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Je suis indivisaire d’un bien loué en bail commercial mais les loyers ont été réquisitionné par une partie des indivisaires
Au décès de la personne qui a 50% des parts un notaire fera t’il l’inventaire des sommes dues pour régulariser les droits de chacun
Dans cette situation d'indivision successorale et de gestion de bail commercial, la réponse courte est **oui, le notaire a vocation à établir un compte d'indivision**, mais il ne dispose pas de pouvoirs de police ou de juge pour contraindre les parties en cas de conflit persistant.
Voici l'analyse stratégique de votre situation selon la méthodologie de gestion des litiges.
### 1. Le rôle du notaire et l'état liquidatif
Lors du règlement d'une succession, le notaire établit un **état liquidatif**. Ce document fait l'inventaire de l'actif (ce que le défunt possédait) et du passif (ses dettes), mais il doit aussi intégrer les **comptes d'indivision**.
* **La règle :** Selon [l'article 815-10 du Code civil](https://www.google.com/search?q=Article+815-10+Code+civil), les fruits et les revenus des biens indivis (les loyers du bail commercial) accroissent à l'indivision.
* **La créance :** Si un indivisaire a perçu seul les loyers, il est redevable de ces sommes envers l'indivision. Le notaire inscrira cette somme comme une "créance de l'indivision" contre l'indivisaire concerné (ou sa succession s'il est décédé).
Toutefois, le notaire est un officier ministériel qui recherche le consensus. S'il y a un désaccord sur les montants, il dressera un **procès-verbal de difficultés** et renverra les parties devant le Tribunal judiciaire.
### 2. Anticipation de la partie adverse (Le "Coup d'après")
Les indivisaires qui ont capté les loyers ne vont probablement pas reconnaître la dette facilement. Voici leurs arguments classiques :
* **La gestion d'affaires :** Ils prétendront avoir utilisé ces loyers pour payer des charges, des taxes foncières ou des travaux nécessaires. [L'article 815-13 du Code civil](https://www.google.com/search?q=Article+815-13+Code+civil) leur permet effectivement de déduire les dépenses de conservation ou d'amélioration qu'ils ont financées.
* **La prescription :** Attention, l'action en répétition des loyers (demander le remboursement) se prescrit par **5 ans**. Au-delà, les sommes perçues sont définitivement perdues pour vous.
### 3. La charge de la preuve (Indispensable)
Pour que le notaire puisse intégrer ces sommes à l'inventaire, vous devez lui fournir des éléments probants. Le juge ou le notaire ne fera pas l'enquête à votre place.
* **Le bail commercial :** Copie du contrat pour prouver le montant du loyer théorique.
* **Preuve de non-perception :** Vos relevés bancaires montrant l'absence de virement.
* **Mise en demeure :** Avez-vous déjà envoyé un courrier recommandé demandant votre part des loyers ? Si non, faites-le immédiatement pour stopper la prescription et prouver votre opposition.
### 4. Risques et stratégie (Le "Go/No-Go")
**Les risques :**
* **L'insolvabilité :** Si l'indivisaire à 50% a déjà dépensé tout l'argent et que son patrimoine personnel est faible, récupérer les sommes sera complexe, même si sa part dans l'immeuble peut servir de garantie.
* **L'indemnité d'occupation :** Si l'un des indivisaires occupe une partie du bien, n'oubliez pas qu'il doit une indemnité à l'indivision selon [l'article 815-9 du Code civil](https://www.google.com/search?q=Article+815-9+Code+civil).
**Ma recommandation stratégique :**
1. **Sommation de produire les comptes :** Demandez officiellement au notaire, par écrit, d'intégrer dans l'inventaire de la succession le remboursement des loyers indûment perçus.
2. **Action en référé :** Si la situation bloque et que vous avez besoin de fonds, vous pouvez saisir le Président du Tribunal judiciaire en référé pour demander une **provision sur part** (une avance sur l'argent qui vous revient) ou la nomination d'un administrateur provisoire pour gérer le bail commercial de manière neutre.
