Sanctions pénales pour VEFA et VIR : logique et fondements 🧠 Droit pénal

## 1. Ce qui est pénalement sanctionné en VEFA / VIR En droit positif, les sanctions pénales visent très précisément le **cœur financier** des opérations de vente d’immeuble à construire (VEFA) et à rénover (VIR). ### a) VEFA Le régime est dans le Code de la construction et de l’habitation (CCH), « secteur protégé » (logements ou logements + professionnel) : - [Article L. 261‑12 CCH](https://www.google.com/search?q=Article%20L261-12%20Code%20de%20la%20construction%20et%20de%20l%27habitation) : le vendeur ne peut **exiger ni accepter aucun versement** avant la signature de l’acte authentique et avant l’exigibilité de la créance.([justice.pappers.fr](https://justice.pappers.fr/loi/LEGITEXT000006074096/section/LEGISCTA000006159028?utm_source=openai)) - [Article L. 263‑1 CCH](https://www.google.com/search?q=Article%20L263-1%20Code%20de%20la%20construction%20et%20de%20l%27habitation) : « Toute personne qui exige ou accepte un versement en violation des dispositions des articles L. 261‑12, L. 261‑15 et L. 262‑8 est punie d’un emprisonnement de deux ans et d’une amende de 9 000 euros ou de l’une de ces deux peines seulement. »([archeo-lex.fr](https://archeo-lex.fr/codes/code_de_la_construction_et_de_l%27habitation/2006-07-17?utm_source=openai)) - [Article L. 263‑2 CCH](https://www.google.com/search?q=Article%20L263-2%20Code%20de%20la%20construction%20et%20de%20l%27habitation) : réprime le **détournement des sommes** versées (renvoi à l’abus de confiance, art. 314‑1 et 314‑10 CP).([archeo-lex.fr](https://archeo-lex.fr/codes/code_de_la_construction_et_de_l%27habitation/2006-07-17?utm_source=openai)) - [Article L. 263‑3 CCH](https://www.google.com/search?q=Article%20L263-3%20Code%20de%20la%20construction%20et%20de%20l%27habitation) : **interdiction professionnelle** d’exercer habituellement ces opérations pour les condamnés sur le fondement de L. 263‑1 ou L. 263‑2.([archeo-lex.fr](https://archeo-lex.fr/codes/code_de_la_construction_et_de_l%27habitation/2006-07-17?utm_source=openai)) Les textes réglementaires (par ex. [art. R. 261‑14 CCH](https://www.google.com/search?q=Article%20R261-14%20Code%20de%20la%20construction%20et%20de%20l%27habitation)) fixent l’échelonnement impératif des paiements, également sanctionné pénalement via L. 263‑1.([justice.pappers.fr](https://justice.pappers.fr/decision/d039b0e89002449b8f768a210150e7e9f0121e44?utm_source=openai)) ### b) VIR La VIR, créée par la loi ENL de 2006, reprend la même logique : - [Article L. 262‑1 CCH](https://www.google.com/search?q=Article%20L262-1%20Code%20de%20la%20construction%20et%20de%20l%27habitation) définit la vente d’immeuble à rénover et impose le recours obligatoire à ce contrat dès lors que le vendeur perçoit des sommes avant la livraison des travaux.([lexbase.fr](https://www.lexbase.fr/article-juridique/3211454-panorama-bulletin-de-droit-immobilier-b-cabinet-peisse-dupichot-zirah-bothorel-amp-associes-b-janvie?utm_source=openai)) - [Article L. 262‑7 CCH](https://www.google.com/search?q=Article%20L262-7%20Code%20de%20la%20construction%20et%20de%20l%27habitation) organise le mécanisme de paiement (prix incluant existant + travaux, dépôt de 20 % en garantie, etc.), précisément pour **sécuriser financièrement** l’opération.([www2.assemblee-nationale.fr](https://www2.assemblee-nationale.fr/documents/notice/12/rapports/r2771/%28index%29/rapports/%28archives%29/index-rapports?utm_source=openai)) - L’article L. 263‑1 CCH vise aussi les versements irréguliers effectués en méconnaissance de L. 262‑7 / L. 262‑8 : même logique pénale que pour la VEFA.