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L'état des lieux Article L145-5 alinéa 5 du Code de commerce est il obligatoire dans un contrat de bail dérogatoire et l’article en question L145-5 est il valable
Voici une réponse précise concernant l'obligation d'état des lieux dans le cadre d'un bail dérogatoire.
### 1. Validité et caractère obligatoire de l'article L145-5
Oui, **[l'article L145-5 du Code de commerce](https://www.google.com/search?q=Article+L145-5+Code+de+commerce)** est parfaitement **valide** et en vigueur.
L'alinéa 5 de cet article dispose explicitement :
> *"Lorsqu'un bail est conclu conformément au premier alinéa [bail dérogatoire], un état des lieux est établi lors de la prise de possession des locaux par un locataire et lors de leur restitution [...] et joint au contrat de location."*
Depuis la loi Pinel de 2014, l'état des lieux est devenu **obligatoire** pour les baux dérogatoires, au même titre que pour les baux commerciaux classiques (3-6-9). On ne peut pas y déroger par une clause du contrat.
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### 2. L'analyse stratégique (Le "Coup d'après")
Bien que la loi dise que l'état des lieux "est établi", elle ne prévoit pas de nullité du bail en cas d'absence d'état des lieux. Cependant, les conséquences juridiques sont lourdes, surtout pour le bailleur :
* **Ce que l'autre partie tentera de faire :** Si aucun état des lieux d'entrée n'est réalisé, le bailleur tentera d'invoquer [l'article 1731 du Code civil](https://www.google.com/search?q=Article+1731+Code+civil), qui présume que le locataire a reçu les locaux en bon état de réparations locatives.
* **La parade juridique :** La jurisprudence est stricte. Si le bailleur est responsable de l'absence d'état des lieux (par exemple, s'il n'a pas convoqué le locataire), il ne peut plus se prévaloir de cette présomption de "bon état". Il devra alors prouver par d'autres moyens (photos certifiées, factures récentes) que les dégradations sont du fait du locataire.
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### 3. La charge de la preuve : Comment agir ?
Si vous êtes dans une situation où l'une des parties refuse de faire l'état des lieux, voici la marche à suivre pour sécuriser votre position :
1. **L'amiable d'abord :** L'état des lieux doit être contradictoire (fait ensemble) et signé par les deux parties.
2. **Le recours à l'huissier (Commissaire de justice) :** Selon l'alinéa 6 de **[l'article L145-5 du Code de commerce](https://www.google.com/search?q=Article+L145-5+Code+de+commerce)**, si l'état des lieux ne peut être établi à l'amiable, il doit être fait par un huissier de justice, à l'initiative de la partie la plus diligente.
3. **Le coût :** Dans ce cas précis (recours à l'huissier suite à un désaccord), les frais sont **partagés par moitié** entre le bailleur et le locataire.
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### 4. Risques et recommandation (Go/No-Go)
* **Risque pour le locataire :** Sans état des lieux d'entrée, vous risquez de devoir payer pour des dégradations commises par le précédent occupant si vous ne pouvez pas prouver l'état initial.
* **Risque pour le bailleur :** Sans état des lieux d'entrée, il est extrêmement difficile d'obtenir gain de cause devant un tribunal pour des dégradations en fin de bail, car le juge considérera souvent que le défaut d'état des lieux est imputable au propriétaire qui doit gérer son bien avec diligence.
**Conseil stratégique :** N'entrez jamais dans les lieux et ne rendez jamais les clés sans un document écrit. Si le propriétaire refuse de se déplacer, envoyez immédiatement une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception pour exiger un état des lieux par huissier afin de figer la preuve de l'état du local.
Les parties peuvent, lors de l'entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans. A l'expiration de cette durée, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogeant aux dispositions du présent chapitre pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux. Si, à l'expiration de cette durée, et au plus tard à l'issue d'un délai d'un mois à compter de l'échéance le preneur reste et est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail dont l'effet est réglé par les dispositions du présent chapitre. Il en est de même, à l'expiration de cette durée, en cas de renouvellement exprès du bail ou de conclusion, entre les mêmes parties, d'un nouveau bail pour le même local. Les dispositions des deux alinéas précédents ne sont pas applicables s'il s'agit d'une location à caractère saisonnier. Lorsque le bail est conclu conformément au premier alinéa, un état des lieux est établi lors de la prise de possession des locaux par un locataire et lors de leur restitution, contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles, et joint au contrat de location. Si l'état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues à l'avant-dernier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.
