Tribunal judiciaire, référés, 29 août 2025 — n° 25/00387

EXPOSE DU LITIGE Monsieur [P] [FY] et Madame [WJ] [FY] sont propriétaires d'une maison à usage d'habitation sise [Adresse 2] à [Localité 28]. Ce bien forme le lot n°8 du lotissement dénommé « Les [Adresse 27] ». Une Association Syndicale des Propriétaires du lotissement « Les [Adresse 27] » à [Localité 28] a été constituée. Par ordonnance du 09 octobre 2024, Maître [G] [VX] a été désigné en qualité d'administrateur de l'Association Syndicale des Propriétaires du lotissement « Les [Adresse 27] », avec pour mission : - de recueillir l'ensemble des pièces constitutives de l'ASL, - de convoquer l'ensemble des colotis à une assemblée générale extraordinaire aux fins de faire voter : - la nomination d'un président, d'un vice-président et d'un secrétaire, - la refonte des statuts, y ajoutant le bornage des parcelles selon un devis d'un géomètre-expert dont le devis a été transmis aux colotis, - d'ajouter aux statuts la faculté pour le président de l'ASL, de déléguer ses fonctions à une société professionnelle, - la sécurisation du portail commun. Par actes de commissaire de justice en date des 21, 24 et 25 février 2025, Monsieur [P] [FY] et Madame [WJ] [FY] ont assigné Monsieur [Z] [L] (section AI n°[Cadastre 4] et [Cadastre 5] - lot n°01), Monsieur [J] [B] pris en sa qualité de liquidateur de la SCI G.T (section AI n°[Cadastre 3] - lot n°01), Monsieur [J] [B] et Madame [DR] [B] (section AI n°[Cadastre 1] et [Cadastre 12] - lot n°06), Monsieur [E] [Y] et Madame [IH] [U] (section AI n°[Cadastre 25]-[Cadastre 26] et [Cadastre 6] - lot n°02), Monsieur [H] [VR] (section AI n°[Cadastre 24] - lot n°03), Monsieur [D] [W] et Madame [SV] [PS] [W] (section AI n°[Cadastre 7]-[Cadastre 13]-[Cadastre 14] et [Cadastre 15] - lot n°05), Monsieur [PL] [V] et Madame [T] [V] (section AI n°[Cadastre 8]-[Cadastre 10] et [Cadastre 11] - lot n°07), Monsieur [VK] [PF] et Madame [K] [PF] (section AI n°[Cadastre 19] et [Cadastre 16] - lot n°10), Monsieur [F] [A] et Madame [S] [A] (section AI n°[Cadastre 22] - lot n°13) et Monsieur [M] [UY] et Madame [O] [OZ] (section AI n°[Cadastre 21] - lot n°14), en leur qualité de membres de l'Association Syndicale des Propriétaires du lotissement « Les [Adresse 27] » à [Localité 28], devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse aux fins de voir modifier l'ordonnance du 09 octobre 2024 « et ce, dans le strict respect des dispositions légales et réglementaires régissant les associations syndicales libres ». L'affaire a été évoquée à l'audience du 24 juin 2025. Monsieur [P] [FY] et Madame [WJ] [FY] demandent au juge des référés, de : - modifier l'ordonnance du 09 octobre 2024 ainsi qu'il suit : - désigner Maître [VX] en qualité d’administrateur de l'Association Syndicale des Propriétaires du lotissement « Les [Adresse 27] » avec notamment pour mission : - convoquer une assemblée générale extraordinaire afin de : - voter la mise à jour des statuts de l'Association Syndicale des Propriétaires du lotissement « Les [Adresse 27] », les déposer en préfecture, procéder à la publication du journal officiel, - désigner un nouveau syndicat composé d'un président, d'un vice-président et d'un trésorier/secrétaire, - établir les modalités de financement de l'association ainsi que celles concernant les modalités de recouvrement des dépenses auprès des membres de cette dernière, - se faire remettre l'ensemble des contrats en cours, document comptables et les fonds détenus par le cabinet GRAND SUD IMMOBILIER et par Messieurs [D] [W] et [J] [B] pour le compte de l'Association Syndicale des Propriétaires du lotissement « Les [Adresse 27] », - prendre toutes mesures d'administration dans l’intérêt de l'Association Syndicale des Propriétaires du lotissement « Les [Adresse 27] » pendant la durée précédant la régularisation de la situation de l'ASL au regard de l'ordonnance du 01 juillet 2004, - faire désigner un géomètre-expert à l'exception de la société [R] [WD] afin d'éviter tout conflit d'intérêt aux fins d'étab…

