Règles pénales liées à la VEFA et au VIR 🧠 Droit immobilier

Voici, de manière structurée, les principales **règles pénales spéciales** applicables aux ventes en l’état futur d’achèvement (VEFA) et aux ventes d’immeuble à rénover (VIR), ainsi que les **principales infractions de droit commun** qui s’y rattachent le plus souvent. --- ## 1. Textes spéciaux du Code de la construction et de l’habitation (CCH) Les VEFA (chapitre I : ventes d’immeubles à construire) et les VIR (chapitre II : ventes d’immeubles à rénover) sont soumises à des **dispositions pénales communes** regroupées au : - Chapitre III « Dispositions communes » du titre VI, soit **[Articles L263‑1 à L263‑3 du Code de la construction et de l’habitation](https://www.google.com/search?q=Article%20L263-1%20du%20Code%20de%20la%20construction%20et%20de%20l%27habitation)**. ([justice.pappers.fr](https://justice.pappers.fr/loi/LEGITEXT000006074096/article/LEGIARTI000006824633?utm_source=openai)) Ces textes visent **toute vente soumise au titre VI** (donc VEFA et VIR). ### 1.1. Délit de versements ou dépôts irréguliers (Article L263‑1 CCH) **Texte** L’article L263‑1 CCH punit : > « Toute personne qui exige ou accepte un versement en violation des dispositions des articles L. 261‑12, L. 261‑15 et L. 262‑8 est punie d'un emprisonnement de deux ans et d'une amende de 9 000 euros ou de l'une de ces deux peines seulement. (…) » > (extrait) ([justice.pappers.fr](https://justice.pappers.fr/loi/LEGITEXT000006074096/article/LEGIARTI000006824633?utm_source=openai)) **Articles de référence visés par L263‑1 :** 1. **VEFA – interdiction des versements anticipés** - [Article L261‑12 CCH](https://www.google.com/search?q=Article%20L261-12%20du%20Code%20de%20la%20construction%20et%20de%20l%27habitation) : Dans le cas d’une VEFA, le vendeur ne peut **exiger ni accepter aucun versement** avant la **signature de l’acte authentique** ni avant que la créance soit **exigible** (en pratique : respect de l’échéancier d’avancement des travaux fixé notamment par l’art. R261‑14). ([justice.pappers.fr](https://justice.pappers.fr/loi/LEGITEXT000006074096/section/LEGISCTA000006159028?utm_source=openai)) 2. **VEFA – contrat préliminaire (contrat de réservation)** - [Article L261‑15 CCH](https://www.google.com/search?q=Article%20L261-15%20du%20Code%20de%20la%20construction%20et%20de%20l%27habitation) : encadre le **dépôt de garantie** du contrat préliminaire (compte spécial au nom du réservataire, montant plafonné par les art. R261‑27 et R261‑28, etc.). Toute exigence ou acceptation d’un dépôt non conforme aux conditions légales entre dans le champ pénal de L263‑1. ([justice.pappers.fr](https://justice.pappers.fr/loi/LEGITEXT000006074096/section/LEGISCTA000006159028?utm_source=openai)) 3. **VIR – interdiction des versements anticipés** - [Article L262‑8 CCH](https://www.google.com/search?q=Article%20L262-8%20du%20Code%20de%20la%20construction%20et%20de%20l%27habitation) : en VIR, l’acquéreur paye **en fonction de l’état d’avancement des travaux** ; le vendeur **ne peut exiger ni accepter aucun versement** avant que la créance soit exigible. ([justice.pappers.fr](https://justice.pappers.fr/loi/LEGITEXT000006074096/article/LEGIARTI000006824629?utm_source=openai)) **Sanction pénale :** - **2 ans d’emprisonnement** - **9 000 € d’amende** (ou l’une de ces peines) Concrètement, sont pénalement répréhensibles, par exemple : - demander 30 % du prix avant tout début de travaux en VEFA (paiement avant les fondations, en dehors des limites de l’art. R261‑14) ; ([justice.pappers.fr](https://justice.pappers.fr/decision/d039b0e89002449b8f768a210150e7e9f0121e44?utm_source=openai)) - encaisser un dépôt de garantie sur un compte qui n’est pas un **compte spécial au nom du réservataire** ou pour un montant supérieur aux plafonds réglementaires ; ([urccidf.fr](https://www.urccidf.fr/articles-r261-25-r261-33-du-cch?utm_source=openai)) - en VIR, exiger des versements alors que les travaux correspondants n’ont pas encore été réalisés. --- ### 1.2. Délit de détournement des fonds versés – renvoi à l’abus de confiance (Article L263‑2 CCH) **Texte** L’article L263‑2 CCH dispose que : > « Toute personne qui, ayant