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Il est propriétaire d’une habitation qu’il a acquis il y a plusieurs années et, après le passage des services du cadastre en Mairie (pas chez lui), il lui est indiqué que deux pièces de son habitation, appartiendraient à la maison voisine qui est en train de se vendre. Mon frère a acquis cette habitation en l’état et cette revendication est nouvelle. Il lui est demandé de contacter son notaire afin de régler (financièrement) une régularisation alors que, le cadastre n’a pas de valeur juridique il me semble, seul son acte notarié fait foi ?
## 1. Valeur juridique du cadastre et de l’acte notarié
Vous avez raison : **le plan cadastral n’a pas de valeur juridique en matière de propriété**. Il sert principalement à l’identification fiscale des parcelles, mais **il ne prouve pas la propriété**. Seul **l’acte notarié de vente** (titre de propriété publié à la publicité foncière) fait foi sur l’étendue des droits du propriétaire ([Article 544 du Code civil](https://www.google.com/search?q=Article%20544%20du%20Code%20civil)).
## 2. Contestation de la propriété : que faire ?
Si une contestation surgit au sujet de la propriété de certaines pièces (par exemple, revendication par le voisin ou l’acheteur potentiel de la maison voisine), **il ne suffit pas de se fonder sur le cadastre**. Il faut comparer les titres de propriété des deux maisons et, si besoin, **procéder à un bornage amiable ou judiciaire** ([Article 646 du Code civil](https://www.google.com/search?q=Article%20646%20du%20Code%20civil)).
## 3. Prescription acquisitive (usucapion)
Si votre frère occupe ces pièces **de manière paisible, publique, non équivoque et continue depuis plus de 30 ans**, il peut revendiquer la propriété par la **prescription acquisitive** ([Article 2272 du Code civil](https://www.google.com/search?q=Article%202272%20du%20Code%20civil)).
L’existence d’un acte notarié n’est pas suffisante pour établir la prescription, mais le juge doit apprécier la réalité des actes de possession ([Arrêt 3e civ., 4 oct. 200, n°98-11.780](https://www.courdecassation.fr/decision/60794ce89ba5988459c4784f)).
## 4. Démarches à suivre
1. **Vérifier les titres de propriété** : Comparez les actes notariés des deux maisons pour voir les limites exactes décrites.
2. **Bornage** : Si les limites ne sont pas claires, demandez un bornage contradictoire avec le voisin ([Article 646 du Code civil](https://www.google.com/search?q=Article%20646%20du%20Code%20civil)).
3. **Prescription acquisitive** : Si votre frère occupe les lieux depuis plus de 30 ans sans contestation, il peut faire valoir la prescription.
4. **Notaire** : Il est pertinent de consulter un notaire, mais il n’est pas obligé d’accepter une régularisation financière si la revendication n’est pas fondée juridiquement.
## 5. Conclusion
- **Le cadastre n’a pas de valeur probante sur la propriété**.
- **Seuls les titres notariés et la prescription acquisitive font foi**.
- **Aucune obligation de régulariser financièrement sans preuve juridique** d’une erreur ou d’un empiètement réel.
N’hésitez pas à demander un bornage ou à engager une procédure en justice si le désaccord persiste.
### Sources citées :
- [Article 544 du Code civil](https://www.google.com/search?q=Article%20544%20du%20Code%20civil)
- [Article 646 du Code civil](https://www.google.com/search?q=Article%20646%20du%20Code%20civil)
- [Article 2272 du Code civil](https://www.google.com/search?q=Article%202272%20du%20Code%20civil)
- [Arrêt 3e civ., 4 oct. 200, n°98-11.780](https://www.courdecassation.fr/decision/60794ce89ba5988459c4784f)
Si vous souhaitez des précisions sur la procédure de bornage ou la prescription acquisitive, je peux vous détailler les étapes.
La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.
Tout propriétaire peut obliger son voisin au bornage de leurs propriétés contiguës. Le bornage se fait à frais communs.
Le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est de trente ans. Toutefois, celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble en prescrit la propriété par dix ans.
Sommaire :
Sauf stipulation d'une réserve d'usufruit, la promesse de vente de la nue-propriété d'un bien grevé d'usufruit a nécessairement pour objet, en cas d'extinction de l'usufruit, la pleine propriété de ce bien
Sommaire :
Viole les articles 1317 et 1353 du Code civil la cour d'appel qui déclare nul et non avenu l'acte notarié constatant une prescription acquisitive alors que si l'existence d'un acte notarié constatant une usucapion ne peut, par elle-même, établir celle-ci, il appartient au juge d'en apprécier la valeur probante quant à l'existence d'actes matériels de nature à caractériser la possession invoquée.
Sommaire :
Le défaut de publication d'une demande tendant à l'annulation de droits résultant d'actes soumis à publicité constitue une fin de non-recevoir qui, suivant l'article 123 du nouveau Code de procédure civile, peut être proposée en tout état de cause.
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