Jurisprudence sur la modification de la chose louée en bail d'habitation favorable au locataire 🧠 Droit immobilier

Non : on ne peut pas “trouver toutes” les jurisprudences (il n’existe pas d’extraction exhaustive fiable), mais oui : je peux vous donner **la jurisprudence structurante** (Cour de cassation + lignes directrices des cours d’appel) sur **la modification de la chose louée en bail d’habitation**, **plutôt favorable au locataire**, et surtout la **stratégie** pour l’utiliser efficacement (ce que les juges exigent comme preuves, et comment retourner l’argument “dégradations / transformations”). ## 1) Le verdict (ligne jurisprudentielle “pro-locataire”) **Principe :** le locataire doit user paisiblement et conformément à la destination, mais **il peut faire des aménagements “réversibles”** (ou sans atteinte substantielle) sans autorisation. **Limite :** dès qu’il y a **transformation** (atteinte à la structure, aux équipements essentiels, changement de destination, travaux irréversibles), le bailleur peut exiger **remise en état** et/ou agir en responsabilité. Textes socle utilisés par les juges : - Obligation du bailleur de délivrance/entretien/jouissance paisible : [Article 1719 du Code civil](https://www.google.com/search?q=Article+1719+Code+civil) - Obligation du preneur d’usage raisonnable conforme à la destination : [Article 1728 du Code civil](https://www.google.com/search?q=Article+1728+Code+civil) - Responsabilité du preneur pour les personnes de son foyer/sous-locataires : [Article 1735 du Code civil](https://www.google.com/search?q=Article+1735+Code+civil) ## 2) La stratégie “gagnante” côté locataire (le vrai game) Les dossiers se gagnent sur **3 leviers** (et pas sur des débats théoriques) : ### Levier A — Requalifier “transformation” en “aménagement” Votre adversaire (bailleur) dira : “il a modifié le logement = faute = remise en état”. Votre contre-attaque : **“aménagement léger, réversible, sans dommage, compatible avec la destination habitation”** → donc pas de manquement à l’usage raisonnable. Exemples classiquement mieux reçus par les juges (si réversible et proprement fait) : - peintures/couleurs, papiers peints, - pose d’étagères / tringles / petits perçages, - remplacement d’équipements **équivalents** (luminaires, robinetterie) si restitution possible, - aménagements de décoration. ### Levier B — Preuve : “état initial / état final / réversibilité” Sans preuve, le droit est inutile. Il faut : - **État des lieux d’entrée** + photos datées, - **photos pendant** + factures matériaux/artisans, - **engagement écrit** de remise en état (ou remise en état déjà faite), - si conflit : **constat de commissaire de justice** (huissier) avant sortie. ### Levier C — Neutraliser l’argument “dégradations” Même si le bailleur invoque des “dégradations”, la clé est de montrer : - **absence d’atteinte** aux éléments structurels (murs porteurs, réseaux, étanchéité, ventilation), - **absence de danger** (électricité, gaz, humidité), - **compatibilité** avec l’usage d’habitation. ## 3) La jurisprudence “utile” (thèmes + tendance) Vous avez demandé “toutes les jurisprudences” : impossible exhaustivement, mais voici **les familles jurisprudentielles** réellement exploitées en contentieux (celles que les juges citent / reprennent), **avec la lecture pro-locataire**. ### (1) Aménagements vs transformations : la frontière **Tendance** : aménagements réversibles tolérés ; transformations substantielles sanctionnées. - Pro-locataire quand : réversible, esthétique, pas de détérioration durable, restitution possible. - Pro-bailleur quand : changement d’agencement lourd, atteinte à équipements/structure, travaux sans autorisation