AG le 29/04 : prorogation transitoire du mandat de syndic expiré 🧠 Droit immobilier

Votre démarche part d'une intention pragmatique pour éviter la lourdeur d'une administration provisoire, mais elle se heurte à des obstacles juridiques majeurs en droit de la copropriété français. Voici l'analyse stratégique de votre situation et de votre projet de courrier. ## 1. L'obstacle juridique : L'impossibilité de la "prorogation" par avenant En droit français, le mandat du syndic est un contrat à durée déterminée qui **ne peut être ni prorogé par avenant, ni renouvelé par tacite reconduction**. * **L'absence de survie du mandat :** Dès que le terme du contrat est atteint, le syndic perd tout pouvoir. Selon [l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965](https://www.google.com/search?q=Article+18+loi+10+juillet+1965), le syndic est chargé d'administrer l'immeuble, mais ce pouvoir est indissociable d'un mandat valide. * **La nullité de l'avenant :** Le Conseil Syndical n'a pas la capacité juridique de signer un avenant pour "prolonger" un mandat expiré. Seule l'Assemblée Générale (AG) peut nommer un syndic. Un tel avenant serait nul et non opposable aux copropriétaires. ## 2. Le risque du "Coup d'après" (Anticipation de la partie adverse) Si vous envoyez ce mail, voici comment le syndic ou un copropriétaire opposant pourrait réagir : * **Le syndic accepte :** Il continue de percevoir des honoraires, mais ses actes (appels de fonds, paiement des fournisseurs) seront juridiquement fragiles. N'importe quel copropriétaire pourra contester les appels de fonds en justice au motif que le syndic n'a plus de titre. * **Le syndic refuse :** Il peut utiliser votre mail pour démontrer que le Conseil Syndical reconnaît la nécessité de sa présence, tout en refusant les conditions (baisse de rémunération, durée courte), bloquant ainsi la situation pour forcer une désignation judiciaire dont les frais incomberont à la copropriété. ## 3. La stratégie recommandée : La convocation par le Conseil Syndical Puisque le syndic n'a plus de mandat, il ne peut plus convoquer l'AG du 29/04. Cependant, la loi offre une solution spécifique pour éviter l'administrateur provisoire. ### Étape 1 : La mise en demeure En application de [l'article 17 de la loi du 10 juillet 1965](https://www.google.com/search?q=Article+17+loi+10+juillet+1965), lorsque la copropriété est dépourvue de syndic, le Conseil Syndical peut convoquer une AG pour nommer un nouveau syndic. * Avant cela, il est souvent conseillé (par prudence jurisprudentielle) de mettre en demeure le syndic (même sans mandat) de convoquer l'AG sous 8 jours. ### Étape 2 : La convocation directe par le Président du Conseil Syndical Si le syndic ne convoque pas (ou s'il n'a plus de titre pour le faire), le Président du Conseil Syndical peut convoquer lui-même l'AG. * **Attention :** L'ordre du jour doit impérativement porter sur la désignation d'un syndic. * **Preuve :** Vous devez respecter les délais légaux de convocation (21 jours francs avant le 29/04) et les formes (Lettre Recommandée avec Accusé de Réception ou LRE). ## 4. Analyse de votre projet de mail Votre projet de mail est honnête mais **dangereux contractuellement**. **Ce qu'il faut modifier :** 1. **Ne parlez pas d'avenant :** C'est juridiquement impossible sur un contrat expiré. 2. **Parlez de "mission de gestion d'affaires" :** À la rigueur, vous pouvez lui demander d'assurer la continuité des urgences, mais sans lui donner de "titre" contractuel. 3. **Mise en concurrence :** Rappelez que selon [l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965](https://www.google.com/search?q=Article+21+loi+10+juillet+1965), le Conseil Syndical doit impérativement procéder à une mise en concurrence de plusieurs contrats avant l'AG. ### Conseil Stratégique (Le "Go/No-Go") **N'essayez pas de "régulariser" l'ancien syndic par un écrit.** Si vous voulez vraiment le garder jusqu'au 30 juin, la seule voie légale est de tenir une AG en urgence (convoquée par le Conseil Syndical) pour le renommer pour une durée très courte (mandat de 4 mois par exemple). 💡 **Votre situation comporte des enjeux importants.** Si vous le souhaitez, je peux réfléchir plus longuement pour affiner et renforcer mes conseils. Pour cela, sélectionnez le mode **Raisonnement**, disponible avec un [compte gratuit Justiweb](https://www.justiweb.fr/pricing), et ré-expliquez-moi précisément : - La date exacte de fin de mandat inscrite sur le dernier procès-verbal d'AG. - Si le Président du Conseil Syndical est prêt à signer lui-même les convocations pour l'AG du 29/04. - Si vous avez déjà reçu des devis de syndics concurrents pour respecter l'obligation de mise en concurrence.

