Suspension du loyer pour réparations urgentes 🧠 Droit immobilier

## Réponse brève En principe, non: le locataire ne peut pas cesser de payer seul. Il doit saisir le juge (consignation/suspension). Exception: impossibilité totale d’utiliser le logement. ### Textes - Bailleur tenu d’entretenir et délivrer un logement décent: “D’entretenir [la chose] en état de servir à l’usage…” [Article 1719 du Code civil](https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000020459127/). - Réparations urgentes: réduction du loyer au‑delà de 21 jours; résiliation si logement inhabitable: “le prix du bail sera diminué…”; “le preneur pourra faire résilier le bail.” [Article 1724 du Code civil](https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000028806598/). - Pouvoirs du juge: “Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement […] jusqu’à l’exécution de ces travaux.” [Article 6 de la loi du 6 juillet 1989](https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/LEGISCTA000028779179/2021-05-15). ### Jurisprudence - “Le locataire […] ne pouvait opposer […] l’exception d’inexécution” sans autorisation préalable: [Cass. 3e civ., 5 oct. 2017, n° 16‑19.614](https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000035749386/). - Suspension possible seulement en cas “d’impossibilité totale d’utiliser les lieux”: [Cass. 3e civ., 31 oct. 1978, n° 77‑11.355](https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000007001999/). ## À faire - Mise en demeure + saisine en référé pour travaux et consignation/suspension. - Demander réduction du loyer (art. 1724). Résumé: pas de suspension unilatérale; saisir le juge, sauf impossibilité totale d’usage. Souhaitez‑vous un modèle de mise en demeure ou une requête en référé/consignation?

## Démarches - Saisir par écrit la mairie (SCHS) ou l’ARS: demande de contrôle sanitaire. - Visite/rapport ⇒ arrêté préfectoral d’insalubrité (remédiable/irrémédiable). - Parallèlement, mise en demeure au bailleur + référé pour travaux/astreinte et éventuelle consignation du loyer. ## Textes clés (extraits) - “Le bailleur est tenu de délivrer un logement décent…” [Article 6 de la loi du 6 juillet 1989](https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000038837944). - Critères de décence: [Décret n°2002-120 du 30 janv. 2002](https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000000777612). - Police de l’insalubrité: constat et mesures par le préfet: [CSP art. L1331-26](https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000027823647) s. - “Le paiement des loyers est suspendu” en cas d’interdiction d’habiter: [CSP art. L1331-29](https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000027823650). - Juge: peut “ordonner l’exécution des travaux, réduire ou suspendre le loyer, avec ou sans consignation” [Loi 1989, art. 6-1](https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000038848112). ## Contraindre le bailleur - Référé (urgence) pour injonction de travaux + astreinte, réduction/suspension du loyer. - Après arrêté d’insalubrité: exécution d’office/astreinte par l’autorité, relogement et suspension des loyers [CSP art. L1331-28 à L1331-31](https://www.legifrance.gouv.fr/codes/section_lc/LEGITEXT000006072665/LEGISCTA000027822557/). ### Résumé Faites constater via mairie/ARS; avec l’arrêté, loyers suspendus si interdiction; sinon, saisissez le juge pour travaux/astreinte/consignation. Souhaitez‑vous un modèle de mise en demeure et une requête en référé?