Impact d'une SASU post-recevabilité sur surendettement, clause résolutoire et expulsion 🧠 Mémoire Droit immobilier Expulsion locative

Voici une analyse stratégique de votre situation, en tenant compte de la complexité de l'articulation entre le droit du surendettement et le droit locatif. ### 1. La création d’une SASU après la recevabilité : un risque pour le dossier ? La création d'une SASU après la décision de recevabilité est un point de friction majeur, surtout en période d'appel. * **Le risque de "Mauvaise Foi" :** Le créancier (votre bailleur) utilisera probablement cet argument devant le juge de l'appel. Il soutiendra que vous avez les capacités financières d'investir dans une société (capital social, frais de greffe) alors que vous bénéficiez d'un effacement de dettes. La "bonne foi" est une condition impérative prévue par [l'article L711-1 du Code de la consommation](/articles/code-de-la-consommation/L711-1). * **L'aggravation de l'insolvabilité :** Si la création de la SASU a puisé dans vos maigres ressources ou si elle génère de nouvelles charges, le créancier invoquera [l'article L761-1 du Code de la consommation](/articles/code-de-la-consommation/L761-1) pour demander la déchéance de la procédure pour "aggravation délibérée de l'insolvabilité". * **Le statut de "Professionnel" :** Le surendettement est réservé aux particuliers pour des dettes non professionnelles. Si la SASU est votre activité principale, le bailleur pourrait tenter de requalifier votre situation, bien que la jurisprudence admette qu'un dirigeant de société puisse bénéficier du surendettement pour ses dettes personnelles. **Conseil stratégique :** Préparez les preuves que le capital de la SASU est minime (ex: 1€ ou 100€) et qu'il n'y a pas eu de détournement d'actifs qui auraient pu payer la dette locative. ### 2. Sort de la clause résolutoire à l'issue des 2 ans C'est le point le plus délicat. Un jugement a déjà "constaté" l'acquisition de la clause résolutoire. Cela signifie que, juridiquement, votre bail est **résilié**. * **La suspension n'est pas une annulation :** Le dossier de surendettement a suspendu les effets de l'expulsion (mesure de police), mais il n'efface pas automatiquement le jugement de résiliation du bail. * **L'effet de l'effacement de la dette :** Normalement, selon [l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989](https://www.google.com/search?q=Article+24+loi+6+juillet+1989), si le locataire règle sa dette selon les délais accordés par le juge, la clause résolutoire est réputée n'avoir jamais joué. * **Le problème du Rétablissement Personnel (PRP) :** Dans votre cas, la dette n'est pas "payée" mais "effacée". La Cour de cassation a précisé dans un arrêt [Cass. civ. 2, 13/07/2005, n° 03-18.293](/decisions/60794d859ba5988459c4892b) que la suspension des dettes ne suspend pas nécessairement les effets de la clause résolutoire si le délai de grâce est expiré. Cependant, si la mesure de surendettement prévoit expressément le maintien dans les lieux sous condition de paiement du loyer courant, vous restez "occupant de bonne foi". **Conclusion :** À l'issue des 2 ans, vous n'êtes pas automatiquement titulaire d'un nouveau bail. Vous restez un "occupant sans droit ni titre" dont l'expulsion est simplement suspendue. Pour redevenir locataire, il faudra soit un accord écrit du bailleur (nouveau bail), soit une décision judiciaire constatant que la clause est "neutralisée" par l'extinction de la dette. ### 3. Le bailleur devra-t-il repasser devant un juge pour l'expulsion ? La réponse courte est : **Probablement pas.** * **Le titre exécutoire existe déjà :** Le bailleur possède déjà un jugement d'expulsion. La procédure de surendettement n'a fait que "geler" l'exécution de ce titre. * **La fin de la suspension :** Selon [l'article L722-9 du Code de la consommation](/articles/code-de-la-consommation/L722-9), si vous ne respectez pas le paiement des loyers courants ou une fois le délai de 2 ans expiré, le bailleur peut solliciter le concours de la force publique auprès du Préfet sur la base de son jugement initial. * **Le risque de l'appel :** Si le créancier gagne son appel contre la recevabilité de votre dossier de surendettement, la protection tombe immédiatement. Il pourra alors reprendre l'expulsion sans aucun nouveau délai. --- ### Synthèse de la stratégie "Senior Partner" | Risque | Anticipation du bailleur | Action à entreprendre | | :--- | :--- | :--- | | **Appel du bailleur** | Il va arguer que la SASU prouve que vous avez des revenus cachés ou une capacité d'investissement. | Produisez les statuts de la SASU (capital faible) et vos relevés bancaires prouvant l'absence de revenus pour l'instant. | | **Fin des 2 ans** | Il considérera que le bail est mort et demandera votre départ dès la fin du délai. | **Négociez dès maintenant** un "protocole d'occupation précaire" ou un nouveau bail, en faisant valoir que vous payez rubis sur l'ongle depuis 2 ans. | | **Preuve de paiement** | Le bailleur pourrait contester la régularité des paiements pour faire sauter la suspension. | Conservez chaque justificatif de virement. Ne payez JAMAIS en espèces sans reçu (quittance). | **Attention :** La création de la SASU en cours de procédure est une lame à double tranchant. Si elle réussit, elle prouve votre retour à meilleure fortune (ce qui est positif pour payer le loyer), mais si elle est vue comme une dissimulation, elle peut annuler tout le bénéfice du surendettement. **Conseil final :** Si le bailleur a fait appel, la présence d'un avocat spécialisé est vivement recommandée pour défendre la "bonne foi" de votre démarche entrepreneuriale face à sa volonté de récupérer le logement.