Compromis expiré : conflit entre acquéreur initial injoignable et nouvelle offre concurrente 🧠 Droit immobilier

## Situation juridique : Compromis de vente, acquéreur injoignable et nouvelle offre Vous êtes dans le cas d’un compromis de vente (“promesse synallagmatique de vente”) dont la date de signature de l’acte définitif est dépassée, l’acquéreur étant injoignable. Votre avocat a adressé une mise en demeure amiable à l’acquéreur et vous autorise à remettre le bien en vente. ### 1. **Obligations issues du compromis de vente** Le compromis de vente engage juridiquement les deux parties (vendeur et acquéreur) à conclure la vente, sauf réalisation d’une condition suspensive (ex : obtention de prêt). Si la date butoir pour la signature de l’acte authentique est dépassée sans réalisation de la vente, il faut vérifier : - Si une **clause de déchéance** ou de résolution automatique est prévue au compromis. - Si une **mise en demeure** a été adressée à l’acquéreur (ce que votre avocat fait). Voir [Article 1589 du Code civil](https://www.google.com/search?q=Article%201589%20du%20Code%20civil). ### 2. **Acquéreur qui se manifeste après la date** Si l’acquéreur se manifeste après la date butoir mais avant que vous n’ayez formalisé une nouvelle vente, il peut – sauf clause contraire au compromis – demander à finaliser la vente. Toutefois, vous pouvez : - Refuser la vente si vous avez **régularisé la résolution du compromis** (par clause ou mise en demeure restée sans effet). - Exiger le paiement d’une indemnité si une clause pénale est prévue ([Article 1231-5 du Code civil](https://www.google.com/search?q=Article%201231-5%20du%20Code%20civil)). Voir aussi la jurisprudence : [Arrêt - Première chambre civile - n°00-11.036 - 15/05/2002](https://www.courdecassation.fr/decision/613723f2cd580146774103dd) qui rappelle la force obligatoire du compromis, sauf résolution régulière. ### 3. **Nouvelle offre reçue au même moment** Si vous recevez une nouvelle offre écrite **avant** d’avoir constaté la résolution du compromis (par accord ou décision judiciaire), vous êtes toujours engagé envers le premier acquéreur. Accepter la nouvelle offre vous exposerait à un risque de contentieux (action en réalisation forcée ou dommages et intérêts). **Tant que le compromis n’est pas régulièrement résolu, il prime sur toute nouvelle offre.** ### 4. **Comment sécuriser la situation ?** - **Mise en demeure** : Si l’acquéreur ne répond pas dans le délai fixé par la mise en demeure, vous pouvez constater la résolution du compromis (selon la clause du contrat ou via le juge). - **Notification à l’acquéreur** : Informez-le formellement de la résolution et de la remise en vente. - **Nouvelle vente** : Vous pourrez alors accepter une nouvelle offre sans risque. ### 5. **Synthèse** - Tant que le compromis n’est pas résolu, vous ne pouvez pas valablement vendre à un tiers. - Si l’acquéreur se manifeste **avant** la résolution, il peut exiger la vente. - Si la résolution est acquise (par clause ou mise en demeure restée sans effet), vous êtes libre de vendre à un autre acquéreur. --- **Articles de référence :** - [Article 1589 du Code civil](https://www.google.com/search?q=Article%201589%20du%20Code%20civil) (force obligatoire du compromis) - [Article 1231-5 du Code civil](https://www.google.com/search?q=Article%201231-5%20du%20Code%20civil) (clause pénale) - [Arrêt - Première chambre civile - n°00-11.036 - 15/05/2002](https://www.courdecassation.fr/decision/613723f2cd580146774103dd) (force du compromis) N’hésitez pas à préciser si vous souhaitez des conseils sur la rédaction de la mise en demeure ou sur la procédure de résolution.