Pièces et éléments contractuels à fournir pour action en dol contre vendeur/intermédiaire/notaire 🧠 Droit immobilier

## 1) Point de départ juridique : vous avez raison, on est (potentiellement) sur du **dol** Votre axe “surface/DPE + intervention d’un professionnel (beau-fils marchand de biens) + informations urbanisme/piscine révélées seulement oralement le jour J + autres anomalies” correspond typiquement à une stratégie **dol / manquement à l’obligation d’information** plutôt qu’à une simple “erreur”. - **Dol** : manœuvres / mensonges **ou dissimulation intentionnelle** d’une information déterminante : [article 1137 du Code civil](https://www.google.com/search?q=Article%201137%20du%20Code%20civil) (SOURCE fournie). - **Obligation précontractuelle d’information** (avec charge de preuve aménagée) : [article 1112-1 du Code civil](https://www.google.com/search?q=Article%201112-1%20du%20Code%20civil). - En parallèle, selon les désordres (insert/cheminée, etc.), vous gardez l’outil **vices cachés** : [article 1641 du Code civil](https://www.google.com/search?q=Article%201641%20du%20Code%20civil) et remèdes [article 1644 du Code civil](https://www.google.com/search?q=Article%201644%20du%20Code%20civil) (SOURCES fournies). (Délais spécifiques à vérifier : [article 1648 du Code civil](https://www.google.com/search?q=Article%201648%20du%20Code%20civil).) --- ## 2) Dans VOTRE acte (29/10/2024) : clauses et passages **à mettre au centre** du dossier “vendeur / intermédiaire / notaire” ### A. **“Absence de négociation / pas d’intermédiaire”** (pièce clé contre vendeur + intermédiaire) L’acte contient : **“Absence de négociation – négociée directement entre elles, sans intermédiaire”**. Si vous démontrez que le beau-fils (marchand de biens) a : - organisé les visites / échanges, - piloté l’annonce, - été **présent lors des diagnostics**, - orienté les informations transmises, alors cette clause devient un **fait troublant** : soit elle est fausse (donc mensonge contractuel), soit elle vise à **dissimuler le rôle d’un professionnel** (et possiblement à échapper à règles/traçabilité). Cela sert le **dol** ([art. 1137](https://www.google.com/search?q=Article%201137%20du%20Code%20civil)) et, côté intermédiaire, peut aussi ouvrir l’angle “pratique trompeuse” si annonce inexacte par un pro : [article L121-2 du Code de la consommation](https://www.google.com/search?q=Article%20L121-2%20du%20Code%20de%20la%20consommation) et [article L121-3 du Code de la consommation](https://www.google.com/search?q=Article%20L121-3%20du%20Code%20de%20la%20consommation). **Le “coup d’après”** : l’intermédiaire dira “je ne suis pas partie à l’acte, j’ai juste aidé la famille”. Votre riposte doit être **factuelle** : traces écrites + annonce + témoignages + présence aux diagnostics = rôle actif déterminant. --- ### B. **Le bloc DPE/DDT : opposabilité et cohérence annonce ↔ DPE ↔ réalité** L’acte reprend un DPE (13/01/2023, n° ADEME) et rappelle que les **informations** du DPE sont opposables (même si les recommandations ne le sont pas). C’est un pivot. - Opposabilité du DPE : [article L126-26 du Code de la construction et de l’habitation](https://www.google.com/search?q=Article%20L126-26%20du%20Code%20de%20la%20construction%20et%20de%20l%27habitation). - Dossier de diagnostic technique annexé : [article L271-4 du CCH](https://www.google.com/search?q=Article%20L271-4%20du%20Code%20de%20la%20construction%20et%20de%20l%27habitation). **Ce que votre avocat doit “marteler”** : 1) l’annonce affiche **137 m²**, 2) le DPE retient **137 m²**, 3) la surface réelle serait **124,5 m²** (écart significatif), 4) un professionnel