([assemblee-nationale.fr](https://www.assemblee-nationale.fr/12/amendements/3072/307200310.asp?utm_source=openai)) En résumé, le pénal ne sanctionne pas « les malfaçons » (c’est le terrain du civil et des garanties décennales), mais **les atteintes au dispositif de protection financière des acquéreurs**. --- ## 2. La logique générale du législateur (VEFA : loi de 1967 ; VIR : loi ENL de 2006) ### a) Origine : la loi du 3 janvier 1967 sur les ventes d’immeubles à construire La VEFA vient de la loi n° 67‑3 du 3 janvier 1967, qui a créé les articles 1601‑2 et 1601‑3 du Code civil (vente d’immeubles à construire et VEFA) et, déjà, des **dispositions pénales** pour sanctionner les versements irréguliers et leur détournement (anciens art. 13 à 15 de la loi, ancêtres de L. 263‑1 à L. 263‑3 CCH).([justice.pappers.fr](https://justice.pappers.fr/loi/LEGITEXT000006068303)) Les travaux préparatoires, résumés sur Pappers Justice, indiquent que la loi de 1967 est issue d’une **proposition de loi** visant à encadrer les ventes d’immeubles à construire, avec un rapport parlementaire et une forte implication de la pratique notariale.([justice.pappers.fr](https://justice.pappers.fr/loi/LEGITEXT000006068303?utm_source=openai)) La doctrine spécialisée en droit de la promotion immobilière rappelle que le législateur est intervenu pour **protéger l’acquéreur d’un immeuble vendu sur plan**, tout en permettant aux promoteurs de financer les opérations par les appels de fonds successifs.([studocu.com](https://www.studocu.com/fr/document/em-lyon-business-school/droit/m1-2022-cours-n06-promotion-immobiliere-vic-ccmi/41892432?utm_source=openai)) Le 118ᵉ Congrès des notaires (2022) résume très clairement la philosophie du texte : la loi de 1967 répondait à la fois à des **impératifs de construction de logements** et à des impératifs de **protection des acquéreurs**, la pratique notariale ayant « œuvré pour la création de ce contrat spécial » qui a servi de modèle à d’autres contrats de construction.([rapport-congresdesnotaires.fr](https://www.rapport-congresdesnotaires.fr/2022-rapport-du-118e-congres/les-obligations-du-vendeur-de-limmeuble-construire?utm_source=openai)) ### b) La loi ENL de 2006 et la création de la VIR Avant 2006, la « vente d’immeuble à rénover » n’était encadrée par **aucun statut spécifique**, ce qui créait un vide de protection alors même que des sommes pouvaient être versées avant la réalisation de travaux parfois lourds.([anil.org](https://www.anil.org/documentation/analyses-juridiques-jurisprudence/analyses-juridiques/2006/loi-enl/la-loi-enl-vente-dimmeuble/?utm_source=openai)) Le rapport Hamel sur le projet de loi ENL explique que la création du statut de la vente d’immeuble à rénover vise à **encadrer juridiquement** ces opérations et à renforcer la **protection de l’acquéreur**, notamment en imposant au vendeur la justification de ses assurances (responsabilité civile, décennale, dommages-ouvrage) et en organisant un paiement sécurisé du prix. Le rapport souligne que ces mécanismes sont « particulièrement utiles sur un marché où certaines dérives peuvent ponctuellement être constatées ».([assemblee-nationale.fr](https://www.assemblee-nationale.fr/12/rapports/r3089.asp?utm_source=openai)) Un compte‑rendu doctrinal (Lexbase) sur la vente en état futur de rénovation rappelle que le législateur est intervenu **« afin de répondre aux attentes […] des associations de consommateurs qui estimaient que l’acquéreur n’était pas suffisamment protégé »** et des professionnels confrontés à des difficultés de sécurisation des contrats.([lexbase.fr](https://www.lexbase.fr/article-juridique/8222024-lexbase-droit-prive-n-529-du-30-mai-2013?utm_source=openai)) L’ANIL, dans son étude sur la loi ENL, insiste sur le fait que les dispositions relatives à la VIR sont **d’ordre public** et qu’elles ont pour objet d’assurer une protection analogue à celle de la VEFA, en liant étroitement **transfert de propriété, exécution des travaux et sécurisation des paiements**.