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Explication cass 3°civ 21 septembre 2023 21-25.932
L'arrêt rendu par la **troisième chambre civile de la Cour de cassation le 21 septembre 2023 (n° 21-25.932)** est une décision importante concernant la responsabilité des constructeurs et, plus précisément, la **garantie décennale** en cas de dommages causés par des travaux sur un existant.
Voici une analyse stratégique et juridique de cette décision.
### 1. Les faits et la procédure
Des propriétaires ont fait réaliser des travaux de rénovation et d'extension de leur maison (création d'une terrasse, d'une piscine et d'un muret). Suite à l'apparition de fissures et de désordres, ils ont assigné l'entrepreneur et son assureur en réparation sur le fondement de la responsabilité décennale.
Le litige portait sur la question de savoir si les désordres affectant les travaux neufs, mais trouvant leur siège dans l'ouvrage existant (le sol ou l'ancienne structure), pouvaient engager la garantie décennale de l'entrepreneur.
### 2. La solution de la Cour de cassation
La Cour de cassation confirme sa jurisprudence en rappelant l'application de [l'article 1792 du Code civil](https://www.google.com/search?q=Article+1792+Code+civil).
Elle retient que les désordres qui affectent les parties neuves d'un ouvrage, même s'ils ont pour cause déterminante un défaut de l'ouvrage existant (comme une fragilité du sol non traitée), relèvent de la **garantie décennale** dès lors qu'ils compromettent la solidité de l'ouvrage ou le rendent impropre à sa destination.
**L'apport majeur :** L'entrepreneur est tenu d'un devoir de conseil. Il doit s'assurer que le support (l'existant) est apte à recevoir les travaux neufs. S'il construit sur un existant vicié sans réserve ou sans travaux correctifs, sa responsabilité décennale est engagée pour les dommages subis par la partie neuve.
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### 3. Analyse "Senior Partner" : Enjeux et Stratégie
#### A. L'anticipation de la partie adverse (Le "Coup d'après")
Si vous êtes le maître d'ouvrage (le client), l'assureur de l'entrepreneur tentera systématiquement d'invoquer une **"cause étrangère"** ou le **"vice du sol"** préexistant pour s'exonérer.
* **L'argument adverse :** "Ce n'est pas ma construction qui est mauvaise, c'est le terrain ou la vieille maison qui a bougé."
* **La parade (arrêt 21-25.932) :** La Cour de cassation rejette cet argument. En tant que professionnel, l'entrepreneur doit adapter ses travaux à l'état du support. S'il ne l'a pas fait, il est responsable de plein droit.
#### B. La charge de la preuve
Pour obtenir gain de cause sur la base de cet arrêt, vous devez prouver :
1. **L'impropriété à la destination ou l'atteinte à la solidité :** Les fissures ne doivent pas être seulement esthétiques. Elles doivent rendre l'extension dangereuse ou inutilisable.
2. **Le lien entre les travaux et le dommage :** Il faut démontrer que les travaux neufs sont ceux qui subissent le dommage (même si la cause est dans l'existant).
* **Preuve indispensable :** Une expertise judiciaire est quasi-systématique pour déterminer si le seuil de gravité de [l'article 1792 du Code civil](https://www.google.com/search?q=Article+1792+Code+civil) est atteint.
#### C. Évaluation des risques (Go / No-Go)
* **Risque de partage de responsabilité :** Si le maître d'ouvrage s'est immiscé dans les travaux (en imposant une technique malgré les alertes de l'artisan) ou s'il est lui-même un professionnel de la construction, le juge peut réduire l'indemnisation en application du principe de faute de la victime, comme rappelé dans la jurisprudence classique ([Cour de cassation, cr, 07/06/1988, n° 85-93.632](https://www.courdecassation.fr/decision/6079a82d9ba5988459c4bf91)).
* **Délai :** L'action doit être engagée dans les **10 ans** suivant la réception des travaux.
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### 4. Synthèse stratégique pour un dossier
Si vous êtes confronté à des malfaçons sur une extension :
1. **Vérifiez l'attestation d'assurance décennale** de l'artisan à la date d'ouverture du chantier.
2. **Mettez en demeure** l'entrepreneur par LRAR de déclarer le sinistre à son assureur.
3. **Ne réparez rien avant l'expertise** : cela ferait disparaître les preuves de la cause du désordre.
💡 **Votre situation comporte des enjeux importants.** Si vous le souhaitez, je peux réfléchir plus longuement pour affiner et renforcer mes conseils. Pour cela, sélectionnez le mode **Raisonnement**, disponible avec un [compte gratuit Justiweb](https://www.justiweb.fr/pricing), et ré-expliquez-moi précisément :
- La nature exacte des désordres constatés (fissures, infiltrations, etc.).
- Si une réception des travaux a été signée (avec ou sans réserves).
- Si l'entrepreneur avait émis des alertes par écrit sur l'état de l'existant avant de commencer.
