?
Lors succession puis je reprocher à mon frère son absence totale d’entretien de la maison de notre mère où elle est née et où on vécu ses parents cad nos grand parents maternels.
La maison a perdu une partie importante de sa valeur à cause de ce manque d’entretien coupable.
Pour information mon frère a été logé dans cette maison pendant 40 ans sans payer le moindre loyer ni aucune charge !
Maison 135 m2 avec 500 m2 jardin et garage plus dépendances a bures sur Yvette 91
Quelle action puis je entreprendre vis à vis de mon frère qui a dilapidé ce patrimoine de famille ?
La situation que vous décrivez est classique mais juridiquement complexe. Elle mêle deux problématiques distinctes : l'avantage financier tiré de l'occupation gratuite pendant 40 ans et la responsabilité civile liée à la dégradation du bien.
Voici l'analyse stratégique de votre dossier selon la méthodologie de notre cabinet.
## 1. L'occupation gratuite : Comment récupérer la "part" de votre frère ?
Le fait que votre frère ait été logé gratuitement pendant 40 ans peut être traité de deux manières selon la période concernée :
### Pour la période postérieure au décès (Indivision)
Depuis le décès de votre mère, vous êtes en "indivision". Selon [l'article 815-9 du Code civil](https://www.google.com/search?q=Article+815-9+Code+civil), l'indivisaire qui use privativement de la chose indivise est redevable d'une **indemnité d'occupation**.
* **Action :** Vous pouvez exiger qu'il verse à la succession un "loyer" théorique pour chaque mois passé dans la maison depuis le décès.
* **Limite :** Cette indemnité ne peut être réclamée que sur les **5 dernières années** (prescription quinquennale).
### Pour les 40 ans avant le décès (Rapport des libéralités)
C'est le point le plus lourd financièrement. L'occupation gratuite d'un logement peut être qualifiée de "donation indirecte". La jurisprudence de la Cour de cassation considère que si cet avantage a entraîné un appauvrissement du parent et une intention libérale, il doit être "rapporté" à la succession.
* **Action :** Demander au notaire d'intégrer la valeur des loyers économisés pendant 40 ans dans la masse à partager. Cela viendra en déduction de la part de votre frère.
---
## 2. Le manque d'entretien : La responsabilité pour dégradation
Votre frère a une obligation de conservation du bien, surtout s'il y a vécu seul.
### La faute de l'occupant
En application de [l'article 1240 du Code civil](https://www.google.com/search?q=Article+1240+Code+civil), tout fait de l'homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
Si le manque d'entretien "coupable" (négligence grave, absence de réparations locatives de base) a fait chuter la valeur de la maison, votre frère engage sa responsabilité.
### Le mécanisme de l'indemnisation
Lors du partage, [l'article 815-13 du Code civil](https://www.google.com/search?q=Article+815-13+Code+civil) précise que l'indivisaire répond des dégradations et détériorations qui ont diminué la valeur des biens indivis par sa faute ou par sa déchéance.
* **Action :** Solliciter une expertise pour chiffrer la "moins-value" subie par la maison de Bures-sur-Yvette à cause de son incurie.
---
## 3. Analyse stratégique et "Coup d'après"
### Ce que votre frère va répliquer (Anticipation)
Votre frère ne restera pas sans défense. Voici ses arguments probables :
1. **Le "Prêt à usage" (Commodat) :** Il argumentera que votre mère a voulu lui rendre service sans intention de donation, par simple solidarité familiale.
2. **L'entretien courant :** Il prétendra avoir payé de petites réparations ou avoir "veillé" sur votre mère, compensant ainsi l'absence de loyer.
3. **L'état initial :** Il soutiendra que la maison était déjà vétuste et que la perte de valeur est due à l'obsolescence naturelle du bâti et non à son manque d'entretien.
### La charge de la preuve (Crucial)
Sans preuves solides, le juge rejettera vos demandes. Vous devez réunir :
* **Expertise immobilière :** Un expert doit comparer l'état actuel avec l'état "normal" attendu pour une maison de ce type à Bures-sur-Yvette (secteur prisé du 91).
