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un arrêté de mise en sécurité qui ne concerne que les parties communes entraine-t-il la suspension des loyers
La réponse à cette question dépend de l'impact réel des désordres sur l'usage de votre logement privatif. En droit français, le principe général est que la suspension du loyer n'est pas automatique si le logement reste habitable, même si les parties communes sont dégradées.
Voici l'analyse stratégique de votre situation :
### 1. Le principe de l'habitabilité
L'arrêté de mise en sécurité (procédure qui remplace l'ancien "arrêté de péril") vise à protéger la sécurité des occupants.
* **Si l'arrêté interdit l'accès à l'immeuble :** Le loyer est suspendu de plein droit pour tous les occupants, car le bailleur ne remplit plus son obligation de délivrance.
* **Si l'arrêté ne concerne que les parties communes sans interdiction d'habiter :** Le loyer reste en principe dû. Cependant, selon [l'article L521-2 du Code de la construction et de l'habitation](https://www.google.com/search?q=Article+L521-2+Code+de+la+construction+et+de+l%27habitation), le loyer des logements concernés par un arrêté de mise en sécurité assorti d'une **interdiction d'habiter ou d'utiliser les lieux** cesse d'être dû.
### 2. Le risque de l'interprétation adverse (Le "Coup d'après")
Si vous décidez de suspendre votre loyer de vous-même, le propriétaire argumentera que :
1. L'arrêté ne vise que les parties communes (escalier, façade, toit) et non l'intérieur de votre appartement.
2. Votre logement est toujours "habitable" au sens de [l'article 1724 du Code civil](https://www.google.com/search?q=Article+1724+Code+civil).
3. En cessant de payer, vous vous mettez en faute, ce qui peut justifier la résiliation de votre bail pour impayés.
### 3. La stratégie de la réduction de loyer (La "Charge de la preuve")
Plutôt qu'une suspension totale (très risquée juridiquement), vous pouvez solliciter une **diminution du prix du bail**.
Selon [l'article 1724 du Code civil](https://www.google.com/search?q=Article+1724+Code+civil), si des réparations urgentes durent plus de **21 jours**, le prix du bail doit être diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont vous avez été privé.
**Éléments de preuve à réunir :**
* **L'arrêté municipal :** Vérifiez s'il mentionne une "interdiction d'habiter" (même partielle).
* **Constat d'huissier ou photos :** Si les travaux dans les parties communes rendent l'accès à votre logement dangereux, difficile ou s'ils génèrent des nuisances insupportables (poussière, bruit, échafaudages obstruant la lumière).
* **Mise en demeure :** Envoyez un courrier recommandé au bailleur demandant une baisse de loyer au titre du trouble de jouissance.
### 4. Recommandation stratégique
1. **Vérifiez précisément les termes de l'arrêté :** Si l'arrêté mentionne que l'immeuble est "impropre à l'habitation", le loyer est suspendu automatiquement. Si ce n'est pas écrit, ne suspendez rien sans accord écrit du propriétaire ou décision de justice.
2. **Action amiable :** Proposez une réduction de loyer (ex: -20% ou -30%) par écrit en invoquant le trouble de jouissance lié aux travaux ou à l'état des parties communes.
3. **Consignation :** Si le conflit s'envenime, ne gardez pas l'argent sur votre compte. Demandez au juge des contentieux de la protection la **consignation des loyers** auprès de la Caisse des Dépôts. Cela prouve votre bonne foi.
💡 **Votre situation comporte des enjeux importants.** Si vous le souhaitez, je peux réfléchir plus longuement pour affiner et renforcer mes conseils. Pour cela, sélectionnez le mode **Raisonnement** [en cliquant ici](#switch-mode-reasoning), et ré-expliquez-moi précisément :
- La nature exacte des désordres mentionnés dans l'arrêté (ex: effondrement de plancher, garde-corps, escalier).
- Si l'arrêté comporte une mention d'interdiction d'occuper les lieux ou une évacuation.
- Si des travaux ont déjà commencé et depuis combien de temps ils durent.
Tout arrêté de péril pris en application de l'article L. 511-1 est notifié aux propriétaires et aux titulaires de droits réels immobiliers sur les locaux, tels qu'ils figurent au fichier immobilier. Il est également notifié, pour autant qu'ils sont connus, aux titulaires de parts donnant droit à l'attribution ou à la jouissance en propriété des locaux, aux occupants et, si l'immeuble est à usage total ou partiel d'hébergement, à l'exploitant. Lorsque les travaux prescrits ne concernent que les parties communes d'un immeuble en copropriété, la notification aux copropriétaires est valablement faite au seul syndicat de la copropriété. A défaut de connaître l'adresse actuelle des personnes visées au premier alinéa ou de pouvoir les identifier, la notification les concernant est valablement effectuée par affichage à la mairie de la commune ou, à Paris, Marseille et Lyon, de l'arrondissement où est situé l'immeuble ainsi que par affichage sur la façade de l'immeuble. Cet arrêté reproduit le premier alinéa de l'article L. 521-2 . A la demande du maire, l'arrêté prescrivant la réparation ou la démolition de l'immeuble menaçant ruine est publié au fichier immobilier ou au livre foncier dont dépend l'immeuble pour chacun des locaux aux frais du propriétaire.
Pour l'application du présent chapitre, l'occupant est le titulaire d'un droit réel conférant l'usage, le locataire, le sous-locataire ou l'occupant de bonne foi des locaux à usage d'habitation et de locaux d'hébergement constituant son habitation principale. Le propriétaire ou l'exploitant est tenu d'assurer le relogement ou l'hébergement des occupants ou de contribuer au coût correspondant dans les conditions prévues à l'article L. 521-3-1. -lorsqu'un établissement recevant du public utilisé aux fins d'hébergement fait l'objet de mesures destinées à faire cesser une situation d'insécurité en application de l'article L. 184-1. Cette obligation est faite sans préjudice des actions dont dispose le propriétaire ou l'exploitant à l'encontre des personnes auxquelles l'état d'insalubrité ou d'insécurité serait en tout ou partie imputable.
Si, durant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être différées jusqu'à sa fin, le preneur doit les souffrir, quelque incommodité qu'elles lui causent, et quoiqu'il soit privé, pendant qu'elles se font, d'une partie de la chose louée. Mais, si ces réparations durent plus de vingt et un jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé. Si les réparations sont de telle nature qu'elles rendent inhabitable ce qui est nécessaire au logement du preneur et de sa famille, celui-ci pourra faire résilier le bail.
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