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J'ai acheté une maison il y a quelques mois et je m'aperçois aujourd'hui que l'une des terrasse fuit et l'eau coule par le plafond de ma cuisine dès que les précipitations sont importantes. Quels recours puis je avoir et quelles sont les jurisprudences dans ce domaine?
L'infiltration d'eau par une terrasse rendant une pièce d'habitation (la cuisine) impropre à son usage est une situation classique en droit immobilier. Selon l'ancienneté de la construction et la qualité du vendeur, vos recours diffèrent.
Voici l'analyse stratégique de votre situation.
## 1. La Garantie des Vices Cachés (Action principale)
C'est le fondement le plus courant si la maison a plus de 10 ans. Selon [l'article 1641 du Code civil](https://www.google.com/search?q=Article+1641+Code+civil), le vendeur est tenu de garantir les défauts cachés qui rendent le bien impropre à l'usage auquel on le destine.
* **Délai :** Vous avez **2 ans** à compter de la découverte de la fuite pour agir ([Article 1648 du Code civil](https://www.google.com/search?q=Article+1648+Code+civil)).
* **L'anticipation de la défense adverse (Le "Coup d'après") :** Dans 99% des ventes entre particuliers, l'acte de vente contient une **clause d'exonération des vices cachés**. Le vendeur arguera qu'il n'est pas responsable des défauts qu'il ignorait.
* **La riposte stratégique :** Pour faire tomber cette clause, vous devez prouver la **mauvaise foi** du vendeur (qu'il connaissait l'existence de la fuite et vous l'a cachée).
* *Preuves utiles :* Traces de peinture fraîche pour camoufler les auréoles au plafond, témoignages de voisins, factures de réparations superficielles antérieures à la vente.
## 2. La Garantie Décennale (Si construction < 10 ans)
Si la terrasse ou la maison a été construite (ou a fait l'objet de gros travaux d'étanchéité) il y a moins de 10 ans, vous bénéficiez de la garantie décennale prévue à [l'article 1792 du Code civil](https://www.google.com/search?q=Article+1792+Code+civil).
* **Avantage majeur :** Vous n'avez pas à prouver la faute ou la mauvaise foi du vendeur ou du constructeur. Le seul fait que l'infiltration rende la cuisine "impropre à sa destination" suffit à engager la responsabilité de plein droit du constructeur (ou du vendeur s'il a réalisé les travaux lui-même).
## 3. Analyse de la Jurisprudence
La jurisprudence est sévère envers les vendeurs qui dissimulent des informations cruciales :
* **Sur la mauvaise foi et le camouflage :** La Cour de cassation a rappelé que la faute intentionnelle du vendeur (dissimulation d'un sinistre) permet d'écarter la clause de non-garantie. Le notaire peut également être inquiété s'il n'a pas vérifié des éléments de publicité légale liés à des sinistres antérieurs ([Cass. civ 1ère, 11 janv. 2017, n°15-22.776](https://www.courdecassation.fr/decision/5fd911eae32854ac37e6168a)).
* **Sur le vendeur professionnel :** Si votre vendeur est un professionnel de l'immobilier (marchand de biens, promoteur), il est présumé connaître le vice de manière irréfragable. Il ne peut jamais s'exonérer de sa responsabilité ([Cass. civ 1ère, 3 sept. 2025, n°24-11.383](https://www.courdecassation.fr/decision/68b92dddd5d722cabac541ca)).
## 4. Plan d'action et Charge de la preuve
**Attention :** Sans preuve technique, votre dossier sera rejeté par un juge.
1. **Mesures conservatoires :** Prenez des photos et vidéos lors des précipitations montrant l'eau couler. Ne réparez rien pour l'instant !
2. **Expertise amiable :** Contactez votre assurance protection juridique. Ils mandateront un expert pour déterminer si le vice était antérieur à la vente et s'il était décelable par un non-professionnel lors des visites.
3. **Mise en demeure :** Envoyez une LRAR au vendeur (et au notaire pour information) invoquant la garantie des vices cachés et demandant soit la prise en charge des travaux, soit une réduction du prix de vente.
4. **Assignation (si nécessaire) :** Si le montant des travaux est élevé, une expertise judiciaire sera indispensable pour confirmer que le vice était "caché" au moment de la signature.
**Évaluation du risque :** Si vous ne pouvez pas prouver que le vendeur connaissait le problème (et qu'il y a une clause d'exclusion dans votre acte), vos chances de succès sont faibles contre un vendeur particulier. En revanche, si la garantie décennale est encore active, votre recours est quasi-certain d'aboutir.
Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.