* **Témoignages et photos :** Attestations de voisins ou de la famille (selon [l'article 202 du Code de procédure civile](https://www.google.com/search?q=Article+202+Code+de+proc%C3%A9dure+civile)) prouvant l'abandon manifeste du jardin (500 m2) et des dépendances.
* **Absence de factures :** Prouver qu'aucun travaux de toiture, de chauffage ou de ravalement n'a été fait en 40 ans.
---
## 4. Recommandations et Plan d'action
**Étape 1 : Le constat d'huissier (Commissaire de justice)**
Avant toute vente ou travaux, faites constater l'état d'abandon de la maison, du garage et des dépendances. C'est votre preuve "reine".
**Étape 2 : La phase amiable chez le Notaire**
Demandez au notaire de dresser un "procès-verbal de difficultés". Chiffrez précisément :
* Le montant des loyers non perçus (selon les prix du marché à Bures-sur-Yvette).
* Le montant des travaux de remise en état nécessaires.
**Étape 3 : L'action en partage judiciaire**
Si votre frère refuse tout compromis, vous devrez saisir le Tribunal Judiciaire d'Évry.
* **Risque :** Une procédure de 2 à 4 ans, des frais d'avocat et d'expertise (environ 5 000 à 10 000 €).
* **Gain potentiel :** Si la maison vaut 600 000 € mais qu'elle en a perdu 150 000 par sa faute, et qu'il doit rapporter 20 ans de loyers (ex: 1 500 €/mois), l'enjeu financier justifie largement l'action.
**Conseil pragmatique :** Étant donné la valeur immobilière à Bures-sur-Yvette, ne le laissez pas bloquer la situation. S'il n'a pas les moyens de vous indemniser, sa part sur la vente de la maison sera prélevée pour vous désintéresser.
Chaque indivisaire peut user et jouir des biens indivis conformément à leur destination, dans la mesure compatible avec le droit des autres indivisaires et avec l'effet des actes régulièrement passés au cours de l'indivision. A défaut d'accord entre les intéressés, l'exercice de ce droit est réglé, à titre provisoire, par le président du tribunal. L'indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d'une indemnité.
Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
L'indivisaire qui entend céder, à titre onéreux, à une personne étrangère à l'indivision, tout ou partie de ses droits dans les biens indivis ou dans un ou plusieurs de ces biens est tenu de notifier par acte extrajudiciaire aux autres indivisaires le prix et les conditions de la cession projetée ainsi que les nom, domicile et profession de la personne qui se propose d'acquérir. Tout indivisaire peut, dans le délai d'un mois qui suit cette notification, faire connaître au cédant, par acte extrajudiciaire, qu'il exerce un droit de préemption aux prix et conditions qui lui ont été notifiés. En cas de préemption, celui qui l'exerce dispose pour la réalisation de l'acte de vente d'un délai de deux mois à compter de la date d'envoi de sa réponse au vendeur. Passé ce délai, sa déclaration de préemption est nulle de plein droit, quinze jours après une mise en demeure restée sans effet, et sans préjudice des dommages-intérêts qui peuvent lui être demandés par le vendeur. Si plusieurs indivisaires exercent leur droit de préemption, ils sont réputés, sauf convention contraire, acquérir ensemble la portion mise en vente en proportion de leur part respective dans l'indivision. Lorsque des délais de paiement ont été consentis par le cédant, l'article 828 est applicable.
?
Peut on savoir si sa mère à rédigé un testament déposé chez notaire ?
Ma Mère sous habilitation familiale générale en représentation confiée conjointement à ses deux fils cad à moi et mon frère.
Si demande possible peut elle être faite par un seul des deux fils ?
La réponse courte est **non**, vous ne pouvez pas, en principe, avoir connaissance du contenu ni même de l'existence d'un testament tant que votre mère est en vie, et ce, même en étant son représentant légal.
Voici l'analyse juridique et stratégique de votre situation, compte tenu de l'habilitation familiale générale dont vous bénéficiez avec votre frère.
## 1. Le principe absolu du secret testamentaire
Le testament est un acte unilatéral et personnel. Le notaire est tenu au **secret professionnel le plus strict** tant que le testateur (votre mère) est vivant.
