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Achat en indivision entre mère et fils. La maman a versé 25 % du prix du bien via un apport personnel avec ses propres deniers. Aujourd'hui mère et fils sont décédés et nous sommes dans une indivision successorale. Nous souhaitons récupérer l'apport revalorisé proportionnellement à la valeur du bien qui soit le plus économiquement possible en notre faveur
Dans votre situation, le règlement de la succession de la mère et du fils nécessite de liquider l'indivision qui existait entre eux. Pour récupérer l'apport de 25 % de manière revalorisée, il faut actionner le mécanisme des **créances entre l'indivisaire et l'indivision**.
Voici la stratégie juridique à adopter pour maximiser vos droits.
### 1. La base légale : La créance de l'indivisaire
Lorsqu'un indivisaire (ici la mère) finance l'acquisition d'un bien indivis par ses deniers personnels au-delà de sa quote-part de propriété, elle dispose d'une créance contre l'indivision.
Selon [l'article 815-13 du Code civil](https://www.google.com/search?q=Article+815-13+Code+civil), il doit être tenu compte des dépenses nécessaires faites par un indivisaire pour la conservation ou l'acquisition du bien. La jurisprudence de la Cour de cassation assimile l'apport personnel lors de l'achat à une dépense permettant l'acquisition du bien.
### 2. Le mode de calcul : Le "Profit Subsistant"
Pour que cette récupération soit la plus favorable économiquement, vous ne devez pas demander le remboursement de la somme nominale (le montant en euros de l'époque), mais sa **valeur revalorisée**.
* **Le principe :** La créance se calcule selon le profit subsistant. Si l'apport a permis d'acquérir le bien, la créance est égale à la proportion du prix d'achat financée par l'apport, appliquée à la valeur actuelle du bien.
* **Exemple :** Si la mère a versé 25 % du prix d'achat total (frais inclus) avec ses propres fonds, sa succession peut revendiquer 25 % de la **valeur vénale actuelle** du bien au titre de cette créance, avant même le partage des parts de propriété restantes.
### 3. Le "Coup d'après" : L'argumentation de la partie adverse
Les héritiers du fils (s'ils sont distincts de ceux de la mère) pourraient tenter de bloquer cette revalorisation avec deux arguments classiques :
1. **L'intention libérale (Le cadeau) :** Ils pourraient soutenir que cet apport de 25 % était une "donation déguisée" ou une intention de gratifier son fils.
* *Comment contrer :* En matière d'indivision, l'intention libérale ne se présume pas. C'est à celui qui l'invoque de prouver que la mère voulait faire un cadeau définitif et non une avance financière.
2. **L'indemnité d'occupation :** Si la mère a occupé seule le bien, ils pourraient invoquer [l'article 815-9 du Code civil](https://www.google.com/search?q=Article+815-9+Code+civil) pour réclamer une indemnité d'occupation à sa succession, ce qui viendrait réduire le bénéfice de votre créance.
### 4. La preuve (La charge de la preuve)
Pour réussir, vous devez impérativement réunir les preuves suivantes :
* **L'origine des fonds :** Relevés bancaires de l'époque montrant le débit sur le compte personnel de la mère.
* **L'acte de vente :** Vérifiez si l'acte notarié mentionne l'origine des fonds (clause de remploi ou mention de l'apport personnel). Si l'acte dit "50/50" sans mentionner l'apport, la créance est tout de même possible mais plus difficile à prouver sans les relevés bancaires.
* **L'absence de remboursement :** Prouver qu'elle n'a jamais été remboursée de son vivant.
### 5. Risques et stratégie "Go/No-Go"
* **Risque de prescription :** Attention, les créances entre indivisaires se prescrivent par **5 ans** à compter du jour où le partage peut être demandé. Dans le cadre d'une succession ouverte, ce délai est généralement suspendu ou reporté, mais il faut agir vite lors de la liquidation chez le notaire.
* **Coût/Bénéfice :** Si la plus-value immobilière est importante, le calcul selon le "profit subsistant" est extrêmement avantageux. Si le bien a perdu de la valeur (rare sur le long terme), vous auriez intérêt à demander le montant nominal, mais la loi impose généralement le profit subsistant pour les dépenses d'acquisition.
### Recommandations stratégiques :
1. **Phase amiable :** Demandez au notaire en charge de la succession d'inscrire cette créance au passif de l'indivision dans l'état liquidatif, en produisant les preuves de virement.
2. **Calcul précis :** Ne vous contentez pas du montant de l'apport. Appliquez le ratio : `(Apport / Prix d'achat total) x Valeur actuelle = Créance due`.