([anil.org](https://www.anil.org/documentation/analyses-juridiques-jurisprudence/analyses-juridiques/2006/loi-enl/la-loi-enl-vente-dimmeuble/?utm_source=openai)) --- ## 3. Pourquoi aller jusqu’au pénal ? (ratio legis des sanctions) ### 3.1. Caractère systémique du risque pour les acquéreurs En VEFA comme en VIR, l’acquéreur : - paie **avant** l’achèvement ; - se trouve face à un professionnel (promoteur, marchand de biens) disposant de l’information technique et financière ; - ne dispose pas, individuellement, de moyens de contrôle réels sur l’affectation de ses fonds. Le législateur a donc estimé que la **sécurité des flux financiers** conditionne la confiance dans tout le mécanisme des ventes sur plan / à rénover. C’est ce qui explique que les sanctions pénales visent : 1. Le **non‑respect de l’ordre d’exigibilité** des sommes (art. L. 263‑1 CCH, renvoyant à L. 261‑12, L. 261‑15, L. 262‑7 / L. 262‑8).([justice.pappers.fr](https://justice.pappers.fr/loi/LEGITEXT000006074096/section/LEGISCTA000006159028?utm_source=openai)) 2. Le **détournement des fonds** versés à l’occasion de ces ventes (L. 263‑2 CCH).([archeo-lex.fr](https://archeo-lex.fr/codes/code_de_la_construction_et_de_l%27habitation/2006-07-17?utm_source=openai)) La Chambre criminelle de la Cour de cassation a eu une lecture très large du champ d’application de la loi de 1967, afin d’englober toute vente de locaux d’habitation assortie de versements avant achèvement, ce qui traduit bien la finalité de **protection maximale des acquéreurs**.([justice.pappers.fr](https://justice.pappers.fr/decision/17c62c01eb0dcb7c1a38034e6e21f86c82012f9f?utm_source=openai)) Voir par exemple : [Cass. crim., 15 déc. 1980, n° 80‑90.497](https://www.google.com/search?q=Cass.+crim.,+15+d%C3%A9c.+1980,+n%C2%B0+80-90.497). ### 3.2. Insuffisance jugée des seules sanctions civiles Les textes prévoient déjà des sanctions civiles fortes (nullité relative in invocabilis que par l’acquéreur, clauses réputées non écrites, dommages‑intérêts).([justice.pappers.fr](https://justice.pappers.fr/loi/LEGITEXT000006068303)) Mais le législateur a considéré que : - La **nullité** ou les **dommages‑intérêts** sont des remèdes ex post, qui supposent une démarche de la victime, souvent longue et coûteuse. - Face à des opérateurs pouvant intervenir de façon répétée, ces sanctions ne sont pas forcément **dissuasives** à titre général. D’où le recours au pénal, qui : - permet l’intervention du **ministère public**, indépendamment de l’initiative de l’acquéreur ; - marque le caractère **d’ordre public économique et social** de la protection des acquéreurs ; - autorise des peines d’emprisonnement et d’amende, ainsi que l’**interdiction professionnelle** (L. 263‑3 CCH), ce qui assainit durablement le marché.([archeo-lex.fr](https://archeo-lex.fr/codes/code_de_la_construction_et_de_l%27habitation/2006-07-17?utm_source=openai)) Une réponse ministérielle rappelle d’ailleurs que les dispositions de VEFA sont accompagnées de sanctions pénales précisément pour **sanctionner le non‑respect des obligations du vendeur** (garantie financière d’achèvement, respect de l’échelonnement des paiements).([doctrine.fr](https://www.doctrine.fr/l/texts/codes/LEGITEXT000006074096/articles/LEGIARTI000006896592?utm_source=openai)) ### 3.3. Logique de « consommateur immobilier » et influence du droit de la consommation La doctrine récente parle d’un véritable « **consommateur immobilier** », et souligne l’influence croissante du droit de la consommation sur la VEFA et les contrats de construction. Le 118ᵉ Congrès des notaires relève que les réformes récentes (loi ELAN, etc.) ont visé à **améliorer la protection de ce consommateur**, en renforçant notamment la garantie d’achèvement et l’encadrement des paiements.