Conseil d'État, 9ème chambre jugeant seule, 17 mars 2026, n° 488231

Vu la procédure suivante : La fondation Saint-Charles a demandé au tribunal administratif de Nancy de prononcer la réduction des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2018 et 2019 dans les rôles de la commune de Maxéville (Meurthe-et-Moselle). Par un jugement n° 2102514 du 13 juillet 2023, ce tribunal a, d’une part, partiellement fait droit à sa demande et, d’autre part, rejeté le surplus de ses conclusions. Par un pourvoi sommaire, un mémoire complémentaire, un mémoire en réplique et un nouveau mémoire, enregistrés les 13 septembre et 12 décembre 2023, le 3 mai 2024 et le 6 mars 2025 au secrétariat du contentieux du Conseil d'Etat, la fondation Saint-Charles demande au Conseil d'Etat : 1°) d’annuler ce jugement en tant qu’il a rejeté le surplus des conclusions de sa demande ; 2°) de mettre à la charge de l’Etat la somme de 4 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. Vu les autres pièces du dossier ; Vu : - la convention européenne de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales ; - le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ; - la loi n° 2010-1658 du 29 décembre 2010 ; - la loi n° 2017-1775 du 28 décembre 2017 ; - le code de justice administrative ; Après avoir entendu en séance publique : - le rapport de M. Benoît Chatard, auditeur, - les conclusions de Mme Céline Guibé, rapporteure publique ; La parole ayant été donnée, après les conclusions, à la SCP Le Bret-Desaché, avocat de la fondation Saint-Charles ; Considérant ce qui suit : Il ressort des pièces du dossier soumis aux juges du fond que la fondation Saint-Charles a été assujettie, dans les rôles de la commune de Maxéville (Meurthe-et-Moselle), à des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties au titre des années 2018 et 2019 à raison de locaux accueillant deux établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes (EHPAD). Elle a demandé la réduction de ces cotisations à concurrence, à titre principal, du montant correspondant à la hausse des bases imposables de ces locaux résultant de la revalorisation des valeurs locatives des locaux professionnels entrée en vigueur au 1er janvier 2017 et, à titre subsidiaire, du montant correspondant à l’application, à une partie de ces locaux, des mécanismes de « planchonnement » et de « lissage » prévus dans le cadre de cette revalorisation ainsi que du montant résultant de l’application, pour la détermination de leur valeur locative, d’un coefficient de pondération de 0,5 à certaines de leurs surfaces. Par un jugement du 13 juillet 2023, le tribunal administratif de Nancy a, d’une part, fait droit à la demande de la fondation Saint-Charles tendant à la réduction de ces cotisations à raison de l’application d’un coefficient de pondération de 0,5 aux surfaces désignées comme « réserves » et, d’autre part, rejeté le surplus de ses conclusions. La fondation Saint-Charles se pourvoit en cassation contre ce jugement en tant qu’il a rejeté le surplus des conclusions de sa demande. Sur le cadre juridique : D’une part, aux termes de l’article 1498 du code général des impôts, dans sa rédaction issue de la loi du 28 décembre 2017 de finances rectificative pour 2017 : « I. – La valeur locative de chaque propriété bâtie ou fraction de propriété bâtie, autres que les locaux mentionnés au I de l’article 1496, que les établissements industriels mentionnés à l’article 1499 et que les locaux dont la valeur locative est déterminée dans les conditions particulières prévues à l’article 1501, est déterminée selon les modalités prévues au II ou III du présent article. / (...) ». En vertu des dispositions du III de l’article 1518 A quinquies et de l’article 1518 E du même code, les mécanismes atténuateurs dits de « planchonnement » et de « lissage » qu’elles prévoient ne sont applicables ni aux constructions nouvelles réalisées après le 1er janvier 2017, ni aux propriétés ou fractions de propriété qui font l’objet, après cette date, d’un changement mentionné au I de l’article 1406 du code général des impôts, sauf s’il s’agit d’un changement de consistance concernant moins de 10 % de la surface de ces propriétés ou fractions de propriété. Enfin, aux termes du I de l’article 1406 de ce code : « Les constructions nouvelles, ainsi que les changements de consistance ou d’affectation des propriétés bâties et non bâties, sont portés par les propriétaires à la connaissance de l’administration, dans les quatre-vingt-dix jours de leur réalisation définitive et selon les modalités fixées par décret. Il en est de même pour les changements d'utilisation des propriétés bâties mentionnées au I de l'article 1498 (…) ». D’autre part, aux termes de l’article 1494 du code général des impôts : « La valeur locative des biens passibles de la taxe foncière sur les propriétés bâties (…) est déterminée, conformément aux règles définies par les articles 1495 à 1508, pour chaque propriété ou fraction de propriété normalement destinée à une utilisation distincte ». Aux termes de l’article 324 A de l’annexe III à ce code : « Pour l’application de l’article 1494 du code général des impôts on entend : / 1° Par propriété normalement destinée à une utilisation distincte : / a. En ce qui concerne les biens autres que les établissements industriels l’ensemble des sols terrains et bâtiments qui font partie du même groupement topographique et sont normalement destinés à être utilisés par un même occupant en raison de leur agencement ; / (…) / 2° Par fraction de propriété normalement destinée à une utilisation distincte lorsqu’ils sont situés dans un immeuble collectif ou un ensemble immobilier : / a. Le local normalement destiné à raison de son agencement à être utilisé par un même occupant ; / (…) ». 4. Il résulte des dispositions citées au point précédent que, hors le cas des immeubles de grande hauteur, les parties d’un ensemble immobilier constituent des « fractions de propriété normalement destinées à une utilisation distincte » au sens de l’article 1494 du code général des impôts lorsqu’elles sont susceptibles de faire chacune l’objet d’une utilisation distincte par un même occupant, quand bien même elles feraient l’objet d’une exploitation commune. Par suite, la circonstance que des immeubles fassent l’objet d’une exploitation commune est sans incidence pour apprécier s’ils peuvent chacun faire l’objet d’une utilisation distincte et, par suite, relever de la même unité d’évaluation foncière. En revanche, des immeubles faisant l’objet d’une exploitation séparée ne peuvent relever d’une même unité d’évaluation. Sur le pourvoi : Il ressort des énonciations du jugement attaqué que, pour juger que les travaux de construction de l’établissement « Saint-Sauveur » achevés en 2018 faisaient obstacle à l’application des mécanismes dits de « planchonnement » et de « lissage » en vertu de l’exclusion mentionnée au point 2, le tribunal administratif s’est fondé sur ce que les locaux de l’établissement « Notre-Dame-du-Bon-Repos » et ceux de l’établissement « Saint-Sauveur », faisant partie du même groupement topographique et accueillant une même activité d’hébergement de personnes âgées dépendantes, devaient faire l’objet d’une évaluation commune de leur valeur locative, après avoir écarté comme étant sans incidence, pour apprécier si leurs locaux respectifs pouvaient faire l’objet d’une utilisation distincte, les circonstances tirées de ce que les deux établissements étaient chacun titulaire d’un agrément distinct, qu’ils correspondaient à des bâtiments indépendants, disposant chacun de son parking, son entrée et ses voies de communications internes et, enfin, de ce qu’ils étaient chacun doté d’un personnel propre et d’une clientèle distincte.