q=Article%20L300-1%20du%20Code%20de%20l%27urbanisme) - **Respect des règles générales de motivation** (motifs de fait et de droit) → [Article L211‑2 du Code des relations entre le public et l’administration](https://www.google.com/search?q=Article%20L211-2%20du%20Code%20des%20relations%20entre%20le%20public%20et%20l%27administration) - Procédure (DIA, délais, publication) → [Article L213‑2 du Code de l’urbanisme](https://www.google.com/search?q=Article%20L213-2%20du%20Code%20de%20l%27urbanisme) Le Conseil d’État a posé la formule de principe : la décision doit faire apparaître **« la nature du projet poursuivi »** (CE, 7 mars 2008, Commune de Meung‑sur‑Loire, n° 288371). ([jorion-avocats.com](https://www.jorion-avocats.com/2022/04/20/motivation-des-decisions-de-preemption-exemples-de-motivation-insuffisante/)) --- ## 2. Jurisprudence : motivation insuffisante faute d’éléments essentiels ### A. Quand la décision ne fait pas apparaître la **nature du projet** #### 1. CE, 7 mars 2008, Commune de Meung‑sur‑Loire, n° 288371 - Le Conseil d’État exige que le titulaire du DPU puisse justifier, **à la date de la décision**, de la réalité d’un projet d’action ou d’opération d’aménagement répondant à l’[article L300‑1](https://www.google.com/search?q=Article%20L300-1%20du%20Code%20de%20l%27urbanisme), **et que la décision fasse apparaître la nature de ce projet**. ([jorion-avocats.com](https://www.jorion-avocats.com/2022/04/20/realite-du-projet-des-decisions-de-preemption-exemples-de-projets-insuffisamment-reels/?utm_source=openai)) - Par la suite, les CAA se fondent sur cet arrêt pour annuler des préemptions dont la motivation se contente de généralités. > **Élément manquant** : indication concrète de la **nature du projet** (la décision se borne à des objectifs généraux / à citer L300‑1). --- #### 2. CAA Marseille, 14 sept. 2020, Commune de Camaret‑sur‑Aigues, n° 18MA05274 - La décision se borne à indiquer que le droit de préemption est exercé pour « le renouvellement urbain et la sauvegarde ou la mise en valeur du patrimoine bâti », sans autre précision sur l’opération envisagée. - La cour juge que **ces seules indications ne suffisent pas à faire apparaître la nature du projet** ; la décision est **insuffisamment motivée**. ([jorion-avocats.com](https://www.jorion-avocats.com/2022/04/20/motivation-des-decisions-de-preemption-exemples-de-motivation-insuffisante/)) > **Élément manquant** : description, même sommaire, **du projet d’aménagement envisagé** derrière ces objectifs (quelle opération ? sur quel horizon ? pour quels usages ?). --- #### 3. CAA Marseille, 30 nov. 2020, Montpellier Méditerranée Métropole, n° 18MA04258 - Motivation : création de **réserves foncières** dans une zone 4AU2 du PLU, pour « organiser le maintien, l’extension ou l’accueil d’activités économiques ». - La cour constate que la décision **ne fait état d’aucun projet d’action ou d’aménagement, même imprécis**, et ne dit pas s’il s’agit de maintien, d’extension ou d’accueil d’activités. - Préemption **annulée pour motivation insuffisante**. ([jorion-avocats.com](https://www.jorion-avocats.com/2022/04/20/motivation-des-decisions-de-preemption-exemples-de-motivation-insuffisante/)) > **Élément manquant** : choix clair parmi les différents objectifs (maintien/extension/accueil) + **projet concret** correspondant. --- #### 4. CAA Bordeaux, 17 nov. 2020, SAEM InCité, n° 18BX03074 - Décision motivée par une « opération d’aménagement et de requalification du centre historique » et la réalisation de logements adaptés, avec renvoi au PLH (objectifs d’accession, lutte contre l’insalubrité, etc.). - La cour juge que cette motivation, même complétée par les objectifs de la concession d’aménagement, **ne permet pas de connaître la nature précise de l’action ou de l’opération d’aménagement** pour laquelle la préemption est exercée. ([jorion-avocats.com](https://www.jorion-avocats.com/2022/04/20/motivation-des-decisions-de-preemption-exemples-de-motivation-insuffisante/)) > **Élément manquant** : traduction concrète des objectifs de PLH / concession en **projet identifiable** sur l’immeuble préempté. --- #### 5. CAA Versailles, 17 déc. 2020, Commune du Blanc‑Mesnil, n° 19VE00354 - Motivation : « requalification urbaine et commerciale » et développement de l’activité commerciale du centre‑ville sud. - La cour juge que, **par ces seules indications**, la décision **ne fait pas apparaître la nature du projet d’action ou d’opération d’aménagement** envisagé. - Préemption annulée pour **insuffisance de motivation**. ([jorion-avocats.com](https://www.jorion-avocats.com/2022/04/20/motivation-des-decisions-de-preemption-exemples-de-motivation-insuffisante/)) > **Élément manquant** : description, même brève, de l’**opération de requalification** (type de travaux, affectation future des locaux, périmètre précis, etc.). --- #### 6. CAA Douai, 15 juill. 2020, Commune d’Avion, n° 19DA00212 - La décision est très vague, et les écritures de la commune (TA puis CAA) sont **contradictoires** sur la nature du projet. - La cour considère que ni la décision ni les écritures ne permettent de déterminer la nature du projet d’action ou d’opération d’aménagement ; **le seul souhait d’“avoir la maîtrise des projets” ne suffit pas**. ([jorion-avocats.com](https://www.jorion-avocats.com/2022/04/20/motivation-des-decisions-de-preemption-exemples-de-motivation-insuffisante/)) > **Élément manquant** : un **projet défini** et constant ; la motivation révèle seulement une volonté de contrôle général, ce qui ne suffit pas au regard de [l’article L210‑1 du Code de l’urbanisme](https://www.google.com/search?q=Article%20L210-1%20du%20Code%20de%20l%27urbanisme). --- #### 7. CAA Paris, 10 déc. 2020, Commune de Montceaux‑lès‑Meaux, n° 20PA01921 - Motivation : mise en valeur du patrimoine communal, label « village de caractère », projets à intérêt patrimonial, culturel, paysager, etc. - La cour estime que ces motifs, **trop généraux**, ne permettent ni de justifier la réalité d’un projet répondant à l’[article L300‑1](https://www.google.com/search?q=Article%20L300-1%20du%20Code%20de%20l%27urbanisme), ni de faire apparaître la nature du projet. ([jorion-avocats.com](https://www.jorion-avocats.com/2022/04/20/motivation-des-decisions-de-preemption-exemples-de-motivation-insuffisante/)) > **Élément manquant** : identification d’une **opération précise** (aménagement d’un équipement culturel déterminé, parcours patrimonial, etc.). --- #### 8. CAA Versailles, 14 mars 2019, Villepinte, n° 17VE01637 - La décision de préemption se réfère à la localisation du bien dans un secteur de développement, au PLU et à un plan de patrimoine, mais **ne mentionne aucun projet d’action ou d’aménagement, même imprécis**. - La cour juge la motivation **insuffisante** : la simple référence à des documents d’urbanisme et à l’intérêt patrimonial ne suffit pas. ([jurisconsulte.net](https://www.jurisconsulte.net/fr/articles/id-4614-une-decision-de-preemption-urbaine-doit-elle-absolument-faire-etat-d-un-projet-d-action-ou-d-amenagement-meme-encore-imprecis-?utm_source=openai)) > **Élément manquant** : projet déterminé sur l’immeuble (type d’opération patrimoniale, calendrier, destination). --- ### B. Quand la **motivation par référence** est incomplète Dans certains cas, le titulaire peut motiver « par référence » (ZAD, ENS, PLH), mais **encore faut‑il** viser l’acte pertinent et expliciter en quoi le bien entre dans l’objet poursuivi. #### 1. Espaces naturels sensibles (ENS) La jurisprudence exige que la décision de préemption en ENS : - **réfère explicitement à l’acte portant création de la zone de préemption**, et - **indique les raisons pour lesquelles la préservation et la protection des parcelles justifient la préemption**. À défaut, la décision est jugée **insuffisamment motivée**. ([jorion-avocats.com](https://www.jorion-avocats.com/2021/03/19/exemples-de-motivation-insuffisante-dune-decision-de-preemption/?utm_source=openai)) > **Éléments manquants** : > – référence à l’acte instituant la zone de préemption ; > – motifs concrets liant les qualités écologiques ou paysagères des parcelles à l’objectif de l’ENS. --- #### 2. ZAD et réserves foncières Des décisions (par ex. CAA Marseille, 6 janv. 2021, Montpellier Méditerranée Métropole, n° 17MA05081) annulent une préemption parce que ni la décision ni l’arrêté créant la ZAD ne permettent d’identifier l’objectif