Prescription extinctive partielle d’un droit de passage non utilisé depuis 30 ans 🧠 Droit immobilier

Vous pouvez bâtir un argumentaire assez solide, mais il repose beaucoup sur le contenu exact de l’acte de 1963 (que je n’ai pas sous les yeux) et sur la preuve de l’usage réel des lieux depuis plus de 30 ans. Je vous propose : 1. un rappel synthétique du cadre juridique, 2. les arguments concrets à faire valoir, 3. un exemple de trame de courrier / échange amiable. --- ## 1. Cadre juridique applicable ### a) Servitude légale / conventionnelle de passage - Le droit de passage peut résulter : - soit de l’enclavement (servitude légale) : [Article 682 du Code civil](https://www.google.com/search?q=Article%20682%20Code%20civil) ; - soit d’un titre (acte notarié de 1963 dans votre cas) : [Article 686 du Code civil](https://www.google.com/search?q=Article%20686%20Code%20civil). - Le titulaire de la servitude doit en user **strictement conformément au titre** : - [Article 686 du Code civil](https://www.google.com/search?q=Article%20686%20Code%20civil) : « L’usage et l’étendue des servitudes ainsi établies se règlent par le titre qui les constitue. » - [Article 702 du Code civil](https://www.google.com/search?q=Article%20702%20Code%20civil) : « Celui qui a un droit de servitude ne peut en user que suivant son titre, sans pouvoir faire (…) de changement qui aggrave la condition du fonds servant. » En clair : Votre voisin ne peut pas décider unilatéralement d’« aller où il veut » sur 27,5 m si le titre ne lui donne pas une liberté aussi large, ou si la pratique constante a fixé une assiette précise. ### b) Extinction par non-usage / extinction partielle - Les servitudes peuvent s’éteindre : - par impossibilité matérielle d’en user : [Article 703 du Code civil](https://www.google.com/search?q=Article%20703%20Code%20civil) ; - et surtout par **non‑usage pendant 30 ans** : [Article 706 du Code civil](https://www.google.com/search?q=Article%20706%20Code%20civil). La jurisprudence admet que cette extinction peut être **partielle** : si seule une partie de la servitude n’est pas utilisée pendant 30 ans, **seule cette partie s’éteint**. ### c) Nature de la servitude de passage - Le droit de passage est une **servitude discontinue** (il faut un acte humain pour qu’elle s’exerce) : [Article 688 du Code civil](https://www.google.com/search?q=Article%20688%20Code%20civil). - Elle ne peut pas s’acquérir par prescription, mais **elle peut se perdre par 30 ans de non-usage** (ce que vise [l’article 706](https://www.google.com/search?q=Article%20706%20Code%20civil)). --- ## 2. Arguments à faire valoir dans votre situation Sous réserve de la lecture précise de l’acte de 1963, vous avez principalement trois axes : ### 2.1. L’assiette réelle et pratiquée de la servitude Faits essentiels à rappeler : - Le titre de 1963 prévoirait une servitude « pouvant s’exercer » sur 27,5 m contigus à votre propriété. - **En pratique**, depuis au moins 1991 : - le passage réel et constant ne s’est exercé que sur **4,5 m au plus près de la voie publique** ; - les **23 m restants** sont : - longés par un mur aveugle de garage sur 6,5 m, - puis par un soubassement béton + grillage d’1,80 m de haut sur environ 16,5 m, - **sans aucune trace de passage antérieur**. - Ces ouvrages (garage + clôture) **appartiennent au fonds dominant** (chez votre voisin) et rendent de fait **impossible tout passage** sur ces 23 m depuis de très nombreuses années. Argument juridique : 1. L’assiette d’une servitude conventionnelle se déduit en priorité du **titre** ([Article 686 du Code civil](https://www.google.com/search?q=Article%20686%20Code%20civil)). 2. S’il est imprécis ou général (par ex. « sur une longueur de 27,5 m » sans tracé précis), on interprète le titre **à la lumière de l’usage constant et de la destination des lieux** (règles générales d’interprétation des contrats, cf. [Article 1188 du Code civil](https://www.google.com/search?q=Article%201188%20Code%20civil)). 