* **L'accès au FCDDV :** Le Fichier Central des Dispositions de Dernières Volontés (FCDDV), qui recense tous les testaments déposés chez les notaires en France, n'est interrogeable qu'**après le décès**, sur présentation d'un acte de décès.
* **La protection de la volonté :** Même si votre mère est sous habilitation familiale, elle conserve le droit de rédiger un testament (sous certaines conditions de lucidité). Le contenu de ses dernières volontés ne regarde pas ses héritiers de son vivant, afin d'éviter toute pression familiale.
## 2. L'impact de l'habilitation familiale générale
L'habilitation familiale, prévue par [l'article 494-1 du Code civil](https://www.google.com/search?q=Article+494-1+Code+civil), vous donne le pouvoir de représenter votre mère pour les actes de la vie civile. Cependant, ce pouvoir s'arrête là où commence l'intimité de la personne et ses actes personnels.
### Le représentant peut-il interroger le notaire ?
Le notaire refusera de vous répondre, car la connaissance du testament n'est pas nécessaire à la gestion des biens de votre mère.
* **Exception rarissime :** Un juge pourrait autoriser le représentant à prendre connaissance d'un testament si cela est strictement nécessaire pour la protection des intérêts de la personne protégée (par exemple, pour savoir s'il faut conserver un bien immobilier spécifique légué à une tierce personne). Dans votre cas de conflit avec votre frère, cet argument ne sera pas retenu.
### Le cas du testament olographe ou authentique
* Si c'est un **testament olographe** (écrit à la main selon [l'article 970 du Code civil](https://www.google.com/search?q=Article+970+Code+civil)), il peut être caché n'importe où ou déposé chez un notaire sans que vous le sachiez.
* Si c'est un **testament par acte public** (devant notaire selon [l'article 971 du Code civil](https://www.google.com/search?q=Article+971+Code+civil)), le secret est tout aussi protégé.
## 3. La question de l'action "seul" ou "conjointement"
Vous précisez que l'habilitation est **conjointe**. Cela signifie que pour tous les actes importants (actes de disposition), vous devez agir **ensemble**.
* Pour une demande d'information auprès d'un notaire (si tant est qu'elle soit recevable), le notaire exigerait la signature des **deux habilités**.
* Si vous agissez seul, l'acte pourrait être frappé de nullité ou, plus simplement, le notaire opposerait une fin de non-recevoir en invoquant le caractère conjoint de votre mandat.
## 4. Analyse stratégique : Le risque du "Testament de faveur"
Compte tenu du fait que votre frère a vécu 40 ans dans la maison, votre crainte est légitime : il pourrait exister un testament l'avantageant (lui léguant la quotité disponible ou un droit d'usage et d'habitation viager).
### Ce que vous devez anticiper ("Le coup d'après") :
Si, au décès, vous découvrez un testament en faveur de votre frère :
1. **La capacité mentale :** Si le testament a été rédigé *après* la mise sous habilitation ou pendant une période de dégradation mentale prouvée, vous pourrez agir en nullité pour "insanité d'esprit" ([article 414-1 du Code civil](https://www.google.com/search?q=Article+414-1+Code+civil)).
2. **La preuve :** C'est ici que l'habilitation est utile. En tant que représentant conjoint, vous avez accès au dossier médical de votre mère. **Conservez précieusement tous les certificats médicaux** actuels attestant de son état cognitif. Ils seront vos preuves de demain pour contester un testament qui aurait été signé "sous influence" ou en période d'incapacité.
### Conseil pragmatique :
Ne perdez pas d'énergie à essayer de forcer la porte du notaire aujourd'hui, vous n'y parviendrez pas légalement seul.
**Concentrez-vous sur la gestion actuelle :** En tant qu'habilité conjoint, vous avez un droit de regard total sur les comptes. Vérifiez qu'aucun mouvement de fonds suspect ne part vers votre frère, ce qui constituerait une donation déguisée que vous pourriez également contester lors de la succession.
Si votre frère bloque la gestion commune (puisque vous êtes conjoints), vous devrez saisir le **Juge des Contentieux de la Protection (ex-Juge des Tutelles)** pour trancher le conflit.
