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nous avons fait un an de loyer pour travaux ils n'ont jamais fait
puis-je réclamer ces loyers
Oui, vous pouvez tout à fait réclamer le remboursement ou une indemnisation pour ces loyers. Lorsqu'un bailleur s'engage à réaliser des travaux en contrepartie du paiement du loyer (ou d'un complément de loyer) et qu'il ne les exécute pas, il manque à ses obligations contractuelles essentielles.
Voici l'analyse stratégique de votre situation selon la méthodologie de notre cabinet.
### 1. Le fondement juridique de votre action
Le bailleur a une obligation légale d'entretenir le logement et d'y faire toutes les réparations nécessaires pour l'usage prévu.
* **L'obligation d'entretien :** Selon [l'article 1719 du Code civil](https://www.google.com/search?q=Article+1719+Code+civil), le bailleur est obligé d'entretenir la chose louée en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée.
* **La responsabilité contractuelle :** En n'effectuant pas les travaux promis, le bailleur s'expose au paiement de dommages et intérêts en raison de l'inexécution de son obligation, conformément à [l'article 1231-1 du Code civil](https://www.google.com/search?q=Article+1231-1+Code+civil).
La jurisprudence confirme que le bailleur qui ne réalise pas les travaux nécessaires doit indemniser le locataire pour les préjudices subis (inondations, manque de jouissance, etc.), comme illustré par l'arrêt de la [Cour de cassation, 3ème chambre civile, 25/02/2004, n° 02-10.085](https://www.courdecassation.fr/decision/60794d249ba5988459c4829e).
### 2. L'anticipation de la défense adverse (Le "Coup d'après")
Le propriétaire ne restera pas sans arguments. Voici ce qu'il risque d'invoquer pour bloquer votre demande :
* **L'absence de preuve de l'engagement :** Il pourrait prétendre que le loyer payé était le prix normal de l'occupation et qu'aucun accord spécifique sur des travaux n'existait.
* **L'empêchement :** Il pourrait arguer que vous avez refusé l'accès au logement pour les entreprises ou invoquer un cas de force majeure (pénurie de matériaux, etc.).
* **La prescription :** Attention, en matière de bail d'habitation, l'action en répétition de l'indu (récupérer des sommes trop versées) se prescrit par **3 ans**.
### 3. La charge de la preuve : Les pièces indispensables
Sans preuves solides, un juge rejettera votre demande. Vous devez réunir :
1. **La preuve de l'accord sur les travaux :** Le bail initial mentionnant une clause de travaux, un avenant, ou des échanges de mails/courriers clairs où le bailleur s'engageait à faire ces travaux en échange du loyer.
2. **La preuve du paiement :** Quittances de loyer ou relevés bancaires montrant le versement de l'année de loyer en question.
3. **La preuve de l'inexécution :** Un [constat de commissaire de justice](https://www.google.com/search?q=constat+commissaire+de+justice+travaux+non+faits) (anciennement huissier) est l'arme absolue pour prouver que les travaux n'ont jamais été faits. À défaut, des photos datées ou des témoignages (Art. 202 CPC).
### 4. Évaluation des risques et stratégie (Go/No-Go)
* **Le risque principal :** Si vous avez occupé le logement pendant cette année, le juge ne vous remboursera probablement pas 100 % des loyers (car vous avez eu la jouissance du toit), mais il pourra ordonner une **réduction substantielle du loyer** ou des dommages et intérêts pour "trouble de jouissance".
* **Coût/Bénéfice :** Si une année de loyer représente une somme importante (ex: 10 000 €), l'action judiciaire est rentable. Si c'est pour une petite somme, privilégiez la phase amiable.
### Stratégie d'action recommandée :
1. **Mise en demeure (Immédiat) :** Envoyez un courrier recommandé avec accusé de réception (LRAR) exigeant le remboursement des sommes versées pour travaux non exécutés sous 15 jours, en citant [l'article 1231-1 du Code civil](https://www.google.com/search?q=Article+1231-1+Code+civil).
2. **Conciliation :** Si le bailleur refuse, saisissez gratuitement le **Conciliateur de Justice** ou la Commission Départementale de Conciliation (CDC). C'est souvent obligatoire avant d'aller au tribunal.
3. **Action Judiciaire :** Si la conciliation échoue, saisissez le Tribunal Judiciaire (pôle de proximité) pour demander le remboursement et éventuellement des dommages et intérêts pour le préjudice subi.
**Attention :** Ne cessez jamais de payer votre loyer actuel de votre propre chef pour vous "venger", cela vous mettrait en tort. Seul un juge peut autoriser une suspension ou une consignation des loyers.
Le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.
Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ; 2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ; 3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; 4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations.
Sommaire :
L'indemnisation du preneur, du fait de l'expropriation d'un terrain qui lui a été donné à bail à construction, pour perte, pendant la durée contractuelle du bail, de la propriété des constructions édifiées par lui sur le terrain loué n'exclut pas celle du bailleur pour perte de la propriété de ces biens lui revenant en fin de bail.
Sommaire :
L'article 1720 du Code civil imposant au bailleur de faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations autres que locatives qui peuvent devenir nécessaires, un bailleur doit être condamné à réparer les dommages subis par son locataire consécutifs à des inondations d'eaux usées intervenues à la suite de la détérioration de canalisations d'évacuation provoquées par un incendie dont les auteurs ont été pénalement condamnés, ce bailleur ne contestant pas ne pas avoir réalisé de travaux après l'incendie alors qu'il s'était écoulé au moins un mois entre cet incendie et l'inondation de l'appartement.
Sommaire :
Justifie légalement sa décision condamnant un crédit-bailleur à payer à un entrepreneur le solde de travaux de construction la cour d'appel qui, constatant que les contrats de crédit-bail stipulaient que le crédit-bailleur deviendrait propriétaire des ouvrages au fur et à mesure de leur réalisation mais qu'il déléguait ses prérogatives de maître de l'ouvrage pour la réalisation des opérations de construction au crédit-preneur en qualité de maître d'ouvrage délégué, en déduit que les constructions commandées par le crédit-preneur ont été réalisées pour le compte du crédit-bailleur et que la société de crédit-bail était, en sa qualité de mandant, tenue des actes de son mandataire dans les limites du mandat donné à celui-ci.
Sommaire :
Ayant relevé que le crédit-bailleur n'avait eu qu'un rôle de financier, que l'opération d'acquisition, de réhabilitation et aménagement d'un immeuble en hôtel avait été entièrement initiée par le fondateur de la société crédit-preneur, qui en avait ensuite repris les engagements, que la clause selon laquelle le bailleur était dégagé de toute responsabilité en cas de litige ou contestation survenant au sujet de la conception, de la construction, de la qualité des matériaux ou des vices apparents ou cachés, prenait exactement en compte cette réalité d'une édification par le preneur en vertu du mandat qui lui avait été donné à cette fin, la cour d'appel a pu en déduire que l'exception d'inexécution opposée par le preneur ne pouvait trouver application, la privation de jouissance tenant à des vices cachés dont le crédit-bailleur était exonéré par la convention.
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