([rapport-congresdesnotaires.fr](https://www.rapport-congresdesnotaires.fr/2022-rapport-du-118e-congres/les-obligations-du-vendeur-de-limmeuble-construire?utm_source=openai)) Les sanctions pénales s’inscrivent dans cette logique : lorsqu’un professionnel, en VEFA ou en VIR, contourne les mécanismes de protection (GFA, échelonnement, consignation, information précontractuelle), il ne porte pas seulement atteinte à un cocontractant individuel, mais au **fonctionnement loyal du marché du logement**. --- ## 4. Extraits significatifs de doctrine / travaux préparatoires Sans reproduire in extenso les textes, on peut résumer quelques passages clés : 1. **Sur la VEFA (loi de 1967)** - La doctrine d’enseignement (cours de promotion immobilière) rappelle que la loi du 3 janvier 1967 est intervenue pour **protéger l’acquéreur d’un immeuble sur plans** tout en organisant le financement de la construction par les versements successifs des acquéreurs.([studocu.com](https://www.studocu.com/fr/document/em-lyon-business-school/droit/m1-2022-cours-n06-promotion-immobiliere-vic-ccmi/41892432?utm_source=openai)) - Les textes officiels montrent que le législateur a, dès l’origine, choisi de **pénaliser les versements anticipés irréguliers** (art. 13 de la loi de 1967, ancêtre de L. 263‑1 CCH) et le **détournement** de ces sommes (art. 14, ancêtre de L. 263‑2), ainsi que d’**écarter du marché les condamnés** (art. 15, ancêtre de L. 263‑3).([justice.pappers.fr](https://justice.pappers.fr/loi/LEGITEXT000006068303)) 2. **Sur la VIR (loi ENL de 2006)** - Le rapport parlementaire Hamel souligne que le nouveau régime de la VIR, et notamment l’organisation des paiements (L. 262‑7 CCH), vise à **garantir la réalisation des obligations contractuelles des deux parties**, ce qui est jugé « particulièrement utile » compte tenu des dérives constatées sur ce marché.([www2.assemblee-nationale.fr](https://www2.assemblee-nationale.fr/documents/notice/12/rapports/r2771/%28index%29/rapports/%28archives%29/index-rapports?utm_source=openai)) - Un article doctrinal (Lexbase) précise que le législateur a agi pour répondre aux **préoccupations des associations de consommateurs** et aux besoins de sécurisation exprimés par les professionnels.([lexbase.fr](https://www.lexbase.fr/article-juridique/8222024-lexbase-droit-prive-n-529-du-30-mai-2013?utm_source=openai)) - L’analyse de l’ANIL insiste sur le **caractère d’ordre public** des dispositions de la VIR et sur leur finalité de protection rapprochée de l’acquéreur, calquée sur la VEFA.([anil.org](https://www.anil.org/documentation/analyses-juridiques-jurisprudence/analyses-juridiques/2006/loi-enl/la-loi-enl-vente-dimmeuble/?utm_source=openai)) --- ## 5. Synthèse La « logique » des sanctions pénales en VEFA et VIR peut être résumée ainsi : 1. **Contrats structurellement risqués** pour l’acquéreur (versements avant achèvement, asymétrie d’information, poids économique de la dépense). 2. **Mécanisme légal très protecteur**, d’ordre public, centré sur la sécurité des paiements et la garantie de l’achèvement. 3. **Sanctions civiles jugées insuffisantes** pour dissuader les comportements les plus graves (exigence de versements anticipés interdits, détournement de fonds). 4. **Intervention du pénal** pour : - marquer la gravité des atteintes au dispositif de protection, - permettre des poursuites à l’initiative du ministère public, - écarter durablement les opérateurs condamnés de ce secteur (interdiction professionnelle). Si tu veux aller plus loin, je peux te proposer un plan de commentaire d’arrêt ou de dissertation sur la question : « Les sanctions pénales dans le régime des ventes d’immeubles à construire et à rénover ».

