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Dans le cadre d'une indivision successoral peut-on demander une indemnité d'occupation a l'indivisaire qui jouit du bien même si on a un double des clefs
La réponse courte est **OUI**. Le fait de détenir un double des clés n'empêche pas, en soi, de réclamer une indemnité d'occupation.
En droit français, selon [l'article 815-9 du Code civil](https://www.google.com/search?q=Article+815-9+Code+civil), tout indivisaire qui use ou jouit privativement d'un bien indivis est redevable d'une indemnité, sauf convention contraire.
Voici l'analyse stratégique de votre situation :
### 1. L'anticipation de la partie adverse (Le "Coup d'après")
L'indivisaire occupant va systématiquement utiliser l'argument du double des clés pour prétendre que votre occupation n'est pas "privative". Il soutiendra que vous aviez la liberté d'entrer et de sortir, et donc que vous n'étiez pas exclu du bien.
**Le contre-argument juridique :** La jurisprudence de la Cour de cassation est constante. La "jouissance privative" ne nécessite pas une exclusion physique totale (comme un changement de serrure). Elle est caractérisée dès lors que l'occupation par l'un des indivisaires **empêche les autres d'exercer leurs droits concurrents** d'usage et de jouissance.
* Si l'occupant a installé ses meubles, y vit au quotidien ou y a ses habitudes, le simple fait que vous ayez les clés ne vous permet pas concrètement d'occuper le bien (vous n'allez pas dormir dans le salon pendant qu'il est dans la chambre).
### 2. La charge de la preuve
Pour obtenir cette indemnité, vous devez prouver que l'occupation est exclusive en pratique.
* **Éléments de preuve utiles :** Des témoignages, des factures d'énergie au nom de l'occupant, des photos montrant l'aménagement personnel du bien, ou idéalement un constat de commissaire de justice (anciennement huissier).
* **Le point de départ :** L'indemnité n'est pas automatique depuis le décès. Elle est généralement due à compter du moment où elle est réclamée (demande amiable par écrit ou acte judiciaire).
* **Attention à la prescription :** Selon [l'article 815-10 du Code civil](https://www.google.com/search?q=Article+815-10+Code+civil), vous ne pouvez pas réclamer d'indemnité pour une période remontant à plus de **5 ans**.
### 3. Évaluation des risques (Le "Go/No-Go")
* **Le montant :** L'indemnité d'occupation correspond à la valeur locative du bien, à laquelle les juges appliquent souvent un **abattement de 20 % à 30 %** pour tenir compte de la précarité de l'occupation (l'indivisaire n'est pas un locataire protégé).
* **Le risque de contre-attaque :** L'occupant peut tenter de déduire de cette indemnité les dépenses qu'il a engagées pour la conservation du bien (ex: taxe foncière, grosses réparations). À ce titre, la jurisprudence ([Cass. civ 1ère, 13 janv. 2016, n°14-24.767](https://www.courdecassation.fr/decision/6079888a9ba5988459c4a667)) rappelle que la taxe foncière incombe à l'indivision et non à l'occupant seul, même s'il jouit du bien.
### 4. Pragmatisme et Stratégie
1. **Mise en demeure immédiate :** Envoyez une lettre recommandée avec accusé de réception demandant officiellement le paiement d'une indemnité d'occupation. Cela "prend date" et fait courir les intérêts.
2. **Négociation globale :** L'indemnité d'occupation est rarement payée mensuellement. Elle est généralement calculée lors du partage final chez le notaire et vient diminuer la part de l'occupant sur le capital de la vente ou de la succession.
3. **L'arbitrage du Président du Tribunal :** Si aucun accord n'est trouvé sur le montant ou le principe, [l'article 815-9 du Code civil](https://www.google.com/search?q=Article+815-9+Code+civil) prévoit que c'est le Président du Tribunal Judiciaire qui peut régler l'exercice de ce droit à titre provisoire.
**En résumé :** Ne vous laissez pas intimider par l'argument des clés. Si l'occupant a la maîtrise effective du bien, l'indemnité est due.
Chaque indivisaire peut user et jouir des biens indivis conformément à leur destination, dans la mesure compatible avec le droit des autres indivisaires et avec l'effet des actes régulièrement passés au cours de l'indivision. A défaut d'accord entre les intéressés, l'exercice de ce droit est réglé, à titre provisoire, par le président du tribunal. L'indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d'une indemnité.
