Terrasse en copropriété : privée ou partie commune si un copropriétaire a payé les travaux 🧠 Droit immobilier

Le fait qu'un copropriétaire ait déclaré les travaux et payé l'intégralité des factures de construction d'une terrasse ne suffit pas, en droit français, à lui conférer la propriété "privée" de cet espace. En copropriété, c'est le **Règlement de Copropriété (RC)** qui fait foi, et non le financement des travaux. Voici l'analyse stratégique de votre situation selon la [Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965](https://www.google.com/search?q=Loi+du+10+juillet+1965+fixant+le+statut+de+la+copropriété). ### 1. La qualification juridique : Partie commune ou privée ? Par défaut, si le règlement de copropriété ne dit rien, les terrasses et le gros œuvre sont considérés comme des parties communes selon [l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965](https://www.google.com/search?q=Article+3+Loi+du+10+juillet+1965). * **Le principe d'accession :** Même si vous payez la construction, si celle-ci est édifiée sur le sol de la copropriété ou sur un toit-terrasse (structure porteuse), elle appartient à la copropriété. * **La jouissance privative :** Il est possible que la terrasse soit une "partie commune à jouissance privative". Cela signifie que le copropriétaire est le seul à pouvoir l'utiliser, mais qu'il n'en est pas le "propriétaire" au sens strict (il ne peut pas la vendre séparément de son lot). ### 2. L'impact du paiement des factures et de la déclaration de travaux Le fait d'avoir réglé les factures et obtenu une autorisation d'urbanisme (mairie) ne modifie pas la nature juridique du bien au regard de la copropriété. * **Le risque majeur :** Si les travaux ont été faits sur une partie commune sans l'autorisation de l'Assemblée Générale (AG) des copropriétaires, le nouveau copropriétaire (ou le syndicat) peut exiger la remise en état des lieux, même si vous avez payé. * **L'avantage probatoire :** Ces factures servent uniquement à prouver que vous avez enrichi la copropriété à vos frais. Cela peut servir de base de négociation pour obtenir un droit de jouissance exclusif officiel ou pour éviter de payer certaines charges d'entretien futur. ### 3. Stratégie et anticipation du conflit (Le "Coup d'après") Le nouveau copropriétaire risque de revendiquer l'accès à cette terrasse en arguant qu'elle est une "partie commune" puisque le règlement de copropriété n'a pas été modifié. **Ce que l'autre partie va dire :** *"Le règlement de copropriété ne mentionne pas cette terrasse comme un lot privé. Les factures sont une affaire personnelle entre l'ancien propriétaire et l'entreprise, cela ne change pas le statut de l'immeuble."* **Votre ligne de défense :** 1. **Vérifier le Règlement de Copropriété :** C'est votre Bible. Si la terrasse n'y figure pas, elle est commune. 2. **Rechercher un Procès-Verbal d'AG :** Si l'ancien copropriétaire a payé, il y a peut-être eu un accord écrit de la copropriété à l'époque autorisant ces travaux en échange de la prise en charge des frais. 3. **Régularisation :** Si rien n'est écrit, vous devez proposer un modificatif du règlement de copropriété devant notaire pour faire enregistrer ce droit de jouissance privative (ou la création d'un nouveau lot). ### 4. La charge de la preuve et risques (Go/No-Go) * **Preuves à réunir :** * Le Règlement de Copropriété original et ses modificatifs. * Le Procès-Verbal d'AG ayant autorisé les travaux (indispensable). * Les factures et la déclaration de travaux (pour prouver la bonne foi et l'antériorité). * **Risque financier :** Si la terrasse est jugée "commune", vous pourriez être contraint de partager l'usage d'un espace que vous avez financé. Si elle est "privée" sans modificatif de règlement, le nouveau copropriétaire peut contester votre calcul de charges (tantièmes). ### Recommandation pratique 1. **Consultez immédiatement le notaire** qui a rédigé l'acte de vente du nouveau copropriétaire. Il doit vérifier si la terrasse a été incluse dans la désignation des biens vendus. 2. **Si la terrasse n'existe pas "juridiquement"** (pas mentionnée au règlement), vous êtes dans une situation de précarité. Il faut voter une résolution en AG pour régulariser la situation et mettre à jour le règlement de copropriété conformément à [l'article 1 de la loi du 10 juillet 1965](https://www.google.com/search?q=Article+1+Loi+du+10+juillet+1965). 3. **Solution amiable :** Proposez au nouveau copropriétaire de reconnaître votre droit de jouissance privative en échange de votre engagement à assumer seul l'entretien courant de cette terrasse. *Note : Si la situation relève d'une indivision (et non d'une copropriété classique), [l'article 815-5 du Code civil](https://www.google.com/search?q=Article+815-5+Code+civil) pourrait s'appliquer pour les décisions urgentes, mais le principe de la propriété reste lié au titre et non au financement.*