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Nous sommes en 2025 et le syndiqué de copropriété nous envoie cette facture :
Prestations de gestion administrative et matérielle relatives aux sinistres
GESTION SINISTRE DDE FRASNAY DU
29.08.21 Montant : 180 euros
Est ce légal ?
## Facturation de frais de gestion de sinistre par le syndic : cadre légal
La facturation par le syndic de copropriété de "prestations de gestion administrative et matérielle relatives aux sinistres" est strictement encadrée par la loi.
### 1. Règle générale : honoraires du syndic
Les honoraires du syndic sont régis par [l'article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965](https://www.google.com/search?q=Article+18-1+A+de+la+loi+du+10+juillet+1965+copropri%C3%A9t%C3%A9) et par [l’article 7.2 du décret du 26 mars 2015](https://www.google.com/search?q=Article+7.2+du+d%C3%A9cret+du+26+mars+2015+copropri%C3%A9t%C3%A9). Le contrat de syndic doit distinguer :
- Les prestations "de gestion courante" incluses dans le forfait annuel,
- Les prestations particulières pouvant donner lieu à une facturation supplémentaire.
### 2. Gestion des sinistres : incluse ou non dans le forfait ?
Selon [l'article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965](https://www.google.com/search?q=Article+18-1+A+de+la+loi+du+10+juillet+1965+copropri%C3%A9t%C3%A9), la gestion des sinistres courants (déclaration, suivi administratif) est considérée comme une prestation courante et doit être incluse dans le forfait annuel du syndic, sauf exceptions prévues au contrat.
Cependant, certaines démarches exceptionnelles (expertise complexe, sinistre de grande ampleur, suivi contentieux) peuvent être considérées comme des prestations particulières, facturables en supplément, à condition qu’elles soient expressément listées dans le contrat de syndic, avec leur tarif.
### 3. Encadrement par la loi ALUR et la liste des prestations particulières
La [liste des prestations particulières fixée par décret](https://www.google.com/search?q=annexe+1+du+d%C3%A9cret+du+26+mars+2015+copropri%C3%A9t%C3%A9) précise ce que le syndic peut facturer en dehors du forfait. La gestion d’un sinistre peut être facturée en plus **uniquement si le contrat de syndic le prévoit expressément** (avec détail du tarif et de la nature de la prestation).
### 4. Conclusion : la légalité dépend du contrat
- **Si la gestion du sinistre est une prestation courante** (déclaration, suivi administratif simple), **elle ne peut pas être facturée en supplément**.
- **Si la prestation facturée correspond à une prestation particulière** (ex : suivi d’un sinistre complexe, expertise, démarches exceptionnelles) **et qu’elle est prévue au contrat**, la facturation est possible.
**Vérifiez donc votre contrat de syndic** :
- Si la gestion du sinistre y figure dans les prestations particulières, la facture peut être légale.
- Si ce n’est pas le cas, la facturation de 180 € n’est pas conforme.
### 5. Textes applicables
- [Article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965](https://www.google.com/search?q=Article+18-1+A+de+la+loi+du+10+juillet+1965+copropri%C3%A9t%C3%A9)
- [Article 7.2 du décret du 26 mars 2015](https://www.google.com/search?q=Article+7.2+du+d%C3%A9cret+du+26+mars+2015+copropri%C3%A9t%C3%A9)
- [Annexe 1 du décret du 26 mars 2015](https://www.google.com/search?q=annexe+1+du+d%C3%A9cret+du+26+mars+2015+copropri%C3%A9t%C3%A9)
### 6. Que faire si vous contestez la facture ?
Vous pouvez demander au syndic :
- De justifier la prestation et son fondement contractuel,
- De vous transmettre la grille tarifaire annexée au contrat,
- Et, en cas d’absence de base contractuelle, de retirer la facture.
En cas de litige, vous pouvez saisir le conseil syndical, la commission départementale de conciliation ou, en dernier recours, le tribunal judiciaire.