Sont de plein droit indivis, par l'effet d'une subrogation réelle, les créances et indemnités qui remplacent des biens indivis, ainsi que les biens acquis, avec le consentement de l'ensemble des indivisaires, en emploi ou remploi des biens indivis. Les fruits et les revenus des biens indivis accroissent à l'indivision, à défaut de partage provisionnel ou de tout autre accord établissant la jouissance divise. Aucune recherche relative aux fruits et revenus ne sera, toutefois, recevable plus de cinq ans après la date à laquelle ils ont été perçus ou auraient pu l'être. Chaque indivisaire a droit aux bénéfices provenant des biens indivis et supporte les pertes proportionnellement à ses droits dans l'indivision.
L'indivisaire qui entend céder, à titre onéreux, à une personne étrangère à l'indivision, tout ou partie de ses droits dans les biens indivis ou dans un ou plusieurs de ces biens est tenu de notifier par acte extrajudiciaire aux autres indivisaires le prix et les conditions de la cession projetée ainsi que les nom, domicile et profession de la personne qui se propose d'acquérir. Tout indivisaire peut, dans le délai d'un mois qui suit cette notification, faire connaître au cédant, par acte extrajudiciaire, qu'il exerce un droit de préemption aux prix et conditions qui lui ont été notifiés. En cas de préemption, celui qui l'exerce dispose pour la réalisation de l'acte de vente d'un délai de deux mois à compter de la date d'envoi de sa réponse au vendeur. Passé ce délai, sa déclaration de préemption est nulle de plein droit, quinze jours après une mise en demeure restée sans effet, et sans préjudice des dommages-intérêts qui peuvent lui être demandés par le vendeur. Si plusieurs indivisaires exercent leur droit de préemption, ils sont réputés, sauf convention contraire, acquérir ensemble la portion mise en vente en proportion de leur part respective dans l'indivision. Lorsque des délais de paiement ont été consentis par le cédant, l'article 828 est applicable.
Sommaire :
L'impôt foncier, qui tend à la conservation de l'immeuble indivis au sens de l'article 815-13, alinéa 1, du code civil, incombe à l'indivision jusqu'au jour du partage.
Encourt la cassation l'arrêt qui laisse cette dépense à la charge de l'indivisaire occupant l'immeuble indivis
Sommaire :
Relève de l'appréciation souveraine des juges du fond l'utilisation non conforme à la destination des lieux, par un indivisaire, d'une cour commune
Sommaire :
Méconnaît son office et viole l'article 4 du code civil le juge qui délègue ses pouvoirs à un notaire liquidateur en invitant une partie à produire entre les mains de celui-ci la justification des sommes payées au titre de la taxe foncière d'un bien indivis, alors qu'il lui appartient de fixer lui-même le montant de la créance due par l'indivision
Sommaire :
Les tâches à accomplir par un administrateur judiciaire ne constituant que l'exécution de mandats de justice, conformément à l'article L. 811-1, alinéa 1er, du code de commerce, et en l'absence de droit de présentation et de clientèle attachés à la fonction, peu important son exercice à titre individuel ou sous forme de société, quelle qu'en soit la forme, et peu important l'accomplissement par celui-ci de missions limitativement énumérées et qualifiées d'accessoires par l'article L. 811-10, alinéa 3, du même code, l'étude d'un administrateur judiciaire ne représente pas une valeur patrimoniale devant être inscrite à l'actif de la communauté et, partant, n'est pas susceptible de générer des fruits et revenus pour l'indivision post-communautaire
Sommaire :
Des personnes qui achètent un bien en indivision en acquièrent la propriété, sans qu'il y ait lieu d'avoir égard à la façon dont cette acquisition a été financée.
Ainsi encourt la cassation au visa des articles 815 et 1134 du code civil, l'arrêt qui énonce que le partage d'un bien indivis entre concubins est proportionné à la participation de chacun dans le financement de son acquisition, dès lors que l'acte d'achat ne mentionne pas leurs parts respectives, et qui attribue la propriété de l'immeuble à celui qui l'a financé exclusivement
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Que signifie user ou jouir du bien indivi
En droit français, les termes "user" et "jouir" correspondent aux deux prérogatives majeures du droit de propriété (l'usus et le fructus), appliquées ici à l'indivision par [l'article 815-9 du Code civil](https://www.google.com/search?q=Article+815-9+Code+civil).
