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J'ai un logement qui est mis en locationJe souhaite le mettre en vente la locataire est censé partir le 31 mars car congé lui a été donné pour reprise pour que j'habite le logement moi-même est-ce que j'ai le droit de le mettre en vente
La réponse courte est **non**, vous ne pouvez pas mettre le bien en vente immédiatement si vous avez délivré un congé pour **reprise** (pour habiter).
Agir ainsi caractérise un **congé frauduleux**, ce qui vous expose à des sanctions civiles et pénales importantes. Voici l'analyse stratégique de votre situation.
## 1. Le risque juridique : Le "congé frauduleux"
Lorsque vous donnez congé pour reprise sur le fondement de [l'article 15 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989](https://www.google.com/search?q=Article+15+loi+6+juillet+1989) (pour une location nue) ou de [l'article 25-8 de la même loi](https://www.google.com/search?q=Article+25-8+loi+6+juillet+1989) (pour une location meublée), vous justifiez la fin du bail par votre intention réelle et sérieuse d'occuper le logement à titre de résidence principale.
**L'anticipation de la partie adverse :**
Si votre locataire voit une annonce de vente ou constate que vous n'avez jamais emménagé, elle peut saisir le Tribunal judiciaire. La jurisprudence est constante : le bailleur qui vend son bien juste après un congé pour reprise commet une fraude.
## 2. Les sanctions encourues (Évaluation des risques)
Le risque est ici très élevé ("No-Go") si vous persistez dans cette voie sans précaution :
* **Sanctions pénales :** Vous risquez une amende administrative pouvant aller jusqu'à **6 000 €** pour une personne physique (30 000 € pour une personne morale).
* **Sanctions civiles :** Le locataire peut demander des dommages et intérêts pour le préjudice subi (frais de déménagement, différence de loyer avec le nouveau logement, préjudice moral). Les juges accordent souvent entre 6 et 12 mois de loyer d'indemnité.
* **Nullité du congé :** Si le locataire est encore dans les lieux, le juge peut annuler le congé et maintenir le locataire dans le logement.
## 3. La charge de la preuve
C'est au bailleur de prouver la réalité de son intention d'habiter.
* **Contre vous :** La publication d'une annonce immobilière avant ou juste après le départ du locataire est la preuve "reine" de la fraude.
* **Pour vous :** Seul un événement imprévu et grave survenant *après* la délivrance du congé (ex: mutation professionnelle imprévue, grave problème de santé, accident de la vie) pourrait justifier un changement de projet aux yeux d'un juge.
## 4. Stratégies et alternatives
Si vos projets ont changé, voici comment agir prudemment :
### Option A : Vendre le bien "occupé"
Vous pouvez renoncer à votre congé pour reprise et informer la locataire que vous souhaitez finalement vendre le bien.
* **Inconvénient :** Un bien vendu avec un locataire en place subit souvent une décote (10 à 20 %).
* **Avantage :** C'est la solution la plus sûre juridiquement.
### Option B : L'accord amiable (La voie pragmatique)
Vous pouvez proposer à votre locataire une "indemnité d'éviction" ou un accord écrit.
* **Action :** Signez un protocole d'accord dans lequel vous convenez d'un départ anticipé ou confirmé moyennant une somme d'argent, en précisant que le locataire renonce à toute action ultérieure concernant le motif du congé.
### Option C : Habiter réellement le bien
Pour que la vente ultérieure soit inattaquable, vous devez occuper le bien pendant une durée "raisonnable". La loi ne fixe pas de délai précis, mais la jurisprudence considère généralement qu'une occupation de **moins d'un an** sans motif sérieux de départ peut être suspecte.
**Conseil de l'expert :**
Ne mettez surtout pas d'annonce en ligne (Leboncoin, agences, etc.) avant le 31 mars. Si vous devez absolument vendre, la solution la plus sécurisée est de négocier un départ amiable formalisé par écrit avec votre locataire, ou de décaler votre projet de vente après une période d'occupation réelle.
*Note : Conformément à [l'article 1719 du Code civil](https://www.google.com/search?q=Article+1719+Code+civil), vous êtes tenu de garantir la jouissance paisible du locataire jusqu'à son départ effectif.*
I.-Une location d'un logement meublé constituant la résidence principale du preneur est soumise au titre Ier bis de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986. Lorsque le bailleur est titulaire d'un bail commercial venant à expiration ou lorsque la cessation d'activité est prévue, le contrat peut être d'une durée inférieure à un an et doit mentionner les raisons et événements justificatifs. Si le bail commercial est renouvelé ou si l'activité est poursuivie, la durée du contrat est portée à un an. A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation par l'exploitant d'un établissement recevant du public aux fins d'hébergement, aux fins de constat de résiliation ou de prononcé de la résiliation du bail d'une personne dont le logement loué meublé constitue la résidence principale est notifiée, à la diligence de l'huissier de justice, au représentant de l'Etat dans le département, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, au moins un mois avant l'audience, afin qu'il informe les services compétents, notamment les organismes chargés du service des aides au logement et le fonds de solidarité pour le logement. II.-Lorsque la location d'un local meublé constituant la résidence principale du preneur est située dans un établissement recevant du public aux fins d'hébergement, celle-ci est soumise au titre Ier bis de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée. Ne sont pas applicables à cette location les articles 3-2, 3-3 , 18 , 24-1 , 25-4 et 25-11 de la même loi. Le local loué mentionné au premier alinéa doit être équipé du mobilier nécessaire au sommeil et à la vie courante du locataire ainsi qu'être pourvu de chauffage, d'une alimentation en eau et de sanitaires. Lorsqu'un locataire ou plusieurs locataires ont avec le même bailleur un litige locatif ayant une origine commune, ils peuvent donner par écrit mandat d'agir en justice en leur nom et pour leur compte à une association dont l'un des objets est l'insertion ou le logement des personnes défavorisées ou à une association de défense des personnes en situation d'exclusion par le logement mentionnées à l'article 3 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement. Une de ces associations peut assister ou représenter un locataire, selon les modalités définies à l'article 828 du code de procédure civile, en cas de litige portant sur le respect des caractéristiques de décence de son logement.
