Libération des fonds en VEFA sans avance réelle : enjeux et sanctions 🧠 Droit pénal

## 1. Rappel du cadre (VEFA / VIR et appels de fonds) En VEFA (vente d’immeuble à construire) comme en VIR (vente d’immeuble à rénover), les appels de fonds sont **strictement encadrés** par le Code de la construction et de l’habitation (CCH) et sont **d’ordre public** (on ne peut pas y déroger par accord des parties) : - VEFA : [Articles L.261-1 et s. du CCH](https://www.google.com/search?q=Article%20L261-1%20Code%20de%20la%20construction%20et%20de%20l%27habitation). - VIR : [Articles L.262-1 et s. du CCH](https://www.google.com/search?q=Article%20L262-1%20Code%20de%20la%20construction%20et%20de%20l%27habitation). Pour la VEFA habitation, l’[article R.261-14 du CCH](https://www.google.com/search?q=Article%20R261-14%20Code%20de%20la%20construction%20et%20de%20l%27habitation) prévoit notamment que les paiements ne peuvent pas dépasser au total (plafonds maximum) : - 35 % du prix à l’achèvement des fondations, - 70 % à la mise hors d’eau, - 95 % à l’achèvement de l’immeuble, - le solde (5 %) à la mise du logement à disposition de l’acquéreur. ([justice.pappers.fr](https://justice.pappers.fr/decision/d039b0e89002449b8f768a210150e7e9f0121e44?utm_source=openai)) Et, point essentiel pour votre question : **chaque appel de fonds doit correspondre à un avancement réel des travaux**. Un appel ou une libération de fonds alors que le stade correspondant n’est pas atteint est contraire au CCH. ([immobilier.avocats-picovschi.com](https://immobilier.avocats-picovschi.com/vente-en-letat-futur-dachevement-reponse-ministerielle-concernant-lechelonnement-des-paiements.html?utm_source=openai)) En VIR, les paiements sont également encadrés (contrat notarié, descriptif détaillé des travaux, garantie d’achèvement, etc.) et les modalités de paiement sont renvoyées à l’[article L.262-8 du CCH](https://www.google.com/search?q=Article%20L262-8%20Code%20de%20la%20construction%20et%20de%20l%27habitation), les dispositions étant **d’ordre public** ([Article L.262-10 du CCH](https://www.google.com/search?q=Article%20L262-10%20Code%20de%20la%20construction%20et%20de%20l%27habitation)). ([assemblee-nationale.fr](https://www.assemblee-nationale.fr/12/ta/ta0581.asp?utm_source=openai)) --- ## 2. Infraction spécifique : article L.263-1 du CCH (VEFA et VIR) Dans votre hypothèse (« client accepte la libération des fonds alors qu’il n’y a pas d’avancée réelle »), si l’on est en VEFA ou en VIR, on tombe très clairement dans le champ de l’**infraction spéciale de l’article L.263-1 du CCH** : > **« Toute personne qui exige ou accepte un versement en violation des dispositions des articles L.261‑12, L.261‑15 et L.262‑8 est punie d’un emprisonnement de deux ans et d’une amende de 9 000 €. »** (formulation résumée) ([senat.fr](https://www.senat.fr/leg/tas05-131.html?utm_source=openai)) Points clés : - L’infraction vise **toute personne qui exige ou accepte** un versement irrégulier. - En pratique : le **vendeur/promoteur**, éventuellement le **garant**, voire un intermédiaire professionnel qui ferait transiter les fonds en dehors du cadre légal. - Elle s’applique **autant à la VEFA qu’à la VIR**, car l’article L.263‑1 renvoie à des articles applicables à l’un et à l’autre (L.261‑12 et L.261‑15 pour la vente d’immeuble à construire, L.262‑8 et désormais L.262‑21 pour la VIR). ([senat.fr](https://www.senat.fr/seances/s200606/s20060630/s20060630009.html?utm_source=openai)) - Peines encourues (personnes physiques) : - **2 ans d’emprisonnement**, - **9 000 € d’amende**, - plus, éventuellement, des **peines complémentaires**, notamment l’**interdiction d’exercer certaines activités immobilières** via l’[article L.263‑3 du CCH](https://www.google.com/search?q=Article%20L263-3%20Code%20de%20la%20construction%20et%20de%20l%27habitation). ([archeo-lex.fr](https://archeo-lex.fr/codes/code_de_la_construction_et_de_l%27habitation/2021-04-01?utm_source=openai)) Pour les **personnes morales** (société de promotion, etc.), les peines sont susceptibles d’être multipliées (amende jusqu’à 5 fois) en application des [articles 