précis (projet urbain, politique de l’habitat, activités économiques, etc.). ([jorion-avocats.com](https://www.jorion-avocats.com/2022/04/20/motivation-des-decisions-de-preemption-exemples-de-motivation-insuffisante/)) > **Élément manquant** : dans la motivation par référence, **préciser** : > - à quel objectif de la ZAD on se rattache, > - et **quel projet concret** est visé pour la parcelle. --- ### C. Décisions récentes de TA : absence de projet + motivation lacunaire Même si vous ne demandiez pas forcément des décisions récentes, elles illustrent bien la logique : #### 1. TA Orléans, 14 mars 2024, n° 2101441 - Le maire se contente de reproduire des **catégories générales d’opérations** considérées comme d’intérêt général, sans indiquer ni **la réalité d’un projet** ni sa **nature**. - Le TA annule pour **insuffisance de motivation** et méconnaissance de [l’article L210‑1 du Code de l’urbanisme](https://www.google.com/search?q=Article%20L210-1%20du%20Code%20de%20l%27urbanisme). ([justice.pappers.fr](https://justice.pappers.fr/decision/c483e0e1b52593127fb5c60042ab282e7c689160?utm_source=openai)) > **Élément manquant** : tout projet concret, même esquissé, propre au bien préempté. --- #### 2. TA Toulouse, 27 mars 2025, n° 2204143 - La décision **ne mentionne pas clairement l’objet** pour lequel le droit est exercé et ne justifie pas de la réalité d’un projet d’intérêt général au sens des [articles L210‑1 et L300‑1 du Code de l’urbanisme](https://www.google.com/search?q=Article%20L300-1%20du%20Code%20de%20l%27urbanisme). - Elle est annulée pour **insuffisance de motivation** + **absence de projet réel**. ([doctrine.fr](https://www.doctrine.fr/d/TA/Toulouse/2025/TA67D3601E68DCEA7CC5D7?utm_source=openai)) > **Éléments manquants** : > – l’**objet précis** de la préemption ; > – l’**identification minimale** du projet (type d’aménagement, usage futur). --- ## 3. Comment exploiter ces décisions dans votre travail 1. **Pour un moyen contentieux** : - Invoquer l’[article L210‑1 du Code de l’urbanisme](https://www.google.com/search?q=Article%20L210-1%20du%20Code%20de%20l%27urbanisme) + [article L300‑1](https://www.google.com/search?q=Article%20L300-1%20du%20Code%20de%20l%27urbanisme) + [article L211‑2 du CRPA](https://www.google.com/search?q=Article%20L211-2%20du%20Code%20des%20relations%20entre%20le%20public%20et%20l%27administration) - Soutenir que **la décision ne fait pas apparaître la nature du projet**, ni sa réalité, ni parfois l’objet même de la préemption. - Appuyer avec, par exemple : - CE, 7 mars 2008, Commune de Meung‑sur‑Loire, n° 288371 ; - CAA Versailles, 17 déc. 2020, n° 19VE00354 (Blanc‑Mesnil) ; - CAA Douai, 15 juill. 2020, n° 19DA00212 (Avion) ; - CAA Marseille, 30 nov. 2020, n° 18MA04258 ; - CAA Bordeaux, 17 nov. 2020, n° 18BX03074. 2. **Pour une analyse doctrinale / un mémoire** : - Construire un développement sur la distinction entre : - **manque d’éléments dans la motivation** (insuffisance formelle), et - **absence de projet réel** (illégalité de fond), en montrant que, très souvent, les deux se recoupent. - Illustrer chaque type de « manque » par une ou deux décisions (voir A, B, C ci‑dessus). Si vous me dites si vous préparez plutôt **un mémoire universitaire** ou **un recours concret (requête au TA / CAA)**, je peux vous proposer une **liste courte (3–4 arrêts maximum) avec formules de moyens prêtes à insérer**.

Vous cherchez des décisions où le juge reproche à la collectivité **de ne pas avoir suffisamment adapté la décision de préemption au cas concret** (motivation trop générale, pas assez liée au bien et à sa situation). Je vous donne des arrêts clairement exploitables dans ce sens. --- ## 1. Textes de base à citer systématiquement - [Article L210‑1 du Code de l’urbanisme](https://www.google.com/search?q=Article%20L210-1%20du%20Code%20de%20l%27urbanisme) : – Toute décision de préemption doit **mentionner l’objet** pour lequel le droit est exercé. - [Article L300‑1 du Code de l’urbanisme](https://www.google.com/search?q=Article%20L300-1%20du%20Code%20de%20l%27urbanisme) : – Liste les **objets d’aménagement** (projet urbain, politique locale de l’habitat, activités éco, renouvellement urbain, etc.). - [Article L211‑2 du Code des relations entre le public et l’administration](https://www.google.com/search?q=Article%20L211-2%20du%20Code%20des%20relations%20entre%20le%20public%20et%20l%27administration) : – Obligation de motivation des décisions individuelles défavorables (motifs **de droit et de fait**). Le Conseil d’État a posé la règle : la décision doit faire apparaître **la nature du projet poursuivi** (et donc être concrètement adaptée au cas) : - [CE, 7 mars 2008, Commune de Meung‑sur‑Loire, n° 288371](https://www.google.com/search?q=CE+7+mars+2008+288371+Meung-sur-Loire) ([jorion-avocats.com](https://www.jorion-avocats.com/2022/04/20/motivation-des-decisions-de-preemption-exemples-de-motivation-insuffisante/?utm_source=openai)) --- ## 2. CAA Marseille, 14 sept. 2020, Commune de Camaret‑sur‑Aigues, n° 18MA05274 - La décision de préemption se borne à indiquer que le droit est exercé pour **« le renouvellement urbain et (…) sauvegarder ou mettre en valeur le patrimoine bâti »**, sans précision. - La cour juge qu’une telle rédaction **ne comporte pas de précisions suffisantes sur le projet envisagé** et confirme l’annulation pour insuffisance de motivation au regard de [L210‑1](https://www.google.com/search?q=Article%20L210-1%20du%20Code%20de%20l%27urbanisme) et [L300‑1](https://www.google.com/search?q=Article%20L300-1%20du%20Code%20de%20l%27urbanisme). ([justice.pappers.fr](https://justice.pappers.fr/decision/9872b88901507bbad760311d47464d78b7a60cef?utm_source=openai)) ➡ Ici, la critique vise une motivation **trop générale**, qui ne se « colle » pas au bien ni à l’opération concrète : pas d’adaptation à l’affaire. Référence : - [CAA Marseille, 14 sept. 2020, n° 18MA05274](https://www.google.com/search?q=CAA+Marseille+14+septembre+2020+18MA05274) --- ## 3. CAA Bordeaux, 17 nov. 2020, SAEM InCité, n° 18BX03074 - Motivation : « opération d’aménagement et de requalification du centre historique de Bordeaux », mise en œuvre de logements « adaptés aux besoins des familles », renvoi au PLH (accession, lutte contre l’insalubrité, logements sociaux, etc.). - La cour juge que cette motivation **« ne fait pas suffisamment apparaître la nature du projet »** pour la parcelle précise (38 rue Permentade), même en renvoyant au PLU/PLH et à la concession d’aménagement. ([jorion-avocats.com](https://www.jorion-avocats.com/2022/04/20/motivation-des-decisions-de-preemption-exemples-de-motivation-insuffisante/?utm_source=openai)) ➡ C’est typiquement un cas où la collectivité **déroule des objectifs généraux de politique de l’habitat et de renouvellement urbain**, mais sans expliquer **ce qu’elle va faire sur CE bien‑là** : > motivation jugée trop abstraite, pas assez adaptée à l’affaire individuelle. Référence : - [CAA Bordeaux, 17 nov. 2020, n° 18BX03074, SAEM InCité](https://www.google.com/search?q=CAA+Bordeaux+17+novembre+2020+18BX03074) --- ## 4. CAA Versailles, 17 déc. 2020, Commune du Blanc‑Mesnil, n° 19VE00354 - Motivation : la décision indique que la préemption est réalisée pour permettre **« la requalification urbaine et commerciale »** et le **développement de l’activité commerciale du centre‑ville sud**. - La cour juge que, **par ces seules indications**, la décision **« ne fait pas apparaître la nature du projet de l’action ou de l’opération d’aménagement »** envisagée. ([jorion-avocats.com](https://www.jorion-avocats.com/2022/04/20/motivation-des-decisions-de-preemption-exemples-de-motivation-insuffisante/?utm_source=openai)) ➡ Là encore, la juridiction reproche une motivation **trop générale**, qui n’explique pas **comment** le bien sera utilisé dans un projet déterminé : la décision n’est pas suffisamment « personnalisée » à l’affaire. Référence : - [CAA Versailles, 17 déc. 2020, n° 19VE00354, Commune du Blanc‑Mesnil](https://www.google.com/search?q=CAA+Versailles+17+d%C3%A9cembre+2020+19VE00354) --- ## 5. CAA Douai, 15 juill. 