Sanction pour versement irrégulier en droit de la consommation 🧠 Droit de la consommation

## 1. Portée de l’article L.263‑1 CCH : qui est visé ? Le texte dispose : > « Toute personne qui exige ou accepte un versement en violation des dispositions des articles L. 261‑12, L. 261‑15 et L. 262‑8 est punie d’un emprisonnement de deux ans et d’une amende de 9 000 euros ou de l’une de ces deux peines seulement. » > [Article L263‑1 du Code de la construction et de l’habitation](https://www.google.com/search?q=Article%20L263-1%20Code%20de%20la%20construction%20et%20de%20l%27habitation) ([archeo-lex.fr](https://archeo-lex.fr/codes/code_de_la_construction_et_de_l%27habitation/2008-03-31?utm_source=openai)) Les articles de renvoi sont, notamment : - [Article L261‑12 CCH](https://www.google.com/search?q=Article%20L261-12%20Code%20de%20la%20construction%20et%20de%20l%27habitation) (VEFA – vente d’immeuble à construire) - [Article L261‑15 CCH](https://www.google.com/search?q=Article%20L261-15%20Code%20de%20la%20construction%20et%20de%20l%27habitation) (contrat préliminaire) - [Article L262‑8 CCH](https://www.google.com/search?q=Article%20L262-8%20Code%20de%20la%20construction%20et%20de%20l%27habitation) (vente d’immeuble à rénover – « Le vendeur ne peut exiger ou accepter aucun versement… avant la date à laquelle la créance est exigible ») ([senat.fr](https://www.senat.fr/rap/l05-416/l05-4162.html?utm_source=openai)) La lettre « toute personne » signifie que l’infraction n’est pas réservée au **vendeur‑personne morale** : peuvent être poursuivis notamment le **promoteur**, le **dirigeant** qui appelle les fonds, un **intermédiaire** ou un **mandataire** qui reçoit les sommes en violation des échéances légales. La doctrine pénale présente très clairement l’infraction comme visant les **vendeurs d’immeubles à construire ou à rénover** et plus généralement les professionnels qui perçoivent les fonds. ([simonnetavocat.fr](https://www.simonnetavocat.fr/droit-penal-de-la-consommation-quelles-infractions/)) En revanche, l’élément matériel reste : **« exiger ou accepter un versement »**, c’est‑à‑dire se trouver du côté de celui qui **reçoit** les fonds, pas de celui qui les **verse**. ## 2. L’acquéreur peut‑il être auteur de l’infraction de L.263‑1 ? Sur ce point, la formulation que vous proposez appelle deux nuances importantes : 1. **Comme auteur principal** - Le texte de renvoi (L.261‑12, L.262‑8…) impose une obligation au **vendeur** (« Le vendeur ne peut exiger ou accepter… »). - L’article L.263‑1 sanctionne **la violation de cette obligation**, en visant celui qui « exige ou accepte » les fonds. - L’acquéreur, en VEFA ou en vente d’immeuble à rénover, est la personne qui **effectue le versement**, non celle qui l’« exige ou l’accepte ». En droit pénal français, on ne peut pas, sans distordre les verbes utilisés, considérer que « accepter de payer par anticipation » revient à « accepter un versement » au sens de L.263‑1. L’infraction est construite autour du **récepteur** des fonds, non du payeur. La doctrine spécialisée formule d’ailleurs l’infraction comme une interdiction faite aux **promoteurs/constructeurs/vendeurs** de « recevoir ou exiger des sommes avant l’exigibilité » et non comme une infraction du côté de l’acquéreur. ([simonnetavocat.fr](https://www.simonnetavocat.fr/droit-penal-de-la-consommation-quelles-infractions/)) En conséquence, **l’affirmation selon laquelle L.263‑1 serait “susceptible de s’appliquer à l’acquéreur” en tant qu’auteur principal parce qu’il accepte de payer par anticipation n’est pas conforme à la lettre du texte, ni à la pratique**. 2. **Comme complice éventuel** En revanche, sur le terrain général de la complicité ( [article 121‑7 du Code pénal](https://www.google.com/search?q=Article%20121-7%20Code%20p%C3%A9nal) ), on peut concevoir qu’un acquéreur : - qui pousse le vendeur à exiger un versement anticipé en lui proposant par exemple une ristourne en échange d’un paiement illicite, - ou qui organise un montage pour permettre au vendeur de recevoir malgré l’interdiction, puisse être poursuivi comme **complice** de l’infraction commise par le vendeur (le complice étant puni comme l’auteur). Mais cela suppose des **actes positifs d’aide ou de provocation**, dûment caractérisés. En pratique, cette hypothèse demeure très théorique : la politique pénale et la jurisprudence protègent l’acquéreur comme partie faible, et concentrent la répression sur le professionnel qui perçoit les fonds. ## 3. Jurisprudence : qui est effectivement condamné sur ces textes ? ### a) Jurisprudence proche (L.241‑1 CCH, structure identique) L’article [L241‑1 CCH](https://www.google.com/search?q=Article%20L241-1%20Code%20de%20la%20construction%20et%20de%20l%27habitation) est rédigé de la même manière (« Toute personne qui aura exigé ou accepté un versement… ») pour les contrats de promotion/CCMI. La jurisprudence montre très clairement que sont condamnés les **professionnels recevant les fonds**, non les acquéreurs : - **Cass. crim., 10 mars 1987, n° 86‑91.645** : condamnation d’un représentant de promoteur qui avait encaissé des acomptes avant la conclusion régulière des contrats, en violation de l’article L.212‑10 CCH, sous la qualification de l’article L.241‑1 CCH. [Cass. crim., 10 mars 1987, n° 86‑91.645](https://www.google.com/search?q=Cass.