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Un pétitionnaire s’est vu octroyer un CU opérationnel sur la base d’un plu
Ensuite un PLUi est entré en vigueur.
Le pétitionnaire a déposé son pc dans le délai de 18 mois du CU.
Le service instructeur envoie un courrier pour incomplets parmis les motifs se basent sur des articles du PLUi est légal ou pas, précise et argumente sur la base du code de l’urbanisme et la jurisprudence
L'administration semble commettre une erreur de droit manifeste en opposant les dispositions d'un nouveau PLUi à une demande de permis de construire (PC) déposée dans le délai de validité d'un Certificat d'Urbanisme (CU) opérationnel.
Voici l'analyse stratégique et juridique de votre situation.
### 1. Le principe de "cristallisation" des règles d'urbanisme
Le Certificat d'Urbanisme (CU) a pour fonction principale de garantir la stabilité juridique du projet. Selon [l'article L410-1 du Code de l'urbanisme](https://www.google.com/search?q=Article+L410-1+Code+de+l%27urbanisme), lorsqu'une demande de permis est déposée dans le délai de 18 mois à compter de la délivrance d'un CU, **les dispositions d'urbanisme applicables au terrain ne peuvent pas être remises en cause**, à l'exception des règles relatives à la sécurité ou à la salubrité publique.
**Conséquence :** Même si un PLUi est entré en vigueur entre-temps, ce sont les règles de l'ancien PLU (celles en vigueur à la date du CU) qui doivent être appliquées à l'instruction de votre permis. L'administration ne peut pas vous opposer les nouveaux articles du PLUi pour juger de la conformité de votre projet ou pour exiger des pièces complémentaires qui ne seraient justifiées que par ce nouveau plan.
### 2. L'illégalité du motif de "dossier incomplet" basé sur le PLUi
La demande de pièces complémentaires pour "dossier incomplet" est une technique souvent utilisée par les services instructeurs pour retarder l'instruction ou tenter d'imposer de nouvelles normes.
* **Sur la forme :** Une demande de pièces complémentaires ne peut porter que sur des documents limitativement énumérés par le Code de l'urbanisme (Articles R*431-4 et suivants).
* **Sur le fond :** Si le service instructeur demande une modification du projet ou une pièce spécifique en se fondant sur les exigences du nouveau PLUi, il détourne la procédure d'incomplet. La jurisprudence est constante : l'administration ne peut pas utiliser une procédure de pièces manquantes pour exiger la mise en conformité du projet avec une règle qui lui est inopposable du fait de la cristallisation du CU.
### 3. Analyse de la Jurisprudence
Le Conseil d'État protège rigoureusement ce droit à la cristallisation :
* **Arrêt de principe :** Le Conseil d’État a confirmé que le bénéficiaire d’un CU a un droit acquis au maintien des règles d’urbanisme en vigueur à la date de ce certificat pendant toute sa durée de validité ([CE, 15 décembre 2015, n° 374013](https://www.google.com/search?q=CE+15+d%C3%A9cembre+2015+374013+cristallisation+CU)).
* **Inopposabilité du nouveau PLU :** Même si le nouveau PLU est plus restrictif, il reste inopposable au pétitionnaire protégé par son CU ([CE, 11 octobre 2017, n° 401876](https://www.google.com/search?q=CE+11+octobre+2017+401876+urbanisme)).
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### STRATÉGIE ET RECOMMANDATIONS ("Le regard du Senior Partner")
#### A. Anticipation de l'argument adverse (Le "Coup d'après")
Le service instructeur pourrait tenter d'invoquer **l'article L424-1 du Code de l'urbanisme** (Sursis à statuer) si le PLUi était déjà en cours d'élaboration avancée lors de la délivrance du CU. Cependant, si le CU est "opérationnel" et qu'il ne mentionnait pas expressément la possibilité d'un sursis à statuer, cet argument est inopérant.
L'autre risque est que l'administration invoque une raison de **sécurité publique** (seule exception à la cristallisation) pour vous imposer le PLUi. Vérifiez si les articles cités par la mairie concernent des zones de risques (inondation, incendie, etc.).
#### B. La charge de la preuve
C'est à vous de démontrer que :
1. Votre CU était toujours valide au jour du dépôt du PC (moins de 18 mois, ou prorogé).
2. Le dépôt du PC est bien antérieur à l'expiration du CU.
3. Les articles du PLUi cités dans le courrier d'incomplet n'ont pas d'équivalent dans l'ancien PLU ou imposent des contraintes nouvelles.