L'action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l'acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice. Dans le cas prévu par l'article 1642-1 , l'action doit être introduite, à peine de forclusion, dans l'année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices ou des défauts de conformité apparents.
Tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage, des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination. Une telle responsabilité n'a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d'une cause étrangère.
Sommaire :
Il se déduit des articles 1641, 1642 et 1645 du code civil que la garantie des vices cachés accompagne, en tant qu'accessoire, la chose vendue et que lorsque l'action en garantie des vices cachés est exercée à l'encontre du vendeur originaire à raison d'un vice antérieur à la première vente, la connaissance de ce vice s'apprécie à la date de cette vente dans la personne du premier acquéreur qui, s'il est professionnel, est présumé connaître le vice, cette présomption étant irréfragable.
Encourt la cassation pour défaut de base légale, la cour d'appel qui, examinant l'action en garantie des vices cachés du sous-acquéreur contre le vendeur originaire, n'a pas recherché, comme il le lui incombait, si le premier acquéreur avait connaissance du vice affectant le bien en cause lors de son achat
Sommaire :
La garantie des vices cachés doit être mise en oeuvre dans le délai de la prescription extinctive de droit commun. Par conséquent, est irrecevable l'action en garantie des vices cachés engagée par le sous-acquéreur contre le fabricant, postérieurement à l'expiration du délai, qui court à compter de la vente initiale, de la prescription extinctive prévue à l'article L. 110-4 du code de commerce dans sa rédaction applicable à l'espèce, l'action récursoire contre le fabricant ne pouvant offrir à l'acquéreur final plus de droits que ceux détenus par le vendeur intermédiaire
Sommaire :
Il résulte des articles 1641 et 1645 du code civil, et 334 et 335 du code de procédure civile que, si le vendeur intermédiaire condamné à garantir les conséquences du produit affecté d'un vice caché, peut exercer un appel en garantie à l'encontre du fabricant à hauteur de la totalité des condamnations mises à sa charge, ce dernier peut invoquer des moyens propres à limiter sa garantie dont il incombe aux juges du fond d'examiner le bien-fondé.
Dès lors, viole les textes susvisés, la cour d'appel, qui, pour dire n'y avoir lieu à rétractation de l'arrêt qui a condamné le fabricant à garantir le vendeur intermédiaire de l'intégralité des condamnations prononcées à son encontre, se borne à énoncer qu'en cas de ventes successives, le vendeur intermédiaire condamné à garantir les conséquences du produit affecté d'un vice caché, conserve la faculté d'exercer cette action à l'encontre du fabricant à hauteur de la totalité des condamnations mises à sa charge sur ce même fondement, sans examiner le bien-fondé du moyen invoqué par le fabricant pour voir limiter sa garantie
Sommaire :
Il résulte des articles L. 5113-5 du code des transports, 2232 du code civil et 26, I, de la loi n° 2008-561 du 17 juin 2008 que l'action en garantie des vices cachés contre le constructeur doit être formée dans le délai d'un an à compter de la découverte du vice par l'acquéreur, sans pouvoir dépasser le délai-butoir de vingt ans à compter du jour de la naissance du droit, qui est applicable aux ventes conclues avant l'entrée en vigueur de la loi du 17 juin 2008, si le délai de prescription décennal antérieur de l'article L. 110-4 du code de commerce, qui enserrait le délai d'un an, n'était pas expiré à cette date
Sommaire :
Le notaire est tenu de vérifier, par toutes investigations utiles, spécialement lorsqu'il existe une publicité légale, les déclarations faites par le vendeur et qui, par leur nature ou leur portée juridique, conditionnent la validité ou l'efficacité de l'acte qu'il dresse.
La faute intentionnelle ne prive pas le vendeur de tout recours contributif contre le notaire qui, ayant prêté son concours à la rédaction d'un acte dolosif, peut être tenu de le garantir partiellement, en considération de la faute professionnelle qu'il a commise.
Dès lors, c'est donc sans excéder les limites du devoir d'investigation du notaire ni méconnaître les dispositions de l'article 1382, devenu 1240 du code civil, qu'une cour d'appel qui, statuant sur le recours contributif exercé par les vendeurs d'un immeuble, définitivement condamnés à en réparer les désordres consécutifs à deux épisodes de sécheresse reconnus à l'état de catastrophe naturelle, après avoir été déchus du droit de se prévaloir de la clause de non-garantie des vices cachés pour avoir, de mauvaise foi, dissimulé à l'acquéreur l'existence de l'arrêté portant constatation de cet état, retient, après avoir exactement énoncé que la faute intentionnelle d'une partie ne dispense pas le notaire des devoirs liés à sa fonction d'officier public, que le notaire rédacteur de l'acte de vente, dont elle a souverainement estimé qu'il ne pouvait ignorer la publication de cet acte réglementaire, n'avait pu, sans manquer à son obligation d'information, s'abstenir de renseigner les parties sur son existence, par une mention ou une annexion à l'acte notarié
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En l'occurence un expert note que le vice n'était pas caché et qu'un professionnel de l'immobilier aurait pu constater l'anomalie en montant sur le toit. Ce raisonnement tient il la route?