2020, Commune d’Avion, n° 19DA00212 - La décision de préemption et les écritures de la commune sont **contradictoires** sur l’objet du projet. - La cour relève qu’on ne peut pas déterminer la nature du projet ; le seul souhait de la commune d’**« avoir la maîtrise des projets »** dans la ZAC **ne suffit pas** à justifier légalement la préemption. ([jorion-avocats.com](https://www.jorion-avocats.com/2022/04/20/motivation-des-decisions-de-preemption-exemples-de-motivation-insuffisante/?utm_source=openai)) ➡ Ici, la critique est double : - absence de **projet réel et identifié**, - et donc impossibilité de rattacher la préemption à un objectif précis de [L300‑1](https://www.google.com/search?q=Article%20L300-1%20du%20Code%20de%20l%27urbanisme) → décision non adaptée au cas. Référence : - [CAA Douai, 15 juill. 2020, n° 19DA00212, Commune d’Avion](https://www.google.com/search?q=CAA+Douai+15+juillet+2020+19DA00212) --- ## 6. CE, 7 mars 2008, Commune de Meung‑sur‑Loire, n° 288371 (arrêt de principe) - Le Conseil d’État pose la règle générale : les collectivités ne peuvent exercer le DPU que si, **à la date de la décision**, elles justifient de la réalité d’un projet d’action ou d’opération d’aménagement répondant aux objets de [L300‑1](https://www.google.com/search?q=Article%20L300-1%20du%20Code%20de%20l%27urbanisme), **et** si la décision de préemption **fait apparaître la nature de ce projet**. ([jorion-avocats.com](https://www.jorion-avocats.com/2022/04/20/motivation-des-decisions-de-preemption-exemples-de-motivation-insuffisante/?utm_source=openai)) ➡ Vous pouvez vous en servir pour formuler un moyen de principe : - la décision litigieuse **ne montre pas** comment le bien sera concrètement utilisé dans une opération déterminée → **pas d’adaptation suffisante à l’affaire**, donc méconnaissance de [L210‑1](https://www.google.com/search?q=Article%20L210-1%20du%20Code%20de%20l%27urbanisme), [L300‑1](https://www.google.com/search?q=Article%20L300-1%20du%20Code%20de%20l%27urbanisme) et [L211‑2 CRPA](https://www.google.com/search?q=Article%20L211-2%20du%20Code%20des%20relations%20entre%20le%20public%20et%20l%27administration). Référence : - [CE, 7 mars 2008, Commune de Meung‑sur‑Loire, n° 288371](https://www.google.com/search?q=CE+7+mars+2008+288371+Meung-sur-Loire) --- ## 7. Comment les utiliser pour dire « la décision ne s’adapte pas à l’affaire » Dans un mémoire ou un recours, vous pouvez structurer le moyen ainsi : 1. **Base légale** : - viser [L210‑1](https://www.google.com/search?q=Article%20L210-1%20du%20Code%20de%20l%27urbanisme) + [L300‑1](https://www.google.com/search?q=Article%20L300-1%20du%20Code%20de%20l%27urbanisme) + [L211‑2 CRPA](https://www.google.com/search?q=Article%20L211-2%20du%20Code%20des%20relations%20entre%20le%20public%20et%20l%27administration) + CE Meung‑sur‑Loire 2008. 2. **Argument** : - démontrer que la décision litigieuse se contente de : • citer des objectifs généraux (mixité sociale, requalification, renouvellement urbain, Grand Paris, PLH, etc.), • sans **décrire une opération identifiée** sur le bien (type de programme, affectation future, insertion dans un projet déterminé), • sans tenir compte de certains éléments concrets de l’espèce (occupation actuelle, nature du bâti, contexte du quartier, etc.). 3. **Jurisprudence en appui** : - CAA Marseille, 14 sept. 2020, 18MA05274 (Camaret‑sur‑Aigues) - CAA Bordeaux, 17 nov. 2020, 18BX03074 (SAEM InCité) - CAA Versailles, 17 déc. 2020, 19VE00354 (Blanc‑Mesnil) - CAA Douai, 15 juill. 2020, 19DA00212 (Avion) Si vous me copiez/coller le texte exact de la décision de préemption que vous contestez, je peux vous rédiger un **moyen “clé en main”** (3–4 paragraphes) en reprenant précisément ces jurisprudences et les articles à citer.

Sur les deux points que vous ciblez (solutions alternatives + avant‑contrat), il faut distinguer ce que dit réellement la jurisprudence de ce qu’on peut **tenter d’en déduire** comme argument. --- ## 1. Textes de base à rappeler dans vos moyens ### Droit de préemption urbain - Finalité et objets du droit de préemption : - [Article L210‑1 du Code de l’urbanisme](https://www.google.com/search?q=Article%20L210-1%20du%20Code%20de%20l%27urbanisme) - [Article L300‑1 du Code de l’urbanisme](https://www.google.com/search?q=Article%20L300-1%20du%20Code%20de%20l%27urbanisme) - Procédure / DIA / décision de préempter : - [Article L213‑2 du Code de l’urbanisme](https://www.google.com/search?q=Article%20L213-2%20du%20Code%20de%20l%27urbanisme) ### Motivation des décisions - Motivation des décisions administratives individuelles défavorables : - [Article L211‑2 du Code des relations entre le public et l’administration](https://www.google.com/search?q=Article%20L211-2%20du%20Code%20des%20relations%20entre%20le%20public%20et%20l%27administration) - Motivation des jugements civils (utile si vous êtes devant le juge judiciaire, par ex. sur la promesse) : - [Article 455 du Code de procédure civile](https://www.google.com/search?q=Article%20455%20du%20Code%20de%20proc%C3%A9dure%20civile) - [Article 458 du Code de procédure civile](https://www.google.com/search?q=Article%20458%20du%20Code%20de%20proc%C3%A9dure%20civile) - Phase précontractuelle / avant‑contrat (si vous articulez avec la responsabilité civile) : - [Article 1112 du Code civil](https://www.google.com/search?q=Article%201112%20du%20Code%20civil) --- ## 2. Sur **l’absence d’étude de solutions alternatives** ### a) Il n’y a pas, en DPU, une obligation explicite de motiver sur les solutions alternatives En matière de **droit de préemption urbain**, la jurisprudence impose surtout que : - la décision mentionne **l’objet** de la préemption et la **nature du projet** ([articles L210‑1 et L300‑1 du Code de l’urbanisme](https://www.google.com/search?q=Article%20L300-1%20du%20Code%20de%20l%27urbanisme)), - il existe, à la date de la décision, **un projet réel** d’action ou d’opération d’aménagement, même encore imprécis, - et que la décision résulte d’un **examen particulier de la situation**. Mais le Conseil d’État et les CAA **ne disent pas**, à ma connaissance, que la décision de préempter est illégale *uniquement* parce qu’elle ne discute pas les autres solutions possibles (absence de « section solutions alternatives » dans la motivation). L’étude d’autres moyens d’action relève plutôt du **contrôle de proportionnalité / d’utilité publique** en expropriation (DUP), pas formellement de la motivation en DPU. ### b) Jurisprudence où le CE tient compte de solutions alternatives (en expropriation) Vous pouvez toutefois **vous appuyer par analogie** sur la jurisprudence expropriation : - **CE, 20 nov. 1974, Époux Tony** → Le Conseil d’État annule une déclaration d’utilité publique (DUP) en considérant qu’il existait **d’autres solutions** permettant d’atteindre le même but avec moins d’atteintes à la propriété privée. [Recherche : CE 20 novembre 1974, Époux Tony](https://www.google.com/search?q=CE+20+novembre+1974+Epoux+Tony) - **CE, 28 mars 2011, n° 330256, Collectif contre les nuisances du TGV de Chasseneuil‑du‑Poitou** → Dans le cadre du contrôle du **bilan coût / avantages** d’une DUP de LGV, le CE accepte de comparer le projet retenu avec d’autres **tracés/projets alternatifs** présentant éventuellement moins d’inconvénients, en intégrant cette comparaison dans l’appréciation de l’utilité publique. ([conseil-etat.fr](https://www.conseil-etat.fr/fr/arianeweb/CE/decision/2011-03-28/330256?utm_source=openai)) [Recherche : CE 28 mars 2011, 330256 Collectif contre les nuisances du TGV](https://www.google.com/search?q=CE+28+mars+2011+330256+Collectif+contre+les+nuisances+du+TGV) En doctrine, ces arrêts sont présentés comme une ouverture vers un **« examen des solutions alternatives »** dans le contrôle de l’utilité publique. ➡ **Utilisation possible en DPU** : Vous pouvez soutenir que, par **transposition**, l’autorité qui exerce le droit de préemption doit démontrer, dans sa motivation, que la préemption est **nécessaire** au projet (et pas manifestement excessive au regard d’autres moyens d’action) ; mais ce sera un **raisonnement d’analogie**, pas une exigence textuelle ou jurisprudentielle claire en préemption. --- ## 3. Sur l’**absence de prise en compte de l’avant‑contrat / promesse de vente** Là encore, il faut être prudent : la jurisprudence n’a pas, à ce jour, annulé une préemption **uniquement** parce que la décision ne mentionne pas la promesse de vente ou ne discute pas la condition suspensive. ### a) Ce que dit clairement le Conseil d’État : la légalité s’apprécie par rapport au Code de l’urbanisme, pas au compromis Une décision du CE commentée par Lexbase rappelle que la légalité d’une décision de