3. **Arbitrage :** Si les héritiers du fils contestent, proposez une transaction intermédiaire pour éviter un blocage judiciaire (partage judiciaire) qui peut durer plusieurs années et engendrer des frais d'avocat et d'expertise supérieurs au gain espéré.
**Note importante :** Si l'acte de vente stipulait des quotes-parts de propriété différentes (ex: Maman 75% / Fils 25%) pour tenir compte de l'apport, alors la revalorisation est déjà incluse dans la part de propriété et vous ne pouvez pas réclamer une créance en plus, car cela reviendrait à être payé deux fois pour la même somme.
Chaque indivisaire peut user et jouir des biens indivis conformément à leur destination, dans la mesure compatible avec le droit des autres indivisaires et avec l'effet des actes régulièrement passés au cours de l'indivision. A défaut d'accord entre les intéressés, l'exercice de ce droit est réglé, à titre provisoire, par le président du tribunal. L'indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d'une indemnité.
Lorsqu'un indivisaire a amélioré à ses frais l'état d'un bien indivis, il doit lui en être tenu compte selon l'équité, eu égard à ce dont la valeur du bien se trouve augmentée au temps du partage ou de l'aliénation. Il doit lui être pareillement tenu compte des dépenses nécessaires qu'il a faites de ses deniers personnels pour la conservation desdits biens, encore qu'elles ne les aient point améliorés. Inversement, l'indivisaire répond des dégradations et détériorations qui ont diminué la valeur des biens indivis par son fait ou par sa faute.
L'indivisaire qui entend céder, à titre onéreux, à une personne étrangère à l'indivision, tout ou partie de ses droits dans les biens indivis ou dans un ou plusieurs de ces biens est tenu de notifier par acte extrajudiciaire aux autres indivisaires le prix et les conditions de la cession projetée ainsi que les nom, domicile et profession de la personne qui se propose d'acquérir. Tout indivisaire peut, dans le délai d'un mois qui suit cette notification, faire connaître au cédant, par acte extrajudiciaire, qu'il exerce un droit de préemption aux prix et conditions qui lui ont été notifiés. En cas de préemption, celui qui l'exerce dispose pour la réalisation de l'acte de vente d'un délai de deux mois à compter de la date d'envoi de sa réponse au vendeur. Passé ce délai, sa déclaration de préemption est nulle de plein droit, quinze jours après une mise en demeure restée sans effet, et sans préjudice des dommages-intérêts qui peuvent lui être demandés par le vendeur. Si plusieurs indivisaires exercent leur droit de préemption, ils sont réputés, sauf convention contraire, acquérir ensemble la portion mise en vente en proportion de leur part respective dans l'indivision. Lorsque des délais de paiement ont été consentis par le cédant, l'article 828 est applicable.
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la partie adverse ne peut pas dire que ma maman n'a pas réglé le crédit immobilier car ma maman a fait une licitation EN 2005 soit 2 ans avant la fin du crédit et à cédé 1/6 de sa quote part à mon frère car il prenait soit disant en charge 50% du crédit se qui porte aujourd'hui les quote part à 50/50
Cet élément nouveau est crucial : la **licitation de 2005** (qui est juridiquement une cession de parts indivises) change la donne stratégique. En passant à une répartition **50/50**, vous avez figé les droits de propriété, mais cela ne signifie pas nécessairement que les comptes entre indivisaires ont été soldés.
Voici l'analyse stratégique de votre situation pour récupérer l'apport de 25 % :
### 1. Le verrou juridique : L'acte de licitation de 2005
C'est le document pivot. Vous devez impérativement vérifier si, dans cet acte de 2005, il existe une clause de **"quittance réciproque"** ou de **"règlement définitif de comptes"**.
* **Si l'acte dit :** *"Les parties déclarent qu'il n'existe aucune autre créance entre elles au titre de l'indivision"* → Votre demande de récupération de l'apport est **bloquée**. Le juge considérera que la cession du 1/6ème a soldé le passé.
* **Si l'acte est silencieux :** Vous pouvez soutenir que la licitation de 2005 ne visait qu'à rééquilibrer la propriété en fonction de la **prise en charge du crédit**, mais qu'elle n'a jamais traité le remboursement de **l'apport initial (le capital de départ)**.
### 2. Le "Coup d'après" : L'argumentation sur la cause de la cession
La partie adverse va argumenter que le passage au 50/50 visait à reconnaître les efforts de chacun et à simplifier l'indivision, "tout compris".
