Renoncer à un compromis de vente : modalités et conséquences 🧠 Droit immobilier

## 1) Point de départ : un « compromis » engage en principe comme une vente En droit français, le compromis (promesse synallagmatique) vaut vente dès lors qu’il y a accord sur **la chose et le prix** : il n’est donc pas “sans conséquence” d’y renoncer. Référence : [Article 1589 du Code civil](https://www.google.com/search?q=Article%201589%20du%20Code%20civil). Cela dit, **on peut sortir d’un compromis** dans certains cas (légaux ou contractuels). La stratégie consiste à **identifier le bon “levier de sortie”** pour éviter pénalités et contentieux. --- ## 2) Comment renoncer / se désengager : les principaux leviers (du plus sécurisé au plus risqué) ### A. Droit de rétractation de l’acquéreur (si vous êtes acheteur particulier) Si vous achetez un bien à usage d’habitation en tant que non-professionnel, vous avez en général un **délai légal de rétractation** (souvent 10 jours) à compter de la notification du compromis. Procédure : envoi d’une **lettre recommandée avec AR** (ou acte équivalent notifié) dans le délai. > Si vous êtes dans ce délai, c’est le “bouton stop” le plus sûr : pas de pénalité, restitution du dépôt. *(Vous ne m’avez pas précisé votre situation ; je vous confirme ce point dès que vous me dites : acheteur/vendeur, bien d’habitation ou non, date de notification.)* ### B. Non-réalisation d’une condition suspensive (souvent prêt bancaire) La plupart des compromis contiennent des **conditions suspensives** (obtention de prêt, purge de servitudes, urbanisme, etc.). Si une condition suspensive **échoue** dans les règles prévues, l’engagement tombe **sans faute** de votre part. **Attention (le “coup d’après” du vendeur)** : le vendeur/ses conseils invoquent souvent : - que l’acheteur **n’a pas fait les démarches** sérieusement, - ou n’a pas respecté les paramètres du compromis (montant, durée, taux), - ou n’a pas apporté les refus de banque. => Il faut pouvoir prouver vos démarches (voir § 4 “preuves”). ### C. Accord amiable (résiliation conventionnelle) Si les deux parties sont d’accord, vous pouvez signer une **résiliation amiable** du compromis (souvent chez le notaire), en prévoyant : - sort du dépôt de garantie (restitué en totalité ? partiellement ?), - renonciation réciproque à toute réclamation, - délais de restitution. **Stratégiquement**, c’est souvent la meilleure sortie quand le dossier est “gris” (rétractation hors délai, condition suspensive discutée, etc.). ### D. Vice du consentement / manquement à l’obligation d’information (annulation ou responsabilité) Si une information déterminante vous a été cachée (sinistre, servitude grave, procédure administrative, problème de copropriété, etc.), vous pouvez invoquer le **manquement au devoir d’information** et viser l’annulation/indemnisation. Référence : [Article 1112-1 du Code civil](https://www.google.com/search?q=Article%201112-1%20du%20Code%20civil). **Coup d’après de l’autre partie** : on vous répondra souvent : - “vous pouviez vous renseigner”, - “c’était dans les annexes”, - ou “ça ne porte que sur la valeur”. Le texte précise que le devoir d’information ne porte pas sur la **simple estimation de valeur**, mais bien sur les informations déterminantes liées au contrat. ### E. Contestation d’une clause / nullité partielle Parfois, une clause problématique peut être neutralisée sans annuler tout le compromis, si elle n’était pas déterminante (ou si la loi la répute non écrite). Référence : [Article 1184 du Code civil](https://www.google.com/search?q=Article%201184%20du%20Code%20civil). --- ## 3) Quelles conséquences si vous “renoncez” sans base solide ? ### Pour l’acheteur - **Perte du dépôt de garantie / indemnité d’immobilisation** (souvent 5 à 10%) si la clause pénale s’applique. - Le vendeur peut aussi demander une **exécution forcée** (vous obliger à acheter) ou des **dommages-intérêts**, selon la rédaction du compromis et la stratégie choisie. ### Pour le vendeur S’il “renonce” alors que l’acheteur est prêt et que toutes conditions sont levées, il s’expose à : - action de l’acheteur en **exécution forcée** ou - **dommages-intérêts**. *(La faisabilité dépend fortement des clauses et du stade du dossier.)