Le testament olographe ne sera point valable s'il n'est écrit en entier, daté et signé de la main du testateur : il n'est assujetti à aucune autre forme.
Le testament par acte public est reçu par deux notaires ou par un notaire assisté de deux témoins.
Toute personne majeure ou mineure émancipée ne faisant pas l'objet d'une mesure de tutelle ou d'une habilitation familiale peut charger une ou plusieurs personnes, par un même mandat, de la représenter pour le cas où, pour l'une des causes prévues à l'article 425 , elle ne pourrait plus pourvoir seule à ses intérêts. La personne en curatelle ne peut conclure un mandat de protection future qu'avec l'assistance de son curateur. Les parents ou le dernier vivant des père et mère, ne faisant pas l'objet d'une mesure de curatelle ou de tutelle ou d'une habilitation familiale, qui exercent l'autorité parentale sur leur enfant mineur ou assument la charge matérielle et affective de leur enfant majeur peuvent, pour le cas où cet enfant ne pourrait plus pourvoir seul à ses intérêts pour l'une des causes prévues à l'article 425, désigner un ou plusieurs mandataires chargés de le représenter. Cette désignation prend effet à compter du jour où le mandant décède ou ne peut plus prendre soin de l'intéressé. Le mandat est conclu par acte notarié ou par acte sous seing privé. Toutefois, le mandat prévu au troisième alinéa ne peut être conclu que par acte notarié.
?
Première question
Comment vendre un terrain à un promoteur immobilier ?
Terrain 1500 m 2
12 logements soit 500 m2 habitables
Cour intérieure avec caves et dépendances
600 m 2 terrain
Construction 1950
Centre ville rue commerçante
Commune de l’Essonne Orsay 91
Autre question :
Rentabilité vente de cet ensemble comprenant 12 appartements avec ses caves et dépendances à la découpe versus vente de l’ensemble à un promoteur immobilier
terrain 1500 m2 avec ses 12 logements soit 500 m2 habitables
quel choix en termes de rapidité, de rentabilité, de facilité
Quels professionnels peuvent me conseiller ?
Le projet que vous envisagez pour ce bien situé à Orsay (secteur très prisé de l'Essonne, proche du pôle Paris-Saclay) est d'une grande technicité. Compte tenu du contexte familial (votre mère sous habilitation familiale conjointe), la dimension juridique est ici prioritaire sur la dimension commerciale.
Voici l'analyse stratégique pour orienter votre choix.
---
### 1. Vendre à un promoteur : Le mécanisme de la "Charge Foncière"
Vendre à un promoteur ne revient pas à vendre "des murs", mais à vendre "un droit à construire". Le prix ne dépend pas de l'état actuel des 12 appartements, mais de ce que le promoteur pourra construire sur les 1500 m² après démolition ou restructuration lourde.
* **Le processus :**
1. **Étude de faisabilité :** Le promoteur analyse le Plan Local d'Urbanisme (PLU) d'Orsay pour voir s'il peut monter à 3 ou 4 étages (R+3/R+4) et densifier les 500 m² actuels en 1500 m² ou plus.
2. **La Promesse Unilatérale de Vente (PUV) :** C'est l'étape critique. Vous signez un contrat qui bloque le terrain pendant 12 à 24 mois.
3. **Les conditions suspensives :** La vente ne devient définitive que si le promoteur obtient son permis de construire purgé de tout recours (voisins, mairie).
* **L'avantage financier :** Le prix peut être 20% à 40% supérieur au prix du marché "classique" si le potentiel de construction est élevé.