Je vais te donner essentiellement : - des **extraits ou paraphrases de travaux parlementaires** (parole du législateur) ; - de la **doctrine** (ouvrages, congrès des notaires, articles) ; - quelques **ordres de grandeur chiffrés** pour montrer l’enjeu économique. --- ## 1. Rappel très rapide : ce que sanctionne le pénal Les infractions aujourd’hui sont surtout : - [Article L. 263‑1 CCH](https://www.google.com/search?q=Article%20L263-1%20Code%20de%20la%20construction%20et%20de%20l%27habitation) : fait de **demander ou accepter des versements** en méconnaissance des règles de paiement (VEFA : art. L. 261‑12, L. 261‑15 ; VIR : L. 262‑8).([senat.fr](https://www.senat.fr/leg/tas05-131.html)) - [Article L. 263‑2 CCH](https://www.google.com/search?q=Article%20L263-2%20Code%20de%20la%20construction%20et%20de%20l%27habitation) : **détournement** des sommes versées, puni comme abus de confiance (art. 314‑1 et 314‑10 CP).([senat.fr](https://www.senat.fr/leg/tas05-131.html)) - [Article L. 263‑3 CCH](https://www.google.com/search?q=Article%20L263-3%20Code%20de%20la%20construction%20et%20de%20l%27habitation) : **interdiction professionnelle** d’exercer habituellement ces ventes pour les condamnés.([senat.fr](https://www.senat.fr/leg/tas05-131.html)) Ces articles dérivent directement des anciens **articles 13 à 15 de la loi du 3 janvier 1967** (ancêtres des sanctions aujourd’hui codifiées).([justice.pappers.fr](https://justice.pappers.fr/loi/LEGITEXT000006068303)) --- ## 2. Paroles (et intentions) du législateur ### 2.1. Loi du 3 janvier 1967 (VEFA) : empêcher les dérives sur « la vente sur plan » Les travaux préparatoires mentionnés dans la loi montrent déjà que le texte vient d’une **proposition de loi parlementaire**, très portée par le notariat : proposition n° 1825, rapports Wagner (Assemblée nationale) et de Félice (Sénat).([justice.pappers.fr](https://justice.pappers.fr/loi/LEGITEXT000006068303)) Même si les rapports eux‑mêmes ne sont pas facilement accessibles en ligne, la doctrine et les synthèses officielles en restituent le sens : - Le **118ᵉ Congrès des notaires de France (2022)** rappelle que la loi de 1967 est adoptée dans un contexte d’« **impératifs de construction de logements** et de **protection de leurs acquéreurs** », la pratique notariale ayant « œuvré pour la création de ce contrat spécial » de VEFA qui sert ensuite de matrice aux autres contrats de construction.([rapport-congresdesnotaires.fr](https://www.rapport-congresdesnotaires.fr/2022-rapport-du-118e-congres/les-obligations-du-vendeur-de-limmeuble-construire?utm_source=openai)) - Defrénois résume la philosophie de la loi par la formule : « la loi du 3 janvier 1967 […] a **souhaité protéger l’acquéreur sur plan** d’un immeuble à usage d’habitation, en créant un *secteur protégé* avec un régime juridique encadré et d’ordre public ».([defrenois.fr](https://www.defrenois.fr/article/defrenois/DEF210a2?utm_source=openai)) La structure même de la loi de 1967 montre cette intention de **verrouiller l’aspect financier** : - [Art. 6 à 11 de la loi de 1967](https://www.google.com/search?q=Loi%203%20janvier%201967%20articles%206%20%C3%A0%2011%20ventes%20d%27immeubles%20%C3%A0%20construire) imposent la **forme authentique**, l’**information sur l’équilibre financier**, l’**échelonnement des paiements** et la mise en compte spécial des dépôts de garantie.([justice.pappers.fr](https://justice.pappers.fr/loi/LEGITEXT000006068303)) - L’[article 13 de la loi](https://www.google.com/search?q=Article%2013%20loi%203%20janvier%201967%20ventes%20d%27immeubles%20%C3%A0%20construire) (ancêtre de L. 263‑1 CCH) punit pénalement « toute personne qui aura exigé ou accepté un versement » en violation des articles 8 et 11.([justice.pappers.fr](https://justice.pappers.fr/loi/LEGITEXT000006068303?utm_source=openai)) - L’[article 14](https://www.google.com/search?q=Article%2014%20loi%203%20janvier%201967%20ventes%20d%27immeubles%20%C3%A0%20construire) renvoie à l’infraction d’abus de confiance pour le **détournement** des sommes versées.