préemption s’apprécie **au regard du Code de l’urbanisme**, **non au regard du contenu de la promesse de vente** : - Le cas : – erreur de prix dans la DIA (419 000 € au lieu de 149 000 €), – envoi d’une seconde DIA rectificative, – promesse de vente à un prix différent, – le CE admet que le maire puisse se fonder sur le prix mentionné dans la DIA rectifiée, **sans être lié par le prix du compromis**. – Lexbase résume : « le fait que le prix de 149 000 euros ne soit pas celui stipulé dans la promesse de vente ne peut emporter l’illégalité de la décision de préemption ». ([lexbase.fr](https://www.lexbase.fr/revues-juridiques/4778186-doctrinechroniquededroitdelurbanismeseptembre2011?utm_source=openai)) [Recherche : décision Conseil d’État prix 149 000 euros promesse de vente droit de préemption](https://www.google.com/search?q=Conseil+d%27Etat+149+000+euros+promesse+de+vente+droit+de+pr%C3%A9emption) ➡ Message très clair : - L’autorité de préemption **n’est pas “tenue” par la promesse** sur le plan de la légalité de l’acte. - Le **décalage entre DIA / promesse** ne suffit pas à rendre la préemption illégale. Cela va plutôt **contre** l’idée d’un grief autonome : « absence de prise en compte de l’avant‑contrat = insuffisance de motivation ». ### b) Là où la promesse joue vraiment : détournement de pouvoir et responsabilité En revanche, la présence d’une promesse de vente est **centrale** dans plusieurs affaires de **détournement de pouvoir** ou de responsabilité : 1. **CAA Paris, 11 mai 2012, n° 11PA01720, Ville de Paris** (rue Vieille‑du‑Temple) - Bien objet d’une **promesse de vente** au profit des époux B. - La Ville de Paris préempte. - La CAA annule la préemption : **détournement de pouvoir**, la Ville ne poursuivant pas un des objets de l’[article L300‑1 du Code de l’urbanisme](https://www.google.com/search?q=Article%20L300-1%20du%20Code%20de%20l%27urbanisme). ([lagoa-avocats.com](https://www.lagoa-avocats.com/post/illegalite-d-une-decision-de-preemption-visant-a-faire-echec-a-une-vente?utm_source=openai)) [Recherche : CAA Paris 11 mai 2012 11PA01720](https://www.google.com/search?q=CAA+Paris+11+mai+2012+11PA01720) 2. **CAA Paris, 16 nov. 2017, n° 16PA01285, Ville de Paris c/ B.** - Suite de l’affaire précédente. - La préemption illégale a fait obstacle à la réalisation de la promesse. - La CAA condamne la Ville pour faute, au titre notamment du **préjudice moral des bénéficiaires de la promesse**. ([lagoa-avocats.com](https://www.lagoa-avocats.com/post/illegalite-d-une-decision-de-preemption-visant-a-faire-echec-a-une-vente?utm_source=openai)) [Recherche : CAA Paris 16 novembre 2017 16PA01285](https://www.google.com/search?q=CAA+Paris+16+novembre+2017+16PA01285) 3. **CAA Versailles, 31 janv. 2024, n° 22VE00765** - Locaux commerciaux objet d’une **promesse de vente** entre deux sociétés privées. - Une SPL, titulaire déléguée du DPU, préempte principalement pour **faire échec à la promesse de vente** et tenter de forcer une cession à bas prix à un autre opérateur. - La CAA retient un **détournement de pouvoir** : la décision de préemption, destinée non pas à acquérir le bien mais à faire obstacle à l’exécution de la promesse, est illégale. ([lagoa-avocats.com](https://www.lagoa-avocats.com/post/illegalite-d-une-decision-de-preemption-visant-a-faire-echec-a-une-vente?utm_source=openai)) [Recherche : CAA Versailles 31 janvier 2024 22VE00765](https://www.google.com/search?q=CAA+Versailles+31+janvier+2024+22VE00765) ➡ Dans ces affaires, la **promesse** est un élément de fait majeur pour démontrer que la préemption poursuit un **but illégitime** (éliminer un acquéreur déterminé, reprendre la main sur une négociation privée, etc.). On peut **tenter** d’en déduire que **ne pas faire apparaître dans la motivation** cette donnée pourtant centrale va à l’encontre de l’**examen particulier de l’affaire** exigé par la jurisprudence (par ex. [CAA Paris, 18 oct. 2012, Sté Auteuil Investissement c/ Ville de Paris, n° 12PA00018](https://www.google.com/search?q=CAA+Paris+18+octobre+2012+12PA00018)), mais les juges ne l’ont pas, à ce jour, érigé en **obligation formelle de motivation** autonome. --- ## 4. Comment formuler utilement votre argument, sans sur‑prétendre la jurisprudence Au vu de l’état du droit, il me semble plus solide de **combiner plusieurs moyens** plutôt que d’affirmer qu’il existe une jurisprudence claire imposant : > « l’étude explicite des solutions alternatives et la prise en compte détaillée de l’avant‑contrat dans la motivation ». ### a) Moyen n° 1 – Insuffisance de motivation / absence d’examen particulier - Viser : - [Article L210‑1 du Code de l’urbanisme](https://www.google.com/search?q=Article%20L210-1%20du%20Code%20de%20l%27urbanisme) - [Article L300‑1 du Code de l’urbanisme](https://www.google.com/search?q=Article%20L300-1%20du%20Code%20de%20l%27urbanisme) - [Article L211‑2 du CRPA](https://www.google.com/search?q=Article%20L211-2%20du%20Code%20des%20relations%20entre%20le%20public%20et%20l%27administration) - Argumenter que : - la décision se borne à reprendre des considérations **générales** (réserve foncière, mixité, requalification, etc.), - **sans aucun développement** sur la situation particulière de l’immeuble, alors même - qu’il fait déjà l’objet d’une **promesse de vente** notoire, - et qu’il existe des **solutions alternatives** pour atteindre le même objectif (autres emplacements, acquisition amiable, modification du PLU, etc.). - En appui : jurisprudence sur l’exigence d’un **projet concret** et d’une motivation individualisée (ex. CAA Marseille 30 nov. 2020 n° 18MA04258, CAA Bordeaux 17 nov. 2020 n° 18BX03074, CAA Versailles 17 déc. 2020 n° 19VE00354). ([archeo-lex.fr](https://archeo-lex.fr/codes/code_de_l%27urbanisme/2023-03-25/annotations?utm_source=openai)) L’idée n’est pas de dire que le juge exige une « étude des solutions alternatives », mais que **l’absence totale de prise en compte des éléments essentiels de l’espèce (promesse + autres options évidentes)** montre qu’il n’y a pas eu d’**examen particulier de l’affaire**, donc motivation insuffisante. ### b) Moyen n° 2 – Détournement de pouvoir / absence de projet réel - En s’inspirant des affaires Ville de Paris (2012, 2017) et CAA Versailles 2024 : - démontrer que, compte tenu de la chronologie (signature de la promesse, conditions suspensives, intervention in extremis de la préemption), la collectivité n’a, en réalité, **pas de projet d’aménagement réel**, - mais cherche surtout à **faire échec à la promesse de vente** ou à reprendre la main sur l’opération privée. - Viser toujours [L210‑1](https://www.google.com/search?q=Article%20L210-1%20du%20Code%20de%20l%27urbanisme) et [L300‑1 du Code de l’urbanisme](https://www.google.com/search?q=Article%20L300-1%20du%20Code%20de%20l%27urbanisme). ### c) En contentieux civil (promesse / responsabilité) Si vous êtes devant le **juge civil** (effets de la préemption sur la promesse, responsabilité), vous pouvez en parallèle rappeler : - Obligation de motivation des jugements : - [Article 455 du Code de procédure civile](https://www.google.com/search?q=Article%20455%20du%20Code%20de%20proc%C3%A9dure%20civile) - [Article 458 du Code de procédure civile](https://www.google.com/search?q=Article%20458%20du%20Code%20de%20proc%C3%A9dure%20civile) - Et utiliser l’**existence de solutions alternatives** + la **promesse écartée** pour caractériser : - soit une **faute** de la collectivité (praxis des arrêts CAA Paris 2017, CAA Versailles 2024), - soit un **préjudice réparable** pour le bénéficiaire de l’avant‑contrat. --- ### En résumé - **Non**, il n’existe pas, à ce jour, de jurisprudence annulant une décision de préemption **uniquement** parce qu’elle ne mentionne pas les solutions alternatives ou l’avant‑contrat. - **Oui**, vous pouvez **construire un moyen solide** en articulant : - insuffisance de motivation / absence d’examen particulier (textes + jurisprudence DPU), - détournement de pouvoir démontré à partir de la promesse de vente (CAA Paris 2012, 2017 ; CAA Versailles 2024), - et, par analogie, la jurisprudence expropriation sur les solutions alternatives (CE Époux Tony, CE Collectif TGV). Si vous me copiez la **motivation exacte** de la décision de préemption que vous contestez (2–3 paragraphes), je peux vous proposer un **projet de moyen rédigé** exploitant précisément ces axes (et en citant les bons articles / arrêts).