3. **Droit de préemption :** Si les héritiers de l'indivisaire à 50% souhaitent vendre leurs parts à un tiers, n'oubliez pas que vous disposez d'un droit de préemption selon [l'article 815-14 du Code civil](https://www.google.com/search?q=Article+815-14+Code+civil). Vous pourriez compenser le prix d'achat par la dette qu'ils ont envers vous.
**En résumé :** Le notaire le fera si vous lui apportez les preuves et que les autres héritiers ne contestent pas formellement. En cas de contestation, seul un juge pourra trancher le compte d'indivision.
Lorsqu'un indivisaire a amélioré à ses frais l'état d'un bien indivis, il doit lui en être tenu compte selon l'équité, eu égard à ce dont la valeur du bien se trouve augmentée au temps du partage ou de l'aliénation. Il doit lui être pareillement tenu compte des dépenses nécessaires qu'il a faites de ses deniers personnels pour la conservation desdits biens, encore qu'elles ne les aient point améliorés. Inversement, l'indivisaire répond des dégradations et détériorations qui ont diminué la valeur des biens indivis par son fait ou par sa faute.
Chaque indivisaire peut user et jouir des biens indivis conformément à leur destination, dans la mesure compatible avec le droit des autres indivisaires et avec l'effet des actes régulièrement passés au cours de l'indivision. A défaut d'accord entre les intéressés, l'exercice de ce droit est réglé, à titre provisoire, par le président du tribunal. L'indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d'une indemnité.
L'indivisaire qui entend céder, à titre onéreux, à une personne étrangère à l'indivision, tout ou partie de ses droits dans les biens indivis ou dans un ou plusieurs de ces biens est tenu de notifier par acte extrajudiciaire aux autres indivisaires le prix et les conditions de la cession projetée ainsi que les nom, domicile et profession de la personne qui se propose d'acquérir. Tout indivisaire peut, dans le délai d'un mois qui suit cette notification, faire connaître au cédant, par acte extrajudiciaire, qu'il exerce un droit de préemption aux prix et conditions qui lui ont été notifiés. En cas de préemption, celui qui l'exerce dispose pour la réalisation de l'acte de vente d'un délai de deux mois à compter de la date d'envoi de sa réponse au vendeur. Passé ce délai, sa déclaration de préemption est nulle de plein droit, quinze jours après une mise en demeure restée sans effet, et sans préjudice des dommages-intérêts qui peuvent lui être demandés par le vendeur. Si plusieurs indivisaires exercent leur droit de préemption, ils sont réputés, sauf convention contraire, acquérir ensemble la portion mise en vente en proportion de leur part respective dans l'indivision. Lorsque des délais de paiement ont été consentis par le cédant, l'article 828 est applicable.
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Une lettre recommandée a été envoyée à chaque potentiel bloquant la reddition des comptes
Mon conseil est frileuse sur une procédure et je suis totalement pour
J’ai déjà engagé des frais pour les courriers il m’est impossible de me dire que c’est pour rien
Je comprends votre frustration : avoir engagé des frais et des démarches sans voir de résultat concret est une situation usante. La "frilosité" de votre conseil peut s'expliquer par le coût et la durée d'une procédure judiciaire classique, mais il existe des leviers plus rapides pour débloquer la situation.
Voici l'analyse stratégique pour passer de la phase "amiable" (vos courriers recommandés) à la phase "offensive".
### 1. Pourquoi votre conseil hésite-t-il ? (Analyse des risques)
Un avocat ou un notaire hésite souvent pour trois raisons :
* **Le coût de l'expertise :** Si les comptes sont complexes, le juge peut ordonner une expertise comptable dont vous devrez avancer les frais (souvent plusieurs milliers d'euros).
* **Le blocage notarié :** Le notaire ne peut pas trancher. S'il y a un désaccord, il dresse un **procès-verbal de difficultés**. Cela signifie que vous repartez pour une procédure judiciaire de plusieurs années.