rendant remise en état coûteuse. **Base légale mobilisée par les juges** : usage raisonnable et conforme à la destination ([Art. 1728](https://www.google.com/search?q=Article+1728+Code+civil)). ### (2) Travaux affectant la structure / les réseaux Tout ce qui touche : - cloisons (surtout si suspicion de porteur), - ventilation, VMC, - plomberie encastrée, - électricité modifiée, - étanchéité salle d’eau, bascule très vite en **transformation fautive** si non autorisé. ### (3) Travaux réalisés pour “mieux habiter” (confort) : argument pro-locataire Quand le locataire fait des travaux d’amélioration **sans aggraver l’état** et en laissant une remise en état simple, certains juges sont sensibles à : - **absence de préjudice** pour le bailleur, - **plus-value** ou meilleure habitabilité, - bonne foi + information préalable. Attention : la plus-value **n’efface pas** l’absence d’autorisation si transformation substantielle. ### (4) Remise en état : jusqu’où ? Point crucial en pratique : le bailleur réclame parfois une remise en état “à neuf” ou “comme avant”. Le juge tranche souvent au regard : - de l’état initial, - de la vétusté, - du caractère raisonnable de la remise en état. (Le bailleur doit démontrer le préjudice réel et le coût.) ### (5) Personnes du foyer / colocataire / sous-locataire Si la “modification” est faite par un occupant, le bailleur invoquera la responsabilité du preneur : [Article 1735 du Code civil](https://www.google.com/search?q=Article+1735+Code+civil). Stratégie locataire : prouver que vous avez fait cesser / remis en état / que la dégradation n’est pas imputable. ## 4) Plan d’action (pour obtenir une liste de jurisprudences exploitable) Si votre objectif est **une extraction jurisprudentielle sérieuse**, voici la méthode “cabinet” : ### Étape 1 — Définir le périmètre exact (sinon vous aurez 500 décisions inutiles) Choisissez 1 catégorie : 1) “peinture / tapisserie / déco” 2) “perçages / fixations” 3) “cuisine/sdb (équipements)” 4) “cloisons / agencement” 5) “réseaux (élec/plomb/VMC)” 6) “changement de destination / usage pro” ### Étape 2 — Requêtes de recherche (mots-clés) Dans **Judilibre** / Legifrance / bases CA, utilisez des combinaisons : - “bail d’habitation” + “aménagement” + “réversible” - “chose louée” + “transformation” + “remise en état” - “usage raisonnable” + [Art. 1728](https://www.google.com/search?q=Article+1728+Code+civil) - “dégradations” + “percements” + “état des lieux” - “cloison” + “travaux” + “sans autorisation” ### Étape 3 — Trier les décisions (ce qui fait gagner) Gardez seulement celles qui contiennent : - un critère clair (réversibilité / atteinte structure / coût remise en état), - une motivation précise, - une situation comparable à la vôtre. --- ### Pour que je vous fournisse une **liste de jurisprudences ciblées (avec références précises)** “pro-locataire” Je peux le faire, mais j’ai besoin d’un minimum de contexte. **Je vous donne une “best guess” en attendant :** vous cherchez probablement des décisions sur **peinture, perçages, aménagements intérieurs** (les plus fréquents). Dites-moi simplement : 1) Quelle modification exacte ? (peinture, cloison, cuisine, sdb, électricité…) 2) Vous êtes en litige pour **remise en état**, **retenue sur dépôt**, ou **résiliation** ? 3) Logement meublé ou vide ? (et présence d’état des lieux) Et je vous renvoie une **short-list de décisions** réellement pertinentes + l’argumentaire “prêt à plaider” fondé sur [Art. 1719](https://www.google.com/search?q=Article+1719+Code+civil), [1728](https://www.google.com/search?q=Article+1728+Code+civil), [1735](https://www.google.com/search?q=Article+1735+Code+civil), avec la stratégie de preuve.

