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J'ai acheté un bien il y a 3 ans avec un crédit immobilier hypothécaire avec un taux d'emprunt particulièrement avantageux.
Aujourd'hui je souhaite acheter un nouveau bien mais les taux d'emprunt ont grimpé. Comment puis-je faire pour garder mon crédit original ?
## Votre situation
Vous avez souscrit un crédit immobilier hypothécaire à taux avantageux il y a 3 ans et souhaitez aujourd'hui acheter un nouveau bien, alors que les taux actuels sont moins favorables. Vous souhaitez savoir s'il est possible de "garder" votre crédit initial pour financer ce nouvel achat.
## Analyse juridique
### 1. **Transfert de prêt immobilier ("portabilité")**
Certains contrats de crédit immobilier prévoient une **clause de portabilité** : elle permet, sous conditions, de transférer le prêt existant (et donc son taux) sur un nouveau bien lors d'une opération d'achat-revente. Cette faculté n’est **pas automatique** : elle dépend des stipulations de votre contrat de prêt. Il faut vérifier si votre offre de prêt comporte une telle clause, et dans quelles conditions elle s’applique (délai, montant, type de bien, etc.).
- **Référence légale :** La modification du contrat de prêt nécessite l'accord des parties, conformément à [l'article 1193 du Code civil](https://www.google.com/search?q=Article%201193%20du%20Code%20civil).
### 2. **Remboursement anticipé et nouveau prêt**
Si la portabilité n’est pas prévue ou possible, la solution classique consiste à :
- **Vendre** le bien actuel,
- **Rembourser** par anticipation le crédit existant (possible à tout moment selon [l'article L313-47 du Code de la consommation](https://www.google.com/search?q=Article%20L313-47%20du%20Code%20de%20la%20consommation)), éventuellement avec indemnité,
- **Souscrire** un nouveau prêt pour le nouvel achat (aux taux actuels).
### 3. **Conservation du prêt sans vente**
Il n’est **pas possible** de « transférer » un prêt hypothécaire sur un nouveau bien sans accord de la banque, car l’hypothèque porte sur le bien financé initialement. La banque doit donc accepter :
- Soit la **substitution de garantie** (remplacer l’hypothèque du bien vendu par une hypothèque sur le nouveau bien),
- Soit la **portabilité** prévue contractuellement.
## Recommandations
- **Relisez votre offre de prêt** pour vérifier l'existence d'une clause de portabilité.
- **Contactez votre banque** pour connaître les possibilités de transfert ou de substitution de garantie.
- **En l’absence de portabilité**, il faudra probablement solder le prêt existant et en souscrire un nouveau.
## Références légales
- [Article L313-47 du Code de la consommation](https://www.google.com/search?q=Article%20L313-47%20du%20Code%20de%20la%20consommation) (remboursement anticipé)
- [Article 1193 du Code civil](https://www.google.com/search?q=Article%201193%20du%20Code%20civil) (modification du contrat)
- [Article L313-1 du Code de la consommation](https://www.google.com/search?q=Article%20L313-1%20du%20Code%20de%20la%20consommation) (champ d’application du crédit immobilier)
N'hésitez pas à préciser si vous souhaitez des conseils sur la négociation avec votre banque ou sur la rédaction d’un courrier pour demander la portabilité.
Les dispositions du présent chapitre s'appliquent : 1° Aux contrats de crédit, définis au 6° de l'article L. 311-1 , destinés à financer les opérations suivantes : a) Pour les immeubles à usage d'habitation ou à usage professionnel et d'habitation : -leur acquisition en propriété ou la souscription ou l'achat de parts ou actions de sociétés donnant vocation à leur attribution en propriété, y compris lorsque ces opérations visent également à permettre la réalisation de travaux de réparation, d'amélioration ou d'entretien de l'immeuble ainsi acquis ; -leur acquisition en jouissance ou la souscription ou l'achat de parts ou actions de sociétés donnant vocation à leur attribution en jouissance, y compris lorsque ces opérations visent également à permettre la réalisation de travaux de réparation, d'amélioration ou d'entretien de l'immeuble ainsi acquis ; -les dépenses relatives à leur construction ; b) L'achat de terrains destinés à la construction des immeubles mentionnés au a ci-dessus ; 2° Aux contrats de crédit accordés à un emprunteur défini au 2° de l'article L. 311-1, qui sont garantis par une hypothèque, par une autre sûreté comparable sur les biens immobiliers à usage d'habitation, ou par un droit lié à un bien immobilier à usage d'habitation. Ces contrats ainsi garantis sont notamment ceux destinés à financer, pour les immeubles à usage d'habitation ou à usage professionnel et d'habitation, les dépenses relatives à leur réparation, leur amélioration ou leur entretien ; 3° Aux contrats de crédit mentionnés au 1°, qui sont souscrits par les personnes morales de droit privé, lorsque le crédit accordé n'est pas destiné à financer une activité professionnelle, notamment celle des personnes morales qui, à titre habituel, même accessoire à une autre activité, ou en vertu de leur objet social, procurent, sous quelque forme que ce soit, des immeubles ou fractions d'immeubles, bâtis ou non, achevés ou non, collectifs ou individuels, en propriété ou en jouissance.