**Votre contre-attaque :**
Vous devez dissocier deux flux financiers distincts :
1. **Le flux "Acquisition" (L'apport de 25 %) :** Payé comptant par la mère au début.
2. **Le flux "Remboursement" (Le crédit) :** Payé par les deux, rééquilibré en 2005.
Selon [l'article 815-13 du Code civil](https://www.google.com/search?q=Article+815-13+Code+civil), l'indivisaire qui améliore ou conserve le bien sur ses deniers personnels doit être indemnisé. Vous devez soutenir que la cession de 1/6ème n'était que la contrepartie de la reprise du crédit par le fils, et non le remboursement de l'apport initial de la mère.
### 3. La charge de la preuve : Le calcul du Profit Subsistant
Pour maximiser votre gain, vous ne demandez pas "25 % du bien", mais une **créance contre l'indivision**.
**Le calcul stratégique (Exemple) :**
* Valeur du bien aujourd'hui : 300 000 €.
* Apport de la maman à l'achat : 25 % du prix d'origine.
* Créance revalorisée = 300 000 € x 25 % = **75 000 €**.
**Ordre de paiement lors de la vente :**
1. On vend le bien (300 000 €).
2. On prélève la créance de la succession de la mère (75 000 €).
3. On partage le reste (225 000 €) selon les quotes-parts de 50/50.
* Part mère : 75 000 (créance) + 112 500 (part) = 187 500 €.
* Part fils : 112 500 €.
### 4. Risque majeur : La prescription quinquennale
La partie adverse invoquera probablement la prescription. Selon [l'article 2224 du Code civil](https://www.google.com/search?q=Article+2224+Code+civil), les actions personnelles se prescrivent par 5 ans.
Cependant, en matière d'indivision, les créances entre indivisaires sont réglées au moment du **partage définitif**. Tant que le partage n'est pas fait, la créance "survit" dans le compte d'administration.
### 5. Stratégie de négociation (Le "Go/No-Go")
* **Pragmatisme :** Si vous allez au tribunal, le juge nommera un expert pour évaluer le bien et un notaire pour faire les comptes. Cela coûtera cher (5 000 à 10 000 € de frais).
* **Action immédiate :** Demandez au notaire de projeter deux états liquidatifs :
1. Un état à 50/50 pur (sans l'apport).
2. Un état incluant la créance de l'apport selon le profit subsistant.
* **Le levier :** Si la partie adverse refuse, rappelez-leur que l'apport est prouvé par l'origine des fonds dans l'acte d'achat initial. S'ils ne peuvent pas prouver que la mère a voulu "donner" cet apport (l'intention libérale ne se présume pas), ils risquent de perdre au tribunal.
**Ma recommandation :** Analysez précisément les termes de l'acte de licitation de 2005. Si cet acte ne mentionne pas que l'apport initial est inclus dans l'accord, vous avez un boulevard juridique pour réclamer la revalorisation de ces 25 %.
Les indivisaires peuvent passer des conventions relatives à l'exercice de leurs droits indivis, conformément aux articles 1873-1 à 1873-18 .
Le ou les indivisaires titulaires d'au moins deux tiers des droits indivis peuvent, à cette majorité : 1° Effectuer les actes d'administration relatifs aux biens indivis ; 2° Donner à l'un ou plusieurs des indivisaires ou à un tiers un mandat général d'administration ; 3° Vendre les meubles indivis pour payer les dettes et charges de l'indivision ; 4° Conclure et renouveler les baux autres que ceux portant sur un immeuble à usage agricole, commercial, industriel ou artisanal. Ils sont tenus d'en informer les autres indivisaires. A défaut, les décisions prises sont inopposables à ces derniers. Toutefois, le consentement de tous les indivisaires est requis pour effectuer tout acte qui ne ressortit pas à l'exploitation normale des biens indivis et pour effectuer tout acte de disposition autre que ceux visés au 3°. Si un indivisaire prend en main la gestion des biens indivis, au su des autres et néanmoins sans opposition de leur part, il est censé avoir reçu un mandat tacite, couvrant les actes d'administration mais non les actes de disposition ni la conclusion ou le renouvellement des baux.
Un indivisaire peut être autorisé par justice à passer seul un acte pour lequel le consentement d'un coïndivisaire serait nécessaire, si le refus de celui-ci met en péril l'intérêt commun. Le juge ne peut, à la demande d'un nu-propriétaire, ordonner la vente de la pleine propriété d'un bien grevé d'usufruit contre la volonté de l'usufruitier. L'acte passé dans les conditions fixées par l'autorisation de justice est opposable à l'indivisaire dont le consentement a fait défaut.
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