Conseil d'État, 6ème et 5ème chambres réunies, 13 mars 2026, n° 495524

Vu les procédures suivantes : Mme A... B... a demandé au tribunal administratif de Lyon d’annuler pour excès de pouvoir l’arrêté du 3 mars 2021 par lequel le maire de la commune de Gex (Ain) a délivré à la société Serenis un permis de construire, ainsi que l’arrêté du 24 février 2022 portant permis de construire modificatif, relatifs à la construction de quatre villas et à la démolition d’une grange sur les parcelles cadastrées AI n°s 148p-163-164-165-166, constitutives du lot A au sein d’un tènement situé chemin des Combes, ayant fait l’objet d’une déclaration préalable de lotissement et d’une décision de non-opposition du maire à cette déclaration préalable. Par un jugement n° 2106060 du 19 juillet 2022, le tribunal administratif de Lyon a annulé le permis de construire délivré le 3 mars 2021 en tant seulement que le projet autorisé ne prévoyait pas un emplacement destiné au stockage des ordures ménagères conforme aux dispositions du règlement du plan local d’urbanisme, et a rejeté le surplus des conclusions de la demande. Par un arrêt n° 22LY02695 du 30 avril 2024, la cour administrative d'appel de Lyon a, sur appel formé par Mme B... contre ce jugement en tant qu’il avait rejeté le surplus des conclusions de sa demande, annulé le jugement du 19 juillet 2022 et les arrêtés du 3 mars 2021 et du 24 février 2022, ainsi que l’arrêté du 19 septembre 2022 du maire de Gex portant régularisation du permis initial. 1° Sous le n° 495524, par un pourvoi sommaire, un mémoire complémentaire et un mémoire en réplique, enregistrés les 27 juin et 23 août 2024 et le 10 novembre 2025 au secrétariat du contentieux du Conseil d'Etat, la commune de Gex demande au Conseil d'Etat : 1°) d’annuler cet arrêt ; 2°) de mettre à la charge de Mme B... une somme de 3 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 2° Sous le n° 495590, par un pourvoi sommaire, un mémoire complémentaire, un autre mémoire et un mémoire en réplique, enregistrés les 1er juillet et 2 octobre 2024, le 2 janvier 2025 et le 13 février 2026 au secrétariat du contentieux du Conseil d'Etat, la société Serenis demande au Conseil d'Etat : 1°) d’annuler cet arrêt ; 2°) de mettre à la charge de Mme B... une somme de 5 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. ………………………………………………………………………… Vu les autres pièces des dossiers ; Vu : - le code de l’urbanisme ; - la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 ; - le code de justice administrative ; Après avoir entendu en séance publique : - le rapport de Mme Nathalie Destais, conseillère d'Etat, - les conclusions de Mme Amélie Fort-Besnard, rapporteure publique ; La parole ayant été donnée, après les conclusions, à la SCP Melka-Prigent-Drusch, avocat de la commune de Gex, à la SCP Gaschignard, Loiseau, Massignon, avocat de Mme B... et à la SCP Lyon-Caen, Thiriez, avocat de la société Serenis ; Considérant ce qui suit : 1. Il ressort des pièces du dossier soumis aux juges du fond que la société Serenis a, le 5 décembre 2018, déposé une déclaration préalable portant sur la division en trois lots, dont un lot A à bâtir, d’un tènement constitué des parcelles alors cadastrées section AI nos 163-164-165-166-167-136-140-148-150 et 151, situées chemin des Combes, sur le territoire de la commune de Gex (Ain). Par une décision du 28 décembre 2018, le maire de Gex n’a pas fait opposition à cette déclaration préalable. Par un arrêté du 3 mars 2021, modifié le 24 février 2022, le maire a délivré à cette société un permis de construire sur ce tènement, portant sur la construction de quatre villas et la démolition d’une ancienne grange sur le lot A, constitué des parcelles cadastrées section AI nos 148p-163-164-165-166. Sur demande de Mme B..., le tribunal administratif de Lyon a, par un jugement du 19 juillet 2022, annulé pour excès de pouvoir l’arrêté du 3 mars 2021 portant permis de construire en tant que le