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Bonjour,j'ai loué avec un bail ordinaire à une personne qui avait une activité salariée ,depuis elle a quitté son travail et est maintenant auto-entrepreneur''restauration rapide''.Les plats qu'elle confectionne sont récupérés à son domicile par les clients ou livrés.Je ne veux pas modifier le bail en bail commercial et souhaiterais rompre le bail actuel si c'est légalement possible.Comment dois-je procéder.Merci.
Bonjour,
Votre situation est délicate car elle mêle le droit des contrats (le bail), le droit de l'urbanisme (le changement d'usage) et les règles de copropriété. Vous avez loué un logement pour un usage d'habitation et votre locataire l'a transformé unilatéralement en local d'exploitation commerciale (cuisine professionnelle, passage de livreurs/clients).
Voici l'analyse stratégique et les démarches à entreprendre pour protéger vos droits et viser la rupture du bail.
## 1. Le fondement juridique : Le non-respect de la "destination des lieux"
Le bail que vous avez signé est un bail d'habitation (soumis à la loi du 6 juillet 1989). Ce contrat impose au locataire d'user de la chose louée suivant la destination qui lui a été donnée par le bail.
* **L'infraction contractuelle :** En transformant le logement en centre de production de restauration rapide, le locataire commet un manquement grave à ses obligations contractuelles. Selon [l'article 1719 du Code civil](https://www.google.com/search?q=Article+1719+Code+civil), le bailleur doit délivrer un logement, mais le locataire doit en respecter l'usage prévu.
* **L'infraction administrative :** Le passage d'un usage d'habitation à un usage professionnel/commercial est strictement encadré. [L'article L631-7 du Code de la construction et de l'habitation](https://www.google.com/search?q=Article+L631-7+Code+de+la+construction+et+de+l%27habitation) prévoit que dans de nombreuses communes, ce changement nécessite une autorisation préalable. Sans cela, l'activité est illicite.
## 2. L'anticipation de la défense adverse (Le "Coup d'après")
Le locataire va probablement invoquer le droit pour un auto-entrepreneur de domicilier son entreprise à son domicile (Article L123-10 du Code de commerce).
**Votre contre-argument :** Il faut distinguer la **domiciliation** (adresse administrative) de l'**exercice** de l'activité. Si la domiciliation est souvent de droit, l'exercice d'une activité commerciale (transformation de nourriture, réception de clientèle, stockage de marchandises) est interdit dans un bail d'habitation "bourgeoise" sans l'accord exprès du propriétaire et le respect du règlement de copropriété.
## 3. La charge de la preuve (Indispensable avant toute action)
Vous ne pouvez pas rompre le bail sur de simples soupçons. Le juge exigera des preuves matérielles de l'activité commerciale.
* **Les preuves numériques :** Faites des captures d'écran des plateformes (UberEats, Deliveroo, Facebook, Instagram) montrant que l'adresse de livraison ou de retrait correspond à votre logement.
* **Le constat d'huissier (Commissaire de justice) :** C'est l'élément clé. Un huissier doit constater les allées et venues des livreurs ou des clients, ainsi que, si possible, les odeurs ou les nuisances sonores liées à l'activité.
* **Témoignages :** Si vous êtes en copropriété, les plaintes des voisins pour les odeurs de friture ou l'encombrement des parties communes sont des preuves précieuses.
## 4. Analyse des risques et stratégie (Le "Go/No-Go")
**Risques :**
* **La trêve hivernale :** Même si vous obtenez la résiliation du bail, l'expulsion physique ne pourra pas avoir lieu durant la trêve hivernale.
* **Responsabilité :** En tant que propriétaire, si un incendie se déclare à cause des installations de cuisson non professionnelles, votre assurance pourrait refuser de vous couvrir si elle prouve que vous étiez au courant de l'activité sans vous y être opposé.
**Stratégie recommandée :**
1. **Mise en demeure (Étape 1) :** Envoyez immédiatement une lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) mettant en demeure le locataire de cesser toute activité commerciale et de livraison sous 8 ou 15 jours, en rappelant la destination "habitation" du bail.
2. **Sommation d'huissier (Étape 2) :** Si l'activité continue, faites signifier par huissier une sommation de respecter les clauses du bail.
3. **Action en résiliation judiciaire (Étape 3) :** Si le locataire persiste, vous devrez saisir le Tribunal Judiciaire pour demander la résiliation du bail pour "manquement grave du locataire à ses obligations". Le juge appréciera si le trouble est suffisant pour prononcer l'expulsion.
**Conseil pragmatique :** Avant de lancer une procédure judiciaire longue (12 à 24 mois), tentez une médiation. Expliquez au locataire que son activité l'expose à des amendes administratives lourdes pour changement d'usage illicite et que vous ne régulariserez jamais en bail commercial (ce qui lui donnerait un droit au renouvellement très contraignant pour vous). Proposez-lui une résiliation amiable avec un préavis court pour qu'il trouve un local adapté.
