Vendre le bien d'un voisin pour 1 000€ alors qu'il est en agence non exclusive : légal ? 🧠 Droit immobilier

La réponse courte est **non, vous ne pouvez pas légalement percevoir une rémunération pour cette mission**, même si vous ne gérez pas la partie financière. En France, l'activité d'entremise immobilière est strictement réglementée par la **Loi Hoguet** (Loi n° 70-9 du 2 janvier 1970). Voici l'analyse stratégique de votre situation : ### 1. Le risque juridique : L'exercice illégal Pour percevoir une commission ou une rémunération (même de 1 000 €) lors d'une vente immobilière pour autrui, il est impératif de posséder une **carte professionnelle** (Carte T). * **L'infraction :** Le fait d'effectuer des visites et de mettre en relation un vendeur et un acquéreur contre rémunération sans carte professionnelle constitue un délit pénal (exercice illégal de la profession d'agent immobilier). * **La responsabilité :** Selon [l'article 1992 du Code civil](https://www.google.com/search?q=Article+1992+Code+civil), si vous commettez une faute lors d'une visite (mauvaise information sur le bien, oubli d'un vice apparent), votre responsabilité sera engagée. Le fait d'être payé aggrave la rigueur avec laquelle les juges apprécieront votre faute. ### 2. Le "Coup d'après" : L'opposition de l'agence Le bien est déjà en agence. Si vous trouvez un acquéreur et que l'agence s'en aperçoit (ce qui arrivera au moment de la signature du compromis) : * **L'agence pourra réclamer ses honoraires complets :** Elle pourrait arguer que vous avez agi comme un "sous-agent" non déclaré. * **Le conflit de mandat :** Même en mandat non exclusif, le propriétaire a l'obligation de ne pas traiter avec un acquéreur ayant déjà visité avec l'agence. Si votre acquéreur a déjà vu l'annonce de l'agence, le propriétaire risque de devoir payer la commission à l'agence dans tous les cas. ### 3. Le risque de non-paiement (Absence de recours) C'est le point le plus critique pour vous. * Puisque vous n'avez pas de carte professionnelle, tout contrat ou accord (même écrit) prévoyant une rémunération pour cette vente est **nul de plein droit**. * **Conséquence :** Si votre voisin refuse de vous verser les 1 000 € après la vente, vous ne pourrez **jamais** l'attaquer en justice pour obtenir votre dû. Le juge constatera que l'objet du contrat est illégal. ### 4. Analyse et Stratégie recommandée **Le "Go / No-Go" :** * **À éviter absolument :** Demander ou accepter une rémunération formalisée. C'est un risque pénal pour vous et un risque financier pour le vendeur. * **L'alternative légale (L'entraide gratuite) :** Vous pouvez tout à fait aider votre voisin à faire les visites à titre **gratuit**. Selon [l'article 1984 du Code civil](https://www.google.com/search?q=Article+1984+Code+civil), le mandat est un acte par lequel vous recevez le pouvoir de faire quelque chose pour le mandant. Si ce mandat est gratuit, votre responsabilité est moins lourdement engagée ([Article 1992 du Code civil](https://www.google.com/search?q=Article+1992+Code+civil)). **Ma recommandation stratégique :** 1. **Ne signez aucun papier** mentionnant une somme d'argent. 2. **Agissez au titre de l'amitié :** Si vous souhaitez vraiment l'aider, faites-le gratuitement. Si, une fois la vente conclue, votre voisin décide de vous faire un cadeau (cadeau d'usage, invitation, etc.), cela relève de la sphère privée, mais cela ne doit pas être la contrepartie contractuelle de la vente. 3. **Vérifiez le mandat de l'agence :** Assurez-vous que le voisin a bien le droit de vendre par lui-même (mandat simple). S'il vend par votre intermédiaire sans passer par l'agence, il doit impérativement notifier l'agence du nom de l'acheteur pour vérifier qu'il n'est pas déjà dans leur base de données.

Sur le plan juridique, **oui, cela est possible et beaucoup plus sécurisant**, mais cela nécessite de respecter certaines limites strictes pour ne pas être requalifié en "agent immobilier clandestin". Voici l'analyse stratégique de cette approche : ### 1. La validité du mandat gratuit Le Code civil prévoit expressément la possibilité d'agir pour le compte d'autrui sans être payé. Selon [l'article 1986 du Code civil](https://www.google.com/search?q=Article+1986+Code+civil), le mandat est gratuit s'il n'y a pas de convention contraire. En signant un document précisant que vous intervenez à titre **bénévole et amical**, vous vous protégez contre une accusation d'exercice illégal de la profession d'agent immobilier (Loi Hoguet), car l'un des critères de cette infraction est le caractère "onéreux" (la rémunération). ### 2. Le risque de responsabilité (Le "Coup d'après") Même si vous êtes bénévole, vous n'êtes pas à l'abri de poursuites en cas de problème lors d'une visite. * **La faute de gestion :** Si vous donnez une information erronée (ex: "oui, les combles sont aménageables" alors que c'est faux) et que l'acheteur se retourne contre le vendeur, le vendeur pourrait se retourner contre vous. * **L'atténuation légale :** L'avantage du bénévolat est précisé à [l'article 1992 du Code civil](https://www.google.com/search?q=Article+1992+Code+civil) : la responsabilité d'un mandataire gratuit est appliquée "moins rigoureusement" que celle d'une personne payée. Cependant, elle n'est pas nulle. ### 3. La vigilance vis-à-vis de l'agence (Stratégie) Même avec un papier de gratuité, l'agence immobilière qui détient un mandat (même non exclusif) pourrait voir votre intervention d'un mauvais œil : * **Suspicion de "dessous de table" :** L'agence pourrait soupçonner que vous percevez de l'argent de la main à la main. * **Interdiction de court-circuiter :** Si vous faites visiter le bien à une personne qui avait déjà contacté l'agence, le propriétaire reste redevable de la commission à l'agence. Le propriétaire doit impérativement demander à chaque visiteur s'il a déjà vu le bien via un professionnel. ### 4. Recommandations pratiques (Le Go/No-Go) Pour que ce "papier" soit efficace, il doit être rédigé sous forme d'une **attestation d'entraide bénévole** : 1. **Le contenu :** "Je soussigné [Votre Nom], déclare intervenir à titre strictement amical et gratuit pour faciliter les visites du bien de [Nom du voisin]. Je reconnais ne percevoir aucune rémunération, commission ou avantage en nature pour cette aide ponctuelle." 2. **La limite :** Ne faites pas cela pour 10 personnes différentes. Si vous aidez plusieurs voisins, l'administration fiscale ou les syndicats d'agents immobiliers pourraient considérer que vous en faites une activité "habituelle", ce qui est interdit sans carte professionnelle. 3. **L'assurance :** Vérifiez que votre assurance Responsabilité Civile (vie privée) couvre les dommages que vous pourriez causer chez autrui lors de ces visites (ex: bris d'un vase, chute d'un visiteur). **En résumé :** Faire un écrit prouvant la gratuité est une excellente protection contre les risques pénaux (travail dissimulé/exercice illégal), mais cela ne vous dédouane pas d'être extrêmement prudent sur les informations que vous communiquez aux acheteurs potentiels.