?
Résumé de ma situation :
• Jugement ayant constaté l’acquisition de la clause résolutoire et prononcé l’expulsion + condamnation à la dette.
• Après le jugement, dépôt d’un dossier de surendettement.
• Dossier déclaré recevable.
• Effacement total des dettes par rétablissement personnel.
• Suspension des mesures d’expulsion pour 2 ans sous condition de paiement du terme courant.
• Loyers et charges payés intégralement depuis.
• Création d’une SASU après la recevabilité.
• Le créancier a fait appel de la décision de surendettement.
Mes questions :
1. La création d’une SASU après la recevabilité peut-elle remettre en cause la recevabilité du dossier ?
2. À l’issue des 2 ans de suspension, si les loyers ont été payés sans incident, la clause résolutoire peut-elle être considérée comme réputée n’avoir jamais joué ?
3. Le bailleur devra-t-il repasser devant un juge pour reprendre l’expulsion ou pourra-t-il agir directement ?
Voici une analyse stratégique de votre situation, en tenant compte de la complexité de l'articulation entre le droit du surendettement et le droit locatif.
### 1. La création d’une SASU après la recevabilité : un risque pour le dossier ?
La création d'une SASU après la décision de recevabilité est un point de friction majeur, surtout en période d'appel.
* **Le risque de "Mauvaise Foi" :** Le créancier (votre bailleur) utilisera probablement cet argument devant le juge de l'appel. Il soutiendra que vous avez les capacités financières d'investir dans une société (capital social, frais de greffe) alors que vous bénéficiez d'un effacement de dettes. La "bonne foi" est une condition impérative prévue par [l'article L711-1 du Code de la consommation](https://www.google.com/search?q=Article+L711-1+Code+de+la+consommation).
* **L'aggravation de l'insolvabilité :** Si la création de la SASU a puisé dans vos maigres ressources ou si elle génère de nouvelles charges, le créancier invoquera [l'article L761-1 du Code de la consommation](https://www.google.com/search?q=Article+L761-1+Code+de+la+consommation) pour demander la déchéance de la procédure pour "aggravation délibérée de l'insolvabilité".
* **Le statut de "Professionnel" :** Le surendettement est réservé aux particuliers pour des dettes non professionnelles. Si la SASU est votre activité principale, le bailleur pourrait tenter de requalifier votre situation, bien que la jurisprudence admette qu'un dirigeant de société puisse bénéficier du surendettement pour ses dettes personnelles.
**Conseil stratégique :** Préparez les preuves que le capital de la SASU est minime (ex: 1€ ou 100€) et qu'il n'y a pas eu de détournement d'actifs qui auraient pu payer la dette locative.
### 2. Sort de la clause résolutoire à l'issue des 2 ans
C'est le point le plus délicat. Un jugement a déjà "constaté" l'acquisition de la clause résolutoire. Cela signifie que, juridiquement, votre bail est **résilié**.
* **La suspension n'est pas une annulation :** Le dossier de surendettement a suspendu les effets de l'expulsion (mesure de police), mais il n'efface pas automatiquement le jugement de résiliation du bail.
* **L'effet de l'effacement de la dette :** Normalement, selon [l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989](https://www.google.com/search?q=Article+24+loi+6+juillet+1989), si le locataire règle sa dette selon les délais accordés par le juge, la clause résolutoire est réputée n'avoir jamais joué.
* **Le problème du Rétablissement Personnel (PRP) :** Dans votre cas, la dette n'est pas "payée" mais "effacée". La Cour de cassation a précisé dans un arrêt [Cass. civ. 2, 13/07/2005, n° 03-18.293](https://www.courdecassation.fr/decision/60794d859ba5988459c4892b) que la suspension des dettes ne suspend pas nécessairement les effets de la clause résolutoire si le délai de grâce est expiré. Cependant, si la mesure de surendettement prévoit expressément le maintien dans les lieux sous condition de paiement du loyer courant, vous restez "occupant de bonne foi".
**Conclusion :** À l'issue des 2 ans, vous n'êtes pas automatiquement titulaire d'un nouveau bail. Vous restez un "occupant sans droit ni titre" dont l'expulsion est simplement suspendue. Pour redevenir locataire, il faudra soit un accord écrit du bailleur (nouveau bail), soit une décision judiciaire constatant que la clause est "neutralisée" par l'extinction de la dette.
### 3. Le bailleur devra-t-il repasser devant un juge pour l'expulsion ?
La réponse courte est : **Probablement pas.**
* **Le titre exécutoire existe déjà :** Le bailleur possède déjà un jugement d'expulsion. La procédure de surendettement n'a fait que "geler" l'exécution de ce titre.
* **La fin de la suspension :** Selon [l'article L722-9 du Code de la consommation](https://www.google.com/search?q=Article+L722-9+Code+de+la+consommation), si vous ne respectez pas le paiement des loyers courants ou une fois le délai de 2 ans expiré, le bailleur peut solliciter le concours de la force publique auprès du Préfet sur la base de son jugement initial.
* **Le risque de l'appel :** Si le créancier gagne son appel contre la recevabilité de votre dossier de surendettement, la protection tombe immédiatement. Il pourra alors reprendre l'expulsion sans aucun nouveau délai.
