Nouveau propriétaire ferme une servitude de passage malgré acte notarié et plan 🧠 Droit immobilier

Au regard des éléments que vous présentez, la réponse est **non : le propriétaire du fonds servant n'a pas le droit de vous fermer l'accès unilatéralement**, surtout si la servitude est actée et publiée. Voici l'analyse stratégique de votre situation selon la méthodologie d'un cabinet d'avocats. ### 1. Analyse de la validité de votre titre Une servitude de passage est une servitude "discontinue". Selon [l'article 691 du Code civil](https://www.google.com/search?q=Article+691+Code+civil), elle ne peut s'établir que par un **titre** (un acte notarié). Dans votre cas, la servitude semble parfaitement établie : * **Titre initial :** Acte de 1978 publié à la publicité foncière. * **Opposabilité :** Elle est mentionnée dans l'acte d'achat de votre voisin (30/12/2022). Il a donc acheté en parfaite connaissance de cause. * **Reconnaissance de droit :** Le fait qu'il vous ait fait intervenir à son acte pour modifier la largeur de la servitude constitue une "reconnaissance de la servitude" par le propriétaire du fonds servant. ### 2. L'interdiction d'entraver le passage Selon [l'article 701 du Code civil](https://www.google.com/search?q=Article+701+Code+civil), le propriétaire du fonds débiteur de la servitude (fonds servant) **ne peut rien faire qui tende à en diminuer l'usage ou à le rendre plus incommode**. En fermant l'accès 18 mois après l'achat, il commet une voie de fait et manque à ses obligations contractuelles et légales. --- ## MÉTHODOLOGIE STRATÉGIQUE ("SENIOR PARTNER") ### 1. ANTICIPER L'ADVERSAIRE (Le "Coup d'après") Votre voisin a engagé une procédure pour "faire annuler la servitude". Voici ses arguments probables : * **L'extinction par le non-usage trentenaire :** Il pourrait tenter de prouver que personne n'est passé par là entre 1978 et 2008. Cependant, le fait qu'il ait signé un acte en 2022 reconnaissant la servitude et modifiant sa largeur "interrompt" toute prescription et vaut reconnaissance du droit. * **L'absence de cause (si le terrain n'est pas enclavé) :** Si votre terrain a une autre issue sur la voie publique, il pourrait invoquer [l'article 682 du Code civil](https://www.google.com/search?q=Article+682+Code+civil) pour dire que la servitude n'est plus justifiée. **Mais attention :** une servitude conventionnelle (signée devant notaire) reste valable même si le terrain n'est pas enclavé, contrairement à une servitude légale pour enclave. ### 2. LA CHARGE DE LA PREUVE (Les munitions) Pour gagner, vous devez produire au tribunal : * **L'acte de 1978 :** C'est votre "titre de propriété" du droit de passage. * **L'acte de vente du voisin (2022) :** Prouvez qu'il a signé en connaissance de la servitude. * **Le plan de 1986 et le plan modifié de 2022 :** Ils matérialisent l'assiette (le chemin) de la servitude. * **Preuve de l'entrave :** Constat d'huissier (commissaire de justice) montrant la fermeture (clôture, portail verrouillé). C'est indispensable pour demander des dommages et intérêts. ### 3. ÉVALUATION DES RISQUES (Le "Go/No-Go") * **Chances de succès :** Très élevées, car le voisin agit en contradiction avec son propre acte d'achat (principe de "non-venire contra factum proprium" : on ne peut pas se contredire au détriment d'autrui). * **Risques financiers :** Si vous gagnez, vous pourrez demander le remboursement de vos frais d'avocat via [l'article 700 du Code de procédure civile](https://www.google.com/search?q=Article+700+Code+de+proc%C3%A9dure+civile). * **Risque de procédure longue :** Une assignation au fond peut durer 12 à 24 mois. ### 4. PRAGMATISME & STRATEGIE D'ACTION **Étape 1 : Le Référé (Urgence)** Si cette fermeture vous empêche d'accéder à votre propriété (surtout si vous y vivez ou y travaillez), n'attendez pas le jugement au fond. Demandez à votre avocat de lancer une **procédure de référé** pour obtenir la réouverture immédiate sous astreinte (ex: 150€ par jour de retard). **Étape 2 : Demande reconventionnelle** Puisque le voisin vous a déjà assigné, vous devez répliquer par des "conclusions en défense" et former une **demande reconventionnelle**. Ne vous contentez pas de vous défendre : 1. Demandez la confirmation judiciaire de la servitude. 2. Demandez la remise en état des lieux (destruction de ce qui bloque). 3. Demandez des dommages et intérêts pour le préjudice de jouissance subi depuis 18 mois. **Étape 3 : Médiation** Le juge proposera souvent une médiation. Vu la mauvaise foi apparente (signature en 2022 puis contestation en 2024), ne cédez rien sur l'existence du droit, mais soyez ouvert sur les modalités techniques (ex: type de portail avec télécommande). **Conseil immédiat :** Faites constater la fermeture par un commissaire de justice si ce n'est pas déjà fait. C'est votre preuve n°1.