* --- ## 4) Charge de la preuve : ce qu’il faut réunir (sinon, le juge vous suit rarement) Selon le motif de sortie : - **Rétractation** : preuve de la **date de notification** du compromis + preuve d’envoi dans le délai (LRAR, horodatage). - **Condition suspensive prêt** : dossier de demande de prêt, mails, récépissés, **2 refus bancaires** (souvent exigés), respect des paramètres du compromis. - **Défaut d’information** : annonces, diagnostics, PV d’AG, échanges mails/SMS, attestations, éléments prouvant le caractère “déterminant”. Le texte met la charge de preuve de manière précise : celui qui prétend qu’une information était due doit prouver qu’elle était due, l’autre doit prouver qu’il l’a fournie : [Article 1112-1 du Code civil](https://www.google.com/search?q=Article%201112-1%20du%20Code%20civil). --- ## 5) Go / No-Go (conseil franc) - **Go** si : vous êtes dans le délai de rétractation, ou une condition suspensive échoue proprement, ou vous avez un vrai dossier de défaut d’information. - **No-Go** (ou négociation amiable prioritaire) si : vous voulez arrêter “par changement d’avis” hors délai, sans condition suspensive exploitable — c’est typiquement le cas où vous risquez **perte du dépôt** et contentieux coûteux. --- ## 6) Prochaine étape : dites-moi 5 informations et je vous donne la stratégie exacte (modèle de courrier + risque) 1) Êtes-vous **acheteur ou vendeur** ? 2) Bien **d’habitation** (maison/appart) ou terrain/local ? 3) Date de **signature** et date de **notification** du compromis (ou remise en main propre / LRAR) ? 4) Y a-t-il un **dépôt de garantie** (montant) et une **clause pénale** ? 5) Quelle est la raison de la renonciation (prêt refusé, découverte d’un problème, séparation, etc.) ?

## 1) Réflexe immédiat : une saisie sur salaire ne “tombe” pas par hasard Une saisie des rémunérations suppose en principe **un titre exécutoire** (jugement, injonction de payer devenue exécutoire, acte notarié…) visant votre fils comme débiteur. Sans ce titre, l’employeur ne peut pas saisir “sur simple demande” d’un créancier. **Le coup d’après (créancier / ex-compagne)** : ils diront presque toujours que votre fils est co-débiteur (signature), caution, co-titulaire, ou qu’il y a un jugement “régulier” signifié. L’enjeu est de vérifier vite si votre fils est réellement tenu juridiquement. --- ## 2) Première question stratégique : votre fils a-t-il signé quelque chose ? ### Cas 1 — Il n’a rien signé (ni contrat, ni caution, ni co-emprunteur) Alors, en principe, il n’est pas débiteur : on est sur une erreur d’identité, une adresse, ou une condamnation obtenue “par défaut” faute d’avoir eu connaissance de la procédure. Base juridique pour contester une responsabilité “fabriquée” : responsabilité civile suppose une faute personnelle et un lien causal : [Article 1240 du Code civil](https://www.google.com/search?q=Article%201240%20du%20Code%20civil). (Et, plus largement, personne ne doit payer la dette d’un autre sans base contractuelle/légale.) ### Cas 2 — Il a signé (même “pour aider”, même en pensant que c’était sans engagement) - **Co-emprunteur / co-titulaire** : il est souvent tenu au paiement. - **Caution** : il peut être poursuivi si la dette n’est pas payée, selon l’acte. Dans ce cas, la contestation se joue surtout sur : validité de la signature, information, proportionnalité (si caution), prescription, et régularité de la procédure. --- ## 3) Actions concrètes (à faire dans l’ordre) ### Étape 1 — Obtenir le dossier de saisie (indispensable) Demandez immédiatement : 1) à l’employeur (paie/RH) : - copie de **l’acte de saisie** reçu, - identité du créancier/huissier (commissaire de justice) et références. 