---
### Synthèse de la stratégie "Senior Partner"
| Risque | Anticipation du bailleur | Action à entreprendre |
| :--- | :--- | :--- |
| **Appel du bailleur** | Il va arguer que la SASU prouve que vous avez des revenus cachés ou une capacité d'investissement. | Produisez les statuts de la SASU (capital faible) et vos relevés bancaires prouvant l'absence de revenus pour l'instant. |
| **Fin des 2 ans** | Il considérera que le bail est mort et demandera votre départ dès la fin du délai. | **Négociez dès maintenant** un "protocole d'occupation précaire" ou un nouveau bail, en faisant valoir que vous payez rubis sur l'ongle depuis 2 ans. |
| **Preuve de paiement** | Le bailleur pourrait contester la régularité des paiements pour faire sauter la suspension. | Conservez chaque justificatif de virement. Ne payez JAMAIS en espèces sans reçu (quittance). |
**Attention :** La création de la SASU en cours de procédure est une lame à double tranchant. Si elle réussit, elle prouve votre retour à meilleure fortune (ce qui est positif pour payer le loyer), mais si elle est vue comme une dissimulation, elle peut annuler tout le bénéfice du surendettement.
**Conseil final :** Si le bailleur a fait appel, la présence d'un avocat spécialisé est vivement recommandée pour défendre la "bonne foi" de votre démarche entrepreneuriale face à sa volonté de récupérer le logement.
Dans les villes où il existe une crise grave du logement, des mesures exceptionnelles et temporaires sont prises en vue de réaliser une meilleure répartition des locaux de manière que puisse être assurée l'installation de ceux qui, en raison de leur travail et de leur situation de famille, doivent être pourvus de logement.
Cet article du Code de la construction et de l'habitation est pertinent pour votre question. Consultez le texte intégral sur Légifrance pour connaître les dispositions exactes et leur application à votre situation.
I.-Les dispositions des chapitres Ier, à l'exclusion de l'article 11, II, IV, V, VI et VIII du titre Ier, des alinéas 1,2,3,4, et 8 de l'article 70, de l'article 74 et de l'alinéa 1er de l'article 78 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée sont applicables aux habitations à loyer modéré sous réserve des dispositions du présent livre, notamment des articles L. 411-1, alinéa 1er, et L. 442-8. II.-En cas d'autorisation de démolir visée à l'article L. 443-15-1 , d'autorisation de vente ou de changement d'usage prévue au VI de l'article L. 353-15 ou de démolition prévue par une convention mentionnée aux articles 10 ou 10-3 de la loi n° 2003-710 du 1er août 2003 d'orientation et de programmation pour la ville et la rénovation urbaine, le locataire ayant refusé trois offres de relogement respectant les conditions prévues à l' article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée ne bénéficie plus du droit au maintien dans les lieux. Toutefois, cette condition n'est pas exigée du bailleur qui démontre qu'un logement, répondant aux conditions du même article 13 bis, a été spécialement conçu pour le relogement du locataire. A l'expiration d'un délai de six mois à compter de la notification de la troisième offre de relogement, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués. Les locaux ainsi rendus disponibles ne peuvent être réoccupés avant le début des travaux. III.-N'ont pas droit au maintien dans les lieux les personnes bénéficiant d'un hébergement en application des articles L. 521-3-1 et L. 521-3-2 si elles refusent de réintégrer leur logement à l'issue des travaux ou si elles refusent une offre de relogement correspondant à leurs besoins et à leurs possibilités.
Sommaire :
Viole les articles L. 331-7-1 du Code de la consommation et 24 de la loi du 6 juillet 1989 la cour d'appel qui, pour débouter le bailleur de sa demande tendant à faire constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail pour défaut de paiement des loyers et l'expulsion du locataire, retient que la suspension des dettes de celui-ci, ordonnée par un juge de l'exécution sur le fondement de l'article L. 331-7-1 du Code de la consommation, emportait suspension des effets de la clause résolutoire, alors qu'une telle mesure, ordonnée après l'expiration du délai de deux mois suivant la délivrance du commandement, ne pouvait pas suspendre les effets de la clause résolutoire.
Sommaire :
Une cour d'appel qui relève qu'un bailleur, organisme public gérant des logements sociaux, a fait procéder à l'expulsion d'un ancien locataire alors que celui-ci avait saisi le juge de l'exécution d'une demande de sursis à expulsion, peut déduire de ce que cette expulsion a été pratiquée pendant le cours du délibéré, sans que le juge de l'exécution ait été avisé de sa date par le bailleur lors de l'audience des plaidoiries à laquelle il a comparu, l'existence d'une faute ouvrant droit à réparation.
Sommaire :
La suspension des poursuites individuelles intervenue pendant une procédure d'appel, ne fait pas obstacle à la constatation de la résiliation d'un contrat de bail à construction par application d'une clause résolutoire de plein droit qui a produit ses effets antérieurement au jugement d'ouverture de redressement judiciaire du preneur.
Sommaire :
Une cour d'appel ne peut suspendre les effets de la clause résolutoire d'un bail au motif que le locataire se trouve à jour de ses loyers à la date où elle statue sans accorder auparavant des délais de paiement au preneur.
Continuer avec Google