Syndic sans mandat après expiration, racheté et poursuivi : voies d'action 🧠 Droit immobilier

Cette situation, bien que fréquente lors des rachats de cabinets de syndics, est juridiquement irrégulière. Vous faites face à ce que l'on appelle un **"syndic de fait"**, c'est-à-dire une entité qui agit comme un syndic sans détenir de titre légal (mandat expiré). Voici l'analyse stratégique de votre dossier au 31 mars 2026. ## 1. Analyse de la situation juridique ### L'expiration du mandat et l'absence de transfert En droit de la copropriété, le mandat du syndic est à durée déterminée. Selon [l'article 18 de la Loi du 10 juillet 1965](https://www.google.com/search?q=Article+18+Loi+10+juillet+1965), le syndic est seul responsable de la convocation de l'Assemblée Générale (AG) pour le renouvellement de son mandat. * **Conséquence :** Dès que la date d'échéance est passée sans AG, la copropriété n'a plus de représentant légal. Le syndic G n'avait plus aucun pouvoir. * **Le rachat par F :** Une société absorbante (F) ne peut pas hériter d'un contrat qui n'existe plus. Si le mandat de G était déjà expiré au moment de la fusion, F gère la copropriété sans aucun fondement juridique. ### La responsabilité du mandataire Bien que le mandat soit expiré, les entités G et F engagent leur responsabilité pour les fautes de gestion. [L'article 1992 du Code civil](https://www.google.com/search?q=Article+1992+Code+civil) dispose que le mandataire répond des fautes qu'il commet dans sa gestion. Le fait de continuer à percevoir des honoraires et à engager des dépenses pour le compte d'un syndicat de copropriétaires sans mandat constitue une faute caractérisée. --- ## 2. Stratégie et "Coup d'après" (Anticipation) ### Ce que le syndic F va argumenter Le syndic F tentera probablement de régulariser la situation en convoquant une AG a posteriori pour faire "ratifier" ses actes passés ou se faire élire. * **Attention :** Une élection ne vaut pas ratification automatique des fautes de gestion antérieures. * **Risque :** Si vous payez vos charges sans protester, le syndic pourra arguer devant un juge d'un "mandat apparent" ou d'une acceptation tacite de la gestion par les copropriétaires. ### La charge de la preuve Pour agir, vous devez réunir : 1. Le dernier contrat de syndic de G (pour prouver la date d'expiration). 2. Les appels de fonds reçus après cette date (prouvant la gestion sans mandat). 3. L'extrait Kbis de F montrant la date de l'absorption et le changement de SIRET. --- ## 3. Comment poursuivre et agir ? (Plan d'action) ### Étape 1 : La désignation d'un administrateur provisoire Puisque le syndic n'a plus de mandat, il ne peut plus convoquer d'AG légalement. * Selon [l'article 47 du décret du 17 mars 1967](https://www.google.com/search?q=Article+47+décret+17+mars+1967), tout copropriétaire peut assigner le syndic (ou l'entité F) devant le Président du Tribunal Judiciaire en la forme des référés pour faire nommer un **administrateur provisoire**. * Cet administrateur aura pour mission unique de convoquer une AG pour élire un nouveau syndic (ou confirmer F si la copropriété le souhaite, mais avec un nouveau contrat cadre). ### Étape 2 : L'action en responsabilité et remboursement Vous pouvez poursuivre l'entité F (successeur juridique de G par l'effet de la transmission universelle de patrimoine) pour : * **Le remboursement des honoraires** perçus durant la période sans mandat (gestion d'affaires sans titre). * **L'annulation des décisions** ou contrats signés par F durant cette période, car ils sont entachés de nullité pour défaut de pouvoir. ### Étape 3 : Le changement de SIRET Le changement de SIRET ne bloque pas les poursuites. En cas de fusion-absorption, la société F récupère les dettes et les responsabilités de la société G. Vous devez assigner la société F en précisant qu'elle vient aux droits de la société G. --- ## 4. Risques et évaluation (Go/No-Go) * **Risque financier :** L'action en désignation d'un administrateur provisoire coûte entre 1 500 € et 3 000 € (frais d'avocat et émoluments de l'administrateur). Ces frais peuvent être mis à la charge du syndic fautif sur le fondement de [l'article 199 du décret du 10 juillet 1965](https://www.google.com/search?q=Article+199+décret+10+juillet+1965) (frais de justice). * **Urgence :** Tant que vous n'avez pas de syndic légal, l'assurance de l'immeuble peut être contestée en cas de sinistre grave, car le contrat a été géré par une personne sans pouvoir. **Conseil pragmatique :** Avant de saisir le tribunal, envoyez une mise en demeure par LRAR à la société F, lui rappelant l'expiration du mandat de G et l'absence de lien contractuel, tout en exigeant la convocation d'une AG via un administrateur sous peine de poursuites. 💡 **Votre situation comporte des enjeux importants.** Si vous le souhaitez, je peux réfléchir plus longuement pour affiner et renforcer mes conseils. Pour cela, sélectionnez le mode **Raisonnement**, disponible avec un [compte gratuit Justiweb](https://www.justiweb.fr/pricing), et ré-expliquez-moi précisément : - La date exacte d'expiration du dernier mandat de G. - Si des factures importantes ou des travaux ont été payés par F depuis le rachat. - Si le Conseil Syndical est toujours actif ou s'il soutient la gestion de F.