État des lieux obligatoire et validité de L145-5 al.5 pour bail dérogatoire 🧠 Mémoire Droit immobilier Bail d'habitation et location

Voici une réponse précise concernant l'obligation d'état des lieux dans le cadre d'un bail dérogatoire. ### 1. Validité et caractère obligatoire de l'article L145-5 Oui, **[l'article L145-5 du Code de commerce](/articles/code-de-commerce/L145-5)** est parfaitement **valide** et en vigueur. L'alinéa 5 de cet article dispose explicitement : > *"Lorsqu'un bail est conclu conformément au premier alinéa [bail dérogatoire], un état des lieux est établi lors de la prise de possession des locaux par un locataire et lors de leur restitution [...] et joint au contrat de location."* Depuis la loi Pinel de 2014, l'état des lieux est devenu **obligatoire** pour les baux dérogatoires, au même titre que pour les baux commerciaux classiques (3-6-9). On ne peut pas y déroger par une clause du contrat. --- ### 2. L'analyse stratégique (Le "Coup d'après") Bien que la loi dise que l'état des lieux "est établi", elle ne prévoit pas de nullité du bail en cas d'absence d'état des lieux. Cependant, les conséquences juridiques sont lourdes, surtout pour le bailleur : * **Ce que l'autre partie tentera de faire :** Si aucun état des lieux d'entrée n'est réalisé, le bailleur tentera d'invoquer [l'article 1731 du Code civil](/articles/code-civil/1731), qui présume que le locataire a reçu les locaux en bon état de réparations locatives. * **La parade juridique :** La jurisprudence est stricte. Si le bailleur est responsable de l'absence d'état des lieux (par exemple, s'il n'a pas convoqué le locataire), il ne peut plus se prévaloir de cette présomption de "bon état". Il devra alors prouver par d'autres moyens (photos certifiées, factures récentes) que les dégradations sont du fait du locataire. --- ### 3. La charge de la preuve : Comment agir ? Si vous êtes dans une situation où l'une des parties refuse de faire l'état des lieux, voici la marche à suivre pour sécuriser votre position : 1. **L'amiable d'abord :** L'état des lieux doit être contradictoire (fait ensemble) et signé par les deux parties. 2. **Le recours à l'huissier (Commissaire de justice) :** Selon l'alinéa 6 de **[l'article L145-5 du Code de commerce](/articles/code-de-commerce/L145-5)**, si l'état des lieux ne peut être établi à l'amiable, il doit être fait par un huissier de justice, à l'initiative de la partie la plus diligente. 3. **Le coût :** Dans ce cas précis (recours à l'huissier suite à un désaccord), les frais sont **partagés par moitié** entre le bailleur et le locataire. --- ### 4. Risques et recommandation (Go/No-Go) * **Risque pour le locataire :** Sans état des lieux d'entrée, vous risquez de devoir payer pour des dégradations commises par le précédent occupant si vous ne pouvez pas prouver l'état initial. * **Risque pour le bailleur :** Sans état des lieux d'entrée, il est extrêmement difficile d'obtenir gain de cause devant un tribunal pour des dégradations en fin de bail, car le juge considérera souvent que le défaut d'état des lieux est imputable au propriétaire qui doit gérer son bien avec diligence. **Conseil stratégique :** N'entrez jamais dans les lieux et ne rendez jamais les clés sans un document écrit. Si le propriétaire refuse de se déplacer, envoyez immédiatement une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception pour exiger un état des lieux par huissier afin de figer la preuve de l'état du local.