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comment cela se passe lors d'un partage de succession lorsqu'un enfant a bénéficié d'un logement gratuit pendant 28 ans en ne payant que les charges et la taxe foncière par rapport aux enfants
Dans le cadre d'une succession en droit français, l'occupation gratuite d'un logement par l'un des héritiers (ici, pendant 28 ans) est une situation classique mais complexe qui peut générer des tensions importantes lors du partage.
Voici l'analyse stratégique de votre situation selon la méthodologie de notre cabinet.
### 1. Le principe juridique : Le rapport des libéralités
En droit français, le principe fondamental est l'égalité entre les héritiers. Selon [l'article 843 du Code civil](https://www.google.com/search?q=Article+843+Code+civil), tout héritier doit rapporter à la succession les dons et avantages qu'il a reçus du défunt, afin de ne pas léser ses cohéritiers.
L'occupation gratuite d'un bien immobilier est considérée par la jurisprudence comme un **avantage indirect**. Si cet avantage est qualifié de "libéralité" (don déguisé), l'héritier occupant doit "rendre" à la masse successorale la valeur des loyers qu'il n'a pas payés pendant 28 ans.
### 2. L'anticipation de la partie adverse (Le "Coup d'après")
L'héritier qui a occupé le logement ne se laissera pas faire. Voici les arguments qu'il va probablement invoquer pour éviter de rembourser :
* **Le "Prêt à usage" (Commodat) :** Il soutiendra qu'il s'agissait d'un simple service rendu sans intention de faire un cadeau définitif.
* **L'absence d'intention libérale :** Pour que le rapport soit dû, les autres héritiers doivent prouver que le parent avait une réelle volonté de l'avantager par rapport aux autres. Si le parent l'a logé parce qu'il était en difficulté financière (obligation alimentaire), le rapport peut être écarté.
* **L'entretien du bien :** Il fera valoir qu'en payant les charges et la taxe foncière (qui incombent normalement au propriétaire), il a conservé le patrimoine en bon état, évitant ainsi des frais aux parents.
### 3. La charge de la preuve : Ce que vous devez réunir
La loi est de votre côté sur le principe, mais sans preuves, le juge ou le notaire ne pourra pas agir. Vous devez préparer :
* **L'estimation de la valeur locative :** Faites établir par un expert ou une agence immobilière une estimation du loyer mensuel "marché" sur la période (en tenant compte de l'évolution des prix sur 28 ans).
* **La preuve de l'occupation :** Factures d'électricité, courriers, attestations de voisinage prouvant la durée continue de 28 ans.
* **Le calcul du "net" :** Le montant à rapporter sera : *(Loyer théorique total sur 28 ans) - (Taxes foncières et grosses réparations payées par l'occupant)*.
### 4. Risques et évaluation (Le "Go/No-Go")
* **Risque de prescription :** L'action en nullité ou en contestation se prescrit généralement par 5 ans à compter de l'ouverture de la succession ([Article 815-16 du Code civil](https://www.google.com/search?q=Article+815-16+Code+civil)).
* **Enjeu financier :** Sur 28 ans, même avec un petit loyer de 600€/mois, l'avantage représente plus de 200 000 €. Cela peut totalement absorber la part d'héritage de l'occupant, voire l'obliger à indemniser ses frères et sœurs (soulte).
* **Risque de blocage :** Si l'héritier refuse de reconnaître cet avantage, le notaire dressera un **procès-verbal de difficultés**. Vous devrez alors saisir le Tribunal Judiciaire, ce qui peut durer 2 à 3 ans et coûter cher en frais d'avocat.
### 5. Stratégie conseillée : L'action par étapes
**Étape 1 : La phase notariale (Amiable)**
Demandez au notaire d'intégrer dans le projet de partage une clause de "rapport de l'avantage indirect". Le notaire rappellera à votre frère/sœur que l'avantage est manifeste.
**Étape 2 : La compensation**
Proposez que le montant des taxes foncières payées par l'occupant soit déduit de sa dette de loyers. C'est une concession pragmatique : la taxe foncière est juridiquement une charge du propriétaire. En l'ayant payée, il a une créance sur la succession qui vient s'opposer à votre demande de rapport.
**Étape 3 : La mise en demeure**
Si le dialogue bloque, faites signifier par avocat une mise en demeure rappelant les dispositions de [l'article 843 du Code civil](https://www.google.com/search?q=Article+843+Code+civil). Souvent, la perspective d'un procès long et coûteux (avec expertise immobilière judiciaire à la charge du perdant) incite à la signature d'un accord amiable.
**Attention :** Si l'occupant est toujours dans les lieux au moment du décès, il ne s'agit plus seulement de "rapport" pour le passé, mais aussi d'une "indemnité d'occupation" pour le présent, due à l'indivision jusqu'au partage définitif.
