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le bailleur peut il proposer malgré tout si besoin un contrat de bail commercial au preneur à l'échéance du délai de 3 ans durée du bail dérogatoire ou bien encore donner la préférence au preneur dans les lieux par rapport à un autre candidat
À l'échéance d'un bail dérogatoire (souvent appelé "bail précaire") de 3 ans, la situation juridique change radicalement. Voici une analyse stratégique de vos options en tant que bailleur.
### 1. La possibilité de proposer un bail commercial (3-6-9)
**Oui, c'est tout à fait possible et c'est même la suite logique prévue par la loi.**
Le bail dérogatoire est une exception au statut des baux commerciaux. Selon [l'article L145-5 du Code de commerce](https://www.google.com/search?q=Article+L145-5+Code+de+commerce), la durée totale du bail ou des baux successifs ne peut excéder **3 ans**.
À l'issue de ces 3 ans, deux scénarios se présentent :
* **La signature volontaire :** Vous pouvez proposer un nouveau contrat de bail commercial classique (soumis au statut des baux commerciaux, soit 9 ans minimum).
* **La transformation automatique :** Si le locataire reste dans les lieux et que vous ne manifestez pas d'opposition dans le **délai d'un mois** après l'échéance, un bail commercial de 9 ans naît automatiquement.
### 2. La préférence donnée au preneur actuel
**Vous avez une totale liberté contractuelle.**
Rien ne vous oblige à mettre le local sur le marché ou à faire jouer la concurrence. En tant que propriétaire, vous disposez du droit de choisir votre contractant. Vous pouvez donc tout à fait décider de privilégier le locataire actuel plutôt qu'un nouveau candidat, sans avoir à vous justifier auprès des tiers.
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### 💡 L'ANALYSE STRATÉGIQUE DU "SENIOR PARTNER"
Pour sécuriser votre position, vous devez anticiper les points suivants :
#### A. Le risque de l'automatisme (Le "Coup d'après")
Si vous souhaitez que le locataire reste, il est **fortement déconseillé** de laisser le bail se transformer "automatiquement" par le simple maintien dans les lieux.
* **Le risque :** En cas de transformation automatique, ce sont les clauses de l'ancien bail dérogatoire qui s'appliquent, mais avec une durée de 9 ans. Or, un bail dérogatoire est souvent moins précis qu'un bail commercial complet.
* **La stratégie :** Signez un **nouveau contrat de bail commercial** formel. Cela vous permet de réviser les clauses (charges, travaux, indexation) et surtout de fixer un **nouveau loyer**.
#### B. La fixation du loyer (Le point de friction)
Le loyer d'un bail dérogatoire est libre. Lors du passage au bail commercial, le loyer est également fixé librement par les parties.
* **L'argument de la partie adverse :** Le locataire pourrait tenter de faire valoir que le loyer doit rester identique.
* **Votre parade :** Puisqu'il s'agit d'un nouveau contrat (et non d'un renouvellement de bail commercial préexistant), vous n'êtes pas soumis au plafonnement de l'indice (ILC). Vous pouvez ajuster le loyer à la valeur locative de marché.
#### C. La charge de la preuve et l'état des lieux
Selon [l'article L145-5 du Code de commerce](https://www.google.com/search?q=Article+L145-5+Code+de+commerce), un état des lieux est obligatoire lors de la restitution des locaux en fin de bail dérogatoire.
* **Conseil stratégique :** Même si le locataire reste, faites un état des lieux de sortie du bail dérogatoire et un état des lieux d'entrée du bail commercial. Cela permet de "figer" les dégradations éventuelles commises durant les 3 premières années et d'éviter que le locataire ne conteste leur antériorité dans 9 ans.
#### D. Risque "Go/No-Go" : L'enchaînement des baux dérogatoires
**Attention :** Vous ne pouvez pas signer un *nouveau* bail dérogatoire avec le même locataire pour le même local si la durée totale dépasse 3 ans.