projet autorisé ne prévoyait pas un emplacement destiné au stockage des ordures ménagères dans des lieux couverts et qui le dissimulent à la vue conformément au règlement du plan local d’urbanisme, et rejeté le surplus des conclusions de la demande. Sur appel formé par Mme B... contre ce jugement en tant qu’il avait rejeté le surplus de ses conclusions, la cour administrative de Lyon a, par un arrêt du 30 avril 2024, annulé le jugement du 19 juillet 2022 et les arrêtés du 3 mars 2021 et du 24 février 2022, ainsi que l’arrêté du 19 septembre 2022 du maire de Gex portant régularisation du permis initial. Par deux pourvois, qu’il y a lieu de joindre pour statuer par une même décision, la commune de Gex, d’une part, la société Serenis, d’autre part, demandent au Conseil d’Etat d’annuler cet arrêt. 2. Aux termes de l’article L. 442-1 du code de l’urbanisme : « Constitue un lotissement la division en propriété ou en jouissance d'une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contiguës ayant pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis ». L’article L. 442-3 de ce code dispose que les lotissements qui ne sont pas soumis à la délivrance d'un permis d'aménager, prévu à l’article L. 442-2, doivent faire l'objet d'une déclaration préalable, et l’article L. 442-14 prévoit, en son premier alinéa, que : « Lorsque le lotissement a fait l'objet d'une déclaration préalable, le permis de construire ne peut être refusé ou assorti de prescriptions spéciales sur le fondement de dispositions d'urbanisme nouvelles intervenues depuis la date de non-opposition à la déclaration préalable, et ce pendant cinq ans à compter de cette même date ». L’article R. 424-18 du même code précise que le délai de caducité d’une telle déclaration préalable est de trois ans à compter de sa notification. 3. Il résulte de ces dispositions qu’une division en propriété ou en jouissance d’une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contiguës constitue un lotissement dès lors que l’un au moins des terrains issus de cette division est destiné à être bâti. Dès lors que la division foncière a été réalisée par le transfert en propriété ou en jouissance d’une partie au moins des lots dans le délai de validité de l’arrêté de non-opposition à déclaration préalable, le bénéficiaire de cet arrêté peut se prévaloir, à l’occasion d’une demande de permis de construire, des droits attachés, en vertu de l’article L. 442-14 du code de l’urbanisme, au lotissement autorisé. Pour l’application de cette règle, la condition tenant au transfert en propriété d’une partie au moins des lots doit être regardée comme satisfaite lorsque ce transfert a été acté à la date de délivrance du permis de construire, cet acte eût-il différé l’effet du transfert à une date ultérieure ou fût-il assorti d’une condition suspensive telle que celle tenant à l’obtention d’un permis de construire. 4. Pour juger que la société Serenis ne pouvait se prévaloir des droits attachés, en vertu de l’article L. 442-14 du code de l’urbanisme, au lotissement en cause en l’espèce, la cour administrative d’appel a estimé que les parcelles dont la société Serenis a sollicité la division, et pour lesquelles elle a présenté une demande de permis de construire sur le lot A, n’avaient pas fait l’objet d’une division en propriété ou en jouissance à la date du permis de construire en litige du 3 mars 2021, dès lors que le lot B, qui a été vendu le 22 novembre 2021, n’avait fait l’objet, le 10 octobre 2019, que d’un compromis de vente. En se fondant sur la circonstance que ce compromis de vente prévoyait que l’acquéreur serait propriétaire du bien à compter du jour de la réalisation de la vente par acte authentique pour en déduire qu’aucun transfert de propriété n’avait été réalisé à la date du permis de construire litigieux, alors qu’il lui appartenait seulement de vérifier que ce compromis de vente actait ce transfert, la cour a commis une erreur de droit. 5.