L'emprunteur peut toujours, à son initiative, rembourser par anticipation, en partie ou en totalité, les prêts régis par les sections 1 à 5 du présent chapitre. Le contrat de prêt peut interdire les remboursements égaux ou inférieurs à 10 % du montant initial du prêt, sauf s'il s'agit de son solde. Si le contrat de prêt comporte une clause aux termes de laquelle, en cas de remboursement par anticipation, le prêteur est en droit d'exiger une indemnité au titre des intérêts non encore échus, celle-ci ne peut, sans préjudice de l'application de l'article 1231-5 code civil , excéder un montant qui, dépendant de la durée restant à courir du contrat, est fixé suivant un barème déterminé par décret. Le prêteur fournit gratuitement sans tarder à l'emprunteur, après réception de la demande de remboursement par anticipation, sur support papier ou sur un autre support durable, les informations nécessaires à l'examen de cette faculté. Ces informations chiffrent au moins les conséquences qui s'imposeront à l'emprunteur s'il s'acquitte de ses obligations avant l'expiration du contrat de crédit et formule clairement les hypothèses utilisées.
Les contrats ne peuvent être modifiés ou révoqués que du consentement mutuel des parties, ou pour les causes que la loi autorise.
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je souhaite des conseils sur la négociation avec votre banque
## Conseils pour la négociation avec votre banque
### 1. **Analysez votre contrat de prêt**
Avant toute négociation, relisez attentivement votre offre de prêt pour vérifier l’existence d’une clause de portabilité ou de substitution de garantie. Cela vous permettra d’appuyer votre demande sur les engagements contractuels existants, conformément à [l’article 1103 du Code civil](https://www.google.com/search?q=Article%201103%20du%20Code%20civil).
### 2. **Préparez vos arguments**
- **Bonne foi contractuelle** : Rappelez à votre conseiller la nécessité de négocier et d’exécuter les contrats de bonne foi ([article 1104 du Code civil](https://www.google.com/search?q=Article%201104%20du%20Code%20civil)).
- **Changement de circonstances** : Si la hausse des taux rend l’opération excessivement onéreuse, vous pouvez invoquer l’imprévision pour demander une renégociation ([article 1195 du Code civil](https://www.google.com/search?q=Article%201195%20du%20Code%20civil)), même si la banque n’est pas obligée d’accepter.
### 3. **Présentez un dossier solide**
- Mettez en avant votre sérieux d’emprunteur (absence d’incidents de paiement, stabilité financière).
- Expliquez clairement votre projet et pourquoi la portabilité ou la substitution de garantie serait une solution gagnant-gagnant.
### 4. **Proposez des alternatives**
Si la portabilité est refusée, demandez :
- Une **substitution de garantie** (remplacement de l’hypothèque sur l’ancien bien par le nouveau).
- Des conditions préférentielles pour un nouveau prêt, en valorisant votre fidélité.
### 5. **Formulez votre demande par écrit**
Adressez un courrier ou un email formel à votre conseiller, en rappelant les articles du Code civil cités et en détaillant votre demande.
### 6. **Soyez ouvert à la négociation**
Préparez-vous à discuter des frais éventuels (mainlevée d’hypothèque, frais de dossier, etc.) et à faire des concessions si nécessaire.
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**En résumé :** Appuyez-vous sur votre contrat et les principes de bonne foi ([article 1104](https://www.google.com/search?q=Article%201104%20du%20Code%20civil)), soyez factuel, préparez un dossier solide, et n’hésitez pas à rappeler le contexte économique pour justifier votre demande de portabilité ou de conditions avantageuses.
Si besoin, je peux vous aider à rédiger un modèle de courrier à votre banque.
Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public.
Si un changement de circonstances imprévisible lors de la conclusion du contrat rend l'exécution excessivement onéreuse pour une partie qui n'avait pas accepté d'en assumer le risque, celle-ci peut demander une renégociation du contrat à son cocontractant. Elle continue à exécuter ses obligations durant la renégociation. En cas de refus ou d'échec de la renégociation, les parties peuvent convenir de la résolution du contrat, à la date et aux conditions qu'elles déterminent, ou demander d'un commun accord au juge de procéder à son adaptation. A défaut d'accord dans un délai raisonnable, le juge peut, à la demande d'une partie, réviser le contrat ou y mettre fin, à la date et aux conditions qu'il fixe.
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