## 1) Remplacement des électrodes d’allumage de la chaudière : **plutôt à la charge de l’occupant**, sauf panne “structurelle”
**Verdict : ça dépend de la cause, mais dans la pratique (et en négociation), on impute le plus souvent ce type de pièce à l’occupant**, car c’est de l’entretien courant d’un équipement utilisé au quotidien. **Fourchette réaliste : 50€ à 250€ de pièces + 120€ à 250€ de main-d’œuvre**, soit **≈ 170€ à 500€ TTC** selon déplacement/urgence.
### La règle “qui paie quoi” en indivision (la logique qui gagne)
- **Indivision** = prend en charge les **dépenses nécessaires à la conservation du bien** (réparations “propriétaire”, gros entretien, remise en état indispensable) : elles sont **remboursables/prises en compte au partage**.
Base : [Article 815-13 du Code civil](https://www.google.com/search?q=Article%20815-13%20du%20Code%20civil)
- **Occupant** (surtout s’il jouit privativement) = supporte en pratique **l’entretien et les petites réparations liées à l’usage** (d’autant plus s’il est seul à profiter du chauffage).
### Comment trancher “électrodes = occupant ou indivision ?”
- **Électrodes d’allumage** : c’est typiquement une **pièce d’usure / maintenance** (au même titre que joints, gicleur, nettoyage, réglage, petits consommables).
⇒ **Position la plus solide** : **à la charge de l’occupant**, car c’est la conséquence normale de l’utilisation et de l’entretien courant.
- **Exception (où l’indivision peut devoir payer)** :
- si la panne révèle un **défaut plus large** ou une **réparation de conservation** (ex. chaudière en fin de vie, corps de chauffe, carte électronique majeure, remplacement complet imposé, mise en sécurité indispensable), et surtout **si l’occupant n’a pas “provoqué” la dégradation**.
⇒ Là, on bascule vers **dépense nécessaire / conservation** remboursable au partage : [Article 815-13 du Code civil](https://www.google.com/search?q=Article%20815-13%20du%20Code%20civil)
### Psychologie du dossier (ce que l’autre camp va dire) + contre-attaque
**Les autres héritiers diront** : “Tu occupes sans bail, donc tu paies ce qui relève du locataire/usage + tu dois une indemnité d’occupation.”
- Ils ont un levier : l’occupant privatif peut devoir une **indemnité d’occupation** à l’indivision : [Article 815-9 du Code civil](https://www.google.com/search?q=Article%20815-9%20du%20Code%20civil)
**Votre meilleure ligne** :
- **Ne mélangez pas tout** : acceptez de payer les **petites pièces d’usure** (électrodes), mais exigez que les **réparations lourdes** soient traitées comme **dépenses nécessaires** (donc imputées à l’indivision et régularisées au partage) : [Article 815-13 du Code civil](https://www.google.com/search?q=Article%20815-13%20du%20Code%20civil)
### Preuves à sécuriser (indispensable)
- Facture détaillée + rapport d’intervention indiquant **cause de la panne** (“pièce d’usure”, “encrassement”, “défaillance générale”, “mise en sécurité”).
- Historique d’entretien annuel (si vous l’avez) : ça évite qu’on vous reproche une **faute** ou une **dégradation** : [Article 815-13 du Code civil](https://www.google.com/search?q=Article%20815-13%20du%20Code%20civil)
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## 2) Prendre un second notaire : **en principe, chacun paie son notaire**, sauf accord contraire
**Verdict : le second notaire est généralement à la charge de l’héritier qui le choisit**, mais **les émoluments “de base” de la succession ne se doublent pas**. Fourchette réaliste : **0€ à 1 500€** de coûts additionnels selon que le second notaire facture ou non des diligences spécifiques (souvent il se rémunère via le partage des émoluments, sans surcoût… mais pas toujours).
### Règle pratique (le “game” notarial)
- Dans la plupart des successions, il peut y avoir un **notaire “instrumentaire”** (celui qui tient le dossier) et un **notaire “assistant”** (celui d’un héritier).
- **Le coût global d’acte** (attestation, notoriété, déclaration, partage…) est en principe **le même** : les notaires **se partagent les émoluments**.
- **Mais** : si votre notaire fait des **diligences propres** (courriers massifs, audits, contestations, réunions, projets alternatifs, etc.), il peut facturer des **honoraires** (hors tarif) → **souvent supportés par son client** (vous), sauf accord de prise en charge par l’indivision/succession.
### Quand la succession peut payer (à viser en négociation)
Vous pouvez tenter d’imputer à la succession **uniquement** ce qui est **objectivement utile à tous** (ex. mesures conservatoires, actes indispensables, recherches d’actifs/passifs, démarches de vente, etc.). Logique de “frais de conservation/gestion” : [Article 815-17 du Code civil](https://www.google.com/search?q=Article%20815-17%20du%20Code%20civil) (priorité de paiement de certaines créances liées à la conservation/gestion des biens indivis)
### Stratégie gagnante
1. **Annoncer clairement** que votre notaire intervient “en concours” et demander **une convention écrite** : “pas d’honoraires sans accord préalable”.
2. Exiger que tout coût “hors tarif” soit **validé par écrit** et **justifié** comme utile à l’indivision, sinon **à votre charge** (ça calme les dérives).
3. Utiliser le second notaire comme **levier de négociation** (accélérer vente/partage, cadrer l’indemnité d’occupation, sécuriser les comptes entre indivisaires).
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## Plan d’action (concret, rapide)
1. **Chaudière** : faites établir/obtenir un **rapport** indiquant si électrodes = usure (occupant) ou panne structurelle (indivision).
2. **Comptes d’indivision** : conservez toutes factures, et tenez un tableau “dépense / nature / justificatif” pour le partage (incontestable).