Voici la distinction juridique et ses conséquences stratégiques :
### 1. "User" du bien (L'Usus)
C'est l'acte matériel d'utiliser le bien.
* **Concrètement :** C'est habiter la maison, y entreposer ses meubles, y garer sa voiture ou y exercer une activité professionnelle.
* **La limite :** Vous pouvez user du bien à condition de respecter sa "destination" (on n'occupe pas un local commercial comme une habitation sans accord) et de ne pas empêcher les autres d'en faire autant.
### 2. "Jouir" du bien (Le Fructus)
C'est le droit d'en percevoir les "fruits" (les revenus).
* **Concrètement :** Si le bien est loué, la "jouissance" consiste à percevoir les loyers. Si vous occupez le bien vous-même, votre "jouissance" est le bénéfice économique de ne pas avoir à payer de loyer ailleurs.
* **La règle de répartition :** Selon [l'article 815-10 du Code civil](https://www.google.com/search?q=Article+815-10+Code+civil), les fruits et les revenus du bien indivis accroissent à l'indivision. Cela signifie que les loyers encaissés appartiennent à tous les héritiers proportionnellement à leurs parts.
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### Analyse Stratégique : La "Jouissance Privative"
C'est ici que se joue le conflit pour l'indemnité d'occupation. La loi précise que l'indemnité est due dès lors qu'un indivisaire **"use ou jouit privativement"** de la chose.
#### 1. L'anticipation de la partie adverse (Le "Coup d'après")
L'occupant tentera souvent de dire : *"Je n'en jouis pas privativement puisque je ne touche pas de loyers et que vous avez les clés"*.
* **La réalité juridique :** La jurisprudence considère que la jouissance est "privative" dès lors que l'occupation par l'un **exclut en pratique** la même utilisation par les autres. Si l'un des héritiers a installé sa vie dans la maison, les autres ne peuvent plus exercer leur droit d'usage de manière "concurrente". La détention des clés par les autres ne suffit pas à retirer le caractère privatif si l'occupation est effective ( [Cass. 1ère civ., 31 mars 2016, n° 15-10.748](https://www.google.com/search?q=Cass+1ere+civ+31+mars+2016+15-10.748) ).
#### 2. La charge de la preuve
Pour prouver que l'autre "jouit" privativement du bien, vous devez démontrer :
* **L'impossibilité de droit :** Par exemple, un jugement qui lui a attribué la jouissance exclusive.
* **L'impossibilité de fait :** L'installation de meubles, le changement de nom sur le contrat d'électricité, ou le fait que l'occupant s'oppose à votre installation.
#### 3. Risque et Pragmatisme
* **Le "péril" de la jouissance :** Si un indivisaire "jouit" du bien en percevant seul les loyers d'un locataire, il commet un détournement de fonds indivis. Vous pouvez demander en référé que les loyers soient versés sur un compte séquestre ou entre les mains du notaire en vertu de [l'article 815-6 du Code civil](https://www.google.com/search?q=Article+815-6+Code+civil).
* **Conseil stratégique :** Ne confondez pas "droit d'usage" et "gratuité". Même si tous les indivisaires sont d'accord pour que l'un d'eux habite le bien, cela n'implique pas que ce soit gratuit. Sans convention écrite précisant la gratuité, l'indemnité d'occupation reste la règle par défaut.
**En résumé :** "User", c'est s'en servir physiquement. "Jouir", c'est en tirer profit. Dès que l'un des deux est exercé de façon à bloquer les autres, l'argent (l'indemnité) entre en jeu.
Les indivisaires peuvent passer des conventions relatives à l'exercice de leurs droits indivis, conformément aux articles 1873-1 à 1873-18 .
La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.
Un indivisaire peut être autorisé par justice à passer seul un acte pour lequel le consentement d'un coïndivisaire serait nécessaire, si le refus de celui-ci met en péril l'intérêt commun. Le juge ne peut, à la demande d'un nu-propriétaire, ordonner la vente de la pleine propriété d'un bien grevé d'usufruit contre la volonté de l'usufruitier. L'acte passé dans les conditions fixées par l'autorisation de justice est opposable à l'indivisaire dont le consentement a fait défaut.
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