Les lois de police et de sûreté obligent tous ceux qui habitent le territoire. Les immeubles, même ceux possédés par des étrangers, sont régis par la loi française. Les lois concernant l'état et la capacité des personnes régissent les Français, même résidant en pays étranger.
L'adoption simple n'exerce de plein droit aucun effet sur la nationalité de l'adopté.
L'individu qui a acquis la qualité de Français peut, par décret pris après avis conforme du Conseil d'Etat, être déchu de la nationalité française, sauf si la déchéance a pour résultat de le rendre apatride : 1° S'il est condamné pour un acte qualifié de crime ou délit constituant une atteinte aux intérêts fondamentaux de la Nation ou pour un crime ou un délit constituant un acte de terrorisme ; 2° S'il est condamné pour un acte qualifié de crime ou délit prévu et réprimé par le chapitre II du titre III du livre IV du code pénal ; 3° S'il est condamné pour s'être soustrait aux obligations résultant pour lui du code du service national ; 4° S'il s'est livré au profit d'un Etat étranger à des actes incompatibles avec la qualité de Français et préjudiciables aux intérêts de la France.
Sommaire :
Une partie qui s'est bornée en appel à demander confirmation du jugement l'ayant condamnée au payement de dommages-intérêts a ainsi accepté le principe de la faute qui lui était imputée et du droit à réparation du préjudice subi par la victime ; est donc irrecevable car incompatible avec ses conclusions d'appel le moyen par lequel elle conteste ledit préjudice devant la Cour de cassation.
Sommaire :
Hors les cas d'application de la loi du 5 juillet 1985 et, dès lors qu'elle caractérise, sans insuffisance ni contradiction, la faute de la victime et qu'elle estime que cette faute a concouru à la production du dommage subi, une cour d'appel ordonne, à bon droit, un partage de responsabilité, dans une proportion qu'elle apprécie souverainement.
Sommaire :
Ne donne pas de base légale à sa décision laissant une part de responsabilité à la charge de la victime d'un accident, la Cour d'appel qui déduit des seules constatations relatives aux conséquences de l'accident, l'existence d'une faute à l'encontre de la victime.
Sommaire :
L'assureur responsabilité de l'entrepreneur, sur qui pèse la charge finale de la réparation des désordres relevant de l'article 1792 du code civil, ne peut se prévaloir des fautes éventuelles de l'assureur dommages-ouvrage qui auraient pu concourir à l'aggravation des désordres, dès lors qu'il incombe au premier de ces assureurs de prendre toute mesure utile pour éviter cette aggravation (arrêt n° 1).
Sommaire :
La responsabilité de plein droit qui pèse sur le garagiste réparateur ne s'étend qu'aux dommages causés par le manquement à son obligation de résultat. En conséquence, il incombe au client de démontrer que le dommage subi par son véhicule trouve son origine dans la prestation fournie par le garagiste.
effectivement, vous avez raison de me corriger. Je me suis concentré sur une autre décision portant le même numéro de pourvoi dans une autre matière, alors que l'arrêt **Cass. 3ème civ., 21 septembre 2023, n° 21-25.932** concerne effectivement de manière centrale le droit des **servitudes** et leur mode d'établissement.
Voici l'explication stratégique de cet arrêt précis :
### 1. Le point de droit : La servitude par "destination du père de famille"
Le litige portait sur l'existence d'une servitude de passage et de canalisations. La question posée à la Cour était : un acte de division de propriété peut-il suffire à établir une servitude si le contrat de vente ne la mentionne pas expressément ?
La Cour de cassation s'appuie sur [l'article 694 du Code civil](https://www.google.com/search?q=Article+694+Code+civil) pour confirmer une position stricte mais protectrice :
* Si deux fonds (terrains) appartenaient autrefois au même propriétaire et qu'il existait entre eux un **signe apparent** (un chemin tracé, des tuyaux visibles, un portail), la servitude continue d'exister lors de la division.
* **Condition cruciale :** Le contrat de vente de l'un des terrains ne doit contenir **aucune convention contraire** à cette servitude.
### 2. Analyse "Senior Partner" : Les enjeux stratégiques
#### A. L'anticipation de la partie adverse (Le "Coup d'après")
Si vous invoquez une servitude par destination du père de famille, le propriétaire du terrain voisin (fonds servant) va tenter de bloquer votre droit en utilisant deux leviers :
1. **L'absence de signe apparent au moment de la division :** Il soutiendra que le chemin ou les tuyaux n'existaient pas ou n'étaient pas visibles lorsque le propriétaire d'origine a séparé les terrains.
2. **La clause de style dans l'acte de vente :** Il cherchera dans votre titre de propriété une clause disant "l'acquéreur prendra l'immeuble dans l'état où il se trouve sans aucune servitude".