3. Le fait que, **pendant plus de 30 ans**, les propriétaires successifs : - n’aient utilisé que la portion de 4,5 m, - aient laissé le reste **matériellement clos** sans contestation, permet de soutenir que : - les parties ont, en pratique, **fixé définitivement** l’assiette de la servitude sur ces 4,5 m, - et que votre voisin ne peut pas aujourd’hui **redéfinir unilatéralement** un passage « partout sur 27,5 m » sans votre accord. Vous pouvez présenter cela comme une **stabilisation de l’assiette** par l’usage et l’accord tacite des précédents propriétaires. ### 2.2. Non‑usage trentenaire de la partie restante (extinction partielle) Sur les 23 m non utilisés : - Il y a visiblement **absence totale de passage** depuis au moins votre acquisition en 1991, et vraisemblablement depuis bien avant (1963). - De plus, le passage y est rendu **matériellement impossible** par les constructions et clôtures du fonds dominant lui‑même. Juridiquement : - [Article 706 du Code civil](https://www.google.com/search?q=Article%20706%20Code%20civil) : **extinction de la servitude par non-usage pendant 30 ans.** - [Article 703 du Code civil](https://www.google.com/search?q=Article%20703%20Code%20civil) : extinction également lorsque les choses sont dans un état tel qu’on ne peut plus en user. Vous pouvez donc soutenir, sur un plan amiable, que : 1. **Sur la portion de 23 m**, la servitude n’a **jamais été pratiquée** depuis plus de 30 ans. 2. Les propriétaires du fonds dominant ont eux-mêmes **clôturé et bâti** en limite, manifestant ainsi qu’ils n’entendaient pas exercer un passage à cet endroit. 3. En conséquence, la servitude est : - **soit éteinte** sur cette portion par 30 ans de non-usage (extinction partielle), - soit, à tout le moins, **inopérante** tant que le fonds dominant reste clos par ses propres ouvrages. L’idée n’est pas de menacer, mais d’expliquer au voisin qu’en cas de contentieux, il lui appartiendrait **de démontrer un usage régulier des 23 m** sur 30 ans, ce qui paraît très difficile compte tenu des murs et clôtures. ### 2.3. Interdiction d’aggraver la servitude Vous pouvez aussi rappeler que : - En vertu de [l’article 702 du Code civil](https://www.google.com/search?q=Article%20702%20Code%20civil), le bénéficiaire d’une servitude : - ne peut pas « changer » la manière d’en user, - ni **aggraver la condition** du fonds servant. L’argument : - Depuis des décennies, la charge qui pèse sur votre terrain se limite à un passage sur **4,5 m**. - Exiger aujourd’hui de pouvoir ouvrir des accès supplémentaires où il le souhaite sur les 27,5 m : - reviendrait à **multiplier les points de passage**, - et **aggraverait significativement la charge** pour votre propriété (sécurité, intimité, emprise…), - sans que cela soit justifié par un besoin d’accès « suffisant » au sens de [l’article 682 du Code civil](https://www.google.com/search?q=Article%20682%20Code%20civil), puisque l’accès existe déjà. Vous pouvez donc lui dire que : - Vous reconnaissez et respectez pleinement le passage existant sur 4,5 m, - mais que toute extension au-delà constituerait une **aggravation de servitude**, interdite sans votre accord. ### 2.4. Portail et fermeture de votre terrain Vous avez posé un portail verrouillé **en‑deçà** de la partie utilisée pour le passage, en laissant **libre l’accès existant** sur 4,5 m. - En principe, le propriétaire du fonds servant peut **clore son terrain**, à condition de **ne pas empêcher l’exercice normal de la servitude** (obligation éventuelle de remettre des clés, digicode, etc., si le portail est sur le passage). - Dans votre cas, vous pouvez soutenir que : - le portail **ne touche pas** à l’assiette effectivement utilisée de la servitude, - qu’il est uniquement destiné à protéger la partie de votre fonds **non grevée** (ou grevée mais éteinte) de droit de passage, - et qu’il ne constitue