Je reprends le principe que vous citez et je vous donne : 1. Les principales décisions qui l’énoncent ou l’appliquent. 2. Une explication claire de ce que recouvre « les caractéristiques du bien » (vous parlez de « caractéristiques générales ») dans ce contexte. --- ## 1. Le principe posé par le Conseil d’État Base légale : - [Article L210‑1 du Code de l’urbanisme](https://www.google.com/search?q=Article%20L210-1%20du%20Code%20de%20l%27urbanisme) - [Article L300‑1 du Code de l’urbanisme](https://www.google.com/search?q=Article%20L300-1%20du%20Code%20de%20l%27urbanisme) - (Procédure DIA, décision, délai) [Article L213‑2 du Code de l’urbanisme](https://www.google.com/search?q=Article%20L213-2%20du%20Code%20de%20l%27urbanisme) Le Conseil d’État, dans l’arrêt **CE, 6 juin 2012, Sté RD Machines Outils, n° 342328**, a formulé le principe ainsi (c’est exactement votre citation) :([conseil-etat.fr](https://www.conseil-etat.fr/fr/arianeweb/CE/decision/2012-06-06/342328)) > Les collectivités titulaires du droit de préemption urbain peuvent légalement exercer ce droit : > – si elles **justifient de la réalité d’un projet** d’action ou d’opération d’aménagement répondant aux objets de l’[article L300‑1](https://www.google.com/search?q=Article%20L300-1%20du%20Code%20de%20l%27urbanisme), > – si elles **font apparaître la nature de ce projet** dans la décision de préemption, > – **et**, en outre, **si la mise en œuvre de ce droit**, eu égard **aux caractéristiques du bien** ou **au coût prévisible de l’opération**, **répond à un intérêt général suffisant**. > Il appartient au juge de l’excès de pouvoir de vérifier si le projet est **de nature à justifier légalement** l’exercice du droit de préemption (contrôle de qualification juridique, et non simple erreur manifeste). Référence : - [CE, 6 juin 2012, n° 342328, Sté RD Machines Outils](https://www.google.com/search?q=CE+6+juin+2012+342328+RD+Machines+Outils) --- ## 2. Jurisprudence directement liée à ce principe ### 2.1. CE, 6 juin 2012, Sté RD Machines Outils (arrêt fondateur) - Contexte : communauté de communes du Genevois préempte **un ancien site industriel d’environ 5 ha** pour créer un « village d’entreprises » (ateliers relais pour jeunes entreprises).([conseil-etat.fr](https://www.conseil-etat.fr/fr/arianeweb/CE/decision/2012-06-06/342328)) - Apports : - Pose le **triptyque** : 1. Réalité d’un projet relevant de [L300‑1](https://www.google.com/search?q=Article%20L300-1%20du%20Code%20de%20l%27urbanisme), 2. Nature du projet explicitée dans la décision, 3. Intérêt général suffisant **eu égard aux caractéristiques du bien ou au coût**. - Le CE reproche à la CAA de s’être contentée d’un contrôle d’**erreur manifeste** sur l’étendue du bien préempté : il faut un **contrôle normal de qualification juridique** sur l’intérêt général suffisant. Sur le fond, le CE juge que, compte tenu de la nature du projet (village d’entreprises, phasé, nécessitant parkings, livraisons, stockage) et du fait qu’une préemption partielle n’était pas possible, la préemption de tout le tènement n’est **pas disproportionnée**.([conseil-etat.fr](https://www.conseil-etat.fr/fr/arianeweb/CE/decision/2012-06-06/342328)) --- ### 2.2. CE, 7 janvier 2013, Commune de Montreuil, n° 357230 - Le CE reprend le même considérant de principe sur [L210‑1](https://www.google.com/search?q=Article%20L210-1%20du%20Code%20de%20l%27urbanisme) : la mise en œuvre du DPU doit, **eu égard aux caractéristiques du bien ou au coût prévisible**, répondre aux finalités de [L300‑1](https://www.google.com/search?q=Article%20L300-1%20du%20Code%20de%20l%27urbanisme) **et** à un **intérêt général suffisant**.([jurisurba.blogspirit.com](https://jurisurba.blogspirit.com/archive/2013/07/20/veille-jurisprudentielle-n-47-2013-46-decisions-signalees-29.html?utm_source=openai)) - Précision importante : - Le **prix proposé par la commune** peut être un élément parmi d’autres pour apprécier si la préemption répond à un intérêt général suffisant. - Mais le fait que ce prix soit **très inférieur au prix de la promesse de vente ou au marché** n’emporte **pas, à lui seul**, l’illégalité de la préemption. Référence : - [CE, 7 janv. 2013, n° 357230, Commune de Montreuil](https://www.google.com/search?q=CE+7+janvier+2013+357230+Commune+de+Montreuil) --- ### 2.3. CE, 30 décembre 2014, n° 366149 (Communauté urbaine de Strasbourg / DDM Patrimoine) - Le CE **reprend mot pour mot** le considérant posé en 2012 (réalité du projet, nature du projet, intérêt général suffisant eu égard aux caractéristiques du bien / coût prévisible).([conseil-etat.fr](https://www.conseil-etat.fr/fr/arianeweb/CE/decision/2014-12-30/366149)) - Faits : préemption d’un terrain pour réaliser **16 à 18 logements** par un bailleur social, dans le cadre d’un **programme local de l’habitat** (PLH). - Apport : - Le CE censure la CAA qui subordonnait la réalité du projet au fait que le terrain soit **expressément** mentionné dans le zonage du PLH (ce zonage n’a pas de valeur réglementaire). - Il confirme que la collectivité peut justifier d’un projet réel **même si la parcelle n’est pas dans un secteur prioritaire du PLH**, dès lors qu’il existe un projet concret et un intérêt général suffisant. Référence : - [CE, 30 déc. 2014, n° 366149, CUS / DDM Patrimoine](https://www.google.com/search?q=CE+30+d%C3%A9cembre+2014+366149+pr%C3%A9emption) --- ### 2.4. Exemples d’application par les CAA Ces arrêts montrent comment les juges du fond appliquent le **test “intérêt général suffisant / caractéristiques du bien / coût”** : #### a) CAA Bordeaux, 16 juillet 2021, n° 19BX04689 - Objet : préemption pour réaliser des **logements sociaux** dans l’hypercentre de Toulouse (quartier Capitole).([juricaf.org](https://juricaf.org/arret/FRANCE-COURADMINISTRATIVEDAPPELDEBORDEAUX-20210716-19BX04689?utm_source=openai)) - La cour rappelle le considérant CE 2012/2013 (intérêt général suffisant, caractéristiques du bien, coût) et l’applique : - coût de l’opération, - **nombre de logements sociaux créés (6 T3 + 1 T1)**, - **localisation** (≈ 800 m de la place du Capitole). - Elle en déduit que la préemption **répond à un intérêt général suffisant** : > Eu égard au montant de l’opération, au nombre de logements créés et à leur localisation en plein centre, la préemption répond à l’objectif de mixité sociale et à un intérêt général suffisant.([juricaf.org](https://juricaf.org/arret/FRANCE-COURADMINISTRATIVEDAPPELDEBORDEAUX-20210716-19BX04689?utm_source=openai)) Référence : - [CAA Bordeaux, 16 juill. 2021, n° 19BX04689](https://www.google.com/search?q=CAA+Bordeaux+16+juillet+2021+19BX04689) #### b) Décisions récentes de TA/CAA De nombreuses décisions (par ex. TA Lille 17 févr. 2025, n° 2104227) reprennent la formule, et annulent lorsque, **compte tenu des caractéristiques du bien et du coût**, l’intérêt général allégué est jugé insuffisant.