* **L'aléa sur les dépenses :** Les indivisaires "bloquants" vont certainement produire des factures de travaux ou de taxes pour justifier la consommation des loyers, invoquant [l'article 815-13 du Code civil](https://www.google.com/search?q=Article+815-13+Code+civil).
### 2. Le "Coup d'après" : Ce que les bloqueurs vont faire
En ne répondant pas à vos recommandés, ils jouent la montre. Leur stratégie est de vous épuiser financièrement et moralement jusqu'à la signature de l'acte de partage.
* **Leur argument :** "Nous avons géré le bien dans l'intérêt commun, les loyers ont servi à l'entretien."
* **Votre contre-attaque :** Exiger le détail justificatif (factures acquittées, relevés bancaires du compte d'indivision). Selon [l'article 815-8 du Code civil](https://www.google.com/search?q=Article+815-8+Code+civil), l'indivisaire qui gère est redevable des produits de sa gestion.
### 3. La stratégie offensive : Le Référé-Provision
Si vous ne voulez pas attendre la fin de la succession (qui peut durer des années), vous pouvez demander à votre conseil d'engager une procédure en **référé** devant le Président du Tribunal Judiciaire.
* **L'objectif :** Obtenir une "provision", c'est-à-dire une avance sur votre part de loyers, car votre créance est "non sérieusement contestable" ([Article 809 du Code de procédure civile](https://www.google.com/search?q=Article+809+Code+de+proc%C3%A9dure+civile)).
* **L'avantage :** C'est une procédure rapide (quelques mois) qui met une pression immédiate sur les autres. Cela leur prouve que vous êtes prêt à aller jusqu'au bout.
* **La nomination d'un administrateur :** Si la mésentente paralyse la gestion du bail commercial, vous pouvez demander au juge de nommer un administrateur provisoire (souvent un huissier ou un mandataire) pour percevoir les loyers à la place des indivisaires bloquants ([Article 815-6 du Code civil](https://www.google.com/search?q=Article+815-6+Code+civil)).
### 4. La charge de la preuve et les frais engagés
Pour transformer vos frais actuels en investissement gagnant :
* **Conservez toutes les preuves de vos frais :** Honoraires d'avocat, frais de recommandés, frais de généalogiste si nécessaire. Vous demanderez leur remboursement à la partie adverse au titre de [l'article 700 du Code de procédure civile](https://www.google.com/search?q=Article+700+Code+de+proc%C3%A9dure+civile) lors de l'action en justice.
* **Sommez le notaire d'agir :** Si le notaire de la succession du défunt (celui qui avait 50%) ne bouge pas, envoyez-lui une mise en demeure de dresser un état liquidatif incluant les créances de l'indivision. S'il refuse, c'est un motif de responsabilité professionnelle.
### Recommandation concrète :
1. **Demandez un devis précis** à votre conseil pour une assignation en référé-provision.
2. **Fixez une "date butoir" :** Informez les autres indivisaires par un dernier courrier (rédigé par avocat, c'est plus efficace) qu'en l'absence de reddition de comptes sous 15 jours, vous saisissez le juge des référés pour demander la nomination d'un administrateur judiciaire.
3. **L'aspect psychologique :** Souvent, l'annonce d'une procédure de référé suffit à faire céder les "bloqueurs" qui craignent de devoir payer des frais de justice personnels.
**Rappel important :** Vous avez un droit annuel à la répartition des bénéfices selon [l'article 815-11 du Code civil](https://www.google.com/search?q=Article+815-11+Code+civil). Vous n'avez pas à attendre la fin de la succession pour toucher votre part des loyers.