131‑38 et 131‑39 du Code pénal](https://www.google.com/search?q=Articles%20131-38%20et%20131-39%20Code%20p%C3%A9nal). La jurisprudence civile rappelle le caractère **d’ordre public** de ces plafonds et l’existence de ces **sanctions pénales** en cas d’appel de fonds anticipé, par exemple : [CA Rennes, 7 nov. 2023, n° 21/01661](https://www.google.com/search?q=CA%20Rennes%207%20novembre%202023%2021%2F01661). ([justice.pappers.fr](https://justice.pappers.fr/decision/d039b0e89002449b8f768a210150e7e9f0121e44?utm_source=openai)) --- ## 3. Détournement des fonds : article L.263‑2 du CCH / abus de confiance Au-delà de l’appel de fonds lui-même, si les sommes versées sont **détournées de leur objet** (par exemple, non affectées au financement des travaux), on entre dans le champ de l’[article L.263‑2 du CCH](https://www.google.com/search?q=Article%20L263-2%20Code%20de%20la%20construction%20et%20de%20l%27habitation) : - Il renvoie directement aux peines de l’**abus de confiance** des [articles 314‑1 et 314‑10 du Code pénal](https://www.google.com/search?q=Article%20314-1%20Code%20p%C3%A9nal). ([senat.fr](https://www.senat.fr/leg/tas05-131.html?utm_source=openai)) Donc, en cas de **libération prématurée des fonds + non-exécution ou détournement des travaux**, le promoteur peut cumuler : - le **délit spécial de versements irréguliers** (L.263-1 CCH), et - l’**abus de confiance** via L.263‑2 CCH. --- ## 4. Rôle du consentement de l’acquéreur Vous soulevez le point crucial : « le client **accepte** la libération des fonds » alors qu’il n’y a pas d’avancement réel. Deux éléments : 1. Les dispositions relatives aux appels de fonds en VEFA et VIR sont **d’ordre public de protection** (art. L.262‑10 CCH pour la VIR ; même esprit en VEFA). On ne peut pas y renoncer par convention ou par « accord » de l’acquéreur. ([assemblee-nationale.fr](https://www.assemblee-nationale.fr/12/rapports/r3178.asp?utm_source=openai)) 2. L’article L.263‑1 incrimine **le fait d’exiger ou d’accepter** un versement irrégulier : - Le texte est rédigé pour viser d’abord le **professionnel** (vendeur, promoteur, etc.) qui, en tant que partie forte, doit **refuser** tout versement anticipé ne correspondant pas au stade des travaux. - Le « consentement » ou même l’initiative de l’acquéreur ne **purge pas l’infraction** : le professionnel reste tenu par les dispositions d’ordre public et engage sa responsabilité pénale s’il accepte ce versement. Autrement dit : > Même si l’acquéreur demande ou accepte de payer plus tôt, le **vendeur/promoteur** qui accepte la libération de fonds **en l’absence d’avancement réel** des travaux se place dans le champ du **délit de l’article L.263‑1 CCH**. Selon les cas, la banque ou d’autres intermédiaires professionnels pourraient être poursuivis **comme complices** (article 121‑7 du Code pénal) s’ils ont sciemment facilité ou provoqué la commission de l’infraction. --- ## 5. Synthèse pour votre cas pratique - **Si VEFA** : - Les appels de fonds doivent suivre les plafonds et correspondre à l’avancement réel (R.261‑14 CCH). - Libérer des fonds alors que l’état d’avancement n’est pas atteint = **versement irrégulier**. - Incrimination : **article L.263‑1 CCH** (2 ans d’emprisonnement, 9 000 € d’amende + interdiction professionnelle possible) pour la personne qui **exige ou accepte** ce versement. - **Si VIR** : - Les paiements avant et après signature sont encadrés par L.262‑1 et s., notamment L.262‑8, dispositions d’ordre public. - Même logique : versement non conforme aux textes = **infraction de l’article L.263‑1 CCH**, avec les mêmes peines. - **Si, en plus, les fonds sont détournés de leur objet** (travaux non réalisés, utilisation pour d’autres opérations, etc.) : - On peut ajouter l’infraction visée à **L.263‑2 CCH**, c’est‑à‑dire l’**abus de confiance** (art. 314‑1 et 314‑10 CP). --- Si vous avez un dossier concret (contrat, appels de fonds, attestations d’architecte), je peux vous aider à **qualifier précisément les faits** (élément matériel et intentionnel) et à identifier **qui** est exposé pénalement (promoteur, dirigeant, notaire, banque, etc.).