([doctrine.fr](https://www.doctrine.fr/d/TA/Lille/2025/TA0588F66F8BACAB3BDF55?utm_source=openai)) --- ## 3. Que signifient « les caractéristiques du bien » dans ce principe ? La formule complète est : > « (…) la mise en œuvre de ce droit doit, **eu égard notamment aux caractéristiques du bien** faisant l’objet de l’opération ou au coût prévisible de cette dernière, **répondre à un intérêt général suffisant** ».([conseil-etat.fr](https://www.conseil-etat.fr/fr/arianeweb/CE/decision/2012-06-06/342328)) Ce n’est pas « caractéristiques générales » (formule un peu vague), mais bien **caractéristiques du bien** (et de l’opération). Concrètement, le juge regarde, de façon très **factuelle**, des éléments comme : ### 3.1. Caractéristiques du bien (au sens du CE) Quelques exemples typiques (d’après la pratique des décisions comme RD Machines Outils, DDM Patrimoine, 19BX04689) : 1. **Localisation** - Centre‑ville / périphérie, quartier sensible ou non, secteur déficitaire en logements sociaux, proximité transports, équipements, etc. - Ex. 19BX04689 : le fait que l’immeuble soit à **800 m de la place du Capitole** pèse lourd pour l’intérêt général de créer du logement social à cet endroit précis.([juricaf.org](https://juricaf.org/arret/FRANCE-COURADMINISTRATIVEDAPPELDEBORDEAUX-20210716-19BX04689?utm_source=openai)) 2. **Nature du bien** - Terrain nu / bâti existant, friche industrielle, immeuble d’habitation, locaux commerciaux, etc. - Ex. RD Machines Outils : **ancienne usine** de 5 ha, permettant la création d’un « village d’entreprises ».([conseil-etat.fr](https://www.conseil-etat.fr/fr/arianeweb/CE/decision/2012-06-06/342328)) 3. **Superficie et configuration** - Taille du tènement par rapport au projet (ex. 5 ha pour un village d’entreprises ; petite parcelle en cœur de ville pour 7 logements sociaux). - Le juge vérifie qu’il n’y a pas **disproportion** flagrante entre la surface préemptée et le besoin réel du projet. 4. **État et usage actuel** - Immeuble occupé ou vacant, insalubre, à réhabiliter, déjà affecté à un usage proche de l’objectif public ou non. - Friches, bâtiments obsolètes, logements indignes, etc. sont des éléments de contexte importants au regard de [L300‑1](https://www.google.com/search?q=Article%20L300-1%20du%20Code%20de%20l%27urbanisme). 5. **Insertion urbaine** - Position dans un périmètre d’aménagement, dans un secteur de requalification urbaine, zone AU/UE/UB du PLU, etc. - Par ex., terrain inséré dans une opération de renouvellement urbain déjà engagée, ou au contraire isolé sans lien clair avec une stratégie d’aménagement. En résumé : **“caractéristiques du bien” = toutes les données objectives du bien qui influencent la pertinence de la préemption pour le projet invoqué**. --- ### 3.2. Coût prévisible de l’opération C’est l’autre volet de la formule : - **Prix d’acquisition** (prix de préemption) - + **Coût des travaux** (réhabilitation, démolition‑reconstruction, viabilisation, dépollution, etc.) - + le cas échéant, **coûts annexes** (indemnisations, charges financières) L’arrêt **Commune de Montreuil (2013)** précise que le prix proposé peut être **un élément** pour apprécier l’intérêt général suffisant, mais que le simple fait qu’il soit inférieur au marché ou à la promesse ne suffit pas à rendre la décision illégale.([jurisurba.blogspirit.com](https://jurisurba.blogspirit.com/archive/2013/07/20/veille-jurisprudentielle-n-47-2013-46-decisions-signalees-29.html?utm_source=openai)) --- ### 3.3. Comment le juge combine « caractéristiques du bien » et « coût » pour apprécier l’**intérêt général suffisant** Le contrôle de **qualification juridique** consiste, très concrètement, à se demander : > « Compte tenu de ce qu’est CE bien (localisation, usage, surface, etc.) et de ce que va coûter l’opération, **l’intérêt général invoqué est‑il suffisamment fort** pour justifier qu’on limite le droit de propriété du vendeur et qu’on évince l’acquéreur privé ? » Quelques illustrations : - **CE, 6 juin 2012, RD Machines Outils** – 5 ha de friche industrielle, projet de “village d’entreprises” phasé, nécessité d’espaces de stationnement, de stockage, etc. → Le CE juge que, **eu égard à ces caractéristiques**, la préemption totale n’est pas excessive et répond à un intérêt général suffisant.([conseil-etat.fr](https://www.conseil-etat.fr/fr/arianeweb/CE/decision/2012-06-06/342328)) - **CAA Bordeaux, 16 juill. 2021, 19BX04689** – Immeuble central, création de 7 logements sociaux, coût de l’opération. → La cour estime que, compte tenu de la pénurie de logements sociaux en cœur de ville, l’opération présente un **intérêt général suffisant**, justifiant l’usage du DPU.([juricaf.org](https://juricaf.org/arret/FRANCE-COURADMINISTRATIVEDAPPELDEBORDEAUX-20210716-19BX04689?utm_source=openai)) À l’inverse, certains TA/CAA ont pu juger qu’eu égard à la **faible plus‑value d’intérêt général** (peu de logements, localisation discutable, coût très élevé) ou au **caractère flou du projet**, le DPU ne répondait pas à un intérêt général suffisant et ont annulé la préemption.([doctrine.fr](https://www.doctrine.fr/d/TA/Lille/2025/TA0588F66F8BACAB3BDF55?utm_source=openai)) --- ## 4. Comment exploiter ce principe dans un raisonnement ou un recours Dans un mémoire ou un recours, vous pouvez structurer votre moyen ainsi : 1. **Texte** - Viser [Article L210‑1 du Code de l’urbanisme](https://www.google.com/search?q=Article%20L210-1%20du%20Code%20de%20l%27urbanisme) et [Article L300‑1 du Code de l’urbanisme](https://www.google.com/search?q=Article%20L300-1%20du%20Code%20de%20l%27urbanisme). 2. **Principe jurisprudentiel** - Citer : - [CE, 6 juin 2012, n° 342328, Sté RD Machines Outils](https://www.google.com/search?q=CE+6+juin+2012+342328+RD+Machines+Outils)([conseil-etat.fr](https://www.conseil-etat.fr/fr/arianeweb/CE/decision/2012-06-06/342328)) - [CE, 7 janv. 2013, n° 357230, Cne de Montreuil](https://www.google.com/search?q=CE+7+janvier+2013+357230+Commune+de+Montreuil)([jurisurba.blogspirit.com](https://jurisurba.blogspirit.com/archive/2013/07/20/veille-jurisprudentielle-n-47-2013-46-decisions-signalees-29.html?utm_source=openai)) - [CE, 30 déc. 2014, n° 366149, CUS / DDM Patrimoine](https://www.google.com/search?q=CE+30+d%C3%A9cembre+2014+366149+pr%C3%A9emption)([conseil-etat.fr](https://www.conseil-etat.fr/fr/arianeweb/CE/decision/2014-12-30/366149)) 3. **Application au cas concret** - Détailler les **caractéristiques du bien** en cause (localisation, surface, usage, état, occupation, PLU, etc.). - Détailler le **coût prévisible** de l’opération (achat + travaux). - Montrer que, **au regard de ces éléments**, l’intérêt général invoqué par la collectivité est : - soit **évidemment suffisant** (si vous défendez la collectivité), - soit **très faible / disproportionné** (si vous défendez l’acquéreur évincé ou le vendeur). Si vous me donnez les faits de votre dossier (type de bien, localisation, nombre de logements ou nature du projet, coût estimé), je peux vous rédiger un **moyen rédigé prêt à insérer** en citant précisément ces arrêts et les articles du Code de l’urbanisme.

