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L'acte de partage peut il avoir lieu si le bien n'est pas encore vendu et si il y a des désaccords entre indivisaires
L'acte de partage peut tout à fait avoir lieu avant la vente d'un bien, mais la présence de désaccords entre les indivisaires modifie radicalement la procédure à suivre. En droit français, le principe fondamental est que « nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision » ([Article 815 du Code civil](https://www.google.com/search?q=Article+815+Code+civil)).
Voici l'analyse stratégique de votre situation :
### 1. Le partage sans vente préalable : l'attribution
Il n'est absolument pas obligatoire de vendre le bien pour réaliser le partage. Le partage peut prendre deux formes :
* **Le partage en nature :** On divise les biens (si possible) pour que chacun reparte avec sa part.
* **Le partage avec soulte :** L'un des indivisaires conserve le bien et "rachète" les parts des autres en leur versant une somme d'argent appelée "soulte".
Si tous les indivisaires sont d'accord sur la valeur du bien et sur qui le garde, le partage peut être finalisé par acte notarié selon [l'article 835 du Code civil](https://www.google.com/search?q=Article+835+Code+civil).
### 2. Le blocage : que faire en cas de désaccord ?
Si des désaccords persistent (sur la valeur du bien, sur l'indemnité d'occupation, ou sur la volonté de vendre), vous sortez du cadre amiable.
**L'anticipation de la partie adverse :**
L'indivisaire qui bloque le partage joue souvent la montre pour continuer à occuper le bien ou pour forcer les autres à accepter un prix inférieur. Sachez que si le blocage met en péril l'intérêt commun, vous pouvez solliciter une autorisation judiciaire pour passer outre un refus ([Article 815-5 du Code civil](https://www.google.com/search?q=Article+815-5+Code+civil)).
**La procédure de partage judiciaire :**
En cas de désaccord persistant, la seule issue est le **partage judiciaire**.
* Le tribunal désigne un notaire pour établir un "état liquidatif" (comptes entre les parties).
* La jurisprudence récente précise que le juge ne peut pas déléguer ses pouvoirs au notaire pour trancher les litiges, mais il renvoie les parties devant lui pour instruire le dossier ([Cass. 1ère civ., 27 mars 2024, n° 22-13.041](https://www.courdecassation.fr/decision/6603c4ea01e3cc0008b6f4e5)).
* Si le bien ne peut pas être partagé facilement, le juge ordonnera sa **vente sur licitation** (vente aux enchères judiciaires).
### 3. La charge de la preuve
Pour débloquer la situation ou obtenir une indemnité, vous devez prouver :
* **La valeur du bien :** Produisez au moins trois estimations d'agences immobilières ou une expertise d'expert foncier.
* **L'occupation privative :** Si un indivisaire occupe seul le bien, vous devez prouver qu'il en a la jouissance exclusive pour réclamer une indemnité d'occupation au profit de l'indivision.
### 4. Risques et stratégie (Go/No-Go)
* **Le risque financier :** Le partage judiciaire est long (2 à 5 ans) et coûteux (frais d'avocat, frais de notaire, frais d'expert).
* **La décote :** Une vente aux enchères judiciaires (licitation) aboutit souvent à un prix de vente 20 % à 30 % inférieur au prix du marché.
* **Conseil stratégique :** Utilisez la menace du partage judiciaire et de la vente aux enchères comme levier de négociation. Envoyez une mise en demeure formelle par avocat rappelant que la vente forcée fera perdre de l'argent à tout le monde.
**Action recommandée :**
Tentez une dernière médiation ou demandez à votre notaire de dresser un **procès-verbal de difficultés**. Ce document est indispensable pour saisir ensuite le Tribunal judiciaire.
Si vous le souhaitez, je peux rédiger un modèle de lettre de mise en demeure à adresser aux autres indivisaires pour tenter de débloquer la situation à l'amiable avant d'engager une procédure judiciaire.
Les indivisaires peuvent passer des conventions relatives à l'exercice de leurs droits indivis, conformément aux articles 1873-1 à 1873-18 .
Le ou les indivisaires titulaires d'au moins deux tiers des droits indivis peuvent, à cette majorité : 1° Effectuer les actes d'administration relatifs aux biens indivis ; 2° Donner à l'un ou plusieurs des indivisaires ou à un tiers un mandat général d'administration ; 3° Vendre les meubles indivis pour payer les dettes et charges de l'indivision ; 4° Conclure et renouveler les baux autres que ceux portant sur un immeuble à usage agricole, commercial, industriel ou artisanal. Ils sont tenus d'en informer les autres indivisaires. A défaut, les décisions prises sont inopposables à ces derniers. Toutefois, le consentement de tous les indivisaires est requis pour effectuer tout acte qui ne ressortit pas à l'exploitation normale des biens indivis et pour effectuer tout acte de disposition autre que ceux visés au 3°. Si un indivisaire prend en main la gestion des biens indivis, au su des autres et néanmoins sans opposition de leur part, il est censé avoir reçu un mandat tacite, couvrant les actes d'administration mais non les actes de disposition ni la conclusion ou le renouvellement des baux.