lié au vendeur (beau-fils) est **présent pendant les diagnostics**. Cela construit une narration : **l’écart n’est pas accidentel**, il est **organisé ou au minimum “piloté”**. Juridiquement : dol ([art. 1137](https://www.google.com/search?q=Article%201137%20du%20Code%20civil)) + défaut d’info ([art. 1112-1](https://www.google.com/search?q=Article%201112-1%20du%20Code%20civil)) + responsabilité (vendeur/intermédiaire/diagnostiqueur). **Point de vigilance (à verrouiller)** : comparez bien la **même notion de surface** (habitable vs plancher vs utile). Faites établir une **mesure contradictoire** par géomètre/expert (sinon la défense dira “vous ne comparez pas la bonne surface”). --- ### C. **La clause “visite / vendu en l’état / vices apparents” : à retourner contre eux** L’acte indique que vous avez visité, pu observer les vices apparents, éventuellement avec un homme de l’art, et que le bien est “vendu en l’état”. **Le coup d’après** : le vendeur va s’en servir pour dire “elle savait / elle a accepté”. **Votre contre-attaque** : - Le “vendu en l’état” **n’efface pas le dol** : une clause ne “couvre” pas des manœuvres/dissimulation déterminante ([art. 1137](https://www.google.com/search?q=Article%201137%20du%20Code%20civil)). - Et l’acte reproduit l’**obligation d’information** : [art. 1112-1](https://www.google.com/search?q=Article%201112-1%20du%20Code%20civil). S’ils ont caché / minimisé, ils sont en difficulté. --- ### D. **La clause “État – Contenance – sans garantie même > 1/20” : à NE PAS subir** L’acte prévoit une délivrance sans garantie de contenance, même si l’écart dépasse 1/20. **Important** : cette clause est utile au vendeur contre une action “simple” sur la contenance, mais elle est **beaucoup moins protectrice** si vous prouvez que la surface a été **un élément déterminant** et qu’elle a été **présentée de manière mensongère** (annonce + DPE + discours), donc **dol** ([art. 1137](https://www.google.com/search?q=Article%201137%20du%20Code%20civil)) / manquement à l’information ([art. 1112-1](https://www.google.com/search?q=Article%201112-1%20du%20Code%20civil)). --- ### E. **Piscine / régularisation : vous devez exploiter les paragraphes “Travaux / urbanisme”** L’acte contient : - des mentions sur des travaux (dont rénovation piscine 2021) + affirmation “ne nécessitaient pas de déclaration préalable”, - et un volet urbanisme (certificat d’urbanisme, etc.). Si la “régularisation” n’a été évoquée **qu’oralement le jour de la vente**, l’axe dossier est : - information **déterminante** (risque urbanisme, conformité, taxes, assurances, revente), - dissimulation/retard volontaire = dol ([art. 1137](https://www.google.com/search?q=Article%201137%20du%20Code%20civil)) ou à tout le moins manquement à [art. 1112-1](https://www.google.com/search?q=Article%201112-1%20du%20Code%20civil). À creuser factuellement : la “déclaration aux impôts 2022” n’est pas forcément une autorisation d’urbanisme. Il faut demander le dossier en mairie (DP/PC). --- ### F. **Cheminée / insert / certificat : rattachez-le au passage “gaz”** Votre acte relate, dans le diagnostic gaz : “attestation de contrôle de moins d’un an de la vacuité des conduits de fumées non présentée”. Ce n’est pas exactement “insert fendu”, mais c’est un **marqueur** : - d’un sujet “conduits/cheminée” identifié, - d’une pièce manquante, - et d’une possible minimisation (“pas de certificat” au lieu d’alerte technique). Selon expertise : soit **vice caché** ([art. 1641](https://www.google.com/search?q=Article%201641%20du%20Code%20civil)), soit **défaut d’info/dol** si le défaut était connu. --- ## 3) Notaire : quand