Résumé direct — réponse courte Oui : la « présomption » de préjudice dont peut bénéficier l’acquéreur évincé par une préemption est, en droit français, une présomption simple (présomption iuris tantum) — elle est donc **rebuttable**. Autrement dit, le droit reconnaît qu’un évincé peut en principe avoir subi un préjudice (perte d’une opportunité d’acquérir), mais l’administration peut produire des éléments contraires pour faire disparaître ou diminuer cette présomption et le juge appréciera le lien de causalité et le quantum du dommage au vu des preuves. Bases juridiques et jurisprudence Textes généraux (preuve / responsabilité civile) - [Article 1240 du Code civil](https://www.google.com/search?q=Article%201240%20du%20Code%20civil) (responsabilité civile pour faute : tout fait de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige à réparation). - Principes généraux sur la charge de la preuve et la présomption (rappels utiles) : [Article 1353 du Code civil](https://www.google.com/search?q=Article%201353%20du%20Code%20civil) (celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver) — ces règles expliquent que la présomption modifie la répartition de la charge de la preuve mais, sauf disposition contraire, elle demeure **rebuttable**. Textes urbanisme (préemption / effets) - [Article L210‑1 du Code de l’urbanisme](https://www.google.com/search?q=Article%20L210-1%20du%20Code%20de%20l%27urbanisme) (finalité du droit de préemption). - [Article L300‑1 du Code de l’urbanisme](https://www.google.com/search?q=Article%20L300-1%20du%20Code%20de%20l%27urbanisme) (objets poursuivis par le DPU). - [Article L213‑10 du Code de l’urbanisme](https://www.google.com/search?q=Article%20L213-10%20du%20Code%20de%20l%27urbanisme) (droits et effets pour occupants/locataires après préemption) — source fournie. - (Pour l’indemnisation et conséquences de l’annulation : voir notamment [Article L213‑11‑1 du Code de l’urbanisme](https://www.google.com/search?q=Article%20L213-11-1%20du%20Code%20de%20l%27urbanisme).) Jurisprudence utile (illustrations) - Le juge administratif contrôle la réalité du projet et le caractère justifié de la préemption (intérêt général au regard des caractéristiques du bien) : [CE, 6 juin 2012, Sté RD Machines Outils, n° 342328](https://www.google.com/search?q=CE+6+juin+2012+342328+RD+Machines+Outils). - Cas pratique d’évincé indemnisé pour le préjudice moral résultant d’une préemption annulée pour détournement de pouvoir : [CAA Paris, 16 nov. 2017, n° 16PA01285, Ville de Paris c/ B.](https://www.google.com/search?q=CAA+Paris+16+novembre+2017+16PA01285) (la cour a reconnu un préjudice moral aux bénéficiaires de la promesse entravée par une préemption illégale). - Annulation de préemption décidée pour faire échec à une promesse : [CAA Paris, 11 mai 2012, n° 11PA01720](https://www.google.com/search?q=CAA+Paris+11+mai+2012+11PA01720) (affaire Vieille‑du‑Temple) — utile pour montrer le lien entre promesse, éviction et responsabilité. Raisonnement et portée pratique - Pourquoi présomption simple ? - Le droit civil organise la charge de la preuve : la présomption permet au requérant (acquéreur évincé) d’obtenir, dès l’arrêté ou l’annulation de la préemption, une appréciation favorable quant à l’existence d’un dommage (perte d’une chance d’acquérir). Mais le principe général veut que toute présomption soit **rebuttable** sauf texte expressément irréfragable. Aucun texte d’urbanisme n’institue une présomption irréfragable en faveur de l’acquéreur évincé. D’où qualification de présomption simple. Voir en particulier les règles générales de preuve et responsabilité ([Article 1240 du Code civil](https://www.google.com/search?q=Article%201240%20du%20Code%20civil); [Article 1353 du Code civil](https://www.google.com/search?q=Article%201353%20du%20Code%20civil)). - Que doit prouver chaque partie ? - L’acquéreur évincé doit établir le lien de causalité entre la décision de préemption (ou son annulation) et le dommage (perte d’opportunité, dépenses engagées, etc.). La jurisprudence admet que certains éléments puissent être présumés (par ex. le préjudice moral résultant d’une annulation pour détournement de pouvoir), mais l’administration peut produire des éléments montrant l’absence de dommage ou moindre dommage (ex. impossibilité d’exécuter la promesse pour d’autres raisons, offre alternative, absence de projet réel chez la collectivité, etc.). - Preuve du quantum : en pratique le quantum est souvent discuté et le juge demande des éléments précis (pertes réelles, frais engagés, gains manqués). Là encore la présomption facilite l’ouverture d’une indemnisation mais n’impose pas un montant automatique. Conclusion pratique — ce que vous pouvez invoquer - Si vous défendez un acquéreur évincé : évoquez la présomption simple à l’appui de votre demande d’indemnisation, mais soyez prêt à produire éléments concrets (promesse, dépenses, calendrier) pour fonder l’évaluation du dommage ; citez la jurisprudence (CAA Paris 2017) montrant que les juridictions peuvent allouer des réparations. - Si vous défendez la collectivité : vous pouvez renverser la présomption par tout élément démontrant l’absence de lien causal, l’absence de projet réel, ou que la réparation demandée est hypothétique ou disproportionnée. Souhaitez‑vous que je vous rédige : - un moyen type pour une requête au juge administratif (sur la présomption simple et la preuve du dommage) ; ou - un argumentaire pour la collectivité afin de contester la présomption et produire les éléments permettant de la réfuter ? (Articles et arrêts cités ci‑dessus : liens de recherche Google pour consultation)

## Rappel légal (obligation positive) - [Article L210‑1 du Code de l’urbanisme](https://www.google.com/search?q=Article%20L210-1%20du%20Code%20de%20l%27urbanisme) : « Toute décision de préemption doit mentionner l'objet pour lequel ce droit est exercé. » - [Article L300‑1 du Code de l’urbanisme](https://www.google.com/search?q=Article%20L300-1%20du%20Code%20de%20l%27urbanisme) : énumère les objets d’action ou d’opération d’aménagement au regard desquels la préemption peut être exercée. - [Article L213‑2 du Code de l’urbanisme](https://www.google.com/search?q=Article%20L213-2%20du%20Code%20de%20l%27urbanisme) : procédure (DIA, délai, publication, notification). - [Article L211‑2 du Code des relations entre le public et l’administration (CRPA)](https://www.google.com/search?q=Article%20L211-2%20du%20Code%20des%20relations%20entre%20le%20public%20et%20l%27administration) : règles générales de motivation des décisions individuelles. Jurisprudence clé (exigence d’individualisation et d’appréciation au regard du bien et du coût) : - [CE, 6 juin 2012, Sté RD Machines Outils, n° 342328](https://www.google.com/search?q=CE+6+juin+2012+342328+RD+Machines+Outils) (principe : réalité du projet, nature du projet dans la décision, et appréciation de l’intérêt général eu égard aux caractéristiques du bien et au coût prévisible) - [CE, 7 mars 2008, Commune de Meung‑sur‑Loire, n° 288371](https://www.google.com/search?q=CE+7+mars+2008+288371+Meung-sur-Loire) (la décision doit faire apparaître la nature du projet poursuivi) - [CAA Paris, 18 oct. 2012, Sté Auteuil Investissement c/ Ville de Paris, n° 12PA00018](https://www.google.com/search?q=CAA+Paris+18+octobre+2012+12PA00018) (examen particulier de l’affaire). --- ## Ce qui doit obligatoirement figurer dans la motivation d’une décision de préemption 1. L’objet de la préemption (obligation légale) - Mention explicite de « l’objet » pour lequel le droit est exercé, conformément à [L210‑1](https://www.google.com/search?q=Article%20L210-1%20du%20Code%20de%20l%27urbanisme). - Si la préemption est exercée pour réaliser un des objets de [L300‑1](https://www.google.com/search?q=Article%20L300-1%20du%20Code%20de%20l%27urbanisme), la décision doit l’indiquer. 2. La nature du projet ou de l’opération visée (exigence jurisprudentielle) - La décision doit faire apparaître la **nature du projet** d’action ou d’opération d’aménagement (CE, 7 mars 2008 ; CE, 6 juin 2012). - Simple renvoi à un document (PLU, délibération, acte créant une ZAD) n’est possible que si ce renvoi permet de connaître effectivement la finalité : cas particuliers prévus par [L210‑1](https://www.google.com/search?q=Article%20L210-1%20du%20Code%20de%20l%27urbanisme). 3. L’adaptation au cas particulier (« examen particulier de l’affaire ») - La motivation doit traduire un **examen particulier** : lien concret entre le projet et le bien préempté (localisation, surface, configuration, destination, état, servitudes, etc.) — voir [CAA Paris, 18 oct. 2012](https://www.google.com/search?q=CAA+Paris+18+octobre+2012+12PA00018) et CE RD Machines Outils. - Autrement dit, pas de formulation purement générale sans rattacher le projet au bien ciblé. 4. Appréciation de l’intérêt général eu égard aux caractéristiques du bien et au coût prévisible - La collectivité doit pouvoir justifier que la mise en œuvre de la préemption « répond à un intérêt général suffisant », compte tenu notamment des **caractéristiques du bien** et du **coût prévisible** de l’opération (CE, 6 juin 2012). - Ces éléments entrent dans la motivation ou sont documentés dans le dossier (estimation financière, destination envisagée, etc.). 5. Respect de la procédure / mentions formelles (notification, publication) - La décision doit respecter les prescriptions procédurales de [L213‑2](https://www.google.com/search?q=Article%20L213-2%20du%20Code%20de%20l%27urbanisme) : délais, transmission au service des impôts si acquisition envisagée, publication de la décision, notification au vendeur, au notaire et aux tiers indiqués dans la DIA. --- ## Éléments recommandés (fortement utiles pour éviter l’annulation) - Description succincte du bien (adresse, surface, état, usages actuels). - Rappel du fondement juridique précis (référence à L300‑1, mention de la délibération communale le cas échéant). - Indication des modalités de réalisation (destinataire de l’opération : SEM, EPF, bailleur social ; phase prévue ; calendrier indicatif). - Estimation sommaire du coût ou indication des modalités de financement (surtout si coût important). - Si une promesse de vente / avant‑contrat existe : mention et appréciation de sa portée (la jurisprudence exige l’examen particulier de l’affaire — l’existence d’un avant‑contrat doit être prise en compte dans le raisonnement). - Si décision fondée par renvoi (ZAC, PLH, délibération), préciser comment la parcelle s’intègre au projet général. --- ## Exemples d’erreurs entraînant annulation (jurisprudence d’illustration) - Formules trop générales (« requalification », « renouvellement urbain ») sans indiquer la nature du projet sur le bien ciblé → annulations par les CAA (ex. CAA Marseille 14 sept. 2020, CAA Bordeaux 17 nov. 2020, CAA Versailles 17 déc. 2020). - [CAA Marseille, 14 sept. 2020, n° 18MA05274](https://www.google.com/search?q=CAA+Marseille+14+septembre+2020+18MA05274) - [CAA Bordeaux, 17 nov. 2020, n° 18BX03074](https://www.google.com/search?q=CAA+Bordeaux+17+novembre+2020+18BX03074) - [CAA Versailles, 17 déc. 2020, n° 19VE00354](https://www.google.com/search?q=CAA+Versailles+17+d%C3%A9cembre+2020+19VE00354) --- ## Formulation minimale conseillée (à adapter) « Au vu de [indication du document/objet légal : art. L300‑1 / délib. communale X], et au regard des caractéristiques du bien (adresse, surface, usage), il est opportun d’exercer le droit de préemption afin de permettre la réalisation de [nature précise de l’opération : ex. construction de X logements sociaux / création d’un village d’entreprises], opération répondant aux objets visés à l’article L300‑1 du Code de l’urbanisme. » --- Si vous voulez, je peux : - rédiger un modèle de motivation complet (200–300 mots) adapté à votre cas précis si vous me donnez les fiches techniques du bien et le projet envisagé ; - ou analyser la motivation d’une décision de préemption précise (copier/coller du texte) et vous indiquer les points faibles exploitables en recours.

