Conseil d'État, 3ème chambre jugeant seule, 10 novembre 2025, n° 476276

Vu la procédure suivante : La société civile immobilière (SCI) Les FC a demandé au tribunal administratif de Versailles, d’une part, d’annuler la décision du 18 mars 2021 par laquelle le directeur départemental des finances publiques de l’Essonne a rejeté sa réclamation tendant à obtenir le dégrèvement partiel de la cotisation de taxe foncière sur les propriétés bâties à laquelle elle a été assujettie au titre de l’année 2020 dans les rôles de la commune de La Norville (Essonne) et, d’autre part, de prononcer la décharge partielle à hauteur de 4 395 euros de cette cotisation. Par un jugement n° 2104137 du 25 mai 2023, le tribunal administratif de Versailles a rejeté cette demande. Par un pourvoi sommaire, un mémoire complémentaire et un mémoire en réplique, enregistrés les 25 juillet 2023, 24 octobre 2023 et 2 avril 2024 au secrétariat du contentieux du Conseil d'Etat, la société Les FC demande au Conseil d'Etat : 1°) d’annuler ce jugement ; 2°) de mettre à la charge de l’Etat la somme de 2 500 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative ; Vu les autres pièces du dossier ; Vu : - le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ; - le code de justice administrative ; Après avoir entendu en séance publique : - le rapport de Mme Muriel Deroc, maîtresse des requêtes, - les conclusions de M. Arnaud Skzryerbak, rapporteur public ; La parole ayant été donnée, après les conclusions, à la SCP Gaschignard, Loiseau, Massignon, avocat de la société Les FC ; Considérant ce qui suit : 1. Il ressort des pièces du dossier soumis aux juges du fond que la société civile immobilière (SCI) Les FC est propriétaire d’un bien situé 22, allée de la Mare Jacob à La Norville (Essonne), qu’elle a donné à bail, à compter du 30 septembre 2019, à la société Bobibar, qui y exploite un bowling. La société Les FC se pourvoit en cassation contre le jugement du 25 mai 2023 par lequel le tribunal administratif de Versailles a rejeté sa demande tendant à la réduction des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties auxquelles elle a été assujettie à raison du bien en cause, au titre de l’année 2020. 2. Aux termes de de l’article 1498 du code général des impôts : « I. - La valeur locative de chaque propriété bâtie ou fraction de propriété bâtie (…) est déterminée selon les modalités prévues aux II ou III du présent article. / Les propriétés mentionnées au premier alinéa sont classées dans des sous-groupes, définis en fonction de leur nature et de leur destination. A l'intérieur d'un sous-groupe, elles sont classées par catégories, en fonction de leur utilisation, de leurs caractéristiques physiques, de leur situation et de leur consistance. Les sous-groupes et catégories de locaux sont déterminés par décret en Conseil d'Etat. / II. - A. - La valeur locative de chaque propriété bâtie ou fraction de propriété bâtie mentionnée au I est déterminée en fonction de l'état du marché locatif (…). / Elle est obtenue par application d'un tarif par mètre carré déterminé conformément au 2 du B du présent II à la surface pondérée du local définie au C du présent II. / B. – (…) / 2. Les tarifs par mètre carré sont déterminés sur la base des loyers moyens constatés dans chaque secteur d'évaluation par catégorie de propriétés. / (…) / C. – La surface pondérée d'un local est obtenue à partir de la superficie de ses différentes parties, réduite, le cas échéant, au moyen de coefficients fixés par décret, pour tenir compte de leur utilisation et de leurs caractéristiques physiques respectives. / (…) ». Aux termes de l’article 310 Q de l’annexe II du même code : « Pour l’application du second alinéa du 1 de l’article 1498 du code général des impôts, les propriétés bâties mentionnées au premier alinéa de ce même 1 sont classées selon les sous-groupes et catégories suivants : / (…) / Sous-groupe VI : établissements de spectacles, de sports et de loisirs : / (…) / catégorie 3 : salles de loisirs diverses. / (…) ». 3. Aux termes de l’article 324 Z de l’annexe III du même code : « Pour l'application du C du II de l'article 1498 du code général des impôts, la surface pondérée d'un local est la somme, le cas échéant arrondie au mètre carré inférieur, des superficies de ses différentes parties, affectées, le cas échéant, du coefficient mentionné au troisième alinéa. / La superficie des différentes parties d'un local, y compris celle des dégagements et sanitaires, est la superficie réelle, mesurée au sol, entre murs ou séparations et arrondie au mètre carré inférieur. / Lorsque l'une de ces parties a une valeur d'utilisation réduite par rapport à l'affectation principale du local, la superficie de cette partie est réduite par application d'un coefficient fixé à 0,5 lorsque cette partie est couverte et à 0,2 dans le cas contraire ». Il résulte de ces dispositions que, pour le calcul de la valeur locative d’une propriété bâtie relevant de l’article 1498 du code général des impôts, les coefficients de pondération de superficie mentionnés à l’article 324 Z de l’annexe III précité ne sont pas applicables aux surfaces utilisées pour une activité correspondant à l’affectation principale de ce local, appréciée au regard de la catégorie dans laquelle il est classé. 3. Pour juger que les parties du local en litige affectées aux pistes de bowling, à la chaufferie, à l’atelier de stockage et aux réserves et celles aménagées en une salle de réunion, un bureau et un studio de service, d’une superficie totale de 968,49 m², n’avaient pas, au sens des dispositions citées au point 2, une valeur d’utilisation réduite par rapport à l’affectation principale de ce local, le tribunal administratif a retenu que ces parties du local concouraient directement au fonctionnement de l’activité de bowling qui y est exercée. Il résulte de ce qui a été dit au point 2 qu’en statuant de la sorte, alors qu’il lui appartenait de rechercher si ces surfaces étaient utilisées pour une activité correspondant à l’affectation principale de ce local, appréciée au regard de la catégorie dans laquelle il était classé, le tribunal administratif a commis une erreur de droit. Par suite, et sans qu’il soit besoin de se prononcer sur les autres moyens du pourvoi, la société Les FC est fondée à demander l’annulation du jugement qu’elle attaque. 4. Il y a lieu, dans les circonstances de l’espèce, de de régler l’affaire au fond en application des dispositions de l’article L. 821-2 du code de justice administrative. 5. En premier lieu, en vertu des dispositions de l’article 1498 du code général des impôts cité au point 2, applicables à compter de l’année 2017, chaque local professionnel entrant dans le champ de la révision des valeurs locatives cadastrales des locaux professionnels et commerciaux définis à cet article dispose d’une valeur locative révisée, qui est égale au produit de sa surface pondérée par un tarif au mètre carré déterminé par secteur d’évaluation pour chaque catégorie de propriété, éventuellement ajusté d’un coefficient de localisation. La valeur locative de chaque propriété bâtie ou fraction de propriété bâtie tient compte de la nature, de la destination, de l’utilisation, des caractéristiques physiques, de la situation et de la consistance de la propriété ou fraction de propriété considérée avec un classement dans des sous-groupes, définis en fonction de leur nature et de leur destination, et à l’intérieur d’un sous-groupe, les propriétés sont, le cas échéant, classées par catégories, en fonction de leur utilisation et de leurs caractéristiques physiques. Il en résulte que la société Les FC, qui se fonde au demeurant sur une version de l’article 1498 du code général des impôts antérieure à celle applicable au litige, n’est pas fondée à soutenir que la valeur locative servant de base d’imposition doit reposer sur le loyer réellement convenu entre le bailleur et le locataire. 6.