I. - Les dispositions du présent chapitre s'appliquent aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité, que ce fonds appartienne, soit à un commerçant ou à un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés, soit à un chef d'une entreprise du secteur des métiers et de l'artisanat immatriculée au registre national des entreprises, accomplissant ou non des actes de commerce, et en outre : 1° Aux baux de locaux ou d'immeubles accessoires à l'exploitation d'un fonds de commerce quand leur privation est de nature à compromettre l'exploitation du fonds et qu'ils appartiennent au propriétaire du local ou de l'immeuble où est situé l'établissement principal. En cas de pluralité de propriétaires, les locaux accessoires doivent avoir été loués au vu et au su du bailleur en vue de l'utilisation jointe ; 2° Aux baux des terrains nus sur lesquels ont été édifiées - soit avant, soit après le bail - des constructions à usage commercial, industriel ou artisanal, à condition que ces constructions aient été élevées ou exploitées avec le consentement exprès du propriétaire. II. - Si le fonds est exploité sous forme de location-gérance en application du chapitre IV du présent titre, le propriétaire du fonds bénéficie néanmoins des présentes dispositions sans avoir à justifier de l'immatriculation au registre du commerce et des sociétés ou au registre national des entreprises en tant qu'entreprise du secteur des métiers et de l'artisanat. III. - Si le bail est consenti à plusieurs preneurs ou indivisaires, l'exploitant du fonds de commerce ou du fonds artisanal bénéficie des dispositions du présent chapitre, même en l'absence d'immatriculation au registre du commerce et des sociétés ou au registre national des entreprises en tant qu'entreprise du secteur des métiers et de l'artisanat de ses copreneurs ou coindivisaires non exploitants du fonds. En cas de décès du titulaire du bail, ces mêmes dispositions s'appliquent à ses héritiers ou ayants droit qui, bien que n'exploitant pas de fonds de commerce ou de fonds artisanal, demandent le maintien de l'immatriculation de leur ayant cause pour les besoins de sa succession.
La durée du contrat de location ne peut être inférieure à neuf ans. Toutefois, le preneur a la faculté de donner congé à l'expiration d'une période triennale, au moins six mois à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte extrajudiciaire. Les baux conclus pour une durée supérieure à neuf ans, les baux des locaux construits en vue d'une seule utilisation, les baux des locaux à usage exclusif de bureaux et ceux des locaux de stockage mentionnés au 3° du III de l'article 231 ter du code général des impôts peuvent comporter des stipulations contraires. Le bailleur a la même faculté, dans les formes et délai de l'article L. 145-9 , s'il entend invoquer les dispositions des articles L. 145-18 , L. 145-21 , L. 145-23-1 et L. 145-24 afin de construire, de reconstruire ou de surélever l'immeuble existant, de réaffecter le local d'habitation accessoire à cet usage, de transformer à usage principal d'habitation un immeuble existant par reconstruction, rénovation ou réhabilitation ou d'exécuter des travaux prescrits ou autorisés dans le cadre d'une opération de restauration immobilière et en cas de démolition de l'immeuble dans le cadre d'un projet de renouvellement urbain. Le preneur ayant demandé à bénéficier de ses droits à la retraite du régime social auquel il est affilié ou ayant été admis au bénéfice d'une pension d'invalidité attribuée dans le cadre de ce régime social a la faculté de donner congé dans les formes et délais prévus au deuxième alinéa du présent article. Il en est de même pour ses ayants droit en cas de décès du preneur. Les dispositions de l'alinéa précédent sont applicables à l'associé unique d'une entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée, ou au gérant majoritaire depuis au moins deux ans d'une société à responsabilité limitée, lorsque celle-ci est titulaire du bail.
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