Cour d'appel, 1ere chambre section 2, 14 mars 2024 — n° 22/01606

PAR CES MOTIFS La cour, Dans la limite de sa saisine, Confirme le jugement déféré, Y ajoutant, Condamne M. [D] [M] à payer à Mme [Z] [M] la somme de 4.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne M. [D] [M] aux dépens, dont distraction au profit de Me Ophélie Benoit-Daief, avocat . LE GREFFIER, LA PRESIDENTE, M. TACHON C. DUCHAC.

EXPOSE DU LITIGE [G] [M] est décédé le [Date décès 6] 2018, laissant pour lui succéder : - ses enfants nés d'une première union, [D] [M] et [Z] [M], - son conjoint survivant, Mme [V] [N], avec laquelle il s'était marié le [Date mariage 2] 1997 sous le régime de la communauté légale, à défaut de contrat de mariage préalable, donataire de l'usufruit de tous ses biens aux termes d'un acte en date du 2 juillet 1997. Par acte authentique du 3 novembre 2004, [G] [M] a vendu à son fils M. [D] [M] les parcelles B [Cadastre 4] et B [Cadastre 5] au prix de 4.000 € payé hors la comptabilité du notaire. Les parcelles étaient désignées à l'acte comme des terres agricoles. Les héritiers n'ont pu partager amiablement la succession, sous l'égide de la SCP [J] [L] et [H] [O], notaire à Saint-Sulpice sur Lèze. Par acte d'huissier en date du 22 mai 2020, Mme [Z] [M] a fait assigner M. [D] [M] devant le tribunal judiciaire de Toulouse aux fins de rapport d'une donation déguisée en acte onéreux. Par jugement contradictoire en date du 15 décembre 2021, le tribunal judiciaire de Toulouse a : - dit que la vente des parcelles B [Cadastre 4] et [Cadastre 5] situées à [Localité 10] en date du 4 novembre 2004 constitue une donation déguisée de la différence entre le prix stipulé à l'acte et la valeur des parcelles calculée selon la valeur du terrain constructible, - avant-dire droit sur le montant du rapport, ordonne une consultation et désigne pour y procéder [W] [Y] et à défaut [K] [A], experts inscrits sur la liste des experts de la Cour d'appel de Toulouse, aux fins de déterminer la valeur du terrain constructible à [Localité 10] à la date de l'acte du 3 novembre 2004 et à la date la plus proche du partage, - dit qu'en cas d'empêchement, le technicien sera remplacé par ordonnance rendue sur simple requête, - ordonne à Mme [Z] [M] de verser par provision au consultant une avance de 1 200 euros sur sa rémunération, - dit que Mme [M] sera dispensée de versement si elle vient à bénéficier ultérieurement de l'aide juridictionnelle totale, - dit que le technicien devra déposer le résultat écrit de sa consultation ainsi que les documents venant à son appui au greffe du tribunal, dans les 3 mois du versement de la provision à valoir sur ses frais, - rejeté les autres demandes, - renvoyé l'affaire à l'audience de mise en état du 7 mars 2022, - sursoit à statuer sur les autres demandes et sur les dépens dans l'attente du dépôt du rapport de consultation, - dit n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit du présent jugement. Par déclaration électronique en date du 26 avril 2022, M. [D] [M] a interjeté appel de ce jugement en ce qu'il a : - dit que la vente des parcelles B [Cadastre 4] et [Cadastre 5] situées à [Localité 10] en date du 04 novembre 2004 constitue une donation déguisée de la différence entre le prix stipulé à l'acte et la valeur des parcelles calculée selon la valeur du terrain constructible, - et avant dire droit a ordonné une consultation et désigné pour y procéder [W] [Y] et à défaut [K] [A], experts inscrits sur la liste des experts de la Cour d'appel de Toulouse, aux fins de déterminer la valeur du terrain constructible à [Localité 10] à la date du 3 novembre 2004 et à la date la plus proche du partage. Suivant ses dernières conclusions d'appelant en date du 7 juillet 2022, M. [D] [M] demande à la cour : - vu les articles 843 et 1353 du code civil, - d'infirmer le jugement rendu le 15 décembre 2021 en ce qu'il a : * d'une part, dit que la vente des parcelles 8[Cadastre 4] et B[Cadastre 5] situées à [Localité 10] en date du 3 novembre 2004 constitue une donation déguisée de la différence entre le prix stipulé à l'acte et la valeur des parcelles calculée selon la valeur du terrain constructible , * d'autre part, ordonné avant dire-droit une consultation aux fins de déterminer la valeur du terrain constructible à [Localité 10] à la date du 3 novembre 2004 ainsi qu' à la date la plus proche du partage,