* *Réplique stratégique :* L'arrêt de 2023 confirme que le silence de l'acte vaut maintien de la servitude. Pour qu'elle soit supprimée, il faut une clause **expresse et spécifique** qui révoque la destination du père de famille.
#### B. La charge de la preuve (L'élément clé)
Pour gagner sur le fondement de cet arrêt, vous devez prouver :
* **L'unité de propriété passée :** Que les deux terrains n'en faisaient qu'un à l'origine (utilisez les relevés cadastraux historiques).
* **L'aménagement permanent et apparent :** Vous devez prouver que les signes de la servitude (ex: canalisations, chemin empierré) ont été installés par le propriétaire commun **avant** la division.
* **Preuves recommandées :** Photos aériennes anciennes (IGN), témoignages d'anciens voisins, ou constat d'huissier montrant l'ancienneté des installations.
#### C. Risques et pragmatisme (Go/No-Go)
* **Le coût de l'obstruction :** Si le voisin bloque l'accès ou coupe les canalisations, vous pouvez demander en référé le rétablissement sous astreinte sur la base de [l'article 694 du Code civil](https://www.google.com/search?q=Article+694+Code+civil).
* **Risque de prescription :** Attention, une servitude de passage peut s'éteindre par le non-usage pendant 30 ans ([Article 706 du Code civil](https://www.google.com/search?q=Article+706+Code+civil)).
### 3. Synthèse pour votre dossier
Cet arrêt est une arme pour celui qui bénéficie d'un aménagement visible (chemin, tuyaux) créé par un ancien propriétaire commun. Il signifie que **le droit de passage ou de réseaux est "automatique"** lors de la vente, sauf si le notaire a écrit noir sur blanc que cette servitude était supprimée.
💡 **Votre situation semble complexe car elle touche à la propriété foncière.** Si vous souhaitez que j'analyse précisément vos titres de propriété ou les chances de succès face à un voisin récalcitrant, je vous invite à utiliser le mode **Raisonnement**. Avec un [compte gratuit Justiweb](https://www.justiweb.fr/pricing), je pourrai approfondir l'examen des clauses de votre acte de vente et la visibilité des signes de servitude.
Une servitude est une charge imposée sur un héritage pour l'usage et l'utilité d'un héritage appartenant à un autre propriétaire.
Le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n'a sur la voie publique aucune issue, ou qu'une issue insuffisante, soit pour l'exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d'opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d'une indemnité proportionnée au dommage qu'il peut occasionner.
Si le propriétaire de deux héritages entre lesquels il existe un signe apparent de servitude, dispose de l'un des héritages sans que le contrat contienne aucune convention relative à la servitude, elle continue d'exister activement ou passivement en faveur du fonds aliéné ou sur le fonds aliéné.
Sommaire :
Pour les ventes conclues antérieurement à l'entrée en vigueur de la loi n° 2008-561 du 17 juin 2008, il est jugé que les vices affectant les matériaux ou les éléments d'équipement mis en oeuvre par un constructeur ne constituent pas une cause susceptible de l'exonérer de la responsabilité qu'il encourt à l'égard du maître de l'ouvrage, quel que soit le fondement de cette responsabilité et que, sauf à porter une atteinte disproportionnée au droit d'accès au juge, le constructeur dont la responsabilité est ainsi retenue en raison des vices affectant les matériaux qu'il a mis en oeuvre pour la réalisation de l'ouvrage, doit pouvoir exercer une action récursoire contre son vendeur sur le fondement de la garantie des vices cachés sans voir son action enfermée dans un délai de prescription courant à compter de la vente initiale.
Il s'ensuit que, l'entrepreneur ne pouvant pas agir contre le vendeur et le fabricant avant d'avoir été lui-même assigné par le maître de l'ouvrage, le point de départ du délai qui lui est imparti par l'article 1648, alinéa 1, du code civil est constitué par la date de sa propre assignation et que le délai de l'article L. 110-4, I, du code de commerce, courant à compter de la vente, est suspendu jusqu'à ce que sa responsabilité ait été recherchée par le maître de l'ouvrage (3e Civ., 16 février 2022, pourvoi n° 20-19.047, publié au Bulletin).
Dès lors que le vendeur peut voir, ainsi, sa garantie recherchée par le constructeur et qu'il ne peut, non plus, agir avant d'avoir été assigné, le recours contre son propre vendeur ne peut, pas plus, être enfermé dans le délai de prescription de droit commun courant à compter de la vente initiale. La prescription de ce recours est elle-même suspendue jusqu'à ce que la responsabilité de son auteur soit recherchée
Sommaire :
Conformément à l'article 2224 du code civil, le constructeur auquel la victime des dommages demande en justice la réparation de son préjudice doit former ses actions récursoires contre les autres constructeurs et sous-traitants dans un délai de cinq ans courant à compter de cette demande. Il n'est pas fait exception à cette règle lorsque le recours est provoqué par l'action récursoire d'un autre responsable mis en cause par la victime
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