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bail avant loi pinel et travaux du 606 et prescrit par l'administration à la charge du locataire, remplacement d'un surpresseur, est-ce possible de le récupérer? alors même qu'une clause vient l'édicter de manière claire?
Dans votre situation, la question est de savoir si une clause de transfert de charges dans un bail commercial conclu **avant la loi Pinel (2014)** permet au bailleur de vous facturer le remplacement d'un surpresseur, alors que ces travaux sont qualifiés de "grosses réparations" (Art. 606) et sont prescrits par l'administration.
Voici l'analyse stratégique de votre dossier.
## 1. Le cadre juridique : Liberté contractuelle vs Interprétation stricte
Pour les baux conclus avant la loi Pinel du 18 juin 2014, le régime de la répartition des charges était régi par la liberté contractuelle. Contrairement aux baux actuels, il était légal de transférer les charges de l'[Article 606 du Code civil](https://www.google.com/search?q=Article+606+Code+civil) sur la tête du locataire.
Cependant, la jurisprudence impose deux limites majeures à cette pratique :
### A. L'interprétation restrictive des clauses de transfert
Même si une clause paraît "claire", les juges l'interprètent de manière restrictive. Comme l'illustre l'[Arrêt de la Cour de cassation du 29 septembre 2010 (n°09-69.337)](https://www.courdecassation.fr/decision/6079599a9ba5988459c493f7), une clause mettant à la charge du preneur les grosses réparations ne peut être étendue au-delà de ce qui est précisément écrit.
### B. Le remplacement du surpresseur : Est-ce vraiment du "606" ?
L'[Article 606 du Code civil](https://www.google.com/search?q=Article+606+Code+civil) définit limitativement les grosses réparations : poutres, murs porteurs, voûtes, toitures, murs de soutènement.
* **Le surpresseur est un équipement.** Le remplacement d'un équipement, même coûteux, relève généralement de l'obligation de délivrance du bailleur prévue par l'[Article 1719 du Code civil](https://www.google.com/search?q=Article+1719+Code+civil) et de son obligation d'entretien de l'[Article 1720 du Code civil](https://www.google.com/search?q=Article+1720+Code+civil).
* **Conséquence :** Si votre bail prévoit le transfert des "travaux de l'article 606" mais ne mentionne pas explicitement le "remplacement des équipements" ou "les travaux de mise en conformité", le bailleur ne peut pas vous les facturer.
## 2. L'anticipation de la partie adverse (Le "Coup d'après")
Le bailleur va probablement arguer que :
1. La clause est "claire et précise" et que vous avez signé en connaissance de cause.
2. Le caractère "prescrit par l'administration" rend ces travaux obligatoires pour l'exploitation, et donc à votre charge en tant qu'exploitant.
**Votre contre-argument :** Les travaux prescrits par l'administration (mise en conformité) restent à la charge exclusive du bailleur, SAUF si une clause du bail stipule expressément que les "travaux prescrits par l'autorité administrative" ou les "mises aux normes" sont à la charge du locataire. La simple mention de l'article 606 est insuffisante pour couvrir les injonctions administratives.
## 3. La charge de la preuve et pièces nécessaires
Pour contester ce paiement ou en demander le remboursement, vous devez réunir :
* **Le bail complet :** Pour vérifier si les termes "mise en conformité", "injonction administrative" ou "remplacement à neuf" apparaissent.
* **L'arrêté ou le courrier de l'administration :** Pour prouver que l'obligation vient d'une autorité tierce.
* **La facture détaillée des travaux :** Pour démontrer qu'il s'agit d'un remplacement d'équipement (investissement) et non d'un simple entretien courant.
## 4. Évaluation du risque (Go / No-Go)
* **Risque de perdre :** Si le bail contient une clause spécifique disant : *"Le locataire supportera tous les travaux, y compris ceux prescrits par l'administration et le remplacement des équipements, par dérogation aux articles 1719 et 1720 du Code civil"*, vos chances de succès sont quasi nulles pour un bail pré-Pinel.
* **Chance de gagner :** Si le bail se contente de dire *"Le locataire prendra à sa charge les grosses réparations de l'article 606"*, vous avez d'excellentes chances de gagner, car un surpresseur n'est pas un mur porteur ou une toiture.
## Stratégie recommandée
1. **Audit de la clause :** Vérifiez si les mots "mise en conformité administrative" ou "remplacement d'équipements" sont présents. Si seul "606" est écrit, contestez.
2. **Mise en demeure :** Envoyez un courrier recommandé rappelant que, selon l'interprétation restrictive de la jurisprudence (cf. [Cass. 3e civ., 29 sept. 2010](https://www.courdecassation.fr/decision/6079599a9ba5988459c493f7)), le remplacement d'un équipement n'est pas une charge de l'article 606.