Oui : **vous avez une base très solide pour attaquer** (et/ou obtenir une mesure d’urgence) car le bailleur ne peut pas, en cours de bail, **transformer unilatéralement l’accès au logement**, **supprimer une ouverture principale** et **modifier un escalier** si cela porte atteinte à la jouissance, à la sécurité ou à la décence. Le cœur du dossier est un **trouble de jouissance + manquement à l’obligation de délivrance/entretien**. ### Estimation réaliste (ordre de grandeur) - **Référé (urgence)** : décision en **4 à 10 semaines** en pratique (selon tribunal). - **Procès au fond** : **12 à 24 mois** (parfois plus). - **Indemnisation “trouble de jouissance”** (très variable) : souvent **500 € à 8 000 €** selon durée/intensité + preuve. - **Réduction de loyer** (si travaux assimilables à “réparations” ou logement partiellement impropre) : souvent **10% à 50%** du loyer pendant la période de trouble (ex. loyer 900 € : 20% sur 8 mois = **1 440 €**). - **Constat commissaire de justice** : **250 à 450 €** ; **expertise judiciaire** : fréquemment **2 000 à 5 000 €** (avancé, puis récupérable en partie si vous gagnez). Meilleur cas : arrêt/remise en état + **forte réduction de loyer** + dommages **5 000–10 000 €**. Pire cas : vous n’avez pas de preuves / le bailleur justifie des travaux “nécessaires” : indemnité faible **500–1 500 €**. Le plus probable (si preuves correctes + gêne réelle) : **1 500–6 000 €** + une mesure technique (expertise / remise en conformité) et/ou réduction de loyer. --- ## 1) La stratégie gagnante (ce que le juge veut voir) ### Axe n°1 — Transformer le dossier en “sécurité/décence”, pas en simple confort Vous ne plaidez pas “je n’aime pas”, vous plaidez : 1) **Atteinte à la jouissance paisible** (accès déplacé dans la pièce de vie = intimité/sécurité/bruit) 2) **Atteinte potentielle à la décence** (suppression d’une fenêtre principale → éclairage/aération, et remplacement par porte) 3) **Travaux lourds non justifiés comme urgents** et **sans information** (cela renforce la faute et la mauvaise foi) Bases juridiques clés : - Obligation de délivrance/entretien/jouissance paisible : [Article 1719 du Code civil](https://www.google.com/search?q=Article+1719+Code+civil) et [Article 1720 du Code civil](https://www.google.com/search?q=Article+1720+Code+civil) - Garantie des vices/défauts empêchant l’usage : [Article 1721 du Code civil](https://www.google.com/search?q=Article+1721+Code+civil) - Travaux en cours de bail et droits du locataire (réduction/possibilité de résiliation si impropriété) : [Article 1724 du Code civil](https://www.google.com/search?q=Article+1724+Code+civil) - Obligations du bailleur en bail d’habitation (décence/jouissance paisible/entretien) : [Article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989](https://www.google.com/search?q=Article+6+loi+89-462+6+juillet+1989) **Levier jurisprudence décence (très utile)** : l’indemnisation pour manquement “logement décent” n’exige pas forcément une mise en demeure préalable → [Cass. 3e civ., 4 juin 2014, n°13-12.314](https://www.courdecassation.fr/decision/60797e489ba5988459c4a25e). ### Axe n°2 — Aller vite : référé pour “trouble manifestement illicite” + expertise Quand un bailleur fait des travaux qui altèrent l’accès / la configuration et créent un trouble, la voie efficace est : - **Référé** pour faire cesser/encadrer le trouble, obtenir une **expertise** et/ou une **provision**. Fondement procédure d’urgence : [Article 835 du Code de procédure civile](https://www.google.com/search?q=Article+835+Code+de+proc%C3%A9dure+civile) Expertise avant procès si besoin : [Article 145 du Code de procédure civile](https://www.google.com/search?q=Article+145+Code+de+proc%C3%A9dure+civile) ### Axe n°3 — La preuve (sans ça, le bailleur s’en sort) Vous devez “bétonner” : 1) **Avant / Après** : photos datées, vidéos, plans, mesures (distance, largeur, hauteur), luminosité (photos à heure fixe), courant d’air / humidité. 2) **Constat commissaire de justice** : indispensable si le bailleur nie. 3) **Éléments techniques** : devis/ factures/ autorisations (qu’il n’aura peut-être pas) ; à défaut, demander au juge d’ordonner la production. 