donc **aucune entrave** à la servitude telle qu’elle est réellement exercée. --- ## 3. Trame d’argumentaire pour un accord amiable Voici une structure de discours (ou de courrier) que vous pouvez adapter : > 1. **Rappel des faits** > – La servitude de passage dont vous bénéficiez provient d’un acte de 1963, mentionnée dans votre acte de 2021, pour une longueur de 27,5 m le long de ma propriété. > – Depuis mon acquisition en 1991, et déjà auparavant, le passage s’est **toujours exercé uniquement** sur la portion de 4,5 m la plus proche de la voie publique. > – Sur le reste de la longueur (environ 23 m), votre fonds est **clos de votre côté** par un mur de garage puis un grillage sur soubassement béton, ce qui rend tout passage matériellement impossible. > > 2. **Assiette réelle de la servitude** > – En pratique, depuis plus de 30 ans, **tous les propriétaires successifs** ont limité l’exercice de la servitude à ces 4,5 m. > – Cet usage constant, conforme à l’aménagement des lieux, montre que les parties ont entendu **fixer définitivement** l’assiette du passage à cet endroit précis. > – Je reconnais naturellement votre droit de passage sur cette portion, et je m’engage à le respecter. > > 3. **Non-usage et extinction partielle** > – À l’inverse, la partie restante (23 m) n’a **jamais servi de passage** depuis plus de 30 ans, étant physiquement rendue impraticable par vos propres constructions et clôtures. > – En droit, une servitude s’éteint par non-usage pendant 30 ans ([article 706 du Code civil](https://www.google.com/search?q=Article%20706%20Code%20civil)), et la jurisprudence admet une **extinction partielle** limitée à la partie non utilisée. > – Il en résulte que la servitude ne peut plus, aujourd’hui, s’exercer sur cette partie, mais uniquement sur le tronçon effectivement emprunté. > > 4. **Absence d’aggravation de la servitude** > – Vous demander la possibilité de « passer où vous voulez » sur les 27,5 m reviendrait à **aggraver la charge** qui pèse sur mon terrain, en multipliant les points de passage, ce que le Code civil n’autorise pas ([article 702](https://www.google.com/search?q=Article%20702%20Code%20civil)). > – Votre desserte reste parfaitement assurée par le passage actuel, qui vous donne accès à la route, conformément à [l’article 682 du Code civil](https://www.google.com/search?q=Article%20682%20Code%20civil). > > 5. **Proposition de solution amiable** > – Je vous propose que nous **constations ensemble** cette situation de fait et de droit : > • Confirmation de votre droit de passage sur la portion de 4,5 m, selon les usages actuels (piétons / véhicules, etc.) ; > • Reconnaissance du caractère clos et non utilisé de la portion restante, sur laquelle la servitude est éteinte. > – Nous pourrions faire formaliser cet accord par un **acte notarié modificatif**, afin de sécuriser définitivement la situation pour l’avenir des deux propriétés. > – Dans cet esprit, mon intention n’est pas de vous priver d’accès, mais simplement de préserver un équilibre conforme à l’usage ancien et au Code civil. --- ## 4. Conseils pratiques Pour renforcer votre position dans la discussion amiable, essayez de réunir : - anciennes **photos**, - **vues aériennes** (IGN, Google Earth) montrant l’état des lieux sur les 20–30 dernières années, - éventuels **témoignages** des anciens voisins ou habitants, - copie de votre acte de 1991 et, si possible, de l’acte de 1963 (via le notaire ou le service de publicité foncière). Enfin, compte tenu de l’enjeu (droits réels immobiliers) et de la complexité possible de l’acte de 1963, il serait très utile de faire relire tous les titres par **un notaire ou un avocat en droit immobilier** pour, si besoin, rédiger l’acte amiable de modification. Si vous le souhaitez, vous pouvez recopier ici (en anonymisant les noms) la clause exacte de l’acte de 1963 relative au passage : cela permettra d’affiner encore l’argumentaire.