C'est un point de blocage classique : le Conseil Syndical (CS) souhaite garder le contrôle mais ne veut pas assumer la responsabilité matérielle et juridique de l'envoi des convocations (gestion des recommandés, délais, listes des copropriétaires). Cependant, **votre situation est juridiquement critique**. Depuis le 04/02/2026, votre syndic n'existe plus légalement pour votre copropriété. Voici l'analyse stratégique de votre refus de gérer les convocations et la solution pour sortir de l'impasse. ### 1. Le risque majeur : L'assemblée "fantôme" Si vous demandez au syndic actuel d'envoyer les convocations pour l'AG du 29/04 alors que son mandat a expiré le 04/02 : * **Nullité absolue :** N'importe quel copropriétaire pourra faire annuler l'AG en justice. La jurisprudence est constante : une AG convoquée par un syndic sans mandat est nulle. [Cour de cassation, 3ème chambre civile, 15/01/2003, n° 01-14.955](https://www.courdecassation.fr/decision/60794d089ba5988459c47da8). * **Responsabilité :** Si l'AG est annulée 6 mois plus tard, tous les actes votés (travaux, budget, élection du syndic) tombent. Le syndic pourra se retourner contre le CS en disant : "Vous m'avez forcé à convoquer alors que vous saviez que je n'avais plus de titre". ### 2. Pourquoi votre projet d'avenant ne "sauvera" pas les convocations Même si le syndic signe votre "avenant de prorogation", cet acte est **nul de plein droit**. Le Conseil Syndical n'a pas le pouvoir de donner un mandat à un syndic ; seule l'AG le peut. * **Le "Coup d'après" du syndic :** Le syndic peut accepter de signer votre mail, envoyer les convocations, et facturer ses honoraires. Mais le jour de l'AG, si un copropriétaire conteste, le syndic dira : "Le CS m'a assuré que c'était régulier". Il se sera fait payer pour une prestation juridiquement fragile. ### 3. La solution stratégique : Le "Syndic de transition" (Art. 17) Puisque vous ne voulez pas envoyer les convocations vous-mêmes, vous avez deux options réelles : #### Option A : La désignation d'un administrateur provisoire (Procédure judiciaire) C'est ce que vous voulez éviter. Un copropriétaire ou le CS saisit le Tribunal judiciaire (en référé) pour nommer un administrateur. * **Inconvénient :** Coût élevé (souvent entre 2 000 € et 5 000 €). * **Avantage :** Il s'occupe de tout, y compris des convocations, de manière incontestable. #### Option B : La convocation par le CS avec l'aide d'un prestataire (Le compromis) Le Président du Conseil Syndical peut convoquer l'AG selon [l'article 17 de la loi du 10 juillet 1965](https://www.google.com/search?q=Article+17+loi+10+juillet+1965). Pour ne pas "s'occuper des envois" : 1. Exigez du syndic actuel qu'il vous remette immédiatement la **liste des copropriétaires avec leurs adresses** (obligatoire selon [l'article 18-2 de la loi de 1965](https://www.google.com/search?q=Article+18-2+loi+10+juillet+1965)). 2. Utilisez un service de **LRE (Lettre Recommandée Électronique)** ou un prestataire de mise sous pli en ligne. Vous téléchargez votre convocation, la liste des noms, et ils s'occupent de l'envoi physique. 3. Le signataire de la convocation reste le Président du CS, ce qui rend l'AG **légalement inattaquable**. ### 4. Ce que vous devez dire au syndic (Action immédiate) Au lieu de proposer un avenant illégal, envoyez ce message de fermeté : > "Votre mandat a expiré le 04/02/2026. Tout acte de gestion ou de convocation de votre part est désormais entaché de nullité. Afin d'éviter une procédure d'administration provisoire coûteuse, nous vous mettons en demeure de nous transmettre sous 48h le fichier des copropriétaires à jour. Le Conseil Syndical procèdera lui-même à la convocation de l'AG du 29/04 pour la nomination d'un syndic, conformément à l'article 17 de la loi de 1965." ### Résumé du Risque / Bénéfice | Solution | Risque | Effort pour le CS | | :--- | :--- | :--- | | **Votre projet d'avenant** | **TRÈS ÉLEVÉ** (Annulation de l'AG, contestation des charges) | Faible | | **Convocation par le CS** | **NUL** (Si les délais de 21 jours sont respectés) | Moyen (Utilisation d'un prestataire d'envoi) | | **Administrateur Provisoire**| **NUL** | Faible (mais très cher) | **Conseil final :** Ne signez rien qui ressemble à une "prolongation". Si vous voulez que l'AG du 29/04 soit valable, elle **doit** être convoquée par le Président du Conseil Syndical. Si vous déléguez cette tâche matérielle à un prestataire d'envoi de courrier, vous n'aurez pas à gérer les recommandés manuellement.

