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Un ami vend sa maison. Nous souhaitons d'un commun accord que j'achète sa maison sur 20 ans en lui versant un loyer (que l'on a convenu ensemble) chaque mois. Il ne veux pas d'intérêts et nous établirons un contrat entre nos deux parties avec le montant du bien, sa description ainsi que les modalités de payement et une éventuelle close en cas de non payement.la vente serait comme pour l'acquisition d'une voiture entre particuliers. Je serais propriétaire du bien a la signature du contrat. Ma question est la suivante, est ce réalisable ? Si oui quel serait les impératifs ?
## Réponse synthétique
Oui, c’est réalisable : vous pouvez acheter la maison et payer le prix par mensualités convenues entre vous et le vendeur (ce qu’on appelle couramment un « crédit-vendeur » ou une vente payée à tempérament). Mais pour l’immeuble il y a des impératifs formels et des garanties à mettre en place, et il est fortement conseillé de passer par un notaire.
Citations légales fondamentales :
- [Article 1582 du Code civil](https://www.google.com/search?q=Article%201582%20du%20Code%20civil) : la vente est la convention par laquelle l’un s’oblige à livrer une chose et l’autre à la payer.
- [Article 1583 du Code civil](https://www.google.com/search?q=Article%201583%20du%20Code%20civil) : la vente est parfaite entre les parties et la propriété est acquise à l’acheteur dès qu’on s’est convenu de la chose et du prix.
- [Article 710-1 du Code civil](https://www.google.com/search?q=Article%20710-1%20du%20Code%20civil) : règles sur la publicité foncière et nécessités d’acte authentique pour ces formalités (opposabilité aux tiers).
## Effets juridiques essentiels à connaître
- Transfert de propriété : d’après [l’art. 1583 du Code civil](https://www.google.com/search?q=Article%201583%20du%20Code%20civil), la propriété peut être considérée comme transférée dès l’accord sur la chose et le prix, même si le prix n’est pas intégralement payé. Toutefois, pour l’opposabilité aux tiers (et pour assurer la sécurité juridique), l’acte doit être publié à la publicité foncière par un notaire ([art. 710-1](https://www.google.com/search?q=Article%20710-1%20du%20Code%20civil)).
- Forme requise et publicité : la plupart des ventes d’immeubles sont constatées par acte authentique rédigé par un notaire afin d’assurer la publicité foncière et d’assurer la sécurité juridique des parties ([art. 710-1](https://www.google.com/search?q=Article%20710-1%20du%20Code%20civil)).
- Sécurisation des paiements : contrairement aux biens meubles, la « réserve de propriété » n’est pas l’outil usuel pour les immeubles ; le vendeur souhaitant se garantir demandera plutôt une sûreté réelle (inscription d’hypothèque conventionnelle, cautionnement, nantissement sur parts sociales si société, etc.) ou inclura une clause résolutoire dans l’acte.
## Principaux impératifs pratiques (check‑list)
1. Passer par un notaire
- Rédiger un compromis ou une promesse puis l’acte de vente authentique. Le notaire gère diagnostics, vérifications cadastrales, hypothèques existantes et publicité foncière.
- Voir [Article 710-1 du Code civil](https://www.google.com/search?q=Article%20710-1%20du%20Code%20civil).
2. Rédiger l’acte avec clauses précises
- Montant total du prix et calendrier des paiements (mensualités, dates).
- Date à laquelle la propriété est transférée (vous pouvez convenir que la propriété vous est transférée dès l’accord — mais voir publicité).
- Garantie en cas de défaut de paiement : clause résolutoire expresse, inscription d’hypothèque, nantissement, caution personnelle, séquestre des fonds, etc.
- Modalités de mise en œuvre de la garantie (procédure simplifiée en cas d’exécution forcée si possible).
3. Diagnostics et documents obligatoires
- Fournir les diagnostics immobiliers obligatoires (DPE, plomb, amiante si applicable, ERNMT/État des risques, etc.) et l’acte de propriété. Le notaire vérifiera l’existence d’hypothèques ou de servitudes.
4. Publicité foncière et opposabilité
- Faire publier l’acte au service de la publicité foncière (par le notaire) pour opposabilité aux tiers et pour protéger l’acheteur et le vendeur ([art. 710-1](https://www.google.com/search?q=Article%20710-1%20du%20Code%20civil)).
5. Fiscalité et coûts
- Droits d’enregistrement / taxe de publicité foncière et émoluments du notaire seront dus ; le notaire calcule et collecte ces sommes.
- Pour le vendeur : éventuelle imposition sur la plus‑value, sauf exonérations (durée de détention, résidence principale, autres exceptions). Il est prudent de vérifier la situation fiscale avant la conclusion.
- Même en l’absence d’intérêts, il convient de vérifier l’incidence fiscale et les conséquences en matière de donation dissimulée si les conditions semblent anormales.
6. Vérifier la situation matrimoniale et les titres
- Si le vendeur est marié, selon le régime matrimonial il peut être nécessaire le consentement du conjoint ; le notaire en vérifiera la nécessité.
- Vérifier existence de privilèges, hypothèques ou servitudes grevant le bien.
## Sécurités recommandées pour le vendeur
- Inscription d’une hypothèque conventionnelle ou autre sûreté sur l’immeuble (ou prise d’une garantie équivalente).