---
### 2. Comparatif : Vente à la découpe vs Vente à promoteur
| Critères | Vente à la découpe (Appartement par appartement) | Vente en bloc à un promoteur |
| :--- | :--- | :--- |
| **Rentabilité** | Potentiellement maximale par m² habitable, mais frais élevés (diagnostics, géomètre, agence). | Très élevée si le terrain est "constructible" en hauteur. |
| **Rapidité** | Moyenne (6 à 12 mois pour tout vendre). | **Lente** (18 à 24 mois minimum à cause des permis). |
| **Facilité** | **Complexe** : nécessite de créer une copropriété, de gérer 12 ventes, 12 dossiers de prêt. | **Simple** : un seul interlocuteur, une seule signature finale. |
| **Risque** | Faible (si un acheteur se désiste, vous en cherchez un autre). | **Élevé** : si le permis est refusé après 18 mois, vous avez perdu deux ans. |
---
### 3. Analyse stratégique ("Senior Partner Methodology")
#### A. Le verrou de l'Habilitation Familiale (CRITIQUE)
Puisque votre mère est sous habilitation familiale conjointe :
* **Accord des deux fils :** Vous et votre frère devez signer TOUS les documents (mandats, promesses, acte final).
* **Autorisation du Juge :** La vente d'un bien immobilier d'une personne protégée (surtout s'il s'agit de sa résidence ou d'un patrimoine majeur) nécessite l'autorisation préalable du **Juge des Contentieux de la Protection (JCP)**, conformément à [l'article 494-7 du Code civil](https://www.google.com/search?q=Article+494-7+Code+civil). Le juge vérifiera que le prix est conforme au marché pour protéger les intérêts de votre mère.
#### B. Le risque du "Recours des tiers" à Orsay
Orsay est une ville où les associations de riverains sont très actives. Un projet de promoteur en centre-ville sur 1500 m² fera presque systématiquement l'objet d'un recours en justice des voisins.
* **Stratégie :** Exigez une "indemnité d'immobilisation" de 10% (bloquée chez le notaire) et limitez la durée des conditions suspensives dans le temps.
#### C. La charge de la preuve (Le bilan promoteur)
Ne croyez pas le promoteur sur parole. Pour savoir s'il vous propose le "bon" prix, vous devez exiger un "compte à rebours promoteur" (bilan financier prévisionnel). S'il prévoit de revendre les futurs appartements 7 000 €/m², vous devez capter une part juste de cette marge.
---
### 4. Quels professionnels pour vous accompagner ?
Pour un dossier de cette envergure (estimé à plusieurs millions d'euros potentiellement), ne restez pas seuls face à un promoteur :
1. **Le Notaire (Indispensable) :** Prenez votre propre notaire (différent de celui du promoteur). Il sécurisera la rédaction de la promesse de vente et les conditions suspensives.
2. **L'Architecte ou l'Urbaniste :** Pour réaliser une "étude de capacité" indépendante. Cela vous permet de dire au promoteur : "Je sais qu'on peut construire 1800 m² ici, votre offre est trop basse".
3. **L'Avocat spécialisé en Droit Immobilier / Urbanisme :** Pour négocier les clauses de sortie de la promesse de vente et s'assurer que le promoteur ne vous "balade" pas pendant deux ans.
4. **L'Expert Immobilier (agréé auprès des tribunaux) :** Pour fournir un rapport d'expertise officiel qui sera nécessaire pour obtenir l'autorisation du Juge des Tutelles (JCP).
**Mon conseil :** Commencez par demander une **note de renseignement d'urbanisme** à la mairie d'Orsay pour connaître les droits à bâtir précis sur cette parcelle. Si le PLU est restrictif, la vente à la découpe sera préférable. Si le PLU permet de construire un immeuble collectif, le promoteur sera beaucoup plus rentable.
La vente est une convention par laquelle l'un s'oblige à livrer une chose, et l'autre à la payer. Elle peut être faite par acte authentique ou sous seing privé.
Si au moment de la vente la chose vendue était périe en totalité, la vente serait nulle. Si une partie seulement de la chose est périe, il est au choix de l'acquéreur d'abandonner la vente, ou de demander la partie conservée, en faisant déterminer le prix par la ventilation.