N’hésitez pas à demander le détail du contrat de syndic pour une analyse précise.
I. - Les dispositions du présent article s'appliquent à la vente d'un lot ou d'une fraction de lot ou à la cession d'un droit réel immobilier relatif à un lot ou à une fraction de lot d'un immeuble bâti à usage total ou partiel d'habitation et soumis au statut de la copropriété. II. - En cas de promesse de vente, sont remis à l'acquéreur, au plus tard à la date de signature de la promesse, les documents et informations suivants : 1° Les documents relatifs à l'organisation de l'immeuble : a) La fiche synthétique de la copropriété prévue à l'article 8-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis (1) ; b) Le règlement de copropriété et l'état descriptif de division ainsi que les actes les modifiant, s'ils ont été publiés ; c) Les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années, sauf lorsque le copropriétaire vendeur n'a pas été en mesure d'obtenir ces documents auprès du syndic ; 2° Les informations financières suivantes : a) Le montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel payées par le copropriétaire vendeur au titre des deux exercices comptables précédant la vente ; b) Les sommes susceptibles d'être dues au syndicat des copropriétaires par l'acquéreur ; c) L'état global des impayés de charges au sein du syndicat et de la dette vis-à-vis des fournisseurs ; d) Lorsque le syndicat des copropriétaires dispose d'un fonds de travaux, le montant de la part du fonds de travaux rattachée au lot principal vendu et le montant de la dernière cotisation au fonds versée par le copropriétaire vendeur au titre de son lot. Les informations mentionnées aux a, c et d du présent 2° sont à jour des informations soumises à l'assemblée générale annuelle chargée d'approuver les comptes précédant la signature de la promesse de vente. Le contenu des informations financières prévues au présent 2° est précisé par arrêté du ministre chargé du logement. Par exception, lorsque le syndicat de copropriétaires relève du deuxième alinéa de l'article 14-3 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée, les informations mentionnées aux b et c du présent 2° ne sont pas exigées ; 3° Le carnet d'entretien de l'immeuble ; 4° Une notice d'information relative aux droits et obligations des copropriétaires ainsi qu'au fonctionnement des instances du syndicat de copropriété. Un arrêté du ministre chargé du logement détermine le contenu de cette notice ; 5° Le cas échéant, les conclusions du diagnostic technique global mentionnées au dernier alinéa de l'article L. 731-1 ; 6° Le plan pluriannuel de travaux adopté dans les conditions prévues au premier alinéa du II de l'article 14-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée ; 7° A défaut de plan pluriannuel de travaux mentionné au 6° du présent II, le projet de plan pluriannuel de travaux mentionné au premier alinéa du I de l'article 14-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée s'il a été élaboré. Par exception, les documents mentionnés aux 1° et 3° à 7° ne sont pas exigés lorsque l'acquéreur est déjà propriétaire d'au moins un lot dans la même copropriété. Les documents mentionnés au c du 1° et aux 3° à 7° ne sont pas exigés en cas de vente ou de cession de droit réel immobilier relatif à un lot ou une fraction de lot annexe. Est notamment considéré comme un lot annexe au sens du présent article un emplacement de stationnement ou un local tel qu'une cave, un grenier, un débarras, un placard, une remise, un garage ou un cellier. La remise des documents peut être effectuée sur tous supports et par tous moyens, y compris par un procédé dématérialisé sous réserve de l'acceptation expresse par l'acquéreur. L'acquéreur atteste de cette remise soit dans l'acte contenant la promesse de vente par sa simple signature lorsqu'il s'agit d'un acte authentique soit, lorsque l'acte est établi sous seing privé, dans un document qu'il signe et qu'il date de sa main. III. - Lorsque l'acte authentique de vente n'est pas précédé d'une promesse de vente, les documents et les informations mentionnés au 1°, au c du 2° et aux 3° à 7° du II sont joints au projet d'acte authentique de vente notifié ou remis à l'acquéreur conformément aux dispositions du cinquième alinéa de l'article L. 271-1. Les dispositions des quatre derniers alinéas du II sont applicables au présent III. IV. - En cas de vente publique, les documents et les informations mentionnés aux 1° à 7° du II sont annexés au cahier des charges. Les dispositions des vingtième et avant-dernier alinéas du II sont applicables au présent IV.