Ce raisonnement de l'expert est **très contestable** sur le plan juridique, car il confond la notion de vice "décelable techniquement" et celle de vice "apparent" pour un acheteur profane.
Voici l'analyse stratégique pour contrer cet argument.
## 1. La distinction entre acheteur profane et professionnel
En droit français, le caractère "apparent" ou "caché" d'un vice s'apprécie au regard des compétences de l'acheteur.
* **L'acheteur profane (Vous) :** La jurisprudence constante de la Cour de cassation considère que l'acheteur non-professionnel n'est pas tenu de se livrer à des investigations approfondies, de monter sur les toits, ou de se faire assister par un expert lors des visites.
* **L'argument de l'expert :** En disant qu'un "professionnel aurait pu le voir", l'expert confirme implicitement que le vice était **caché pour un néophyte**. Or, selon [l'article 1642 du Code civil](https://www.google.com/search?q=Article+1642+Code+civil), le vendeur n'est déchargé que des vices dont l'acheteur a pu se convaincre *lui-même*.
## 2. Le "Coup d'après" : La stratégie de la partie adverse
Le vendeur va s'engouffrer dans les conclusions de cet expert pour dire : *"Le défaut était visible, vous avez été négligent lors de votre visite, donc vous avez accepté le bien en l'état"*.
**Votre contre-attaque :**
Vous devez opposer le concept de **"l'acheteur normalement diligent"**. La jurisprudence estime qu'un acheteur n'a pas à monter sur une échelle ou à inspecter les combles de manière acrobatique.
* Si le défaut d'étanchéité n'est visible que depuis le toit et non depuis le sol ou l'intérieur de la maison, il reste juridiquement un **vice caché** pour vous.
* [L'article 1353 du Code civil](https://www.google.com/search?q=Article+1353+Code+civil) sur la charge de la preuve impose au vendeur de prouver que vous aviez connaissance du vice au moment de la vente.
## 3. Jurisprudence à votre avantage
La Cour de cassation a déjà tranché des cas similaires :
* **Sur l'accès difficile :** Un vice n'est pas apparent si son constat nécessite des investigations qui ne sont pas à la portée d'un acheteur ordinaire (ex: monter sur un toit glissant ou inspecter des fondations).
* **Sur l'assistance d'un expert :** L'acheteur n'a aucune obligation de se faire assister par un homme de l'art lors des visites ([Cass. civ 3ème, 3 mai 2012, n° 11-15.111](https://www.courdecassation.fr/decision/61694f479d46924d5570077c)). Le fait qu'un expert puisse voir le défaut aujourd'hui ne signifie pas que vous auriez dû le voir hier.
## 4. Risques et Recommandations (Go/No-Go)
### Le risque (No-Go)
Si vous restez sur cette seule expertise amiable, votre dossier est en péril car le juge pourrait suivre l'avis technique si vous ne le contestez pas. L'expert semble avoir une vision "bâtiment" et non "juridique" de la situation.
### La stratégie recommandée (Action)
1. **Contester le rapport d'expertise :** Envoyez un courrier à l'expert (ou à votre assureur s'il l'a mandaté) en rappelant que votre qualité d'acheteur profane ne vous obligeait pas à une inspection technique du toit.
2. **Demander une contre-expertise ou une expertise judiciaire :** Seul un expert judiciaire pourra dire si, pour un acheteur **normalement diligent**, le défaut était décelable sans monter sur le toit.
3. **Vérifier l'acte de vente :** Si le vendeur est un professionnel de l'immobilier, l'argument de l'expert se retourne contre lui : s'il était décelable pour un pro, le vendeur pro *savait* et vous l'a caché, ce qui constitue un dol ou une mauvaise foi caractérisée.
**En résumé :** Le raisonnement de l'expert ne tient pas la route juridiquement si vous êtes un particulier. Il déplace indûment la barre de la vigilance sur un niveau professionnel que la loi ne vous impose pas.
Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.
L'action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l'acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice. Dans le cas prévu par l'article 1642-1 , l'action doit être introduite, à peine de forclusion, dans l'année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices ou des défauts de conformité apparents.
Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
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