* Si vous tentez de le faire, le locataire pourra à tout moment demander la requalification en bail commercial de 9 ans, vous privant de la possibilité de lui donner congé facilement.
* **Verdict :** Soit vous signez un bail commercial [Article L145-4 du Code de commerce](https://www.google.com/search?q=Article+L145-4+Code+de+commerce), soit vous demandez au locataire de quitter les lieux.
**En résumé :** Vous avez le droit de préférer votre locataire actuel. La meilleure stratégie est de formaliser cette préférence par un **nouveau contrat de bail commercial de 9 ans**, rédigé avec soin, plutôt que de laisser la situation se régulariser d'elle-même par tacite reconduction.
Les parties peuvent, lors de l'entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans. A l'expiration de cette durée, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogeant aux dispositions du présent chapitre pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux. Si, à l'expiration de cette durée, et au plus tard à l'issue d'un délai d'un mois à compter de l'échéance le preneur reste et est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail dont l'effet est réglé par les dispositions du présent chapitre. Il en est de même, à l'expiration de cette durée, en cas de renouvellement exprès du bail ou de conclusion, entre les mêmes parties, d'un nouveau bail pour le même local. Les dispositions des deux alinéas précédents ne sont pas applicables s'il s'agit d'une location à caractère saisonnier. Lorsque le bail est conclu conformément au premier alinéa, un état des lieux est établi lors de la prise de possession des locaux par un locataire et lors de leur restitution, contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles, et joint au contrat de location. Si l'état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues à l'avant-dernier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.
La durée du contrat de location ne peut être inférieure à neuf ans. Toutefois, le preneur a la faculté de donner congé à l'expiration d'une période triennale, au moins six mois à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte extrajudiciaire. Les baux conclus pour une durée supérieure à neuf ans, les baux des locaux construits en vue d'une seule utilisation, les baux des locaux à usage exclusif de bureaux et ceux des locaux de stockage mentionnés au 3° du III de l'article 231 ter du code général des impôts peuvent comporter des stipulations contraires. Le bailleur a la même faculté, dans les formes et délai de l'article L. 145-9 , s'il entend invoquer les dispositions des articles L. 145-18 , L. 145-21 , L. 145-23-1 et L. 145-24 afin de construire, de reconstruire ou de surélever l'immeuble existant, de réaffecter le local d'habitation accessoire à cet usage, de transformer à usage principal d'habitation un immeuble existant par reconstruction, rénovation ou réhabilitation ou d'exécuter des travaux prescrits ou autorisés dans le cadre d'une opération de restauration immobilière et en cas de démolition de l'immeuble dans le cadre d'un projet de renouvellement urbain. Le preneur ayant demandé à bénéficier de ses droits à la retraite du régime social auquel il est affilié ou ayant été admis au bénéfice d'une pension d'invalidité attribuée dans le cadre de ce régime social a la faculté de donner congé dans les formes et délais prévus au deuxième alinéa du présent article. Il en est de même pour ses ayants droit en cas de décès du preneur. Les dispositions de l'alinéa précédent sont applicables à l'associé unique d'une entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée, ou au gérant majoritaire depuis au moins deux ans d'une société à responsabilité limitée, lorsque celle-ci est titulaire du bail.
Par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l'effet d'un congé donné six mois à l'avance ou d'une demande de renouvellement. A défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l'avance et pour le dernier jour du trimestre civil. Le bail dont la durée est subordonnée à un événement dont la réalisation autorise le bailleur à demander la résiliation ne cesse, au-delà de la durée de neuf ans, que par l'effet d'une notification faite six mois à l'avance et pour le dernier jour du trimestre civil. Cette notification doit mentionner la réalisation de l'événement prévu au contrat. S'agissant d'un bail comportant plusieurs périodes, si le bailleur dénonce le bail à la fin des neuf premières années ou à l'expiration de l'une des périodes suivantes, le congé doit être donné dans les délais prévus à l'alinéa premier ci-dessus. Le congé doit être donné par acte extrajudiciaire. Il doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d'une indemnité d'éviction, doit saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné.
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