3. **Action en répétition de l'indu :** Si vous avez déjà payé, vous disposez d'un délai de 5 ans pour réclamer le remboursement en vertu de la prescription de droit commun rappelée dans l'[Arrêt de la Chambre sociale du 19 novembre 2014 (n°13-19.263)](https://www.courdecassation.fr/decision/6079c6089ba5988459c574d7).
**Conseil pragmatique :** Avant de lancer une procédure judiciaire coûteuse, proposez une médiation ou un partage des frais si la clause est ambiguë. Mais juridiquement, le bailleur est souvent en tort sur le remplacement d'équipements spécifiques via une simple clause "606".
I.-Une location d'un logement meublé constituant la résidence principale du preneur est soumise au titre Ier bis de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986. Lorsque le bailleur est titulaire d'un bail commercial venant à expiration ou lorsque la cessation d'activité est prévue, le contrat peut être d'une durée inférieure à un an et doit mentionner les raisons et événements justificatifs. Si le bail commercial est renouvelé ou si l'activité est poursuivie, la durée du contrat est portée à un an. A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation par l'exploitant d'un établissement recevant du public aux fins d'hébergement, aux fins de constat de résiliation ou de prononcé de la résiliation du bail d'une personne dont le logement loué meublé constitue la résidence principale est notifiée, à la diligence de l'huissier de justice, au représentant de l'Etat dans le département, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, au moins un mois avant l'audience, afin qu'il informe les services compétents, notamment les organismes chargés du service des aides au logement et le fonds de solidarité pour le logement. II.-Lorsque la location d'un local meublé constituant la résidence principale du preneur est située dans un établissement recevant du public aux fins d'hébergement, celle-ci est soumise au titre Ier bis de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée. Ne sont pas applicables à cette location les articles 3-2, 3-3 , 18 , 24-1 , 25-4 et 25-11 de la même loi. Le local loué mentionné au premier alinéa doit être équipé du mobilier nécessaire au sommeil et à la vie courante du locataire ainsi qu'être pourvu de chauffage, d'une alimentation en eau et de sanitaires. Lorsqu'un locataire ou plusieurs locataires ont avec le même bailleur un litige locatif ayant une origine commune, ils peuvent donner par écrit mandat d'agir en justice en leur nom et pour leur compte à une association dont l'un des objets est l'insertion ou le logement des personnes défavorisées ou à une association de défense des personnes en situation d'exclusion par le logement mentionnées à l'article 3 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement. Une de ces associations peut assister ou représenter un locataire, selon les modalités définies à l'article 828 du code de procédure civile, en cas de litige portant sur le respect des caractéristiques de décence de son logement.
Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ; 2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ; 3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; 4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations.
Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.
Sommaire :
Seule une dette existante peut faire l'objet d'une libéralité.
En conséquence, pour apprécier si la dette est ou non prescrite, il y a lieu de se placer au jour de l'ouverture de la succession
Sommaire :
Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits permettant de l'exercer, et un salarié bénéficiaire de l'allocation de cessation anticipée d'activité des travailleurs de l'amiante (ACAATA) a connaissance du risque à l'origine de son anxiété à compter de l'arrêté ministériel ayant inscrit l'activité de son employeur sur la liste des établissements permettant la mise en oeuvre de ce régime légal spécifique.
En conséquence, viole l'article 2262 du code civil, dans sa rédaction antérieure à la loi n° 2008-561 du 17 juin 2008, l'article 26, II, de cette même loi et l'article 2224 du code civil l'arrêt qui, pour déclarer irrecevables les demandes de salariés, bénéficiaires d'une telle allocation, en réparation de leur préjudice d'anxiété, retient que plus de trente ans se sont écoulés entre la date de rupture des contrats de travail et celle de la saisine de la juridiction prud'homale
Sommaire :
L'action en nullité pour dol d'un accord transactionnel conclu entre l'assuré et l'assureur ne dérive pas du contrat d'assurance et n'est pas soumise à la prescription biennale de l'article L. 114-1 du code des assurances
Sommaire :
La clause d'un bail commercial mettant à la charge du preneur les grosses réparations, le clos et le couvert doit être interprétée restrictivement et ne peut donc inclure la réfection totale de la toiture du bâtiment pris à bail
Sommaire :
Il résulte de l'article 2277 du code civil, dans sa rédaction antérieure à la loi du 17 juin 2008 portant réforme de la prescription en matière civile, édictant une prescription libératoire qui n'est pas fondée sur une présomption de paiement, que les actions en paiement des intérêts moratoires se prescrivent par cinq ans, peu important que ces intérêts soient contestés
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