I. – A la clôture de chaque exercice le conseil d'administration, le directoire ou les gérants dressent l'inventaire, les comptes annuels conformément aux dispositions de la section 2 du chapitre III du titre II du livre Ier et établissent un rapport de gestion écrit. Ils incluent dans l'annexe : 1° Un état des cautionnements, avals et garanties donnés par la société. Cette disposition n'est pas applicable aux sociétés exploitant un établissement de crédit, une société de financement ou une entreprise d'assurance ; 2° Un état des sûretés consenties par elle. II. – Le rapport de gestion : 1° Expose la situation de la société durant l'exercice écoulé, comprenant une analyse objective et exhaustive de l'évolution des affaires, des résultats et de la situation de celle-ci, notamment de sa situation d'endettement, au regard du volume et de la complexité des affaires, ainsi que son évolution prévisible, les événements importants survenus entre la date de la clôture de l'exercice et la date à laquelle il est établi ; 2° Expose les activités de la société en matière de recherche et de développement ; 3° Mentionne les succursales existantes ; 4° Dans la mesure nécessaire à la compréhension de l'évolution des affaires, des résultats ou de la situation de la société, comprend des indicateurs clefs de performance de nature financière et, le cas échéant, de nature non financière ayant trait à son activité spécifique, notamment des informations relatives aux questions d'environnement et de personnel ; 5° Décrit les principaux risques et incertitudes auxquels la société est confrontée ; 6° Lorsque cela est pertinent pour l'évaluation de son actif, de son passif, de sa situation financière et de ses pertes ou profits, comprend des indications sur ses objectifs et sa politique concernant la couverture de chaque catégorie principale de transactions prévues pour lesquelles il est fait usage de la comptabilité de couverture, ainsi que sur son exposition aux risques de prix, de crédit, de liquidité et de trésorerie. Ces indications comprennent l'utilisation par l'entreprise d'instruments financiers ; 7° Lorsque la société est une grande entreprise, au sens de l'article L. 230-1, comprend des informations sur ses ressources incorporelles essentielles, la manière dont son modèle commercial dépend fondamentalement de ces ressources et en quoi elles constituent une source de création de valeur pour elle. L'analyse mentionnée aux 1° et 4° contient, le cas échéant, des renvois aux montants indiqués dans les comptes annuels et des explications supplémentaires y afférentes. La disposition prévue au 4° relative aux indicateurs de nature extra-financière ne s'applique pas lorsque la société est soumise à l'article L. 232-6-3 ou à l'article L. 22-10-36 ou est dispensée de l'application de l'article L. 232-6-3 en vertu de son V. III. – Les documents mentionnés au présent article sont, le cas échéant, mis à la disposition des commissaires aux comptes dans des conditions déterminées par décret en Conseil d'Etat. IV. – Sont dispensées de l'obligation d'établir un rapport de gestion les sociétés commerciales qui sont des microentreprises ou des petites entreprises au sens de l'article L. 230-1. Cette dispense n'est pas applicable aux sociétés appartenant à l'une des catégories définies à l'article L. 123-16-2 ou dont l'activité consiste à gérer des titres de participations ou des valeurs mobilières.
Dans les sociétés à responsabilité limitée et les sociétés par actions, il est fait sur le bénéfice de l'exercice, diminué, le cas échéant, des pertes antérieures, un prélèvement d'un vingtième au moins affecté à la formation d'un fonds de réserve dit " réserve légale ". Toute décision contraire est nulle. L' article 1844-12-1 du code civil n'est pas applicable. Ce prélèvement cesse d'être obligatoire, lorsque la réserve atteint le dixième du capital social.
Dans les assemblées ou lors des consultations écrites, les décisions sont adoptées par un ou plusieurs associés représentant plus de la moitié des parts sociales. Si cette majorité n'est pas obtenue et sauf stipulation contraire des statuts, les associés sont, selon les cas, convoqués ou consultés une seconde fois, et les décisions sont prises à la majorité des votes émis, quel que soit le nombre des votants. Les décisions prises en violation des dispositions du présent article peuvent être annulées à la demande de tout intéressé.
Sommaire :
Préalablement aux opérations de partage d'une indivision post-communautaire, l'épouse, en sa qualité d'indivisaire, doit déclarer la créance de l'indivision, au titre des loyers échus antérieurement au jugement d'ouverture de la liquidation judiciaire de son époux et perçus par celui-ci, à la procédure collective du débiteur de l'indivision.
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