*Note : N'acceptez jamais de loyers sous forme de "facture" au nom de son auto-entreprise, cela pourrait être interprété comme un accord tacite pour un usage professionnel.*
La présente section est applicable aux communes dont la liste est fixée par le décret mentionné au I de l'article 232 du code général des impôts. Dans ces communes, le changement d'usage des locaux à usage d'habitation peut être soumis, sur décision de l'organe délibérant, à autorisation préalable dans les conditions fixées à l'article L. 631-7-1. Constituent des locaux à usage d'habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l'article L. 632-1 ou dans le cadre d'un bail mobilité conclu dans les conditions prévues au titre Ier ter de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986. Pour l'application de la présente section, un local est réputé à usage d'habitation s'il était affecté à cet usage soit à une date comprise entre le 1er janvier 1970 et le 31 décembre 1976 inclus, soit à n'importe quel moment au cours des trente dernières années précédant la demande d'autorisation préalable au changement d'usage ou la contestation de l'usage dans le cadre des procédures prévues au présent livre, et sauf autorisation ultérieure mentionnée au quatrième alinéa du présent article. Cet usage peut être établi par tout mode de preuve, la charge de la preuve incombant à celui qui veut démontrer un usage illicite. Toutefois, les locaux construits ou ayant fait l'objet de travaux après le 1er janvier 1970 sont réputés avoir l'usage pour lequel la construction ou les travaux ont été autorisés, sauf autorisation ultérieure mentionnée au même quatrième alinéa. Lorsqu'une autorisation administrative a été accordée après le 1er janvier 1970 pour changer l'usage d'un local mentionné au troisième alinéa, le local dont le changement d'usage a été autorisé et, dans le cas où cette autorisation a été accordée contre compensation, le local ayant servi à compensation sont réputés avoir l'usage résultant de l'autorisation. Une autorisation d'urbanisme ayant pour conséquence de changer la destination de locaux à usage d'habitation ne constitue un mode de preuve valable que si elle est accompagnée d'une autorisation de changement d'usage. L'usage d'habitation s'entend de tout local habité ou ayant vocation à l'être même s'il n'est pas occupé effectivement, notamment en cas de vacance ou lorsqu'il a fait l'objet d'un arrêté pris sur le fondement du livre V du présent code. Sont nuls de plein droit tous accords ou conventions conclus en violation du présent article. Le fait de louer un local meublé à usage d'habitation en tant que meublé de tourisme, au sens du I de l'article L. 324-1-1 du code du tourisme, constitue un changement d'usage au sens du présent article.
I.-Une location d'un logement meublé constituant la résidence principale du preneur est soumise au titre Ier bis de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986. Lorsque le bailleur est titulaire d'un bail commercial venant à expiration ou lorsque la cessation d'activité est prévue, le contrat peut être d'une durée inférieure à un an et doit mentionner les raisons et événements justificatifs. Si le bail commercial est renouvelé ou si l'activité est poursuivie, la durée du contrat est portée à un an. A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation par l'exploitant d'un établissement recevant du public aux fins d'hébergement, aux fins de constat de résiliation ou de prononcé de la résiliation du bail d'une personne dont le logement loué meublé constitue la résidence principale est notifiée, à la diligence de l'huissier de justice, au représentant de l'Etat dans le département, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, au moins un mois avant l'audience, afin qu'il informe les services compétents, notamment les organismes chargés du service des aides au logement et le fonds de solidarité pour le logement. II.-Lorsque la location d'un local meublé constituant la résidence principale du preneur est située dans un établissement recevant du public aux fins d'hébergement, celle-ci est soumise au titre Ier bis de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée. Ne sont pas applicables à cette location les articles 3-2, 3-3 , 18 , 24-1 , 25-4 et 25-11 de la même loi. Le local loué mentionné au premier alinéa doit être équipé du mobilier nécessaire au sommeil et à la vie courante du locataire ainsi qu'être pourvu de chauffage, d'une alimentation en eau et de sanitaires. Lorsqu'un locataire ou plusieurs locataires ont avec le même bailleur un litige locatif ayant une origine commune, ils peuvent donner par écrit mandat d'agir en justice en leur nom et pour leur compte à une association dont l'un des objets est l'insertion ou le logement des personnes défavorisées ou à une association de défense des personnes en situation d'exclusion par le logement mentionnées à l'article 3 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement. Une de ces associations peut assister ou représenter un locataire, selon les modalités définies à l'article 828 du code de procédure civile, en cas de litige portant sur le respect des caractéristiques de décence de son logement.
Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ; 2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ; 3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; 4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations.
Sommaire :
En application des articles L. 641-12, 3°, et R. 641-21, alinéa 2, du code de commerce, lorsque le juge-commissaire est saisi, sur le fondement du premier de ces textes, d'une demande de constat de la résiliation de plein droit du bail d'un immeuble utilisé pour l'activité de l'entreprise, en raison d'un défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement de liquidation judiciaire du preneur, cette procédure, qui obéit à des condition spécifiques, est distincte de celle qui tend, en application de l'article L. 145-41 du code de commerce, à faire constater l'acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail.
En conséquence, le bailleur, qui agit devant le juge-commissaire pour lui demander la constatation de la résiliation de plein droit du bail, sans revendiquer le bénéfice d'une clause résolutoire, n'est pas dans l'obligation de délivrer le commandement exigé par l'article L. 145-41 du code de commerce
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