- Clause résolutoire (prévoir procédure et délai avant résolution).
- Modalités claires en cas de retard (pénalités, mise en demeure, mise en vente judiciaire).
## Risques et points d’attention pour l’acheteur
- Si la propriété vous est transférée dès l’accord (art. 1583), vous devenez propriétaire « de droit » mais sans publicité vous pourriez être confronté à un tiers détenteur d’un droit antérieur (hypothèque, saisie) si l’acte n’est pas publié.
- Assurer l’inscription immédiate de l’acte et vérifier les charges existantes.
## Recommandation pratique
- Prenez rendez‑vous avec un notaire pour : (i) rédiger une promesse / compromis et l’acte authentique, (ii) vérifier et organiser les sûretés (hypothèque, clause résolutoire, caution), (iii) chiffrer les droits et émoluments, (iv) vérifier les règles fiscales et le consentement du conjoint éventuel.
- Le notaire pourra aussi conseiller la meilleure structure juridique (vente avec paiement échelonné, vente avec inscription hypothécaire, acte conditionnel, etc.).
Si vous le souhaitez, je peux vous indiquer les étapes détaillées d’un calendrier type (promesse → acte authentique → publication) et la liste précise des diagnostics et pièces à réunir, ou vous proposer une formulation possible de clauses à discuter avec le notaire.
La vente est une convention par laquelle l'un s'oblige à livrer une chose, et l'autre à la payer. Elle peut être faite par acte authentique ou sous seing privé.
Elle est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé.
Tout acte ou droit doit, pour donner lieu aux formalités de publicité foncière, résulter d'un acte reçu en la forme authentique par un notaire exerçant en France, d'une décision juridictionnelle ou d'un acte authentique émanant d'une autorité administrative. Le dépôt au rang des minutes d'un notaire d'un acte sous seing privé, contresigné ou non, même avec reconnaissance d'écriture et de signature, ne peut donner lieu aux formalités de publicité foncière. Toutefois, même lorsqu'ils ne sont pas dressés en la forme authentique, les procès-verbaux des délibérations des assemblées générales préalables ou consécutives à l'apport de biens ou droits immobiliers à une société ou par une société ainsi que les procès-verbaux d'abornement peuvent être publiés au bureau des hypothèques à la condition d'être annexés à un acte qui en constate le dépôt au rang des minutes d'un notaire. Le premier alinéa n'est pas applicable aux formalités de publicité foncière des assignations en justice, des commandements valant saisie, des différents actes de procédure qui s'y rattachent et des jugements d'adjudication, des documents portant limitation administrative au droit de propriété ou portant servitude administrative, des procès-verbaux établis par le service du cadastre, des documents d'arpentage établis par un géomètre et des modifications provenant de décisions administratives ou d'événements naturels.
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Peux-tu synthétiser ta réponse et la rendre la plus simple et compréhensible possible
Oui — c’est réalisable, mais il y a des formalités et des garanties à prévoir. Synthèse très simple et pratique :
1) Quoi :
- Vous pouvez acheter la maison et payer le prix en mensualités convenues entre vous (forme courante : vente avec paiement échelonné / « crédit‑vendeur »).
- Il est possible de prévoir que vous devenez propriétaire à la signature, mais il faut sécuriser l’opposabilité (voir point publication ci‑dessous).
2) Ce qu’il faut impérativement faire :
- Passer par un notaire pour rédiger l’acte (ou au minimum un compromis puis acte authentique) : vérification des titres, diagnostics obligatoires, existence d’hypothèques/servitudes, calcul des droits et émoluments.
- Prévoir dans l’acte : montant total, calendrier des mensualités, modalités de paiement, date de transfert de propriété, clause en cas de défaut (mise en demeure, délai, résolution).
- Assurer la publicité foncière de l’acte (par le notaire) pour que la vente soit opposable aux tiers.
3) Moyens de garantie recommandés pour le vendeur :
- inscription d’une sûreté réelle (ex. hypothèque conventionnelle) sur le bien ;
- clause résolutoire expresse en cas de non‑paiement ;
- éventuellement caution personnelle d’un tiers ou autres garanties.
4) Points pratiques et risques :
- Diagnostics obligatoires (DPE, plomb, amiante si applicable, état des risques, etc.) à fournir ; le notaire vérifiera.
- Coûts : droits d’enregistrement / taxe de publicité foncière et émoluments du notaire à prévoir.
- Fiscalité du vendeur (plus‑value éventuelle) et risque de requalification si les modalités paraissent atypiques ; vérifier aussi le consentement du conjoint du vendeur selon son régime matrimonial.
- Sans publication, des droits antérieurs grevant le bien (ex. hypothèque) peuvent rester opposables à l’acheteur.
5) Recommandation concrète :
- Prenez rendez‑vous chez un notaire : il rédigera l’acte adapté (vente à tempérament, hypothèque, clause résolutoire), calculera les droits et expliquera la mise en œuvre en cas de défaut.
Souhaitez‑vous que je lance une recherche web pour retrouver et vous fournir les articles de loi précis et liens officiels (Code civil, règles de publicité foncière, diagnostics, etc.) que le notaire utilisera ?
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