Permis de construire dépassant le PLU : 12 m → 13,60 m et R+1 → R+2 sans justificatif 🧠 Droit administratif

## Réponse synthétique Si le permis autorise une hauteur et un nombre de niveaux contraires aux règles du PLU, il est en principe illégal. Le permis ne peut être délivré que si les travaux sont conformes au PLU et aux règles d’utilisation des sols ([Article L421-6 du Code de l’urbanisme](https://www.google.com/search?q=Article%20L421-6%20du%20Code%20de%20l'urbanisme)). Les « adaptations mineures » sont prévues par le Code mais encadrées : les règles du PLU « peuvent faire l’objet d’adaptations mineures » dans les cas limitativement prévus ([Article L152-3 du Code de l’urbanisme](https://www.google.com/search?q=Article%20L152-3%20du%20Code%20de%20l'urbanisme)). Le principe énoncé par le PLU — conformité des constructions au règlement — est rappelé par [Article L152-1 du Code de l’urbanisme](https://www.google.com/search?q=Article%20L152-1%20du%20Code%20de%20l'urbanisme). Autrement dit : une simple phrase du promoteur indiquant un « accord avec la mairie » ne suffit pas à régulariser une violation manifeste du PLU. Si aucune justification juridique (référence précise à une disposition du PLU permettant l’adaptation, décision du conseil municipal, modification du PLU ou procédure légale applicable) n’apparaît dans le dossier, la décision est susceptible d’être annulée. Voir aussi les sanctions possibles en cas d’ouvrages illégaux : démolition, remise en état, sanctions pénales et administratives prévues par [Article L480-1 du Code de l’urbanisme](https://www.google.com/search?q=Article%20L480-1%20du%20Code%20de%20l'urbanisme). ## Ce que vous pouvez faire concrètement 1. Vérifier l’affichage et récupérer le dossier complet : - Photographies de l’affichage sur le terrain (date et contenu visibles). - Demander communication du dossier PC en mairie (plans, note justificative, arrêté municipal). 2. Vérifier si le PLU prévoit effectivement, et comment, une « adaptation mineure » (article L152-3) ou s’il y a eu une modification/formalité spécifique du PLU. 3. Si l’irrégularité persiste : - Envoyer un recours gracieux au maire (demande motivée d’annulation ou de retrait). - Dans les 2 mois suivant l’affichage en mairie/terrain, engager un recours contentieux (recours pour excès de pouvoir) devant le tribunal administratif pour demander l’annulation du permis (délai de 2 mois à compter de l’affichage public du permis). 4. En cas d’urgence (mise en chantier rapide), envisager une procédure de référé (suspension) devant le juge administratif pour faire cesser les travaux en attendant l’issue du fond. ## Remarques procédurales et pratiques - L’absence, dans l’arrêté municipal, d’une mention explicite de la dérogation au PLU ou d’un motif ne rend pas automatiquement légale une autorisation contraire au PLU : la conformité matérielle au PLU prévaut ([Article L421-6](https://www.google.com/search?q=Article%20L421-6%20du%20Code%20de%20l'urbanisme)). - Rassemblez toutes les preuves (plans, échanges, procès-verbaux de réunions, affichage) — elles seront essentielles en procédure. - Si vous envisagez un recours, contactez rapidement un avocat en droit de l’urbanisme pour constituer le dossier et respecter les délais. Références légales citées : - [Article L152-1 du Code de l’urbanisme](https://www.google.com/search?q=Article%20L152-1%20du%20Code%20de%20l'urbanisme) (conformité des travaux au règlement du PLU) - [Article L152-3 du Code de l’urbanisme](https://www.google.com/search?q=Article%20L152-3%20du%20Code%20de%20l'urbanisme) (adaptations mineures) - [Article L421-6 du Code de l’urbanisme](https://www.google.com/search?q=Article%20L421-6%20du%20Code%20de%20l'urbanisme) (conditions de délivrance du permis) - [Article L480-1 du Code de l’urbanisme](https://www.google.com/search?q=Article%20L480-1%20du%20Code%20de%20l'urbanisme) (sanctions) Souhaitez‑vous que je vous aide à formuler un courrier de demande de communication du dossier en mairie ou un recours gracieux ?