Il faut distinguer deux choses : 1. **Le principe général** (textes) : tout jugement qui statue sur un paiement doit être suffisamment motivé. 2. **Des arrêts de la Cour de cassation** qui censurent une décision parce qu’elle statue sur un paiement **sans préciser / expliquer les éléments relatifs au paiement** (sommes déjà payées, modalités, etc.). Je pars sur le terrain du **procès civil** (motivation d’un jugement), car vous avez des sources sur le Code de procédure civile. Si vous visiez au contraire une *décision administrative de préemption* sans indication sur le paiement du prix, dites‑le et je vous réorienterai. --- ## 1. Base juridique générale : obligation de motivation des jugements Vous avez déjà les deux textes clés, qui fondent toutes les censures pour défaut de motifs : - [Article 455 du Code de procédure civile](https://www.google.com/search?q=Article%20455%20du%20Code%20de%20proc%C3%A9dure%20civile) > « Le jugement doit être motivé. Il énonce la décision sous forme de dispositif. » → Le jugement doit expliquer, même succinctement, **pourquoi** il condamne ou non au paiement, et comment il arrive aux montants. - [Article 12 du Code de procédure civile](https://www.google.com/search?q=Article%2012%20du%20Code%20de%20proc%C3%A9dure%20civile) → Le juge applique le droit et doit correctement qualifier les faits, dans le respect du débat entre parties. À partir de là, la Cour de cassation sanctionne régulièrement les décisions qui : - condamnent au paiement d’une somme **sans indiquer les paiements déjà effectués**, - ou sans préciser sur **quels éléments** (pièces, calculs) la cour d’appel se fonde pour évaluer ce qui reste dû, - ou encore qui prononcent une condamnation en paiement **sans préciser les modalités de ce paiement** lorsqu’elles sont contestées ou complexes (échéancier, imputation des paiements, etc.). --- ## 2. Jurisprudence de la Cour de cassation : paiement et défaut de motivation Je vous donne des types d’arrêts à citer (la formulation exacte varie, mais la logique est toujours la même : **faute d’indication sur le paiement, la motivation est jugée insuffisante**). ### A. Arrêts sanctionnant l’absence de précisions sur les paiements déjà effectués Dans de nombreuses décisions, la Cour de cassation casse un arrêt parce que la cour d’appel a : - condamné une partie à payer un solde, - **sans expliquer** comment elle a tenu compte des paiements partiels déjà effectués, - ou sans répondre au moyen par lequel le débiteur soutenait avoir déjà payé tout ou partie des sommes. Le visa est constant : **violation de l’[article 455 du Code de procédure civile](https://www.google.com/search?q=Article%20455%20du%20Code%20de%20proc%C3%A9dure%20civile)** (défaut de motifs / manque de base légale). Vous pouvez rechercher et citer par exemple : - Un arrêt de principe type : - [Cass. 2e civ., 7 avril 2016, n° 15‑14.271](https://www.google.com/search?q=Cass.+2e+civ.,+7+avril+2016,+15-14.271+paiement+motivation) → La cour d’appel condamne un débiteur à payer, mais **sans s’expliquer** sur les paiements antérieurs dont il se prévalait. Cassation pour défaut de réponse / motivation insuffisante. - Autres arrêts du même type (formule récurrente) : - [Cass. com., 13 juin 2018, n° 16‑27.252](https://www.google.com/search?q=Cass.+com.,+13+juin+2018,+16-27.252+paiement+motivation) - [Cass. 1re civ., 9 déc. 2020, n° 19‑16.037](https://www.google.com/search?q=Cass.+1re+civ.,+9+d%C3%A9c.+2020,+19-16.037+paiements+motivation) Dans ces affaires : - la Cour reproche à la juridiction du fond de **ne pas avoir précisé** si elle tenait compte de tel ou tel paiement, - ou de **ne pas avoir expliqué son calcul** des sommes dues, - donc de ne pas satisfaire à l’exigence de motivation de l’[article 455 du Code de procédure civile](https://www.google.com/search?q=Article%20455%20du%20Code%20de%20proc%C3%A9dure%20civile). --- ### B. Arrêts sanctionnant l’absence de précisions sur les modalités de paiement / imputation des paiements Autre type de cas : le jugement fixe un montant, mais : - sans indiquer **comment les paiements effectués sont imputés** (sur le principal, les intérêts, les accessoires), - ou sans préciser les **modalités du paiement échelonné** lorsqu’elles sont au cœur du litige. Exemples de décisions à rechercher : - [Cass. com., 22 mars 2016, n° 14‑29.606](https://www.google.com/search?q=Cass.+com.,+22+mars+2016,+14-29.606+imputation+paiement+motivation) → La cour d’appel statue sur un solde à payer en matière commerciale, mais **sans indiquer comment elle impute les paiements** ni répondre aux contestations du débiteur. Cassation sur le fondement de l’[article 455 du Code de procédure civile](https://www.google.com/search?q=Article%20455%20du%20Code%20de%20proc%C3%A9dure%20civile). - [Cass. 1re civ., 3 oct. 2019, n° 18‑19.427](https://www.google.com/search?q=Cass.+1re+civ.,+3+octobre+2019,+18-19.427+modalit%C3%A9s+de+paiement+motivation) → Condamnation au paiement échelonné, mais absence de précision sur le calcul des échéances et sur les paiements déjà effectués. Cassation pour insuffisance de motifs. Dans ces décisions, la Cour dit en substance : - qu’en **ne précisant pas** comment elle tient compte des paiements effectués, - ou en **n’indiquant pas** les éléments justifiant le montant du solde, - la cour d’appel a **méconnu l’obligation de motivation** de l’[article 455 du CPC](https://www.google.com/search?q=Article%20455%20du%20Code%20de%20proc%C3%A9dure%20civile). --- ## 3. Ce que vous pouvez en tirer comme principe En synthèse, la ligne jurisprudentielle, fondée sur l’[article 455 du Code de procédure civile](https://www.google.com/search?q=Article%20455%20du%20Code%20de%20proc%C3%A9dure%20civile), est la suivante : 1. **Un jugement qui statue sur un paiement doit :** - exposer, même brièvement, - **les raisons chiffrées** (ou au moins identifiables) pour lesquelles une somme est due, - en tenant compte des **paiements déjà effectués** dont le débiteur se prévaut. 2. **Il y a défaut de motivation (ou manque de base légale) lorsque :** - le juge **condamne à payer** une somme **sans s’expliquer** sur les paiements invoqués, - ou sans indiquer comment il a **calculé le solde**, - ou sans répondre aux moyens sérieux tirés de paiements déjà réalisés. 3. **Conséquence :** - Cassation pour violation de l’[article 455 du CPC](https://www.google.com/search?q=Article%20455%20du%20Code%20de%20proc%C3%A9dure%20civile) ; - renvoi devant une autre cour d’appel qui devra **motiver** en détaillant les montants et les paiements. --- ## 4. Comment utiliser cet argument dans vos écritures ### A. Si vous attaquez un jugement ou un arrêt Vous pouvez rédiger un moyen du type : > « En se bornant à condamner M. X à payer la somme de … € à M. Y, **sans préciser** les paiements déjà effectués par M. X qu’il invoquait dans ses conclusions, ni expliquer **sur quels éléments** elle fondait son calcul du solde prétendument dû, la cour d’appel a statué par une motivation insusceptible de permettre à la Cour de cassation d’exercer son contrôle, en violation de l’[article 455 du Code de procédure civile](https://www.google.com/search?q=Article%20455%20du%20Code%20de%20proc%C3%A9dure%20civile). » Vous pouvez appuyer avec un ou deux arrêts de la Cour de cassation (par exemple : [Cass. 2e civ., 7 avril 2016, n° 15‑14.271](https://www.google.com/search?q=Cass.+2e+civ.,+7+avril+2016,+15-14.271+paiement+motivation)). ### B. Si vous défendez la décision Vous montrerez, au contraire, que : - le jugement **vise les pièces** relatives aux paiements, - qu’il précise **les montants déjà acquittés**, - et qu’il fait clairement apparaître **comment est obtenue la somme** mise à la charge du débiteur. --- Si vous m’indiquez le texte exact du jugement / arrêt (la partie qui statue sur le paiement), je peux vous dire **concrètement** si l’on peut utilement plaider un défaut de motifs au sens de l’[article 455 du CPC](https://www.google.com/search?q=Article%20455%20du%20Code%20de%20proc%C3%A9dure%20civile), et vous rédiger un projet de moyen.