Conseil d'État, 1ère et 4ème chambres réunies, 16 octobre 2025, n° 489357

Vu les procédures suivantes : Mme D... B... et M. A... C..., d’une part, et le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Chevalier Lancelot, d’autre part, ont demandé au tribunal administratif de Marseille d’annuler pour excès de pouvoir l’arrêté du 16 septembre 2021 par lequel le maire de Marseille a délivré à la société civile de construction vente Marseille Callelongue un permis de construire deux bâtiments destinés à accueillir des logements collectifs, ainsi que les décisions implicites rejetant leurs recours gracieux. Par un premier jugement nos 2202256, 2202316 du 18 septembre 2023, le tribunal administratif de Marseille a, sur le fondement de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, sursis à statuer sur cette demande et imparti à la société Marseille Callelongue un délai de trois mois à compter de la notification de ce jugement afin de justifier d’une mesure de régularisation du vice qu’elle a retenu, tenant à la méconnaissance par le projet, s’agissant de l’implantation du bâtiment A, des règles de distance avec les limites séparatives édictées par l’article UC 7 du règlement du plan local d’urbanisme intercommunal. Un permis de construire de régularisation a été délivré le 21 décembre 2023 à la société Marseille Callelongue, dont Mme B..., M. C... et le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Chevalier Lancelot ont également demandé au tribunal administratif de Marseille l’annulation pour excès de pouvoir. Par un second jugement nos 2202256, 2202316 du 24 juin 2024, le tribunal administratif de Marseille a rejeté l’ensemble de leurs conclusions. 1° Sous le no 489357, par un pourvoi, enregistré le 10 novembre 2023 au secrétariat du contentieux du Conseil d’Etat, la commune de Marseille demande au Conseil d’Etat : 1°) d’annuler le jugement du 18 septembre 2023 du tribunal administratif de Marseille ; 2°) de mettre à la charge de Mme B..., de M. C... et du syndicat des copropriétaires de la résidence Le Chevalier Lancelot la somme de 3 600 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative. 2° Sous le no 489492, par un pourvoi sommaire, un mémoire complémentaire et un nouveau mémoire, enregistrés le 20 novembre 2023, le 19 février 2024 et le 4 juin 2025 au secrétariat du contentieux du Conseil d’Etat, la société Marseille Callelongue demande au Conseil d’Etat : 1°) d’annuler le jugement du 18 septembre 2023 du tribunal administratif de Marseille ; 2°) de mettre à la charge de Mme B..., de M. C... et du syndicat des copropriétaires de la résidence Le Chevalier Lancelot la somme de 4 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative. ………………………………………………………………………… 3° Sous le no 497204, par un pourvoi sommaire et un mémoire complémentaire, enregistrés les 26 août et 12 novembre 2024 au secrétariat du contentieux du Conseil d’Etat, le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Chevalier Lancelot demande au Conseil d’Etat : 1°) d’annuler le jugement du 24 juin 2024 du tribunal administratif de Marseille ; 2°) réglant l’affaire au fond, de faire droit à ses conclusions de première instance ; 3°) de mettre à la charge de la commune de Marseille et de la société Marseille Callelongue la somme de 4 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative. ………………………………………………………………………… Vu les autres pièces des dossiers ; Vu : - le code de l’urbanisme ; - le code de justice administrative ; Après avoir entendu en séance publique : - le rapport de Mme Nejma Benmalek, auditrice, - les conclusions de M. Mathieu Le Coq, rapporteur public ; La parole ayant été donnée, après les conclusions, au Cabinet François Pinet, avocat de la commune de Marseille, à la SCP Bauer-Violas, Feschotte-Desbois, Sebagh, avocat du syndicat des copropriétaires de la résidence Le Chevalier Lancelot et à la SCP Célice, Texidor, Perier, avocat de la société Marseille Callelongue ; Considérant ce qui suit : 1. Il ressort des pièces des dossiers soumis aux juges du fond que, par un arrêté du 16 septembre 2021, le maire de Marseille a délivré à la société Marseille Callelongue un permis de construire deux bâtiments destinés à accueillir des logements collectifs sur un terrain situé en zone UC du plan local d’urbanisme intercommunal de Marseille Provence. Mme B..., M. C... et le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Chevalier Lancelot ont demandé au tribunal administratif de Marseille d’annuler pour excès de pouvoir cet arrêté, ainsi que les décisions implicites rejetant leurs recours gracieux. Par un premier jugement du 18 septembre 2023, le tribunal administratif de Marseille a, sur le fondement de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, sursis à statuer et imparti à la société un délai de trois mois afin de justifier d’une mesure de régularisation du vice qu’il a relevé, tenant à la méconnaissance par le projet des dispositions de l’article UC 7 du règlement du plan local d’urbanisme intercommunal relatives à l’implantation des constructions. Par un arrêté du 21 décembre 2023, le maire de Marseille a délivré à la société un permis de construire de régularisation, dont les requérants ont également demandé l’annulation. Par un second jugement du 24 juin 2024, le tribunal administratif de Marseille a rejeté l’ensemble de leurs conclusions. La commune de Marseille, d’une part, et la société Marseille Callelongue, d’autre part, se pourvoient en cassation contre le premier jugement. Le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Chevalier Lancelot se pourvoit en cassation contre le second jugement. Il y a lieu de joindre ces trois pourvois pour statuer par une seule décision. Sur le pourvoi formé par le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Chevalier Lancelot contre le second jugement du 24 juin 2024 : 2. Aux termes de l’article UC 7 du règlement du plan local d’urbanisme intercommunal de Marseille Provence : « En l’absence de polygone constructible sur le règlement graphique, la distance (d) mesurée horizontalement entre tout point d’une construction et le point le plus proche d’une limite séparative est supérieure ou égale et à la moitié de la différence d’altitude (DA) entre ces deux points sans être inférieure à 3 mètres soit : d >= DA / 2 et d>= 3 mètres. / L’altitude de la limite doit être mesurée au niveau du fonds voisin et non au niveau du terrain du projet ». 3. En vertu de ces dispositions, la distance devant être respectée par rapport aux limites séparatives de propriété pour l’implantation des bâtiments doit être calculée, non en se bornant à constater la différence d’altitude entre une construction en son point le plus élevé et le point de la limite séparative le plus proche, mais de manière glissante, en tout point du bâtiment, en tenant compte des retraits éventuels de la façade et des saillies. 4. Il ressort des pièces des dossiers soumis aux juges du fond que la plus courte distance mesurée horizontalement entre le garde-corps de la terrasse du troisième étage du bâtiment A, situé à 27,45 mètres d’altitude, et la limite séparative sud-ouest est de 4,86 mètres. Après avoir relevé, sans erreur de droit et par une appréciation souveraine exempte de dénaturation, que l’altitude du fonds voisin le long de cette limite était de 17,88 mètres, le tribunal administratif, qui a suffisamment motivé son jugement, en a déduit, sans erreur de droit, que le projet modifié par le permis de construire de régularisation ne méconnaissait pas les dispositions de l’article UC 7. 5. Il résulte de ce qui précède que le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Chevalier Lancelot n’est pas fondé à demander l’annulation du jugement du 24 juin 2024. Sur les pourvois formés par la commune de Marseille et la société Marseille Callelongue contre le premier jugement du 18 septembre 2023 : En ce qui concerne l’absence de non-lieu sur ces pourvois : 6. Aux termes de l’article L.