#### C. Risque et Rentabilité (Go/No-Go)
Ne restez pas passif face à un courrier d'incomplet. Si vous ne répondez pas ou si vous acceptez de modifier votre dossier selon le PLUi, vous perdez le bénéfice de votre CU.
* **Le risque :** Si vous refusez de fournir les pièces, la mairie constatera l'abandon du dossier (décision tacite de rejet). Vous devrez alors contester ce rejet devant le Tribunal Administratif.
#### D. Plan d'action immédiat
1. **Réponse formelle (Courrier RAR) :** Répondez au courrier d'incomplet sous 15 jours. Rappelez l'existence du CU opérationnel et citez [l'article L410-1 du Code de l'urbanisme](https://www.google.com/search?q=Article+L410-1+Code+de+l%27urbanisme).
2. **Mise en demeure :** Indiquez que les articles du PLUi mentionnés sont inopposables à votre demande et que le délai d'instruction doit continuer à courir sur la base des règles de l'ancien PLU.
3. **Recours gracieux :** Si la mairie persiste, saisissez le Maire par un recours gracieux pour demander le retrait de la demande de pièces complémentaires illégale.
**Attention :** Si les pièces demandées sont purement formelles (ex: plan de masse manquant) et n'ont rien à voir avec le changement de règlement, fournissez-les pour ne pas bloquer l'instruction. Mais si elles servent à justifier une conformité au PLUi, contestez.
L'autorité compétente pour délivrer le permis de construire peut, par décision motivée, accorder des dérogations à une ou plusieurs règles du plan local d'urbanisme pour permettre : 1° La reconstruction de bâtiments détruits ou endommagés à la suite d'une catastrophe naturelle survenue depuis moins d'un an, lorsque les prescriptions imposées aux constructeurs en vue d'assurer la sécurité des biens et des personnes sont contraires à ces règles ; 2° La restauration ou la reconstruction d'immeubles protégés au titre de la législation sur les monuments historiques, lorsque les contraintes architecturales propres à ces immeubles sont contraires à ces règles ; 3° Des travaux nécessaires à l'accessibilité des personnes handicapées à un logement existant. L'autorité compétente recueille l'accord de l'autorité administrative compétente de l'Etat et du maire ou du président de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière de plan local d'urbanisme, lorsqu'ils ne sont pas ceux qui délivrent le permis de construire.
Cet article du Code de l'urbanisme est pertinent pour votre question. Consultez le texte intégral sur Légifrance pour connaître les dispositions exactes et leur application à votre situation.
L'autorité compétente se prononce par arrêté sur la demande de permis ou, en cas d'opposition ou de prescriptions, sur la déclaration préalable. Il peut être sursis à statuer sur toute demande d'autorisation concernant des travaux, constructions ou installations dans les cas prévus au 6° de l'article L. 102-13 et aux articles L. 121-22-3 , L. 121-22-7 , L. 153-11 et L. 311-2 du présent code et par l' article L. 331-6 du code de l'environnement . Il peut également être sursis à statuer : 1° Dès la date d'ouverture de l'enquête préalable à la déclaration d'utilité publique d'une opération, sur les demandes d'autorisation concernant des travaux, constructions ou installations à réaliser sur des terrains devant être compris dans cette opération ; 2° Lorsque des travaux, des constructions ou des installations sont susceptibles de compromettre ou de rendre plus onéreuse l'exécution de travaux publics, dès lors que la mise à l'étude d'un projet de travaux publics a été prise en considération par l'autorité compétente et que les terrains affectés par ce projet ont été délimités ; 3° Lorsque des travaux, constructions ou installations sont susceptibles de compromettre ou de rendre plus onéreuse la réalisation d'une opération d'aménagement, dès lors que le projet d'aménagement a été pris en considération par la commune ou l'établissement public de coopération intercommunale compétent et que les terrains affectés par ce projet ont été délimités, sauf pour les zones d'aménagement concerté pour lesquelles l'article L. 311-2 du présent code prévoit qu'il peut être sursis à statuer à compter de la publication de l'acte créant la zone d'aménagement concerté. Le sursis à statuer ne peut être prononcé que si la décision de prise en considération prévue aux 2° et 3° du présent article et à l'article L. 102-13 a été publiée avant le dépôt de la demande d'autorisation. La décision de prise en considération cesse de produire effet