Un indivisaire peut être autorisé par justice à passer seul un acte pour lequel le consentement d'un coïndivisaire serait nécessaire, si le refus de celui-ci met en péril l'intérêt commun. Le juge ne peut, à la demande d'un nu-propriétaire, ordonner la vente de la pleine propriété d'un bien grevé d'usufruit contre la volonté de l'usufruitier. L'acte passé dans les conditions fixées par l'autorisation de justice est opposable à l'indivisaire dont le consentement a fait défaut.
Sommaire :
La procédure de partage judiciaire dit complexe prévue aux articles 1364 à 1376 du code de procédure civile comprend une phase au cours de laquelle le notaire désigné par le tribunal pour procéder aux opérations de partage sous la surveillance d'un juge commis convoque les parties et demande la production de tout document utile pour procéder aux comptes entre elles et à la liquidation de leurs droits, avant de dresser un projet d'état liquidatif, conformément aux articles 1365 et 1368 du même code. Selon les articles 1373, alinéas 1 et 2, et 1375, alinéa 1, du même code, en cas de désaccord des copartageants sur le projet d'état liquidatif, le notaire est tenu d'en référer au juge commis, et c'est au tribunal qu'il revient de trancher les points de désaccord subsistants dont le juge commis lui a fait rapport.
Dès lors, s'il résulte de l'article 4 du code civil que le juge, auquel il incombe de trancher lui-même les contestations soulevées par les parties, ne peut se dessaisir et déléguer ses pouvoirs à un notaire liquidateur, ne méconnaît pas ce texte le juge qui, saisi de contestations au stade de l'ouverture des opérations de partage judiciaire, renvoie les parties devant le notaire afin d'en permettre l'instruction, dans l'intérêt du bon déroulement des opérations de partage
Sommaire :
Lorsque des indivisaires cèdent leurs droits, sur des biens indivis, à d'autres indivisaires, l'efficacité de cette session est subordonnée au résultat du partage à intervenir.
Viole l'article 883 du code civil une cour d'appel qui ordonne le partage d'une indivision entre deux indivisaires qui ont précédemment acquis des droits sur un immeuble indivis en relevant que ces deux indivisaires avaient entendu faire cesser l'indivision successorale entre eux, sur les parts cédées
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Que signifie partage en nature
Le **partage en nature** consiste à diviser concrètement les biens de l'indivision en plusieurs lots afin que chaque indivisaire reçoive sa part de propriété exclusive sur une portion des biens, plutôt que de vendre le tout et de se partager l'argent.
C'est le mode de partage privilégié par la loi, comme le rappelle [l'article 826 du Code civil](https://www.google.com/search?q=Article+826+Code+civil), qui dispose que chaque copartageant peut demander sa part en nature des biens meubles ou immeubles de la succession.
Voici l'analyse stratégique de ce mécanisme :
### 1. Le fonctionnement concret
* **La formation des lots :** On constitue des lots de valeur égale à la quote-part de chaque indivisaire. Par exemple, si deux frères héritent de deux appartements de valeur identique, chacun en reçoit un.
* **La soulte (le correctif) :** S'il est impossible de faire des lots parfaitement égaux, celui qui reçoit un lot de valeur supérieure doit verser une somme d'argent aux autres pour compenser l'écart. C'est ce qu'on appelle une **soulte** ([Article 826 du Code civil](https://www.google.com/search?q=Article+826+Code+civil)).
* **Le tirage au sort :** En cas de désaccord sur l'attribution des lots, ceux-ci sont normalement tirés au sort pour garantir l'impartialité.
### 2. Les conditions de faisabilité (Le "Coup d'après")
Le partage en nature n'est pas toujours possible. La partie adverse ou le juge s'y opposera si :
* **Le bien est "indivisible" :** On ne peut pas couper une maison de ville en deux appartements sans travaux majeurs ou sans déprécier fortement la valeur de l'ensemble.
* **Le morcellement est préjudiciable :** Diviser un terrain agricole en parcelles trop petites peut le rendre inexploitable.
* **Le coût des travaux :** Si la division nécessite la création d'accès séparés, de compteurs d'eau/électricité distincts, le coût peut rendre l'opération absurde économiquement.
### 3. La charge de la preuve
Si vous demandez un partage en nature et que les autres s'y opposent, vous devrez prouver techniquement que c'est possible :
* **Expertise de géomètre :** Pour prouver qu'un terrain peut être borné en plusieurs lots constructibles.
* **Avis d'architecte :** Pour démontrer qu'un immeuble peut être mis en copropriété (division en lots de copropriété).
* **Certificat d'urbanisme :** Pour vérifier que la division est autorisée par la mairie.
### 4. Risque et Stratégie (Go/No-Go)
* **Avantage :** Vous conservez un patrimoine immobilier concret sans subir la décote d'une vente forcée.
* **Risque de blocage :** Si un indivisaire refuse la composition des lots, vous devrez passer par le **partage judiciaire**. Le juge nommera alors un expert pour composer les lots ([Article 840 du Code civil](https://www.google.com/search?q=Article+840+Code+civil)).
