Conseil d'État, 5ème et 6ème chambres réunies, 11 juin 2026, n° 504736

Vu les procédures suivantes : I. L’association Union des loueurs de meublés de tourisme du Pays basque (ULMT 64) et d’autres requérants ont demandé au tribunal administratif de Pau d’annuler pour excès de pouvoir les délibérations du 5 mars et du 9 juillet 2022 par lesquelles le conseil communautaire de la communauté d’agglomération du Pays basque a approuvé le règlement fixant les conditions de délivrance des autorisations de changement d’usage de locaux d’habitation pour les locations meublées de courte durée. Par un jugement n° 2200957, 2201022, 2202013 du 6 mars 2023, le tribunal administratif a rejeté sa demande. Par un arrêt n° 23BX01183 du 27 mars 2025, la cour administrative d’appel de Bordeaux a, sur appel de l’Union des loueurs de meublés de tourisme du Pays basque, annulé les délibérations attaquées en tant qu’elles limitent aux seules personnes physiques le régime d’autorisation de changement d’usage pour les locations de forme mixte prévu à l’article 4.1 du règlement, réformé en ce sens le jugement du 6 mars 2023 et rejeté le surplus des conclusions. 1° Sous le n° 504736, par un pourvoi sommaire et un mémoire complémentaire, enregistrés les 27 mai et 27 août 2025 au secrétariat du contentieux du Conseil d’Etat, la communauté d’agglomération du Pays basque demande au Conseil d’Etat : 1°) d’annuler cet arrêt, en tant qu’il annule partiellement les délibérations des 5 mars et 9 juillet 2022 ; 2°) réglant l’affaire au fond, de rejeter l’appel de l’Union des loueurs de meublés de tourisme du Pays basque ; 3°) de mettre à la charge de l’Union des loueurs de meublés de tourisme du Pays basque la somme de 5 000 euros au titre de l’article L. 761 1 du code de justice administrative. Pour demander l’annulation de l’arrêt qu’elle attaque, la communauté d’agglomération du Pays basque soutient qu’il est entaché : - d’erreur de droit et d’insuffisance de motivation, en ce qu’il juge que, en ne permettant pas aux personnes morales de louer les locaux dont elles sont propriétaires dans le cadre du régime dérogatoire d’autorisation temporaire de changement d’usage sans compensation qu’elle institue, la réglementation attaquée méconnaît le principe d’égalité, alors que cette différence de traitement résulte des termes de la loi, dont il n’était excipé ni de l’inconstitutionnalité ni de l’inconventionnalité ; - d’inexacte qualification juridique des faits, en ce qu’il juge qu’il n’existe pas de différence de situation entre personnes morales et personnes physiques, justifiant la différence de traitement en cause ; Par un mémoire en défense, enregistré le 5 février 2026, l’Union des loueurs de meublés de tourisme du Pays basque conclut au rejet du pourvoi et à ce qu’une somme de 4 000 euros soit mise à la charge de la communauté d’agglomération du Pays basque au titre de l’article L. 761 1 du code de justice administrative. Elle soutient que ses moyens ne sont pas fondés. 2° Sous le n° 504754, par un pourvoi sommaire et un mémoire complémentaire, enregistrés les 27 mai et 27 août 2025 au secrétariat du contentieux du Conseil d’Etat, l’Union des loueurs de meublés du Pays basque demande au Conseil d’Etat : 1°) d’annuler ce même arrêt n° 23BX01183 du 27 mars 2025 de la cour administrative d’appel de Bordeaux, en tant qu’il rejette le surplus de ses conclusions d’appel ; 2°) réglant l’affaire au fond, de faire droit à son appel ; 3°) de mettre à la charge de la communauté d’agglomération du Pays basque la somme de 4 000 euros au titre de l’article L. 761 1 du code de justice administrative. Pour demander l’annulation de l’arrêt qu’elle attaque, l’Union des loueurs de meublés de tourisme du Pays basque soutient qu’il est entaché : - d’erreur de droit et d’insuffisance de motivation, en ce qu’il se fonde sur le constat inopérant d’une hausse des annonces actives des locations de courte durée pour retenir l’existence d’une pénurie de logements ; - d’erreur de droit et d’insuffisance de motivation, en ce qu’il ne recherche pas si la pénurie de logements retenue est caractérisée dans chacune des vingt-quatre communes concernées par la réglementation ; - de dénaturation, en ce qu’il juge que la zone littorale du Pays basque est confrontée à une situation de pénurie de logements ; - d’inexacte qualification des faits et de dénaturation, en ce qu’il juge que la réglementation attaquée est justifiée par l’existence d’une raison impérieuse d’intérêt général ; - d’erreur de droit et d’insuffisance de motivation, en ce qu’il retient que la réglementation attaquée est proportionnée, au motif que celle-ci n’a pas pour effet d’empêcher toute location de meublé de tourisme, sans rechercher si la réglementation répond à la situation de pénurie de logements destinés à la location de longue durée ni procéder à une mise en balance des intérêts en présence ; - de dénaturation, en ce qu’il estime que la pénurie de logements est notamment liée à l’importance du nombre de locations de meublés de courte durée ; - d’erreur de qualification juridique et de dénaturation, en ce qu’il juge que la réglementation répond à l’intérêt général poursuivi, tenant à la lutte contre la pénurie de logements et au maintien d’une offre de logements accessibles à tous ; - d’erreur de droit et d’insuffisance de motivation, en ce qu’il écarte comme inopérante la critique tirée de l’existence d’une mesure moins contraignante, consistant pour les communes à se conformer à leurs obligations de construction de logements sociaux ; - d’erreur de droit, d’erreur de qualification juridique, d’insuffisance de motivation et de dénaturation, en ce qu’il juge que le mécanisme de compensation par l’achat de droits de commercialité est proportionné, sans rechercher si ce mécanisme est effectivement susceptible d’aboutir à la délivrance d’autorisations de changement d’usage, au regard de la disponibilité de titres de commercialité ; - d’insuffisance de motivation et d’erreur de droit, en ce qu’il omet de répondre au moyen tiré de ce que les obligations de compensation n’ont pas été déterminées par quartier et ne tient pas compte de cette circonstance pour apprécier la proportionnalité du dispositif. Par un mémoire en défense, enregistré le 5 février 2026, la communauté d’agglomération du Pays basque conclut au rejet du pourvoi et à ce qu’une somme de 5 000 euros soit mise à la charge de l’Union des loueurs de meublés de tourisme du Pays basque. Elle soutient que les moyens présentés ne sont pas fondés. II. Le syndicat professionnel Chambre FNAIM de l’immobilier Béarn-Bigorre-Pays basque, la fédération nationale de l’immobilier (FNAIM), la société par actions simplifiée (SASU) Fredefon, la société à responsabilité limitée à associé unique (SARLU) Immobilier Conseils et M. A... B... ont demandé au tribunal administratif de Pau d’annuler pour excès de pouvoir les délibérations du 5 mars et du 9 juillet 2022 par lesquelles le conseil communautaire de la communauté d’agglomération du Pays basque a approuvé le règlement fixant les conditions de délivrance des autorisations de changement d’usage de locaux d’habitation pour les locations meublées de courte durée.