MOTIFS Par acte authentique du 3 novembre 2004, [G] [M] a vendu à son fils M. [D] [M] les parcelles B [Cadastre 4] et B [Cadastre 5] situées sur la commune de [Localité 10], au prix de 4.000 € payés hors la comptabilité du notaire. Les parcelles étaient désignées à l'acte comme des terres agricoles. Le tribunal a qualifié de donation déguisée la vente intervenue le 3 novembre 2004 au motif que le prix de la transaction portait sur des terres agricoles alors que M. [D] [M] avait préalablement obtenu un certificat d'urbanisme suivant lequel une maison d'habitation pouvait être construite à certaines conditions, et que c'est donc un terrain à bâtir qui a été vendu au prix de la terre agricole. Il déduit l'intention libérale de ces circonstances et des relations de parenté. A l'appui de son appel, M. [D] [M] expose, pour l'essentiel, que les parcelles vendues étaient classées en zone 3NA, soit des terres agricoles où il n'était possible de construire que de façon très limitée, à condition que la construction soit liée à l'exploitation d'une entreprise et que ces terres étaient en outre soumises au droit de préemption de la safer. Il en conclut que si son père avait vendu à un tiers, celui-ci n'aurait pas obtenu l'autorisation de construire, il n'aurait donc pu céder ses parcelles qu'au prix de la terre agricole. Mme [Z] [M] soutient que [G] [M] a sciemment vendu les parcelles à son fils M. [D] [M] au prix de terres agricoles alors qu'il lui a vendu un terrain qui s'est avéré constructible. Suivant les dispositions de l'article 843 du code civil, tout héritier doit rapporter à ses cohéritiers tout ce qu'il a reçu du défunt, par donations entre vifs, directement ou indirectement ; il ne peut retenir les dons faits par le défunt, à moins qu'ils ne lui aient été faits expressément hors part successorale. La donation déguisée est constituée par une simulation : derrière l'apparence d'un acte à titre onéreux, il existe un accord occulte entre les parties qui conduit à en faire un acte à titre gratuit. L'acte est requalifié en donation déguisée si la volonté de simulation, révélatrice du désir de créer une apparence trompeuse, et l'intention libérale sont caractérisées. L'existence d'une libéralité suppose par ailleurs un appauvrissement du donateur. C'est à celui qui allègue l'existence d'une donation déguisée de démontrer que l'acte onéreux apparent ne correspond pas à la réalité et qu'il y a simulation. Les parcelles litigieuses situées à [Localité 10], cadastrées B [Cadastre 4] et B [Cadastre 5] d'une contenance de 1ha 02a 95ca qui appartenaient à [G] [M] étaient exploitées par la société [8], entreprise de travaux public de la famille [M]. Préalablement à l'acte de vente, - le 4 juin 2004, M. [D] [M] a été autorisé par le maire de la commune à réaliser des travaux pour raccorder au réseau d'assainissement, les parcelles B[Cadastre 4] et B[Cadastre 5], qui appartenaient alors à son père ; - le 2 juillet 2004, M. [D] [M] a demandé un certificat d'urbanisme, en vue de la construction d'un 'hangar en fer démontable' de 2.790 m2 et d'une 'maison + bureau' de 257,92 m2 ; - le 14 octobre 2004, le certificat d'urbanisme a été délivré à M. [D] [M]. L'acte de vente objet du litige portant sur les parcelles B[Cadastre 4] et B[Cadastre 5] est intervenu le 3 novembre 2004. Il résulte des pièces versées au débat et notamment du certificat d'urbanisme du 14 octobre 2004, que les parcelles en cause étaient situées en zone 3NA, où il n'était possible de construire qu'une maison d'habitation liée à l'exploitation d'une entreprise, sur un terrain d'au moins 10.000 m2. La zone était potentiellement soumise au droit de préemption de la safer. Le premier juge a justement fait observer que la préemption de la safer ne pouvait s'exercer que