4) **Impact concret** : attestations (voisins, famille) + certificats médicaux si anxiété/sommeil (si réel), main courante si intrusion/insécurité. --- ## 2) Anticiper la défense du bailleur (et comment la casser) ### Argument probable A : “Ce sont des travaux nécessaires / de mise en conformité” Réponse : - Qu’il le **prouve** (diagnostics, injonction mairie, sinistre, conformité incendie, etc.). - Même nécessaires, ils doivent être **proportionnés** et ne pas rendre le logement impropre ni dégrader la jouissance sans compensation → [Article 1724 du Code civil](https://www.google.com/search?q=Article+1724+Code+civil). ### Argument probable B : “Il reste une deuxième fenêtre donc aucun problème” Réponse : - On ne débat pas “il reste quelque chose”, on débat **décence / habitabilité / éclairage-aération** + perte d’usage normal de la pièce principale. - Faites constater la **perte de luminosité** et l’effet “porte à la place de la fenêtre” (isolation, regard, bruit, sécurité). Référence “logement décent” (à utiliser comme grille) : [Décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 (logement décent)](https://www.google.com/search?q=D%C3%A9cret+2002-120+30+janvier+2002+logement+d%C3%A9cent+%C3%A9clairage+a%C3%A9ration) ### Argument probable C : “Le bail est verbal donc vous avez moins de droits” Faux : un bail verbal est valable, et la loi de 1989 s’applique si résidence principale. - Contrat écrit normalement obligatoire, mais son absence ne retire pas vos droits : [Article 3 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989](https://www.google.com/search?q=Article+3+loi+89-462+6+juillet+1989) --- ## 3) Trame de conclusions (structure “qui gagne”) ### I. Faits établis - Bail verbal + preuve de l’occupation (quittances/virements/assurance habitation/EDF). - Description précise des modifications : déplacement porte d’entrée, suppression fenêtre principale remplacée par porte, escalier intérieur remplacé par escalier extérieur, dates/phase travaux, absence d’information écrite. ### II. Qualification juridique 1) **Manquement à l’obligation de jouissance paisible / délivrance conforme** → [Article 1719 du Code civil](https://www.google.com/search?q=Article+1719+Code+civil), [Article 6 loi 89-462](https://www.google.com/search?q=Article+6+loi+89-462+6+juillet+1989) 2) **Manquement à l’entretien / atteinte à l’usage normal** → [Article 1720 du Code civil](https://www.google.com/search?q=Article+1720+Code+civil) 3) **Défaut rendant l’usage moins conforme / potentiellement non décent** → [Article 1721 du Code civil](https://www.google.com/search?q=Article+1721+Code+civil) + [Décret 2002-120 logement décent](https://www.google.com/search?q=D%C3%A9cret+2002-120+30+janvier+2002+logement+d%C3%A9cent) 4) **Droit à compensation (réduction/indemnisation) si travaux imposés** → [Article 1724 du Code civil](https://www.google.com/search?q=Article+1724+Code+civil) 5) **Dommages-intérêts décence sans mise en demeure (si vous plaidez décence)** → [Cass. 3e civ., 4 juin 2014, n°13-12.314](https://www.courdecassation.fr/decision/60797e489ba5988459c4a25e) ### III. Demandes (à calibrer) En référé (si urgence / trouble actuel) : - Dire qu’il existe un **trouble manifestement illicite** et ordonner **mesures conservatoires** (sécurisation, occultation, étanchéité, serrure, etc.) → [Article 835 CPC](https://www.google.com/search?q=Article+835+Code+de+proc%C3%A9dure+civile) - Ordonner une **expertise** (accès, sécurité, décence, luminosité, ventilation, conformité escalier) → [Article 145 CPC](https://www.google.com/search?q=Article+145+Code+de+proc%C3%A9dure+civile) - Allouer une **provision** (ex : 1 000 à 3 000 € selon intensité et pièces) Au fond : - Condamner le bailleur à **remise en état** ou **mise en conformité** (ou à défaut dommages équivalents) + **astreinte** (ex. 50–150 €/jour) - **Réduction de loyer** (10–50% sur la période) - **Dommages-intérêts** (trouble de jouissance + moral) (ex. 1 500–8 000 €) - Article 700 + dépens --- ## 4) Plan d’action immédiat (48h – 15 jours) 1) **Constat commissaire de justice** (avant que le bailleur ne “réaménage” encore). 2) **LRAR mise en demeure** (même si pas indispensable) : demander motifs, autorisations, descriptif, garanties, remise en état / mesures correctives + proposer dates d’accès pour constat amiable. 3) **Dossier preuves** : photos datées, attestations, devis si vous avez refait quelque chose, preuves du bail verbal (virements, assurance). 4) **Double voie** : - si danger/atteinte forte à l’intimité : **référé JCP** (tribunal judiciaire) - puis **assignation au fond** pour indemnisation complète. --- Si vous me donnez (même approximativement) **le montant du loyer**, **la date des travaux**, et si **vous vivez encore dans le logement** avec trouble actuel, je vous propose une **liste de demandes chiffrées** (provision, réduction de loyer, astreinte) + une **formulation-type** de 10–15 lignes pour le passage clé de vos conclusions (“manquement à l’obligation de jouissance paisible / décence / 1724”).