L'indivisaire qui entend céder, à titre onéreux, à une personne étrangère à l'indivision, tout ou partie de ses droits dans les biens indivis ou dans un ou plusieurs de ces biens est tenu de notifier par acte extrajudiciaire aux autres indivisaires le prix et les conditions de la cession projetée ainsi que les nom, domicile et profession de la personne qui se propose d'acquérir. Tout indivisaire peut, dans le délai d'un mois qui suit cette notification, faire connaître au cédant, par acte extrajudiciaire, qu'il exerce un droit de préemption aux prix et conditions qui lui ont été notifiés. En cas de préemption, celui qui l'exerce dispose pour la réalisation de l'acte de vente d'un délai de deux mois à compter de la date d'envoi de sa réponse au vendeur. Passé ce délai, sa déclaration de préemption est nulle de plein droit, quinze jours après une mise en demeure restée sans effet, et sans préjudice des dommages-intérêts qui peuvent lui être demandés par le vendeur. Si plusieurs indivisaires exercent leur droit de préemption, ils sont réputés, sauf convention contraire, acquérir ensemble la portion mise en vente en proportion de leur part respective dans l'indivision. Lorsque des délais de paiement ont été consentis par le cédant, l'article 828 est applicable.
Est nulle toute cession ou toute licitation opérée au mépris des dispositions des articles 815-14 et 815-15 . L'action en nullité se prescrit par cinq ans. Elle ne peut être exercée que par ceux à qui les notifications devaient être faites ou par leurs héritiers.
Tout héritier, même ayant accepté à concurrence de l'actif, venant à une succession, doit rapporter à ses cohéritiers tout ce qu'il a reçu du défunt, par donations entre vifs, directement ou indirectement ; il ne peut retenir les dons à lui faits par le défunt, à moins qu'ils ne lui aient été faits expressément hors part successorale. Les legs faits à un héritier sont réputés faits hors part successorale, à moins que le testateur n'ait exprimé la volonté contraire, auquel cas le légataire ne peut réclamer son legs qu'en moins prenant.
Sommaire :
Selon l'article 831 du code civil, lorsque le partage se fait soit par têtes, soit par souches, il doit être procédé à la composition d'autant de lots égaux qu'il y a d'héritiers copartageants ou de souches copartageantes. Viole dès lors ce texte la cour d'appel qui homologue un rapport d'expertise proposant un partage en nature par souche et à l'intérieur des souches par branches alors que, le partage devant se faire par souche, la subdivision entre les différents membres de plusieurs des souches ne devait être envisagée qu'ultérieurement.
Sommaire :
Il résulte de l'article 918 du code civil que la valeur en pleine propriété des biens aliénés, à charge de rente viagère, à l'un des successibles en ligne directe, sera imputée sur la portion disponible et que l'excédent, s'il y en a, sera rapporté à la masse. Ne tire pas les conséquences légales de ses propres constatations une cour d'appel qui décide que la valeur en pleine propriété de biens vendus par le de cujus à l'un de ses deux fils et à l'épouse de celui-ci, à charge notamment d'une rente viagère, doit s'imputer sur la portion disponible et que l'excédent éventuel sera rapporté à la masse, après avoir constaté qu'un jugement passé en force de chose jugée avait débouté le conjoint survivant de l'autre fils et ses enfants de leur demande tendant à voir déclarer l'acte constitutif d'une donation déguisée, de sorte que la présomption de gratuité édictée par l'article 918 du code civil devenait dépourvue de fondement.
Sommaire :
La défunte ayant, dans son testament, confirmé la donation qu'elle avait consentie à son époux de l'une des trois quotités disponibles prévues par l'article 1094-1 du code civil et légué à sa petite-fille la quotité disponible, l'époux ayant opté pour l'usufruit de la totalité des biens composant la succession de son épouse, l'acte par lequel la légataire reconnaît que son legs porte sur une quote-part en nue-propriété, qui a pour seul effet de réduire une libéralité excessive, n'est pas de nature à porter atteinte aux droits des enfants de la testatrice.
Et l'héritier, tenu de ce legs ainsi réduit, n'est pas recevable à se prévaloir de la volonté de la testatrice de révoquer, pour partie, la donation consentie à son époux en excluant l'usufruit de ce dernier sur la quotité disponible ordinaire pour consentir à sa petite-fille un legs portant, non sur une quote-part en nue-propriété, mais sur la propriété de la quotité disponible, la légataire ayant seule qualité et intérêt à l'invoquer
Sommaire :
N'excède pas ses pouvoirs la cour d'appel qui, statuant en référé, ordonne la consignation entre les mains d'un séquestre d'une somme représentant partie de la créance sur laquelle porte l'usufruit d'un conjoint survivant, après avoir constaté l'existence d'un péril imminent pour les nus-propriétaires de la représentation de la somme en cause, caractérisé par la circonstance que cette somme d'un montant très important et non productive d'intérêts avait été laissée par l'usufruitière sur le compte courant d'une société dont elle détenait la quasi-totalité des parts alors que les relations entre cette dernière et les nus-propriétaires, enfants d'un premier lit de son défunt mari, étaient conflictuelles et qu'aucune garantie n'avait été constituée pour en assurer le paiement.
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