## 1. Deux infractions différentes Dans votre contexte VEFA / VIR, il faut distinguer clairement : 1. **L’appel / versement irrégulier de fonds** → Infraction spéciale du **Code de la construction et de l’habitation** → [Article L.263-1 du CCH](https://www.google.com/search?q=Article%20L263-1%20Code%20de%20la%20construction%20et%20de%20l%27habitation) 2. **Le détournement de fonds (abus de confiance)** → Infraction de **droit pénal commun** → [Article 314-1 du Code pénal](https://www.google.com/search?q=Article%20314-1%20Code%20p%C3%A9nal) (et, dans le contexte VEFA/VIR, visé par [l’article L.263-2 du CCH](https://www.google.com/search?q=Article%20L263-2%20Code%20de%20la%20construction%20et%20de%20l%27habitation)) --- ## 2. Appel / acceptation de fonds irréguliers (L.263‑1 CCH) ### a) Ce qui est réprimé L.263‑1 sanctionne le fait, pour une personne : - **d’exiger** un versement de fonds, - ou **d’accepter** un versement de fonds, **en violation des règles d’échelonnement** des paiements (articles L.261‑12, L.261‑15, L.262‑8 du CCH, etc.). En clair : on vous paye (ou vous faites payer) **trop tôt ou trop** par rapport à l’avancement légalement autorisé des travaux. ### b) Moment de l’infraction L’infraction est constituée **au moment où les fonds sont appelés / versés en méconnaissance des textes**, même si ensuite les travaux sont finalement réalisés correctement. ➡️ **Pas besoin de détournement** : Même si l’argent est bien utilisé pour les travaux, le simple fait d’avoir accepté un versement **anticipé ou excessif** est déjà un **délit** (2 ans + 9 000 €). --- ## 3. Détournement de fonds = abus de confiance (L.263‑2 CCH + 314‑1 CP) ### a) Ce qui est réprimé L’**abus de confiance** (détournement de fonds) se définit par : - la remise de fonds, biens ou valeurs **à titre précaire** (en dépôt, mandat, gestion, etc.), - et le fait, pour celui qui les a reçus, de les **détourner** ou de les utiliser **contrairement à la destination convenue**, - causant un **préjudice** au propriétaire ou à la personne ayant remis les fonds. Texte : [Article 314‑1 du Code pénal](https://www.google.com/search?q=Article%20314-1%20Code%20p%C3%A9nal). Dans le cadre VEFA/VIR, l’article [L.263‑2 CCH](https://www.google.com/search?q=Article%20L263-2%20Code%20de%20la%20construction%20et%20de%20l%27habitation) prévoit explicitement que le promoteur qui détourne les fonds versés à l’occasion d’une VEFA/VIR encourt les peines de l’abus de confiance. ### b) Moment et nature de l’infraction - L’infraction n’est pas dans le **moment du versement** (qui peut être, lui, régulier ou irrégulier). - Elle réside dans le **comportement ultérieur** : utilisation des fonds **pour autre chose** que la construction/rénovation vendue (payer d’autres dettes, d’autres opérations, un compte personnel, etc.), ou **non‑affectation aux travaux**. ➡️ On vise ici la **destination des fonds** (l’usage qui en est fait), et non l’échéancier de paiement. --- ## 4. Comment les distinguer concrètement (VEFA / VIR) ### A. Versement irrégulier (L.263‑1 CCH), **même sans détournement** Exemple : - Contrat VEFA : prix 200 000 €. - Le promoteur appelle 50 % alors que seuls les fondations sont à peine commencées (au lieu de 35 % max). - Les 50 % sont toutefois bien affectés au chantier (salaires, matériaux, etc.). → **Infraction L.263‑1 CCH** (appel de fonds anticipé), → Mais **pas nécessairement** abus de confiance si les fonds sont effectivement utilisés pour la construction. ### B. Détournement de fonds (abus de confiance), **même si le versement était régulier** Exemple : - La banque débloque 35 % à l’achèvement des fondations (versement régulier). - Le promoteur utilise une partie importante de cette somme pour combler le découvert d’une autre société du groupe, ou pour des dépenses personnelles, au lieu de payer les travaux de l’opération. → **Abus de confiance / détournement de fonds** (L.263‑2 CCH + 314‑1 CP), → Même si, au départ, le versement était **conforme** aux textes. ### C. Cumul possible Dans de nombreux dossiers, on a **les deux** : 1. Versement **anticipé ou excessif** par rapport à l’état du chantier (L.263‑1 CCH). 2. Puis **non‑affectation ou affectation frauduleuse** des fonds (L.263‑2 CCH + abus de confiance). Le promoteur peut alors être poursuivi **cumulativement** pour : - **délit spécial de versement irrégulier**, et - **abus de confiance** (détournement de fonds). --- ## 5. Résumé en une phrase - **L.263‑1 CCH** : on sanctionne le fait **d’avoir pris ou accepté l’argent au mauvais moment / en violation des quotas légaux**, indépendamment de l’usage qui en sera fait. - **L.263‑2 CCH + 314‑1 CP** : on sanctionne le fait **d’utiliser l’argent pour autre chose que ce pour quoi il a été remis** (détournement de fonds), même si le versement initial était régulier. Si vous me décrivez rapidement votre cas (chronologie des appels de fonds, attestations d’architecte, état réel du chantier, situation financière du promoteur), je peux vous dire si vous êtes plutôt sur : - un **simple** versement irrégulier, - un **détournement de fonds**, - ou **les deux infractions cumulées**.