2) au commissaire de justice : - copie du **titre exécutoire** (jugement/ordonnance/acte notarié), - copie de la **signification** (preuve de remise) au domicile de votre fils. Sans ces pièces, on navigue à l’aveugle. ### Étape 2 — Vérifier la “faille” procédurale la plus fréquente : la signification Très souvent, le titre a été signifié à une **ancienne adresse** (quand le couple s’est séparé) et la personne n’a jamais eu connaissance de l’affaire. **Le coup d’après (créancier)** : “la signification est régulière” (remise à domicile/étude). => Il faut comparer les dates, adresses, et justificatifs de résidence à l’époque. ### Étape 3 — Contester officiellement : selon le scénario - Si votre fils **n’est pas le débiteur** (pas de signature / homonymie / confusion) : -> demande de mainlevée + contestation immédiate auprès du commissaire de justice, et si besoin saisine du juge compétent (souvent le **JEX**) pour faire juger l’irrecevabilité des poursuites. - Si votre fils **a été condamné sans le savoir** (jugement par défaut / signification discutable) : -> voies de recours possibles (opposition/recours) et demande de suspension/mainlevée pendant l’examen, selon le cas. - Si votre fils est **co-débiteur/caution** : -> on négocie d’abord une **transaction/échéancier** pour stopper l’hémorragie, tout en auditant la validité du titre et du quantum. --- ## 4) Charge de la preuve : ce qu’il faut rassembler tout de suite Pour espérer obtenir une mainlevée/suspension, il faut des preuves “propres” : - Contrat d’origine : signature ? nom du débiteur ? (demander copie au créancier) - Justificatifs d’adresse sur la période : bail, EDF, attestation d’hébergement, fiches de paie. - Courriers de justice reçus (ou absence de réception + retour NPAI). - Relevés de compte montrant que les prélèvements venaient du compte de l’ex-compagne (utile mais pas suffisant). - Si usurpation/contestation de signature : éléments graphologiques, dépôt de plainte, etc. --- ## 5) Point employeur : il ne doit exécuter que ce qui est légalement dû L’employeur exécute la saisie telle que notifiée. En revanche, il ne peut pas pratiquer n’importe quelle retenue “au profit” d’un tiers hors procédure. À titre de garde-fou, en matière de retenues sur salaire, on rappelle le principe d’interdiction de compensation unilatérale : [Article L3251-1 du Code du travail](https://www.google.com/search?q=Article%20L3251-1%20Code%20du%20travail). (Ici, on est a priori dans une saisie légale, mais cela cadre le fait que **tout doit être formalisé**.) --- ## 6) Go / No-Go (lucide) - **Très bon levier** si votre fils n’a jamais signé ou s’il y a un vice de procédure (signification à mauvaise adresse) : possibilité réelle de **mainlevée** et d’annulation de la poursuite contre lui. - **Plus difficile** s’il est co-emprunteur/caution : on peut parfois discuter le montant, la prescription, ou négocier, mais “je n’ai pas profité de la dette” ne suffit généralement pas. --- ## 7) Questions rapides (répondez point par point, et je vous donne la feuille de route exacte) 1) Votre fils a-t-il **signé** le contrat (crédit, abonnement, location…) ou une **caution** ? 2) Quelle est la nature de la dette (crédit conso, impayés de loyer, téléphonie, impôts, etc.) ? 3) A-t-il reçu un **jugement / injonction de payer** auparavant ? À quelle adresse ? 4) La saisie est faite par quel commissaire de justice (nom/ville) et quel créancier ? 5) Depuis quand la saisie a commencé et quel montant mensuel ? Si vous le souhaitez, vous pouvez aussi joindre une photo (en masquant les données sensibles) de l’avis de saisie ou du courrier RH : je vous dirai exactement quoi demander et quel angle d’attaque privilégier. Référence jurisprudentielle utile en matière d’exécution/identité du débiteur (quand il n’y a pas de doute sur la personne visée) : [Cass. 2e civ., 28 juin 1973, n° 72-11.768](https://www.courdecassation.fr/decision/607943299ba5988459c412e4). (À l’inverse, s’il y a confusion/erreur sur l’identité ou absence de titre visant votre fils, la contestation est pertinente.)