([justice.pappers.fr](https://justice.pappers.fr/loi/JORFTEXT000000880760/article/LEGIARTI000006476668?utm_source=openai)) - L’[article 15](https://www.google.com/search?q=Article%2015%20loi%203%20janvier%201967%20ventes%20d%27immeubles%20%C3%A0%20construire) écarte durablement du marché les personnes condamnées en vertu de cette loi.([justice.pappers.fr](https://justice.pappers.fr/loi/LEGITEXT000006068303?utm_source=openai)) Autrement dit, **dès 1967**, le législateur : 1. Crée un **statut très protecteur** (forme, garanties, échelonnement, nullités d’ordre public, clauses réputées non écrites). 2. Considère que, pour être effectif, ce statut doit être **appuyé par le pénal**, pour réprimer les comportements mettant en péril la **sécurité des fonds des acquéreurs** (appel de fonds illicites, détournements, opérateurs indélicats). La littérature notariale récente insiste sur cette « **matrice protectrice** » : la VEFA est décrite comme un *contrat modèle* né de la volonté de sécuriser des opérations complexes pour répondre « à des enjeux financiers et sécuritaires » des particuliers.([rapport-congresdesnotaires.fr](https://www.rapport-congresdesnotaires.fr/2022-rapport-du-118e-congres/les-obligations-du-vendeur-de-limmeuble-construire?utm_source=openai)) ### 2.2. Loi ENL 2006 et création de la VIR : calquer la protection VEFA sur la rénovation Pour la **VIR**, on dispose de formulations beaucoup plus explicites dans les rapports parlementaires de Gérard Hamel sur le projet de loi d’Engagement national pour le logement (ENL) : - Le rapport n° 3089 (AN, 2ᵉ lecture) souligne qu’**aucune disposition n’encadrait la vente d’immeubles à réhabiliter**, alors même qu’existe un statut très détaillé pour la VEFA. D’où la création d’un « statut de la vente d’immeuble à rénover ».([assemblee-nationale.fr](https://www.assemblee-nationale.fr/12/rapports/r3089.asp?utm_source=openai)) - À propos des obligations d’assurance des « marchands de biens », le rapport explique que le dispositif « vise d’abord à **éviter que les particuliers ne se trouvent démunis face à un professionnel dépourvu d’assurance** en cas de difficulté s’attachant à la réalisation des travaux ».([assemblee-nationale.fr](https://www.assemblee-nationale.fr/12/rapports/r3089.asp?utm_source=openai)) - Le même rapport précise que le nouveau régime de VIR « **s’inspire très largement** » des dispositions relatives à la VEFA, parce qu’il s’agit de **lier** le transfert de propriété et l’engagement de rénovation dans un cadre protecteur : jusqu’alors, les parties devaient signer deux contrats séparés (vente + travaux), ce qui ne permettait pas de « lier clairement l’obligation de réaliser la rénovation au transfert de propriété ».([assemblee-nationale.fr](https://www.assemblee-nationale.fr/12/rapports/r2771.asp?utm_source=openai)) Sur le plan strictement pénal, le texte de l’**article 14 de la loi ENL**, tel qu’adopté, montre que le législateur : - regroupe les anciennes sanctions (L. 261‑17 et s. CCH) dans un **chapitre III « Dispositions communes »** ; - étend ces sanctions à la VIR, en visant les versements effectués en violation de l’[article L. 262‑8 CCH](https://www.google.com/search?q=Article%20L262-8%20Code%20de%20la%20construction%20et%20de%20l%27habitation).([senat.fr](https://www.senat.fr/leg/tas05-131.html)) L’idée est donc claire dans les travaux préparatoires : **on duplique sur la rénovation le “couple” statut protecteur + pénal qui existait déjà en VEFA**, pour éviter que les mêmes dérives (appels de fonds prématurés ou détournés) ne se produisent dans des opérations où l’acquéreur paie avant que les travaux de rénovation soient achevés. --- ## 3. Doctrine : comment les auteurs justifient les sanctions pénales ### 3.1. Un contrat « à haut risque » pour l’acquéreur La doctrine spécialisée en droit de la promotion immobilière résume classiquement la situation ainsi : - la VEFA (et, par