+crim.+10+mars+1987+86-91.645) ([justice.pappers.fr](https://justice.pappers.fr/decision/6a7cafafd60e692be25ec8bca1c7af3cd1c0cab3?utm_source=openai)) - **Cass. crim., 5 juin 2007, n° 06‑87.782** : la Cour confirme la condamnation du constructeur (et de son dirigeant) pour avoir exigé le paiement de 70 % du prix alors que le stade « hors d’air » n’était pas atteint, en application des articles L.231‑4 et L.241‑1 CCH. [Cass. crim., 5 juin 2007, n° 06‑87.782](https://www.google.com/search?q=Cass.+crim.+5+juin+2007+06-87.782) ([justice.pappers.fr](https://justice.pappers.fr/decision/6c0ca803f7f0b3a85cdbaae4391ee092c4bb0ebd?utm_source=openai)) Dans ces affaires, **les seules personnes poursuivies sont les professionnels qui reçoivent les fonds**. Aucune trace de poursuites contre les acquéreurs pour le seul fait d’avoir payé. ### b) Jurisprudence spécifique L.263‑1 Les décisions se fondant directement sur [l’article L263‑1 CCH](https://www.google.com/search?q=Article%20L263-1%20Code%20de%20la%20construction%20et%20de%20l%27habitation) sont plus rares, mais leur logique est la même : - **CA Rennes, 7 nov. 2023, n° 21/01661** (VEFA) : la Cour rappelle que les plafonds d’appels de fonds de l’article R.261‑14 CCH sont d’ordre public et **sanctionnés pénalement par L.263‑1**, puis constate que la société Coop Habitat avait, en un seul appel, réclamé les deux dernières tranches, incluant les 5 % exigibles à la livraison, alors que la livraison n’était pas encore intervenue. Le manquement est reproché au **vendeur**. [CA Rennes, 7 nov. 2023, n° 21/01661](https://www.google.com/search?q=Cour+d%27appel+Rennes+7+novembre+2023+21/01661) ([justice.pappers.fr](https://justice.pappers.fr/decision/d039b0e89002449b8f768a210150e7e9f0121e44?utm_source=openai)) - La doctrine et la pratique professionnelle (notaires, avocats, associations d’acquéreurs) utilisent systématiquement L.263‑1 **pour menacer le promoteur ou le vendeur** qui : - conditionne la remise des clés au paiement intégral du prix malgré des réserves, - exige un solde avant la mise à disposition du bien, ce qui est qualifié de « délit correctionnel » du **vendeur**. ([village-justice.com](https://www.village-justice.com/articles/quand-reserves-livraison-riment-avec-consignation%2C41467.html?utm_source=openai)) Après recherche ciblée dans les bases de jurisprudence disponibles (Cassation, cours d’appel, Doctrine, Pappers), **je n’ai pas trouvé de décision publiée dans laquelle l’“acquéreur” serait poursuivi et condamné en qualité d’auteur de l’infraction de l’article L.263‑1, pour avoir accepté de payer par anticipation**. ## 4. Ce que vous pouvez raisonnablement écrire Vous pouvez, à mon sens, écrire de façon **nuancée** : - **À conserver :** - L’idée que l’article L.263‑1 vise « toute personne » qui *exige ou accepte* un versement irrégulier ; - Le fait qu’il n’est pas strictement limité, en droit, à la seule personne du « vendeur », et peut s’appliquer à tout **professionnel ou intermédiaire recevant les fonds** (vendeur, promoteur, agent, dirigeant, éventuellement banquier qui accepterait irrégulièrement des fonds). - **À corriger / nuancer :** - Éviter d’affirmer que le texte est « susceptible de s’appliquer également à l’acquéreur lorsque celui‑ci accepte sciemment un versement anticipé ». - Formellement, l’acquéreur n’« exige ni n’accepte un versement » : **il effectue le versement**. - Si vous voulez évoquer sa responsabilité, il est plus exact de dire qu’**un acquéreur pourrait, dans des hypothèses extrêmes, être poursuivi comme complice** du vendeur au titre des articles [121‑6 et 121‑7 du Code pénal](https://www.google.com/search?q=Articles%20121-6%20et%20121-7%20Code%20p%C3%A9nal), mais qu’**aucune jurisprudence publiée ne l’a, à ce jour, admis sous l’angle de L.263‑1**. Une formulation plus sûre pourrait être, par exemple : > « L’article L.263‑1 du CCH réprime “toute personne” qui exige ou accepte un versement en violation des articles L.261‑12, L.261‑15 et L.262‑8. Si, en pratique, l’incrimination vise principalement le vendeur ou les professionnels qui perçoivent les fonds, sa lettre n’exclut pas que d’autres receveurs de fonds (mandataires, dirigeants, intermédiaires) puissent être poursuivis. En revanche, l’acquéreur, qui se situe du côté du versement et non de la réception, n’apparaît pas, à la lumière de la jurisprudence publiée, comme auteur principal de cette infraction ; sa responsabilité ne pourrait au mieux être recherchée qu’au titre de la complicité, dans des hypothèses particulières. » Si vous le souhaitez, je peux vous proposer une note de bas de page structurée avec les références jurisprudentielles et doctrinales adéquates.