si, dans un délai de dix ans à compter de son entrée en vigueur, l'exécution des travaux publics ou la réalisation de l'opération d'aménagement n'a pas été engagée. Le sursis à statuer doit être motivé et ne peut excéder deux ans. L'autorité compétente ne peut, à l'expiration du délai de validité du sursis ordonné, opposer à une même demande d'autorisation un nouveau sursis fondé sur le même motif que le sursis initial. Si des motifs différents rendent possible l'intervention d'une décision de sursis à statuer par application d'une disposition législative autre que celle qui a servi de fondement au sursis initial, la durée totale des sursis ordonnés ne peut en aucun cas excéder trois ans. A l'expiration du délai de validité du sursis à statuer, une décision doit, sur simple confirmation par l'intéressé de sa demande, être prise par l'autorité compétente chargée de la délivrance de l'autorisation, dans le délai de deux mois suivant cette confirmation. Cette confirmation peut intervenir au plus tard deux mois après l'expiration du délai de validité du sursis à statuer. Une décision définitive doit alors être prise par l'autorité compétente pour la délivrance de l'autorisation, dans un délai de deux mois suivant cette confirmation. A défaut de notification de la décision dans ce dernier délai, l'autorisation est considérée comme accordée dans les termes où elle avait été demandée. Lorsqu'une décision de sursis à statuer est intervenue, les propriétaires des terrains auxquels a été opposé le refus d'autorisation de construire ou d'utiliser le sol peuvent mettre en demeure la collectivité ou le service public qui a pris l'initiative du projet de procéder à l'acquisition de leur terrain dans les conditions et délai mentionnés aux articles L. 230-1 et suivants.
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Après avoir indiqué au service instructeur que le PLUi ne s’appliquait et lui avoir demandé le fondement juridique de ses demandes, le service instructeur a répondu « nous vous appliquons la règle la plus favorable ».
Outre le fait qu’il ne répond à notre question et que son argument est faux, il se trouve que certains articles du PLUi sur lesquels il se base, sont plus contraignants que le plu
Quelle réponse lui faire ?
La réponse du service instructeur est juridiquement infondée et témoigne d'une confusion majeure entre les principes de successions de normes. En droit de l'urbanisme, l'administration n'a pas un "pouvoir discrétionnaire" pour choisir la règle qui lui semble la plus adaptée : elle doit appliquer la loi.
Voici l'argumentaire stratégique pour votre réponse, visant à mettre le service instructeur face à ses responsabilités et à préparer un éventuel contentieux.
### 1. L'argument de la "règle la plus favorable" n'existe pas en urbanisme
L'argument invoqué par la mairie est un contresens juridique. Le principe de l'application de la règle la plus favorable (souvent associé au droit pénal ou au droit du travail) ne s'applique pas pour évincer la cristallisation d'un Certificat d'Urbanisme.
* **Le droit acquis :** Le bénéficiaire d'un CU opérationnel dispose d'un **droit acquis** au maintien des règles en vigueur à la date du certificat. Ce droit ne peut être levé que par le pétitionnaire lui-même s'il décide expressément de se prévaloir du nouveau PLUi (si celui-ci l'arrange).
* **L'obligation de l'administration :** Selon [l'article L410-1 du Code de l'urbanisme](https://www.google.com/search?q=Article+L410-1+Code+de+l%27urbanisme), l'administration **doit** statuer selon les règles cristallisées. Elle n'a pas la faculté d'y déroger unilatéralement sous prétexte d'une prétendue "bienveillance".
### 2. La démonstration du caractère plus contraignant (L'erreur manifeste d'appréciation)
Puisque le service prétend appliquer la règle "la plus favorable", vous devez lui démontrer factuellement son erreur.
* **Action :** Listez précisément les articles du PLUi cités par le service et comparez-les aux articles de l'ancien PLU.
* **Exemple :** "L'article X du PLUi impose un retrait de 4 mètres, là où l'ancien PLU (cristallisé par le CU) n'imposait que 2 mètres. En m'opposant le PLUi, vous aggravez les contraintes pesant sur mon projet, ce qui contredit votre propre affirmation."
### 3. Le détournement de procédure via le "dossier incomplet"
Le service instructeur commet un **excès de pouvoir** en utilisant la procédure de demande de pièces complémentaires pour imposer des règles de fond inopposables.