imitation, la VIR) est un **contrat de financement** : le promoteur/marchand de biens finance l’opération en grande partie avec les fonds versés par les acquéreurs avant achèvement ; - l’acquéreur supporte un **risque considérable** : il verse des sommes parfois très importantes, sans maîtrise réelle de l’affectation des fonds ni de la viabilité économique de l’opération ; - il existe une **asymétrie structurelle d’information et de compétence** entre professionnel et particulier. Un cours de « droit de la promotion immobilière » rappelle ainsi que la loi de 1967 a été conçue pour **protéger l’acquéreur d’un immeuble sur plan** tout en organisant le financement de l’opération par appels de fonds successifs encadrés.([excerpts.numilog.com](https://excerpts.numilog.com/books/9782247130184.html?utm_source=openai)) Dans un manuel consacré aux *Ventes d’immeubles à construire et à rénover* (V. Zalewski‑Sicard, Ellipses, 2ᵉ éd., 2016), l’auteur présente les articles L. 263‑1 et s. CCH comme des **« sanctions pénales de la protection financière des acquéreurs »**, qui complètent un arsenal déjà très riche de sanctions civiles (nullité, clauses réputées non écrites, etc.).([droit.cairn.info](https://droit.cairn.info/les-ventes-d-immeubles-a-construire-et-a-renover-2e-edition--9782340012448?utm_source=openai)) ### 3.2. Pourquoi le civil ne suffit pas (vue doctrinale) Plusieurs auteurs (doctrine notariale, traités de droit de la construction) insistent sur le fait que les **sanctions civiles** (nullités, inopposabilités, dommages‑intérêts) sont : - **ex post** : il faut que la victime engage une action, souvent longue, dans un contexte où elle a déjà perdu des sommes importantes ; - **individuelles** : elles ne suffisent pas à éliminer du marché les opérateurs qui, de façon répétée, pratiqueraient des appels de fonds irréguliers ou détourneraient les dépôts. D’où l’intérêt de la **répression pénale**, qui : - marque le caractère d’**ordre public économique et social** de la protection de l’« acquéreur immobilier » ; - permet l’intervention du **ministère public**, indépendamment de la seule initiative de l’acquéreur ; - autorise des peines **d’emprisonnement, d’amende et d’interdiction d’exercer** (L. 263‑3 CCH) pour assainir durablement le secteur.([justice.pappers.fr](https://justice.pappers.fr/loi/LEGITEXT000006074096/article/LEGIARTI000006824635?utm_source=openai)) Le **Congrès des notaires (rapport 2022)** va plus loin en parlant de « **consommateur immobilier** » : la VEFA, matrice des contrats de construction, est désormais pensée à travers le prisme du droit de la consommation, et les évolutions récentes (fin de la garantie intrinsèque, obligation de garantie extrinsèque d’achèvement, etc.) sont analysées comme un **renforcement continu de la protection du consommateur**. Les sanctions pénales sont considérées comme un volet de cette logique.([rapport-congresdesnotaires.fr](https://www.rapport-congresdesnotaires.fr/2022-rapport-du-118e-congres/les-obligations-du-vendeur-de-limmeuble-construire?utm_source=openai)) --- ## 4. Quelques chiffres pour mesurer l’enjeu Même si on ne dispose pas de chiffres précis sur **le nombre de poursuites pénales** fondées sur L. 263‑1 et s. (ces infractions sont souvent noyées dans les statistiques générales de la délinquance économique), on peut mesurer l’enjeu par : ### 4.1. Le poids économique des VEFA / VIR - En 2019, avant la crise Covid, les promoteurs ont vendu environ **168 000 logements neufs** ; en 2020, la FPI indique encore **128 000 logements vendus**, soit une baisse de près de 25 %. Ces ventes de logements neufs par promoteurs se réalisent **presque exclusivement en VEFA**.