Conseil d'État, 8ème chambre jugeant seule, 8 avril 2026, n° 504454
Synthèse de la décision
Question juridique
L'administration fiscale peut-elle requalifier l'activité d'une société holding animatrice en activité de marchand de biens et refuser le régime des plus-values à long terme sur la cession d'immeubles acquis puis revendus rapidement, en se fondant sur l'intention spéculative de la société au moment de l'acquisition ?
Principe retenu
Le pourvoi en cassation devant le Conseil d'État fait l'objet d'une procédure préalable d'admission. L'admission est refusée si le pourvoi est irrecevable ou n'est fondé sur aucun moyen sérieux. En l'espèce, les moyens soulevés par la société requérante, relatifs à l'appréciation de son intention spéculative lors de l'acquisition des immeubles, ne sont pas de nature à permettre l'admission du pourvoi.
Faits clés
- La SARL Lupa Patrimoine France a fait l'objet de cotisations supplémentaires d'IS et de CVAE au titre des exercices 2013 à 2016.
- La société a demandé la décharge de ces impositions devant le tribunal administratif de Paris, qui a rejeté sa demande.
- La cour administrative d'appel de Paris a confirmé le jugement en rejetant l'appel.
- La société s'est pourvue en cassation devant le Conseil d'État, contestant l'appréciation de son intention spéculative lors de l'acquisition des immeubles.
- Le Conseil d'État a refusé d'admettre le pourvoi, estimant qu'aucun moyen sérieux n'était soulevé.
Articles cités
article L. 822-1 du code de justice administrative
article L. 761-1 du code de justice administrative
Texte de la décision
Vu la procédure suivante :
La société à responsabilité limitée (SARL) Lupa Patrimoine France a demandé au tribunal administratif de Paris de prononcer la décharge des cotisations supplémentaires d'impôt sur les sociétés et des suppléments de cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises auxquels elle a été assujettie au titre des exercices clos en 2013, 2014, 2015 et 2016, ainsi que des pénalités correspondantes. Par un jugement n° 2100906 du 19 septembre 2023, ce tribunal a rejeté sa demande.
Par un arrêt n° 23PA04778 du 19 mars 2025, la cour administrative d’appel de Paris a rejeté l’appel formé par la société Lupa Patrimoine France contre ce jugement.
Par un pourvoi sommaire et un mémoire complémentaire, enregistrés les 16 mai et 14 août 2025 au secrétariat du contentieux du Conseil d’Etat, la société Lupa Patrimoine France demande au Conseil d’Etat :
1°) d’annuler cet arrêt ;
2°) réglant l’affaire au fond, de faire droit à son appel ;
3°) de mettre à la charge de l’Etat la somme de 5 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
Vu les autres pièces du dossier ;
Vu :
- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;
- le code de justice administrative ;
Après avoir entendu en séance publique :
- le rapport de Mme Juliette Amar-Cid, maîtresse des requêtes,
- les conclusions de M. Romain Victor, rapporteur public ;
La parole ayant été donnée, après les conclusions, à la SARL Matuchansky, Poupot, Valdelièvre, Rameix, avocat de la société Lupa Patrimoine France ;
Considérant ce qui suit :
1. Aux termes de l’article L. 822-1 du code de justice administrative : « Le pourvoi en cassation devant le Conseil d’État fait l’objet d’une procédure préalable d’admission. L’admission est refusée par décision juridictionnelle si le pourvoi est irrecevable ou n’est fondé sur aucun moyen sérieux. »
2. Pour demander l’annulation de l’arrêt qu’elle attaque, la société Lupa Patrimoine France soutient que la cour administrative d’appel de Paris :
- a commis une erreur de droit en refusant de tenir compte de l’antériorité de l’activité foncière des sociétés absorbées et en se plaçant à la date à laquelle les immeubles en litige ont été transférés dans son patrimoine pour apprécier son intention au moment de l’acquisition des immeubles, au lieu de se placer à la date à laquelle les sociétés qu’elle avait absorbées avaient elles-mêmes acquis ces immeubles ;
- a commis une erreur de droit en s’abstenant de rechercher et de caractériser son intention au moment de l’acquisition des immeubles ;
- l’a insuffisamment motivé, a commis une erreur de droit et a dénaturé les pièces du dossier qui lui était soumis en se bornant à relever qu’elle n’avait pas eu l’intention de louer les biens et en jugeant qu’elle avait eu une intention spéculative au moment de l’acquisition des immeubles ;
- a commis une erreur de droit en se fondant sur des motifs inopérants, tirés notamment de ce que les ventes avaient eu pour effet de réduire ses revenus locatifs et son actif immobilier, pour apprécier l’existence d’une intention spéculative ;
- a commis une erreur de droit en écartant son objet statutaire ;
- a commis une erreur de droit et inexactement qualifié les faits de l’espèce en jugeant qu’elle exerçait une activité de marchand de biens.
3. Aucun de ces moyens n’est de nature à permettre l’admission du pourvoi.
D E C I D E :
--------------
Article 1er : Le pourvoi de la société Lupa Patrimoine France n’est pas admis.
Article 2 : La présente décision sera notifiée à la société à responsabilité limitée Lupa Patrimoine France.
Copie en sera adressée au ministre de l’action et des comptes publics.
Délibéré à l'issue de la séance du 26 février 2026 où siégeaient : Mme Emilie Bokdam-Tognetti, présidente de chambre, présidant ; M. Jonathan Bosredon, conseiller d'Etat et Mme Juliette Amar-Cid, maîtresse des requêtes-rapporteure.
Rendu le 8 avril 2026.
La présidente :
Signé : Mme Emilie Bokdam-Tognetti
La rapporteure :
Signé : Mme Juliette Amar-Cid
Le secrétaire :
Signé : M. Aurélien Engasser
Questions fréquentes
Qu'est-ce qu'un marchand de biens en droit fiscal ?
Un marchand de biens est une personne qui achète des biens immobiliers dans le but de les revendre, réalisant ainsi des opérations commerciales. En droit fiscal, cette activité est imposée selon le régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et les plus-values réalisées sont imposées comme des bénéfices.
Comment l'administration fiscale détermine-t-elle l'intention spéculative d'une société ?
L'administration examine les circonstances de l'acquisition et de la revente des biens : la durée de détention, les conditions de financement, l'absence de mise en location, la fréquence des opérations, etc. Elle peut requalifier l'activité en marchand de biens si elle estime que l'intention de revendre était présente dès l'achat.
Qu'est-ce que la procédure d'admission des pourvois en cassation devant le Conseil d'État ?
Le pourvoi en cassation devant le Conseil d'État est soumis à une procédure d'admission. Le Conseil d'État refuse l'admission si le pourvoi est irrecevable ou ne soulève aucun moyen sérieux. Cette procédure filtre les recours pour ne retenir que les affaires présentant un intérêt juridique important.
Quels sont les moyens sérieux pour obtenir l'admission d'un pourvoi en cassation ?
Les moyens sérieux peuvent être une erreur de droit, une insuffisance de motivation, une dénaturation des faits, ou une méconnaissance de la compétence. Ils doivent être de nature à remettre en cause la solution retenue par la cour d'appel.
Une société holding peut-elle être requalifiée en marchand de biens ?
Oui, si elle achète et revend des immeubles dans un but lucratif, même si son objet statutaire est la gestion de participations. L'administration fiscale peut requalifier son activité en marchand de biens si les faits montrent une intention spéculative.
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