* La jurisprudence rappelle qu'une demande de pièces complémentaires destinée uniquement à retarder l'instruction ou à imposer une règle inopposable est illégale ([CE, 8 avril 2015, n° 365804](https://www.google.com/search?q=CE+8+avril+2015+365804+pi%C3%A8ces+compl%C3%A9mentaires+ill%C3%A9galit%C3%A9)).
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### STRATÉGIE DE RÉPONSE ("Senior Partner")
Vous devez envoyer une **lettre de mise en demeure** (en recommandé avec AR) pour "figer" le litige.
#### A. Structure du courrier recommandé :
1. **Rappel des faits :** "Je suis titulaire d'un CU opérationnel du [Date] cristallisant les règles du PLU alors en vigueur."
2. **Réfutation juridique :** "Votre affirmation selon laquelle vous appliquez 'la règle la plus favorable' est dépourvue de fondement légal. [L'article L410-1 du Code de l'urbanisme](https://www.google.com/search?q=Article+L410-1+Code+de+l%27urbanisme) impose le maintien des règles en vigueur à la date du CU, sans exception pour un nouveau PLUi, sauf demande expresse de ma part."
3. **Démonstration du préjudice :** "Contrairement à vos affirmations, les articles [Citer les articles] du PLUi que vous tentez de m'opposer sont plus contraignants que les dispositions précédentes."
4. **Mise en demeure :** "Je vous mets en demeure de reprendre l'instruction de mon dossier sur la base exclusive des règles du PLU en vigueur au [Date du CU] et de constater que mon dossier est complet au regard de ces seules règles."
#### B. Anticipation du "Coup d'après" (Risques)
* **Le rejet tacite :** Si vous ne fournissez pas les pièces demandées (même illégales), la mairie pourrait notifier une décision de rejet ou d'abandon. C'est ici que votre courrier de contestation est crucial : il servira de base à un **référé-suspension** devant le Tribunal Administratif pour obtenir l'annulation de la décision de rejet et forcer la mairie à délivrer le permis.
* **Le chantage au délai :** Le service instructeur essaie probablement de vous faire "céder" pour gagner du temps. Rappelez-leur que l'article [L600-1 du Code de l'urbanisme](https://www.google.com/search?q=Article+L600-1+Code+de+l%27urbanisme) et la responsabilité de la commune peuvent être engagés en cas de refus illégal, ouvrant droit à des dommages et intérêts pour le retard pris dans le chantier.
#### C. Conseil pragmatique
Si vous avez un architecte, demandez-lui de doubler votre courrier d'un appel technique au responsable de l'urbanisme. Parfois, une erreur de "débutant" d'un instructeur est corrigée par son supérieur hiérarchique dès lors qu'il comprend que le pétitionnaire est prêt à aller au contentieux.
Le plan local d'urbanisme respecte les principes énoncés aux articles L. 101-1 à L. 101-3 .
L'autorité compétente mentionnée à l'article L. L. 153-8 prescrit l'élaboration du plan local d'urbanisme et précise les objectifs poursuivis et les modalités de concertation, conformément à l'article L. 103-3 . La délibération prise en application de l'alinéa précédent est notifiée aux personnes publiques associées mentionnées aux articles L. 132-7 et L. 132-9 . L'autorité compétente peut décider de surseoir à statuer, dans les conditions et délai prévus à l'article L. 424-1 , sur les demandes d'autorisation concernant des constructions, installations ou opérations qui seraient de nature à compromettre ou à rendre plus onéreuse l'exécution du futur plan dès lors qu'a eu lieu le débat sur les orientations générales du projet d'aménagement et de développement durable.
Le schéma directeur de la région d'Ile-de-France a pour objectif de maîtriser la croissance urbaine et démographique et l'utilisation de l'espace tout en garantissant le rayonnement international de cette région. Il précise les moyens à mettre en œuvre pour corriger les disparités spatiales, sociales et économiques de la région, coordonner l'offre de déplacement et préserver les zones rurales et naturelles afin d'assurer les conditions d'un développement durable de la région. Il détermine notamment la destination générale de différentes parties du territoire, les moyens de protection et de mise en valeur de l'environnement, la localisation des grandes infrastructures de transport et des grands équipements. Il détermine également la localisation préférentielle des extensions urbaines, ainsi que des activités industrielles, logistiques, artisanales, agricoles, forestières et touristiques. Il fixe une trajectoire permettant d'aboutir à l'absence de toute artificialisation nette des sols ainsi que, par tranches de dix années, un objectif de réduction du rythme de l'artificialisation.
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