reçu ou accepté un ou plusieurs versements, dépôts, souscriptions d’effets de commerce, à l’occasion d’une vente soumise aux dispositions du présent titre, détourne tout ou partie de ces sommes, est punie des peines prévues aux articles 314‑1 et 314‑10 du code pénal. » ([justice.pappers.fr](https://justice.pappers.fr/loi/LEGITEXT000006074096/article/LEGIARTI000006824634?utm_source=openai)) Il s’agit d’un **abus de confiance spécial**, ciblé sur les fonds de VEFA ou de VIR. **Renvoi au Code pénal :** - [Article 314‑1 du Code pénal](https://www.google.com/search?q=Article%20314-1%20du%20Code%20p%C3%A9nal) : définit l’abus de confiance comme le **détournement, au préjudice d’autrui, de fonds, valeurs ou biens remis à charge de les rendre ou d’en faire un usage déterminé** ; puni de **5 ans d’emprisonnement** et **375 000 € d’amende** (version en vigueur). ([justice.pappers.fr](https://justice.pappers.fr/loi/LEGITEXT000006070719/article/LEGIARTI000042780077?utm_source=openai)) - [Article 314‑10 du Code pénal](https://www.google.com/search?q=Article%20314-10%20du%20Code%20p%C3%A9nal) : prévoit les **peines complémentaires** possibles (interdictions professionnelles, exclusion des marchés publics, fermeture d’établissement, confiscation, etc.). ([thiel-avocat-penal.fr](https://www.thiel-avocat-penal.fr/delit-abus-de-confiance.html?utm_source=openai)) **Typologie de comportements visés :** - utilisation des versements d’acquéreurs pour financer d’autres opérations que l’opération VEFA/VIR concernée ; - non‑affectation des fonds aux travaux promis, alors que le promoteur continue à appeler des fonds ; - fonctionnement de « comptes centralisateurs » où les fonds sont mélangés et utilisés à d’autres fins, avec mise en péril de l’achèvement. ([labase-lextenso.fr](https://www.labase-lextenso.fr/gazette-du-palais/GPL338n9?utm_source=openai)) --- ### 1.3. Interdiction professionnelle en cas de condamnation (Article L263‑3 CCH) **Texte** L’article L263‑3 CCH prévoit que : > Ne peuvent procéder habituellement (…) aux opérations soumises au présent chapitre les personnes condamnées en application des articles L. 263‑1 et L. 263‑2, ainsi que celles auxquelles, en application de l'article L. 241‑7, il est interdit de procéder aux opérations mentionnées aux articles L. 214‑6 à L. 214‑9. ([justice.pappers.fr](https://justice.pappers.fr/loi/LEGITEXT000006074096/article/LEGIARTI000006824635?utm_source=openai)) En pratique, une condamnation sur le fondement des **articles L263‑1 ou L263‑2** entraîne **une interdiction d’exercer** (directement ou par personne interposée) des activités de promotion ou de vente d’immeubles à construire / à rénover. --- ## 2. Infractions de droit commun fréquemment rencontrées en VEFA / VIR En plus de ces textes spéciaux du CCH, les pratiques frauduleuses en matière de VEFA ou de VIR donnent souvent lieu à des poursuites sur le fondement de **délits de droit commun** ou du **Code de la consommation**. La liste ci‑dessous n’est pas exhaustive mais couvre les principaux cas. ### 2.1. Escroquerie (Article 313‑1 du Code pénal) - [Article 313‑1 du Code pénal](https://www.google.com/search?q=Article%20313-1%20du%20Code%20p%C3%A9nal) : l’escroquerie consiste à tromper une personne par l’emploi de manœuvres frauduleuses pour la déterminer à remettre des fonds, un bien ou à consentir un acte opérant obligation ou décharge. **En VEFA/VIR**, on la rencontre typiquement en cas de : - fausses garanties financières d’achèvement ; - fausses présentations de l’état d’avancement du chantier pour obtenir des appels de fonds ; - montages « bidon » où l’immeuble ne sera jamais construit ou rénové. --- ### 2.2. Abus de confiance (Article 314‑1 CP, en dehors de L263‑2) Même en dehors de l’article L263‑2 CCH, le parquet peut retenir **directement** l’[abus de confiance](https://www.google.com/search?q=Article%20314-1%20du%20Code%20p%C3%A9nal) (art. 314‑1 CP) si des fonds confiés au promoteur dans un autre cadre (par exemple, via une structure ad hoc, une association, un intermédiaire) sont détournés de l’usage prévu. ([justice.pappers.fr](https://justice.pappers.fr/loi/LEGITEXT000006070719/article/LEGIARTI000042780077?utm_source=openai)) --- ### 