Merci pour ces précisions — ces anomalies sont préoccupantes. Je vous explique brièvement les conséquences possibles et les actions à engager ; ensuite je peux lancer une recherche précise des textes et vous préparer les courriers nécessaires (si vous le souhaitez). Ce que signifient vos éléments - Référence à un rapport SDIS de février alors que le dossier n’était complété que partiellement en mai : cela peut révéler un vice de procédure si l’arrêté municipal s’appuie sur des éléments qui n’apparaissent pas dans le dossier instruit ou si l’avis du SDIS a été produit hors délais ou sans motivation valable. Il faut vérifier les dates exactes (dépôt, pièces complémentaires, date du rapport SDIS, date de signature de l’arrêté, date et contenu de l’affichage sur le terrain et en mairie). - Erreur manifeste de surface (11937 au lieu de 1937) dans l’arrêté : il s’agit d’une erreur matérielle importante. Deux conséquences possibles : - À court terme, demande de correction/rectification de l’arrêté pour faire disparaître l’erreur manifeste (démarche administrative simple à tenter en priorité). - Si l’erreur matérielle a des effets juridiques (par ex. classification de l’opération différente, calculs de stationnements, consultation publique, taxes, ou justification d’une dérogation au PLU fondée sur une surface), elle peut constituer un vice susceptible de fonder un recours contentieux pour excès de pouvoir. - En l’absence d’explication écrite et vérifiable dans le dossier (par ex. justification légale d’une « adaptation », convention mairie/promoteur produite et annexée), la simple mention d’un « accord verbal » ou d’une convention à venir paraît insuffisante et fragilise la légalité de l’arrêté. Actions pratiques et priorités 1. Obtenir les preuves et dates : - Demander communication du dossier complet du permis modificatif en mairie (toutes les pièces, rapports d’avis, courriels, PV de réunions). - Photographier l’affichage sur le terrain (date et contenu visibles) et demander un extrait du registre des autorisations d’urbanisme en mairie indiquant la date d’affichage. 2. Demander correction amiable : - Courrier au maire demandant (a) la rectification immédiate de l’erreur matérielle (erreur de surface) et (b) la communication du rapport SDIS invoqué ainsi que de toute pièce justifiant la dérogation alléguée. 3. Si le maire refuse ou ne répond pas dans un délai raisonnable : - Recours gracieux suivi, si nécessaire, d’un recours contentieux pour excès de pouvoir devant le tribunal administratif (délais de recours stricts : à calculer à partir de la date d’affichage/notification). - Si les travaux risquent d’être irréversiblement avancés, possibilité d’un référé‑suspension ou d’un référé‑mesures‑utiles pour faire cesser les travaux en urgence. 4. Rassembler preuves pour l’urgence : photos du chantier, courriers, échanges, copie du dossier, preuve d’affichage, plans. Ce que je vous propose maintenant - Si vous voulez, je lance une recherche précise (textes du Code de l’urbanisme, jurisprudence utile, règles sur la rectification d’erreurs matérielles dans un acte administratif, délais de recours, et modèles de courriers : demande de communication, demande de rectification, recours gracieux et référé). - Je peux ensuite rédiger pour vous : (a) une lettre de demande de communication du dossier / de rectification au maire, et (b) un projet de recours gracieux ou contentieux si vous le souhaitez. Souhaitez‑vous que je lance la recherche et prépare immédiatement les modèles de courriers ? Si oui, précisez : voulez‑vous d’abord la lettre de demande de communication et de rectification (prioritaire), ou directement un projet de recours ?