Pour tout acte ayant pour objet la construction ou l'acquisition d'un immeuble à usage d'habitation, la souscription de parts donnant vocation à l'attribution en jouissance ou en propriété d'immeubles d'habitation ou la vente d'immeubles à construire ou de location-accession à la propriété immobilière, l'acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l'acte. Cet acte est notifié à l'acquéreur par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise. La faculté de rétractation est exercée dans ces mêmes formes. Lorsque l'acte est conclu par l'intermédiaire d'un professionnel ayant reçu mandat pour prêter son concours à la vente, cet acte peut être remis directement au bénéficiaire du droit de rétractation. Dans ce cas, le délai de rétractation court à compter du lendemain de la remise de l'acte, qui doit être attestée selon des modalités fixées par décret. Lorsque le contrat constatant ou réalisant la convention est précédé d'un contrat préliminaire ou d'une promesse synallagmatique ou unilatérale, les dispositions figurant aux trois alinéas précédents ne s'appliquent qu'à ce contrat ou à cette promesse. Lorsque le contrat constatant ou réalisant la convention est dressé en la forme authentique et n'est pas précédé d'un contrat préliminaire ou d'une promesse synallagmatique ou unilatérale, l'acquéreur non professionnel dispose d'un délai de réflexion de dix jours à compter de la notification ou de la remise du projet d'acte selon les mêmes modalités que celles prévues pour le délai de rétractation mentionné aux premier et troisième alinéas. En aucun cas l'acte authentique ne peut être signé pendant ce délai de dix jours. Les actes mentionnés au présent article indiquent, de manière lisible et compréhensible, les informations relatives aux conditions et aux modalités d'exercice du droit de rétractation ou de réflexion. Tout manquement à l'obligation d'information mentionnée à l'avant-dernier alinéa est passible d'une amende administrative dont le montant ne peut excéder 3 000 euros pour une personne physique et 15 000 euros pour une personne morale. Cette amende est prononcée dans les conditions prévues au chapitre II du titre II du livre V du code de la consommation .
Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ; 2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ; 3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; 4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations.
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Donc si je le mets en vente maintenant le bail va être renouvelé automatiquement
Pas "automatiquement" au sens technique immédiat, mais **judiciairement, oui**.
Si vous mettez le bien en vente maintenant (publication d'annonce, visites d'acheteurs), voici l'enchaînement juridique qui risque de se produire :
## 1. La nullité du congé pour fraude
Si la locataire découvre que le logement est en vente alors que vous lui avez signifié un congé pour **reprise** (pour habiter), elle peut saisir le juge en référé ou au fond.
Le juge constatera que le motif du congé est mensonger. En conséquence, il prononcera la **nullité du congé**. Selon [l'article 15 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989](https://www.google.com/search?q=Article+15+loi+6+juillet+1989), un congé qui ne repose pas sur un motif réel et sérieux est nul.
## 2. La reconduction tacite du bail
Si le congé est annulé par le juge :
* Le bail est considéré comme n'ayant jamais pris fin.
* Il est **reconduit tacitement** pour une durée de 3 ans (si vous êtes un bailleur privé) ou 6 ans (si vous êtes en SCI), en vertu de [l'article 10 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989](https://www.google.com/search?q=Article+10+loi+6+juillet+1989).
* La locataire gagne le droit de rester dans les lieux pour une nouvelle période complète.
## 3. Le risque de blocage de la vente
Si vous signez un compromis de vente avec un acheteur en lui promettant que le bien sera libre le 31 mars, et que la locataire fait annuler le congé :
1. **L'acheteur pourra se rétracter** ou demander une baisse de prix substantielle car le bien est "occupé".
2. **L'acheteur pourra vous réclamer des indemnités** (clause pénale du compromis) car vous ne pouvez pas délivrer le bien libre de toute occupation.
## Ce qu'il faut retenir
Mettre une annonce en ligne **avant le départ effectif** de la locataire est la preuve matérielle la plus facile à utiliser contre vous.
**Conseils tactiques :**
* **Attendez le 1er avril :** Une fois la locataire partie et les clés récupérées, le risque de "maintien dans les lieux" disparaît. Toutefois, le risque de dommages et intérêts pour congé frauduleux subsiste si elle voit l'annonce après son départ.
* **La solution de sécurité :** Si vous voulez vendre absolument, contactez la locataire et proposez-lui de transformer le congé pour reprise en un **départ négocié (accord amiable)**. Vous pouvez lui proposer une petite somme d'argent ou l'exonération du dernier mois de loyer en échange d'un document écrit où elle accepte de quitter les lieux et renonce à contester le congé.
Souhaitez-vous que je vous précise comment rédiger un tel accord amiable pour sécuriser votre vente ?
Le preneur a le droit de sous-louer, et même de céder son bail à un autre, si cette faculté ne lui a pas été interdite. Elle peut être interdite pour le tout ou partie. Cette clause est toujours de rigueur.
Si le bail a été fait sans écrit, l'une des parties ne pourra donner congé à l'autre qu'en observant les délais fixés par l'usage des lieux.
Lorsqu'il y a un congé signifié, le preneur quoiqu'il ait continué sa jouissance, ne peut invoquer la tacite reconduction.
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