Lorsque les documents et les informations mentionnés aux 1° et 2° du II de l'article L. 721-2 exigibles en application des dispositions prévues au même article ne sont pas remis à l'acquéreur au plus tard à la date de la signature de la promesse de vente, le délai de rétractation prévu à l'article L. 271-1 ne court qu'à compter du lendemain de la communication de ces documents et informations à l'acquéreur. Lorsque les documents et les informations mentionnés au 1° et au c du 2° du II de l'article L. 721 2 ne sont pas joints au projet d'acte authentique conformément aux dispositions du III de l'article L. 721-2, le délai de réflexion mentionné à l'article L. 271-1 ne court qu'à compter du lendemain de la communication de ces documents et informations à l'acquéreur. La communication mentionnée aux premier et deuxième alinéas est réalisée selon les modalités de notification ou de remise de la promesse ou de l'acte authentique de vente prévues à l'article L. 271-1.
Cet article du Code de la construction et de l'habitation est pertinent pour votre question. Consultez le texte intégral sur Légifrance pour connaître les dispositions exactes et leur application à votre situation.
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Mais elle date de 2021 et nous sommes en 2025
## Bref (réponse directe)
Non, on ne peut pas dire automatiquement que la facture est illégale du seul fait qu’elle date de 29/08/2021 : l’action en paiement d’une créance se prescrit par cinq ans et, sauf interruption, l’action du créancier pour recouvrer cette somme deviendra irrecevable le 29/08/2026. En revanche la facturation elle‑même n’est licite que si le contrat de syndic prévoit cette prestation comme facturable en sus du forfait. Voir détails et textes ci‑dessous.
## 1) Prescription (délai pour agir)
- Règle générale : « Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. » [Article 2224 du Code civil].
[Article 2224 du Code civil](https://www.google.com/search?q=Article%202224%20du%20Code%20civil)
- Application au cas concret : facture datée du 29/08/2021 → délai quinquennal courant (sauf acte interruptif) jusqu’au 29/08/2026. Si vous êtes en date du 10/12/2025, la créance n’est pas prescrite.
- Interruption / suspension : la prescription peut être interrompue (par exemple par une demande en justice, un commandement de payer, un acte d’exécution, un **reconnaissance de dette** ou un paiement partiel). L’interruption efface le délai écoulé et fait courir un nouveau délai. [Article 2231 du Code civil] ; la demande en justice interrompt également la prescription (même en référé). [Article 2241 du Code civil].
[Article 2231 du Code civil](https://www.google.com/search?q=Article%202231%20du%20Code%20civil)
[Article 2241 du Code civil](https://www.google.com/search?q=Article%202241%20du%20Code%20civil)
Remarque pratique : vérifiez si, entre 2021 et 2025, le syndic a effectué un acte interruptif (mise en demeure, commandement de payer, assignation, ou si vous avez reconnu ou payé tout ou partie). Si tel est le cas, le point de départ a été modifié et la prescription peut être prolongée.
## 2) Licéité de la facturation (est‑ce qu’il pouvait facturer 180 € pour « gestion sinistre » ?)
- Le régime des rémunérations du syndic : le contrat doit distinguer les prestations incluses dans le forfait et les prestations particulières facturables en sus. C’est l’[article 18‑1 A de la loi du 10 juillet 1965] qui encadre ces obligations et impose une information claire sur les prix et prestations proposées.