* **Pragmatisme :** Avant de réclamer un partage en nature, chiffrez précisément les frais de division (géomètre, notaire pour le modificatif d'état descriptif de division, taxes). Parfois, la vente globale est plus rentable.
**En résumé :** Le partage en nature est une excellente solution pour garder un bien dans la famille tout en sortant de l'indivision, mais il nécessite une entente parfaite sur la valeur des lots ou, à défaut, une procédure judiciaire longue et coûteuse.
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Si l'un des indivisaires se trouve hors d'état de manifester sa volonté, un autre peut se faire habiliter par justice à le représenter, d'une manière générale ou pour certains actes particuliers, les conditions et l'étendue de cette représentation étant fixées par le juge. A défaut de pouvoir légal, de mandat ou d'habilitation par justice, les actes faits par un indivisaire en représentation d'un autre ont effet à l'égard de celui-ci, suivant les règles de la gestion d'affaires.
Un indivisaire peut être autorisé par justice à passer seul un acte pour lequel le consentement d'un coïndivisaire serait nécessaire, si le refus de celui-ci met en péril l'intérêt commun. Le juge ne peut, à la demande d'un nu-propriétaire, ordonner la vente de la pleine propriété d'un bien grevé d'usufruit contre la volonté de l'usufruitier. L'acte passé dans les conditions fixées par l'autorisation de justice est opposable à l'indivisaire dont le consentement a fait défaut.
Le président du tribunal judiciaire peut prescrire ou autoriser toutes les mesures urgentes que requiert l'intérêt commun. Il peut, notamment, autoriser un indivisaire à percevoir des débiteurs de l'indivision ou des dépositaires de fonds indivis une provision destinée à faire face aux besoins urgents, en prescrivant, au besoin, les conditions de l'emploi. Cette autorisation n'entraîne pas prise de qualité pour le conjoint survivant ou pour l'héritier. Il peut également soit désigner un indivisaire comme administrateur en l'obligeant s'il y a lieu à donner caution, soit nommer un séquestre. Les articles 1873-5 à 1873-9 du présent code s'appliquent en tant que de raison aux pouvoirs et aux obligations de l'administrateur, s'ils ne sont autrement définis par le juge.
Sommaire :
Viole l'article 815-9, alinéa 2, du code civil l'arrêt qui met à la charge d'un indivisaire une indemnité d'occupation pour une période courant jusqu'au partage à venir sans réserver l'hypothèse de la remise effective du bien à la disposition de l'indivision avant cette échéance
Sommaire :
Lorsqu'il existe une indivision entre descendants portant sur la nue-propriété des biens dépendant de la succession de leur mère, chacun d'eux est, en application de l'article 815 du code civil, en droit d'en provoquer le partage
Sommaire :
Il résulte des articles 815-17, alinéa 1, 825, 870 et 1542 du code civil qu'il appartient à la juridiction saisie d'une demande de liquidation et partage de l'indivision existant entre époux séparés de biens de déterminer les éléments actifs et passifs de la masse à partager, lesquels intègrent, respectivement, les dettes des copartageants envers l'indivision et les créances qu'ils détiennent sur celle-ci, d'en déduire un actif net, puis de déterminer les droits de chaque copartageant dans la masse à partager en appliquant sa quote-part indivise à cet actif net, puis en majorant la somme en résultant des créances qu'il détient sur l'indivision et en la minorant des sommes dont il est débiteur envers elle.
Pour déterminer l'actif net de la masse à partager, les dépenses dont il est tenu compte aux indivisaires en application de l'article 815-13 du code civil, qui constituent des créances sur l'indivision, doivent être inscrites, pour leur totalité, au passif de celle-ci et venir en déduction de son actif brut
Sommaire :
Il se déduit de l'article 883 du code civil que l'effet déclaratif du partage est sans incidence sur l'efficacité de la cession d'une quote-part de l'universalité d'une indivision, de sorte que le cessionnaire acquiert, par le seul effet de la cession, la qualité d'indivisaire.
Il résulte de l'article 840-1 du même code, qu'il ne peut être procédé au partage unique de plusieurs indivisions que si celles-ci existent entre les mêmes personnes.
En conséquence, viole ces textes la cour d'appel qui, pour ordonner le partage, entre les trois fondateurs de sociétés civiles immobilières, des parts sociales indivises de celles-ci et dire qu'il conviendra de procéder à un partage unique de ces parts avec d'autres biens indivis entre eux, retient que le sort des donations qu'ils ont faites à leurs propres enfants, dans des proportions variables, de leurs quotes-parts indivises des parts de tout ou partie des SCI, dépendra du sort du partage à intervenir entre eux trois
Sommaire :
Lorsque des indivisaires cèdent leurs droits, sur des biens indivis, à d'autres indivisaires, l'efficacité de cette session est subordonnée au résultat du partage à intervenir.
Viole l'article 883 du code civil une cour d'appel qui ordonne le partage d'une indivision entre deux indivisaires qui ont précédemment acquis des droits sur un immeuble indivis en relevant que ces deux indivisaires avaient entendu faire cesser l'indivision successorale entre eux, sur les parts cédées
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