sur des terres à destination agricoles. Tel n'était pas le cas en l'espèce puisque le certificat d'urbanisme révélait que la destination des biens portait sur la réalisation d'un projet immobilier. Si les conditions imposées aux constructions dans cette zone 3NA étaient restrictives, elles n'excluaient pas la construction d'une maison. C'est ainsi que M. [D] [M] a obtenu un certificat d'urbanisme accordant la possibilité d'une telle construction. Le dit certificat était attaché aux parcelles et non à la personne, si bien que l'argument suivant lequel seul M. [D] [M] pouvait obtenir un tel certificat est inopérant. De plus, c'est avec pertinence que le premier juge ajoute que toute personne désireuse d'implanter son activité à [Localité 10], pouvait remplir les conditions requises, à savoir une construction en lien avec une entreprise sur un terrain d'au moins 10.000 m2, et prétendre à la vente dans les mêmes conditions que M. [D] [M]. Le tribunal a par ailleurs justement observé que M. [D] [M] a obtenu le certificat d'urbanisme, alors que l'entreprise [8] appartenait à son père qui n'est pas visé dans le document, pas plus que le nom de l'entreprise, alors même que ce dernier résidait dans une maison située sur une parcelle mitoyenne des parcelles litigieuses. En outre, pour la réalisation de son projet, M. [D] [M] a souscrit un crédit auprès de la [7], laquelle a pris une hypothèque sur les parcelles B[Cadastre 4] et B[Cadastre 5] pour une somme principale de 100.000 € et 20.000 € d'accessoires. Ainsi, le terrain vendu au prix de 4.000 € en novembre 2004 a pu quelques mois plus tard constituer une garantie pour la banque prêteuse à hauteur de 120.000 €, ce qui vient conforter le caractère dérisoire du prix de vente. Par conséquent, [G] [M] a vendu à son fils un terrain de plus de 10.000 m2 au prix de terres agricoles et en les désignant comme telles, alors qu'il s'agissait en réalité et au vu du certificat d'urbanisme, d'un terrain à bâtir. Ce faisant les parties ont dissimulé, sous couvert de vente de terres agricoles au prix de 0,38 € le m2, la valeur réelle du bien qui devait être celle du terrain à bâtir. La simulation est donc caractérisée, de même que l'appauvrissement d'[G] [M] qui a perçu un prix de vente sans rapport avec la valeur réelle du terrain. L'intention libérale résulte de la connaissance par [G] [M] du caractère constructible des parcelles vendues au vu du certificat d'urbanisme et par là de la sous estimation du prix au bénéfice de son fils, M. [D] [M]. Par conséquent, le jugement sera confirmé en ce qu'il a qualifié l'acte du 4 novembre 2004 en donation déguisée de la différence entre le prix stipulé à l'acte et la valeur des parcelles qui doit être calculée d'après la valeur du terrain constructible. L'assiette de la donation déguisée, à savoir la différence de prix au jour de l'acte, n'exclut pas que pour le calcul de la somme à rapporter par M. [D] [M] à la succession de son père, soit prise en compte la valeur du terrain au jour le plus proche du partage, suivant son état au jour de la donation, en application des dispositions de l'article 860 du code civil. Le tribunal a donc justement demandé que la consultation porte sur les valeurs au jour de l'acte et au jour de l'évaluation. Il n'y avait pas lieu de prévoir dans la mission du consultant une décote du fait des limitations au droit de construire, les règles d'urbanisme ayant par nature pour objet de prévoir des limites, lesquelles en l'espèce ne préjudiciaient pas à l'acquéreur. En ce qui concerne le non raccordement des parcelles aux réseaux, le rapport de consultation donne une méthode pour apprécier une valeur de terrain à construire non encore équipé. Il appartiendra alors aux parties, dans la discussion au fond sur les valeurs à retenir, de prendre en compte cet aspect. Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a ordonné une mesure de consultation. M. [D] [M] supportera les dépens. Au regard de l'équité, il sera condamné à payer à Mme [Z] [M] la somme de 4.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.