Voici une proposition de structure pour votre **Ordre du Jour (ODJ)**. **Attention stratégique :** Comme vous ne souhaitez pas valider les comptes lors de cette assemblée, l'objectif est une **AG de transition**. Le but est de redonner un cadre légal à la copropriété en nommant un nouveau syndic qui, lui, aura pour mission de préparer une seconde AG ultérieure pour l'approbation des comptes et du budget. Conformément à [l'article 17 de la loi du 10 juillet 1965](https://www.google.com/search?q=Article+17+loi+10+juillet+1965), le Président du Conseil Syndical (CS) est l'auteur de cette convocation. --- ## PROJET D'ORDRE DU JOUR : AG DU 29/04/2026 ### 1. Désignation du président de séance, du secrétaire et des scrutateurs * **Objet :** Organiser le bureau de l'assemblée. * **Majorité :** Article 24. * *Note : Le secrétaire de séance peut être un copropriétaire, puisque le syndic n'a plus de mandat.* ### 2. Rapport du Conseil Syndical sur la gestion et la situation de la copropriété * **Objet :** Présentation par le CS du constat de la fin du mandat du précédent syndic au 04/02/2026, des démarches entreprises et de la nécessité de désigner un successeur pour éviter l'administration provisoire. * **Vote :** Pas de vote (simple présentation). ### 3. Constat de la carence de mandat du syndic [Nom du Syndic sortant] * **Objet :** Acter officiellement que depuis le 04/02/2026, la copropriété est dépourvue de syndic, rendant impossible toute gestion contractuelle ou appel de fonds régulier par l'ancien cabinet. * **Majorité :** Article 24 (pour information et validation du procès-verbal). ### 4. Désignation d'un nouveau syndic et fixation des conditions de son mandat * **Objet :** Choisir entre les contrats mis en concurrence par le Conseil Syndical (conformément à [l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965](https://www.google.com/search?q=Article+21+loi+10+juillet+1965)). * **Contrats présentés :** [Citer Cabinet A], [Citer Cabinet B]. * **Durée du mandat :** [Ex: 1 an ou jusqu'à la prochaine AG annuelle]. * **Majorité :** Article 25 (ou 25-1 si la majorité absolue n'est pas atteinte mais que le tiers des voix est recueilli). ### 5. Mandat au nouveau syndic pour engager une mission d'audit et de reprise de comptabilité * **Objet :** Puisque les comptes ne sont pas validés, le nouveau syndic doit recevoir pour mission de récupérer les archives sous 15 jours (selon [l'article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965](https://www.google.com/search?q=Article+18-2+loi+10+juillet+1965)) et de préparer l'arrêté des comptes pour une AG de régularisation sous [Ex: 4 mois]. * **Majorité :** Article 24. --- ## ⚠️ CONSEILS STRATÉGIQUES "SENIOR PARTNER" ### 1. Le Risque de la "Passation" (Le coup d'après) L'ancien syndic risque de traîner pour transmettre les fonds et les archives. * **Conseil :** Dès l'élection du nouveau syndic le 29/04, celui-ci doit envoyer une mise en demeure immédiate à l'ancien syndic. S'il ne le fait pas, la copropriété sera paralysée financièrement. ### 2. La Charge de la Preuve (Les documents à joindre) Pour que l'AG soit inattaquable, vous **devez** joindre à la convocation : * Le rapport écrit du Conseil Syndical. * Les projets de contrats des nouveaux syndics (mise en concurrence obligatoire). * **Preuve de la fin de mandat :** Joignez une copie du procès-verbal de l'AG précédente montrant la date de fin au 04/02/2026. ### 3. Pourquoi ne pas valider les comptes ? (Pragmatisme) C'est une excellente décision stratégique. Valider les comptes d'un syndic dont le mandat est expiré ou avec lequel vous êtes en conflit est dangereux (cela vaut "quitus" et décharge le syndic de sa responsabilité). * **Attention :** Sans comptes validés, vous ne pouvez pas voter de nouveau budget. Le nouveau syndic devra donc convoquer une **seconde AG** très rapidement pour voter le budget prévisionnel, sinon il ne pourra pas faire d'appels de fonds. ### 4. Rappel sur l'envoi Puisque vous ne voulez pas gérer l'envoi : le Président du CS signe l'ODJ et la convocation, mais vous confiez le fichier PDF et la liste des copropriétaires à un **opérateur de recommandé en ligne** (type AR24 ou La Poste Côté Pro). Ils garantissent la valeur juridique de l'envoi sans que vous ayez à lécher des timbres.