[Article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965](https://www.google.com/search?q=Article%2018-1%20A%20de%20la%20loi%20du%2010%20juillet%201965%20copropri%C3%A9t%C3%A9)
- Le décret d’application précise la liste et les modalités : certaines prestations « particulières » (expertise, suivi contentieux, gestion complexe de sinistre, interventions exceptionnelles) peuvent être facturées séparément **si et seulement si** elles figurent expressément dans le contrat de syndic (et sa grille tarifaire annexée). Voir notamment les dispositions relevant du décret du 26 mars 2015 (et son annexe listant les prestations particulières).
[Article 7.2 / annexe du décret du 26 mars 2015 (copropriété)](https://www.google.com/search?q=Article+7.2+du+d%C3%A9cret+du+26+mars+2015+copropri%C3%A9t%C3%A9)
- Conclusion juridique sur la facture :
- Si la « gestion sinistre » (ou cette prestation précise) est prévue et tarifée dans le contrat de syndic (ou dans une convention votée), la facturation est possible et régulière.
- Si cette prestation n’est pas prévue au contrat, le syndic ne peut pas la facturer unilatéralement : vous pouvez demander le rejet de la facture.
## 3) Démarche recommandée (pratique)
1. Demandez par écrit (LRAR ou courriel avec accusé) au syndic :
- le **contrat de syndic** en vigueur au 29/08/2021 ;
- la **grille tarifaire**/annexe listant les prestations particulières et les tarifs applicables en 2021 ;
- le détail de la prestation facturée (travaux accomplis, heures, pièces justificatives).
2. Si la réponse est insuffisante ou négative, signalez votre contestation par LRAR en demandant l’annulation de la facture. Informez le conseil syndical.
3. Voies de recours : commission départementale de conciliation, référé‑provision (si créance contestée et urgente), ou tribunal judiciaire (petites créances si montant faible). Rappel : toute action du syndic pour recouvrer après 29/08/2026 serait, sauf acte interruptif intervenu entre‑temps, prescrite.
4. Si vous avez effectué un paiement ou reconnu la dette entre‑temps, signalez‑le : cela peut valider la créance.
## Textes cités (liens)
- [Article 2224 du Code civil](https://www.google.com/search?q=Article%202224%20du%20Code%20civil) (prescription 5 ans).
- [Article 2231 du Code civil](https://www.google.com/search?q=Article%202231%20du%20Code%20civil) (effet de l'interruption).
- [Article 2241 du Code civil](https://www.google.com/search?q=Article%202241%20du%20Code%20civil) (demande en justice interruptive).
- [Article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 (copropriété)](https://www.google.com/search?q=Article%2018-1%20A%20de%20la%20loi%20du%2010%20juillet%201965%20copropri%C3%A9t%C3%A9).
- [Décret 26 mars 2015 (annexe / prestations particulières)](https://www.google.com/search?q=Article+7.2+du+d%C3%A9cret+du+26+mars+2015+copropri%C3%A9t%C3%A9).
Si vous le souhaitez, je peux :
- relire le contrat de syndic et la grille tarifaire si vous me les fournissez, et vous indiquer si la prestation devait être facturée ;
- rédiger un modèle de lettre de contestation à envoyer au syndic.
Les lois et, lorsqu'ils sont publiés au Journal officiel de la République française, les actes administratifs entrent en vigueur à la date qu'ils fixent ou, à défaut, le lendemain de leur publication. Toutefois, l'entrée en vigueur de celles de leurs dispositions dont l'exécution nécessite des mesures d'application est reportée à la date d'entrée en vigueur de ces mesures. En cas d'urgence, entrent en vigueur dès leur publication les lois dont le décret de promulgation le prescrit et les actes administratifs pour lesquels le Gouvernement l'ordonne par une disposition spéciale. Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux actes individuels.
La loi ne dispose que pour l'avenir ; elle n'a point d'effet rétroactif.
Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.
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