3. **Second notaire** : demandez une **confirmation écrite** des modalités de rémunération (partage d’émoluments / honoraires éventuels) avant de le missionner.
Si vous me donnez (même approximativement) : valeur locative du bien, nombre d’héritiers/quotes-parts, depuis quand vous occupez, et si un partage/vente est en cours, je peux vous chiffrer une **indemnité d’occupation plausible** (best/worst/probable) et la meilleure tactique pour la neutraliser par compensation avec vos dépenses.
Chaque indivisaire peut user et jouir des biens indivis conformément à leur destination, dans la mesure compatible avec le droit des autres indivisaires et avec l'effet des actes régulièrement passés au cours de l'indivision. A défaut d'accord entre les intéressés, l'exercice de ce droit est réglé, à titre provisoire, par le président du tribunal. L'indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d'une indemnité.
Lorsqu'un indivisaire a amélioré à ses frais l'état d'un bien indivis, il doit lui en être tenu compte selon l'équité, eu égard à ce dont la valeur du bien se trouve augmentée au temps du partage ou de l'aliénation. Il doit lui être pareillement tenu compte des dépenses nécessaires qu'il a faites de ses deniers personnels pour la conservation desdits biens, encore qu'elles ne les aient point améliorés. Inversement, l'indivisaire répond des dégradations et détériorations qui ont diminué la valeur des biens indivis par son fait ou par sa faute.
Les créanciers qui auraient pu agir sur les biens indivis avant qu'il y eût indivision, et ceux dont la créance résulte de la conservation ou de la gestion des biens indivis, seront payés par prélèvement sur l'actif avant le partage. Ils peuvent en outre poursuivre la saisie et la vente des biens indivis. Les créanciers personnels d'un indivisaire ne peuvent saisir sa part dans les biens indivis, meubles ou immeubles. Ils ont toutefois la faculté de provoquer le partage au nom de leur débiteur ou d'intervenir dans le partage provoqué par lui. Les coïndivisaires peuvent arrêter le cours de l'action en partage en acquittant l'obligation au nom et en l'acquit du débiteur. Ceux qui exerceront cette faculté se rembourseront par prélèvement sur les biens indivis.
Sommaire :
Dès lors que l'épouse survivante, propriétaire d'un appartement en indivision avec son conjoint et donataire de la plus large quotité disponible entre époux, a opté, au décès de celui-ci, pour le quart de ses biens en pleine propriété et les trois quarts en usufruit, il n'existe, s'agissant de cet immeuble, aucune indivision en jouissance entre elle et les enfants issus de son union avec le défunt.
Par suite, viole l'article 843 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de la loi du 23 juin 2006, ensemble les articles 582 et 584 du même code, une cour d'appel qui, pour débouter un héritier de sa demande tendant au rapport à la succession de l'épouse décédée, des avantages tirés, avant le décès de celle-ci, par son cohéritier de l'occupation gratuite de cet appartement depuis le décès du mari, puis de la perception des loyers de ce bien, retient qu'ils constituent des indemnités d'occupation et des fruits et revenus d'un bien indivis, de sorte que la demande est prescrite en application de l'article 815-10, alinéa 2, du code civil, quand l'épouse survivante ayant seule qualité à percevoir les fruits de ce bien, il incombait à la cour d'appel de rechercher si les avantages consentis par celle-ci à son fils constituaient des libéralités rapportables à sa succession, dont la reconnaissance exige la preuve de l'intention libérale
Sommaire :
C'est à bon droit qu'une cour d'appel retient que le forfait fiscal destiné à la taxation de l'exploitant en l'absence de comptabilité réelle ne peut valoir évaluation de la réalité des revenus et des fruits tirés de l'exploitation agricole indivise, l'article 815-12 du code civil disposant que l'indivisaire qui gère un ou plusieurs biens indivis est redevable des produits nets de sa gestion
Sommaire :
L'ascendant ne peut inclure dans un testament-partage que les biens dont il a la propriété et la libre disposition et non ceux dépendant de la communauté dissoute mais non encore partagée ayant existé entre lui et son conjoint prédécédé.
Ayant retenu qu'un acte s'analysait en un testament-partage et non en un testament emportant des legs particuliers et constaté que les immeubles attribués aux héritiers dépendaient de l'indivision post-communautaire, une cour d'appel en a exactement déduit que cet acte était nul, l'ascendant n'ayant pas le pouvoir de procéder unilatéralement au partage des biens indivis dont les enfants étaient déjà saisis comme héritier de leurs ascendants prédécédé
Sommaire :
Il résulte de l'article 815-9 du code civil, dans sa rédaction antérieure à la loi n° 2006-728, que l'indivisaire qui jouit privativement d'un bien indivis est redevable d'une indemnité ; celle-ci, qui a pour objet de réparer le préjudice causé à l'indivision par cette jouissance privative, est due à l'indivision et doit entrer pour son montant total dans la masse active partageable.
Et dès lors qu'il existe une indivision en jouissance entre l'usufruitier d'une quote-part de l'immeuble dépendant d'une succession et ceux qui ont la pleine propriété du surplus, l'usufruitier occupant le bien indivis est redevable à cette indivision de la totalité de l'indemnité à défaut d'accord sur la jouissance divise de l'immeuble et en l'absence de partage
Sommaire :
Ne donne pas de base légale à sa décision au regard de l'article 890 du code civil une cour d'appel qui, s'agissant de l'évaluation de biens successoraux à partager, applique à une estimation immobilière réalisée par un expert l'indice des prix à la construction entre la date de l'expertise et celle de la jouissance divise, sans préciser en quoi l'évolution de l'indice retenu pouvait correspondre à celle de la valeur des biens à l'époque du partage.
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