([bfmtv.com](https://www.bfmtv.com/immobilier/construction/les-ventes-de-logements-neufs-par-les-promoteurs-ont-baisse-de-pres-de-25-en-2020_AN-202103040519.html?utm_source=openai)) - La FPI estime qu’il faudrait, pour satisfaire les besoins, de l’ordre de **450 000 logements neufs par an** (tous producteurs confondus).([radiofrance.fr](https://www.radiofrance.fr/franceinter/logement-neuf-le-secteur-s-enfonce-dans-une-crise-profonde-s-inquietent-les-promoteurs-immobiliers-9254171?utm_source=openai)) - Depuis 2022‑2024, le secteur du logement neuf traverse une **crise majeure** (mises en vente divisées par presque 3 en 6 ans ; réservations en forte baisse), mais la VEFA reste le **modèle dominant** de financement des opérations.([batiweb.com](https://www.batiweb.com/actualites/immobilier/les-mises-en-vente-de-logements-neufs-en-chute-libre-au-1er-trimestre-2024-44340?utm_source=openai)) On parle donc de **centaines de milliers de ménages concernés en quelques années**. Même si seule une minorité d’opérations donnent lieu à des comportements délictueux, le **risque agrégé** justifie, pour le législateur et la doctrine, un arsenal pénal. ### 4.2. Un contentieux croissant La doctrine notariale et les revues spécialisées (Defrénois, etc.) relèvent **« un nombre grandissant de contentieux »** en VEFA, notamment lorsque les travaux sont interrompus alors que les banques continuent à exiger le service des échéances.([defrenois.fr](https://www.defrenois.fr/article/defrenois/DEF116n4?utm_source=openai)) Même si ces litiges relèvent surtout du civil (retards de livraison, non‑conformités, garanties d’achèvement), ils illustrent : - la **sensibilité extrême** de ces opérations au respect des règles financières ; - et donc, par ricochet, la **nécessité d’une dissuasion forte** contre ceux qui contournent volontairement le dispositif de protection (ce que visent précisément L. 263‑1 à L. 263‑3). --- ## 5. Synthèse « logique + sources » En combinant **travaux préparatoires** et **doctrine**, on peut résumer la logique du législateur ainsi : 1. **Constat** : les ventes d’immeubles à construire (et, depuis 2006, à rénover) sont des contrats structurellement risqués pour l’acquéreur, qui verse des fonds importants avant l’achèvement, face à un professionnel beaucoup mieux armé.([rapport-congresdesnotaires.fr](https://www.rapport-congresdesnotaires.fr/2022-rapport-du-118e-congres/les-obligations-du-vendeur-de-limmeuble-construire?utm_source=openai)) 2. **Réponse de 1967** : création d’un *secteur protégé* pour les logements, avec un régime d’ordre public (forme, garanties, échelonnement des paiements, nullités) et des **sanctions pénales spécifiques** pour les appels de fonds illicites, le détournement de fonds et l’élimination des opérateurs condamnés.([justice.pappers.fr](https://justice.pappers.fr/loi/LEGITEXT000006068303)) 3. **Extension en 2006** : la VIR transpose cette protection à la rénovation, le rapport Hamel insistant sur la volonté « d’éviter que les particuliers ne se trouvent démunis face à un professionnel dépourvu d’assurance » et sur l’analogie avec la VEFA. Les anciennes sanctions pénales sont réécrites et étendues à ces nouvelles opérations.([assemblee-nationale.fr](https://www.assemblee-nationale.fr/12/rapports/r3089.asp?utm_source=openai)) 4. **Doctrine** : les auteurs considèrent ces incriminations comme l’outil indispensable pour **assurer l’effectivité** d’un dispositif protecteur, dans un marché où l’enjeu financier (plus de 100 000 VEFA par an en période haute) et la vulnérabilité de l’« acquéreur‑consommateur » justifient une intervention pénale en plus du civil.([rapport-congresdesnotaires.fr](https://www.rapport-congresdesnotaires.fr/2022-rapport-du-118e-congres/les-obligations-du-vendeur-de-limmeuble-construire?utm_source=openai)) Si tu veux, je peux ensuite te sélectionner des références doctrinales précises (auteurs, revues, années) à citer dans un mémoire ou un commentaire, en fonction du niveau (L3 / M1 / M2).