Oui : **la modification unilatérale de la chose louée par le bailleur en cours de bail d’habitation** (déplacement de porte d’entrée, suppression d’une fenêtre au profit de la porte, remplacement d’un escalier intérieur par extérieur) est **attaquable** sur un triptyque très efficace : **(1) manquement à la délivrance/entretien, (2) vice/défaut empêchant ou dégradant l’usage, (3) trouble de jouissance**. Vous pouvez obtenir **mesures de remise en état / mise en conformité**, **réduction de loyer** et **dommages-intérêts**. Fourchettes réalistes (à affiner avec loyer + durée du trouble) : - **Réduction de loyer** : généralement **10% à 50%** pendant la période de gêne (ex. loyer 800€ sur 6 mois à -25% = **1 200€**). - **Dommages-intérêts trouble de jouissance** : souvent **1 000€ à 8 000€** (parfois plus si durée longue + atteinte sécurité/intimité). - **Référé** : **1 à 3 mois** pour une première ordonnance ; **au fond** : **12 à 24 mois**. --- ## 1) Le cœur juridique : “le bailleur ne peut pas transformer le logement en cours de bail en dégradant l’usage” ### A. Obligation de délivrer et d’entretenir (votre base n°1) Le bailleur doit maintenir le logement en état et faire les réparations nécessaires (hors locatives) : - [Article 1720 du Code civil](https://www.google.com/search?q=Article+1720+Code+civil) **Dans votre cas** : transformer l’accès + supprimer une ouverture principale + modifier l’escalier n’est pas une “réparation locative”. S’il le présente comme “réparation nécessaire”, il doit **prouver** la nécessité et la proportionnalité. ### B. Garantie des vices/défauts empêchant l’usage + indemnisation (base n°2) Si la transformation crée un défaut (sécurité, intimité, luminosité, aération, circulation…) qui **empêche ou dégrade l’usage normal**, vous pouvez demander indemnisation : - [Article 1721 du Code civil](https://www.google.com/search?q=Article+1721+Code+civil) **Point tactique** : vous n’avez pas à démontrer la “mauvaise foi” du bailleur ; vous démontrez l’**effet** sur l’usage. ### C. “Qui répond des dégradations” (utile en riposte) Si le bailleur tente d’inverser la charge (“c’est le locataire / sa famille”), rappelez que cet article vise le preneur **pour les personnes de sa maison** — ce qui n’est pas votre cas ici : - [Article 1735 du Code civil](https://www.google.com/search?q=Article+1735+Code+civil) --- ## 2) Jurisprudence exploitable (Cour de cassation) sur la modification/altération de la chose louée et la jouissance Vous avez intérêt à citer de la Cour de cassation pour “tenir” le dossier. Parmi les décisions fournies (Judilibre), celles-ci sont utiles pour asseoir des principes de **délivrance conforme / jouissance / conséquences indemnitaires** : - **Cass. 3e civ., 12 novembre 2003, n°02-15.094** https://www.courdecassation.fr/decision/61372457cd58014677414b4c - **Cass. 3e civ., 13 janvier 1999, n°97-12.581** https://www.courdecassation.fr/decision/6137233ccd58014677407319 - **Cass. 3e civ., 21 juillet 1993, n°91-14.536** https://www.courdecassation.fr/decision/613721e5cd580146773f88ca - **Cass. 3e civ., 3 février 1988, n°86-14.680** https://www.courdecassation.fr/decision/613720c2cd580146773ee28b (La décision com. 14/02/1989 est moins “naturelle” pour un bail d’habitation, mais peut servir si elle traite d’obligations contractuelles/garantie selon le contenu ; à manier seulement si elle colle aux faits.) - **Cass. com., 14 février 1989, n°87-14.030** https://www.courdecassation.fr/decision/613720eecd580146773ef914 **Comment les utiliser en conclusions (stratégie)** : vous ne citez pas 10 arrêts. Vous en citez 2–3 au maximum, en disant : “la Cour de cassation rappelle que le bailleur doit délivrer/maintenir la chose louée de manière à permettre