## Réponse synthétique Au vu des éléments que vous décrivez (passage de 1) 1380 m² à 1937 m² de surface de plancher, 2) hauteur de 10,90 m à 13,60 m et 3) augmentation nette du nombre de logements), il s’agit de modifications substantielles. Ces changements dépassent de loin ce qui peut être qualifié de « modification mineure » : ils concernent la volumétrie, la hauteur, la densité et la destination d’ensemble du projet. Dans ces conditions, la pratique et la doctrine administrative conduisent à considérer qu’il fallait déposer une nouvelle demande de permis (ou au minimum une demande « complète » justifiant expressément la possibilité juridique de modifier ces paramètres), et non un simple permis modificatif. Bases juridiques et principes applicables - Le permis doit respecter le règlement du PLU ; les travaux autorisés doivent être conformes aux règles d’urbanisme applicables ([Article L152-1 du Code de l’urbanisme](https://www.google.com/search?q=Article%20L152-1%20du%20Code%20de%20l'urbanisme)). [Article L152-1 du Code de l'urbanisme](https://www.google.com/search?q=Article%20L152-1%20du%20Code%20de%20l'urbanisme) - Les « adaptations mineures » au PLU sont strictement encadrées ; elles ne peuvent justifier des changements qui altèrent la nature ou l’ampleur du projet au regard du règlement ([Article L152-3 du Code de l’urbanisme]). [Article L152-3 du Code de l'urbanisme](https://www.google.com/search?q=Article%20L152-3%20du%20Code%20de%20l'urbanisme) - Les conditions de délivrance d’un permis de construire (conformité aux règles d’urbanisme, etc.) figurent dans le Code de l’urbanisme ([Article L421-6 du Code de l’urbanisme] et textes associés) ; un permis ne peut légalement autoriser ce qui contrevient au PLU. [Article L421-6 du Code de l'urbanisme](https://www.google.com/search?q=Article%20L421-6%20du%20Code%20de%20l'urbanisme) - Les autorités (mairie) doivent s’appuyer sur des pièces justificatives et avis produits dans le dossier instruit ; si l’acte administratif est entaché d’un vice, le juge administratif peut l’annuler ou, exceptionnellement, surseoir à statuer pour permettre une régularisation selon les règles fixées ([Article L600-5-1 du Code de l’urbanisme] — source fournie). [Article L600-5-1 du Code de l'urbanisme](https://www.google.com/search?q=Article%20L600-5-1%20du%20Code%20de%20l'urbanisme) - Enfin, les autorisations illégales peuvent être sanctionnées (annulation, remise en état, sanctions pénales/administratives) ([Article L480-1 du Code de l’urbanisme]). [Article L480-1 du Code de l'urbanisme](https://www.google.com/search?q=Article%20L480-1%20du%20Code%20de%20l'urbanisme) Application concrète à votre situation - Augmentation sensible de la surface de plancher (+ ~40 %), création d’un niveau supplémentaire/hauteur accrue et forte augmentation du nombre de logements : ce sont des éléments déterminants sur l’impact du projet (densité, stationnement, desserte, sécurité incendie, voirie, etc.). Ces changements modifient l’économie générale du projet et l’impact sur l’environnement urbain — ils sortent donc du cadre d’une simple modification administrative et exigent, de bonne pratique et selon l’interprétation administrative et jurisprudentielle habituelle, une nouvelle demande complète de permis de construire ou, à défaut, un réexamen formalisé permettant de justifier légalement cette modification. - Le fait que l’arrêté soit intitulé « modificatif » ne suffit pas à légitimer des changements substantiels si le dossier ne contient pas les justifications légales et les décisions municipales/techniques qui autorisent de tels écarts au PLU. Que faire concrètement 1. Obtenir le dossier complet en mairie (toutes pièces, planning d’instruction, avis SDIS invoqué, conventions, procès‑verbaux, registre d’affichage). 2. Vérifier l’affichage, les dates exactes (dépôt initial, compléments, avis SDIS, signature de l’arrêté) et l’ensemble des pièces sur lesquelles s’appuie l’arrêté. 3. Si aucune pièce ne justifie juridiquement ces modifications : demander au maire, par lettre recommandée avec AR, la communication des pièces manquantes et la rectification / retrait du permis ou la délivrance, le cas échéant, d’un nouveau permis régularisant la situation. Demander aussi la rectification des erreurs matérielles manifestes (ex. 11937 / 1937 m²). 4. En l’absence de réponse satisfaisante, engager un recours : recours gracieux auprès du maire puis, si nécessaire, recours pour excès de pouvoir devant le tribunal administratif (délai de recours à calculer à partir de l’affichage du permis). En cas de risque d’atteinte irréversible (travaux en cours), envisager un référé‑suspension ou référé‑mesures‑utiles. Le juge peut aussi, exceptionnellement, surseoir à statuer pour permettre une éventuelle régularisation ([Article L600-5-1]). 5. Rassembler preuves (photos d’affichage, éléments du chantier, copie des plans, courriers) et consulter un avocat en droit de l’urbanisme pour préparer le recours. Conclusion Compte tenu des changements importants de hauteur, surface et nombre de logements que vous décrivez, il est très probable que la mairie n’aurait pas dû se contenter d’un simple permis modificatif sans justificatifs écrits et sans dépôt d’une nouvelle demande complète. Ces éléments constituent des voies de contestation sérieuses. Souhaitez‑vous que je rédige pour vous : - une lettre de demande de communication des pièces et de rectification au maire (prioritaire), ou - un projet de recours gracieux / contentieux (si vous avez déjà la copie de l’affichage et du dossier) ?