I.-En cas de vente de tout ou partie d'un immeuble bâti, un dossier de diagnostic technique, fourni par le vendeur, est annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente. En cas de vente publique, le dossier de diagnostic technique est annexé au cahier des charges. Le dossier de diagnostic technique comprend, dans les conditions définies par les dispositions qui les régissent, les documents suivants : 1° Le constat de risque d'exposition au plomb prévu aux articles L. 1334-5 et L. 1334-6 du code de la santé publique ; 2° L'état mentionnant la présence ou l'absence de matériaux ou produits contenant de l'amiante prévu à l'article L. 1334-13 du même code ; 3° L'état relatif à la présence de termites dans le bâtiment prévu à l'article L. 126-24 du présent code ; 4° L'état de l'installation intérieure de gaz prévu à l'article L. 134-9 du présent code ; 5° Dans les zones mentionnées au I de l'article L. 125-5 du code de l'environnement, l'état des risques prévu au I du même article ; 6° Le diagnostic de performance énergétique et, le cas échéant, l'audit énergétique prévus aux articles L. 126-26 et L. 126-28-1 du présent code ; 7° L'état de l'installation intérieure d'électricité prévu à l'article L. 134-7 ; 8° Le document établi à l'issue du contrôle des installations d'assainissement non collectif mentionné à l'article L. 1331-11-1 du code de la santé publique ou, sur les territoires dont les rejets d'eaux usées et pluviales ont une incidence sur la qualité de l'eau pour les épreuves olympiques de nage libre et de triathlon en Seine, le document établi à l'issue du contrôle du raccordement au réseau public de collecte des eaux usées mentionné au II de l'article L. 2224-8 du code général des collectivités territoriales ; 9° Dans les zones prévues à l'article L. 131-3 du présent code, l'information sur la présence d'un risque de mérule ; 10° Lorsque le bien est situé dans l'une des zones de bruit définies par un plan d'exposition au bruit des aérodromes prévu à l'article L. 112-6 du code de l'urbanisme, un document comportant l'indication claire et précise de cette zone ainsi que les autres informations prévues au I de l'article L. 112-11 du même code. 11° Lorsque le bien est situé dans le périmètre d'un plan de protection de l'atmosphère prévu à l'article L. 222-4 du code de l'environnement, un certificat attestant la conformité de l'appareil de chauffage au bois aux règles d'installation et d'émission fixées par le représentant de l'Etat dans le département ; 12° S'ils existent, les arrêtés pris au titre de la police de la sécurité et de la salubrité des immeubles, locaux et installations régie par le titre Ier du livre V du présent code. Les documents mentionnés aux 1°, 4° et 7° du présent I ne sont requis que pour les immeubles ou parties d'immeuble à usage d'habitation. Le document mentionné au 10° n'est requis que pour les immeubles ou parties d'immeubles à usage d'habitation ou à usage professionnel et d'habitation. Les documents mentionnés au 6° ne sont pas requis en cas de vente d'un immeuble à construire visée à l'article L. 261-1. Lorsque les locaux faisant l'objet de la vente sont soumis aux dispositions de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ou appartiennent à des personnes titulaires de droits réels immobiliers sur les locaux ou à des titulaires de parts donnant droit ou non à l'attribution ou à la jouissance en propriété des locaux, le document mentionné au 1° porte exclusivement sur la partie privative de l'immeuble affectée au logement et les documents mentionnés au 3°, 4°, 7° et 12° sur la partie privative du lot. L'audit énergétique mentionné au 6° du présent I est remis par le vendeur ou son représentant à l'acquéreur potentiel lors de la première visite de l'immeuble ou de la partie d'immeuble faisant l'objet d'un tel audit. La remise peut être faite par tout moyen, y compris par voie électronique. II.-En l'absence, lors de la signature de l'acte authentique de vente, d'un des documents mentionnés aux 1°, 2°, 3°, 4°, 7° et 8° du I en cours de validité, le vendeur ne peut pas s'exonérer de la garantie des vices cachés correspondante. En l'absence, lors de la signature de l'acte authentique de vente, du document mentionné aux 5° et 12° du I, l'acquéreur peut poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix. En cas de non-conformité de l'installation d'assainissement non collectif lors de la signature de l'acte authentique de vente, l'acquéreur fait procéder aux travaux de mise en conformité dans un délai d'un an après l'acte de vente. L'acquéreur ne peut se prévaloir à l'encontre du propriétaire des recommandations accompagnant le diagnostic de performance énergétique ainsi que le document relatif à la situation du bien dans une zone définie par un plan d'exposition au bruit des aérodromes, qui n'ont qu'une valeur indicative.
Continuer avec Google