l’usage convenu, et que les défauts/atteintes ouvrent droit à indemnisation”, puis vous enchaînez sur vos preuves (photos/constat). --- ## 3) Angle d’attaque “pro-locataire” sur VOS travaux imposés par le bailleur ### 1) Accès déplacé dans la pièce de vie (porte donnant dans salle à manger) **Argument massue** : atteinte à la **jouissance paisible** et à l’**intimité** + risque sécurité (porte directement sur pièce principale). ➡️ Ce n’est pas une simple gêne : c’est une **altération structurelle de la consistance du logement**. ### 2) Suppression de la fenêtre principale remplacée par une porte Même s’il reste une seconde fenêtre, vous plaidez : - perte de luminosité/ventilation (à objectiver), - perte de valeur d’usage (pièce principale), - éventuelle non-conformité technique (si porte non vitrée, pont thermique, infiltrations, etc.). ➡️ On bascule facilement dans [Article 1721 du Code civil](https://www.google.com/search?q=Article+1721+Code+civil) si vous prouvez que l’usage est réellement altéré. ### 3) Escalier intérieur supprimé au profit d’un escalier extérieur C’est le point “sécurité” le plus fort (selon configuration) : - risque chute/intempéries/verglas, - accès moins sûr (intrusion), - difficultés pour enfants/personnes âgées, - évacuation en cas d’urgence (selon lieux). ➡️ Très bon support pour demander **expertise** et **mesures conservatoires**. --- ## 4) Plan d’action (ce qui vous donne un avantage net) 1) **Constat de commissaire de justice** (avant toute discussion) : accès, fenêtre supprimée, escalier, mesures, photos. 2) **Mise en demeure LRAR** : demander (i) motif et base technique, (ii) autorisations, (iii) assurance/garanties, (iv) calendrier, (v) remise en état ou travaux correctifs. 3) **Référé** si trouble actuel : demande de **mesures conservatoires + expertise** (et éventuellement provision). Fondement à viser : - [Article 145 du Code de procédure civile](https://www.google.com/search?q=Article+145+Code+de+proc%C3%A9dure+civile) (expertise “in futurum”) - [Article 835 du Code de procédure civile](https://www.google.com/search?q=Article+835+Code+de+proc%C3%A9dure+civile) (trouble manifestement illicite / dommage imminent) 4) **Au fond** : chiffrage réduction de loyer + dommages-intérêts sur la durée + demande remise en conformité/astreinte. --- ## 5) Modèle de “paragraphe central” pour vos conclusions (à copier/adapter) > En procédant unilatéralement, en cours de bail, au déplacement de la porte d’entrée du logement jusque dans la pièce principale et à la suppression de la fenêtre principale remplacée par ladite porte, ainsi qu’au remplacement de l’escalier intérieur par un escalier extérieur, le bailleur a altéré la consistance et les conditions d’usage normal des lieux loués. Ces modifications caractérisent un manquement à l’obligation de délivrance et d’entretien de la chose louée, et ont généré des défauts affectant la jouissance du preneur, ouvrant droit à réparation, sur le fondement des [Article 1720 du Code civil](https://www.google.com/search?q=Article+1720+Code+civil) et [Article 1721 du Code civil](https://www.google.com/search?q=Article+1721+Code+civil). Le locataire sollicite en conséquence une mesure d’expertise, une réduction proportionnelle du loyer pendant la durée du trouble, et la condamnation du bailleur à l’indemniser du trouble de jouissance subi. --- Si vous me donnez **(1) le loyer mensuel**, **(2) depuis quand la nouvelle porte/fenêtre/escalier existe**, **(3) si le chantier est terminé** et **(4) si vous avez un état des lieux / des photos avant**, je vous calcule un **chiffrage “prêt à déposer”** (réduction + DI) en 3 scénarios (bas/médian/haut) et je vous propose une **liste de pièces** numérotée type tribunal.