2.3. Pratiques commerciales trompeuses et tromperie (Code de la consommation) 1. **Pratiques commerciales trompeuses** - [Articles L121‑2 et L121‑3 du Code de la consommation](https://www.google.com/search?q=Article%20L121-2%20du%20Code%20de%20la%20consommation) : répriment les pratiques créant une confusion sur les caractéristiques du bien, sur le professionnel ou sur le prix (présentations mensongères de la VEFA ou de la VIR : surfaces, prestations, performances énergétiques, garanties, etc.). Ces infractions sont punies de peines d’amende pénale et, pour les personnes physiques, de peines complémentaires (interdictions d’exercer, etc.). 2. **Tromperie sur les qualités substantielles du bien** - Ancien [article L213‑1 C. conso] (aujourd’hui repris dans [l’article L454‑1](https://www.google.com/search?q=Article%20L454-1%20du%20Code%20de%20la%20consommation)), qui punit la **tromperie** sur la nature, les qualités substantielles, l’aptitude à l’emploi d’un bien, notamment immobilier. Peut viser un promoteur qui vend comme « logement conforme aux normes X » un bien qui ne respecte pas ces caractéristiques. --- ### 2.4. Autres qualifications possibles Selon les cas, peuvent aussi être invoqués : - **Blanchiment** (art. 324‑1 CP) : si les fonds détournés dans le cadre d’opérations VEFA/VIR sont réinjectés dans d’autres circuits pour dissimuler leur origine ; - **Infractions d’urbanisme** (construction sans permis, non‑respect des autorisations) pouvant se cumuler, bien qu’elles ne soient pas spécifiques à la VEFA/VIR ; - **Mise en danger de la vie d’autrui** ou **infractions à la sécurité des personnes** en cas de travaux délibérément non conformes aux règles de sécurité. --- ## 3. Jurisprudence illustrant l’application des règles pénales VEFA / VIR Quelques exemples (non exhaustifs) illustrent l’usage de ces textes : - **CA Rennes, 7 nov. 2023, n° 21/01661** : rappelle que l’appel anticipé des dernières tranches de prix en VEFA, en violation de l’art. L261‑12 CCH et de l’échéancier de l’art. R261‑14, est contraire à des règles d’ordre public et renvoie expressément à la sanction de l’article L263‑1 CCH. ([justice.pappers.fr](https://justice.pappers.fr/decision/d039b0e89002449b8f768a210150e7e9f0121e44?utm_source=openai)) - **Cass. 1re civ., 30 mai 2013, n° 12‑23.592** : vise les textes sur la VEFA (L261‑11, L261‑12, L263‑1 CCH) pour apprécier la responsabilité du notaire ayant permis un versement de prix alors que l’acte authentique était entaché de nullité, en lien avec l’interdiction de paiements anticipés. ([lexbase.fr](https://www.lexbase.fr/jurisprudence/8265359-cass-civ-1-30052013-n-1223592-fd-cassation?utm_source=openai)) - De nombreuses décisions pénales retiennent **L263‑2 CCH combiné avec 314‑1 et 314‑10 CP** en cas de **détournement de fonds VEFA**, par exemple lorsque les fonds des acquéreurs ont servi à financer d’autres opérations ou à des dépenses étrangères au chantier. ([labase-lextenso.fr](https://www.labase-lextenso.fr/gazette-du-palais/GPL338n9?utm_source=openai)) --- ## 4. Synthèse Pour résumer les **règles pénales spécifiquement liées à la VEFA et à la VIR** : - Textes centraux : - **[L263‑1 CCH]** : sanctionne les **versements ou dépôts irréguliers** (VIOLATION de L261‑12, L261‑15, L262‑8) – 2 ans / 9 000 €. - **[L263‑2 CCH]** : réprime le **détournement des fonds** versés à l’occasion de VEFA/VIR en renvoyant à l’abus de confiance (art. 314‑1 et 314‑10 CP). - **[L263‑3 CCH]** : prévoit l’**interdiction professionnelle** de pratiquer habituellement ces opérations en cas de condamnation sur le fondement de L263‑1 ou L263‑2. À ces textes s’ajoutent les **délits de droit commun** et **infractions de consommation** (escroquerie, abus de confiance, pratiques commerciales trompeuses, tromperie, etc.) qui peuvent être cumulés selon les faits. --- Si vous le souhaitez, je peux ensuite : - soit dresser un **tableau récapitulatif** infraction / texte / éléments constitutifs / peines, - soit analyser un **cas concret** (par exemple : promoteur qui appelle trop tôt 95 % du prix, ou promoteur qui « disparaît » avec les fonds en cours de chantier) pour qualifier pénalement les faits.