l’attaquer (et comment éviter l’écueil classique) ### Le “coup d’après” du notaire Le notaire dira : “je ne suis pas diagnostiqueur/géomètre, je me fonde sur les déclarations et pièces”. Et la jurisprudence lui donne parfois un bouclier : il n’a pas à obtenir certains documents **avant** un avant-contrat, par exemple (logique de délais) : [Cass. 1re civ., 25 mars 2010, n° 08-20.351](https://www.courdecassation.fr/decision/6079568e9ba5988459c492c9). ### Quand sa responsabilité devient plausible Si vous prouvez qu’il existait des **signaux de contradiction** sur la surface (plans, docs fiscaux, autre métrage…) dans le dossier, il devait s’interroger : - [Cass. 1re civ., 25 mars 2010, n° 09-66.282](https://www.courdecassation.fr/decision/607956a49ba5988459c492d2) (le notaire doit rechercher si des documents à surfaces différentes n’auraient pas dû le faire douter). **Donc, stratégie** : obtenir (via avocat) la liste des pièces qu’il avait réellement (avant-compromis et avant acte). S’il avait un document indiquant une autre surface, vous avez une porte. Et même si le préjudice est une “perte de chance” (ex : chance de renégocier/refuser), c’est indemnisable : [Cass. 1re civ., 14 janv. 2010, n° 08-16.760](https://www.courdecassation.fr/decision/60795ceb9ba5988459c49545). --- ## 4) Charge de la preuve : vos “preuves cardinales” (vendeur / intermédiaire / notaire) 1) **Annonce** (137 m²) : capture horodatée + idéalement **constat** (commissaire de justice). 2) **DPE** (137 m²) + méthodologie + qui a fourni l’info surface au diagnostiqueur. 3) **Mesurage contradictoire** (géomètre/expert) expliquant la méthode. 4) **Rôle du beau-fils** : échanges (SMS, WhatsApp, mails), qui fixe les RDV, qui répond aux questions, qui “vend”, qui est présent au diagnostic. Témoignages via attestations : [article 202 du Code de procédure civile](https://www.google.com/search?q=Article%20202%20du%20Code%20de%20proc%C3%A9dure%20civile). 5) **Piscine/urbanisme** : dossier mairie (DP/PC), preuve que l’info n’a été donnée que le jour J (mail de confirmation, message, témoin). 6) **Cheminée/insert** : photos, constat, devis, rapport d’entreprise. --- ## 5) Plan d’attaque pragmatique (ce que je ferais “cabinet”) 1) **Mise en demeure** vendeur + beau-fils (LRAR) : dol / info déterminante / demande amiable (réduction prix ou prise en charge). Fondements : [art. 1137](https://www.google.com/search?q=Article%201137%20du%20Code%20civil), [art. 1112-1](https://www.google.com/search?q=Article%201112-1%20du%20Code%20civil), et selon cas [art. 1641](https://www.google.com/search?q=Article%201641%20du%20Code%20civil). 2) Si refus : **référé expertise** pour figer techniquement surface + insert + piscine (et éviter une guerre d’experts privés) : [article 145 du Code de procédure civile](https://www.google.com/search?q=Article%20145%20du%20Code%20de%20proc%C3%A9dure%20civile). 3) Ensuite seulement, choisir le “GO/NO-GO” : - **annulation** (plus lourde, preuve d’intention) vs - **réduction de prix / dommages-intérêts** (souvent plus “rentable” et négociable), - et décider si le notaire est attrait (uniquement si contradictions/alertes démontrables). --- ### Question courte pour caler la stratégie “notaire / vendeur / intermédiaire” Vous avez encore (ou pouvez récupérer) : 1) l’annonce d’origine (plateforme + identifiant) ? 2) une preuve écrite que le beau-fils “pilotait” (messages, mail, etc.) ? 3) un document antérieur (taxe foncière, ancien plan, ancienne annonce) qui mentionne une **surface différente** ? Avec ces trois items, je peux vous dire si l’attaque contre le notaire est un levier sérieux ou un risque de dispersion.