MOTIFS DE LA DECISION * Sur l'intervention volontaire L'article 325 du code de procédure civile dispose : « L'intervention n'est recevable que si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant ». L'article 329 de ce même code prévoit : « L'intervention est principale lorsqu'elle élève une prétention au profit de celui qui la forme. Elle n'est recevable que si son auteur a le droit d'agir relativement à cette prétention » alors que l'article 330 énonce : « L'intervention est accessoire lorsqu'elle appuie les prétentions d'une partie. Elle est recevable si son auteur a intérêt, pour la conservation de ses droits, à soutenir cette partie. L'intervenant à titre accessoire peut se désister unilatéralement de son intervention ». Dans le cadre de cette instance, Monsieur [SO] [I] et Madame [N] [VE], bien que non assignés, ont constitué avocat. Ils viennent aux droits de Monsieur [F] [A] et Madame [S] [A] en tant que propriétaires du bien immobilier sis [Adresse 18] à [Localité 28] et se joignent aux autres colotis défendeurs. En l'absence de contestation, leur intervention volontaire sera déclarée recevable. * Sur la demande de modification de l'ordonnance Sur le fondement d'un certain nombre de textes qu'ils citent dans leur conclusions versées au soutien des débats oraux, dont l'ordonnance du 01 juillet 2004 applicable aux Association Syndicales Libres, Monsieur [P] [FY] et Madame [WJ] [FY] sollicitent du juge des référés qu'il modifie l'ordonnance rendue le 09 octobre 2024 sur plusieurs points. De leur côté, les parties défenderesses signalent au juge des référés que les missions demandées par les consorts [FY] dans leurs prétentions sont sensiblement les mêmes que celles déjà dévolues à Maître [VX] à l'exception de la question des « modalités de financement de l'association ainsi que celles concernant les modalités de recouvrement des dépenses » et que la présente action n'a pour finalité pour les demandeurs que d'échapper au paiement des charges communes dont ils sont débiteurs. Dans la mesure où la désignation de Maître [VX] comme administrateur provisoire de l'Association Syndicale des Propriétaires du lotissement « Les [Adresse 27] » ne donne lieu à aucune contestation, il est en effet assez troublant de constater que l'objet du litige ne porte que sur la reformulation de missions pour l'essentiel déjà confiées à cet administrateur provisoire dans le cadre de la future assemblée générale extraordinaire à organiser. Le litige s'inscrit donc dans une certaine forme de démarche pointilleuse et préventive, dans un contexte conflictuel entre les membres de l'Association Syndicale des Propriétaires du lotissement « Les [Adresse 27] ». En effet, il est démontré que les précédentes assemblées générales ont donné lieu à des instances contentieuses en nullité à l'initiative des consorts [FY]. Dès lors, il convient pour la présente juridiction de déceler les nuances derrière la sémantique des mots afin d'éviter d'avoir à paraphraser aux seins des statuts de l'association et des missions de l'administrateur, le régime général des ASL selon les termes de l’ordonnance du 01 juillet 2004 et de son décret du 03 mai 2006. Il s'agit également de ne pas entraver ni l'action de l'administrateur provisoire, ni orienter ou restreindre les décisions et les prérogatives à venir des membres de l'Association Syndicale des Propriétaires du lotissement « Les [Adresse 27] » dans le cadre de l'exercice démocratique des colotis lors de la future assemblée générale. Seules les véritables différences dans le libellé des missions à confier à l'administrateur provisoire seront étudiées. * Sur le bornage des parcelles Les consorts [FY] sollicitent l'intervention d'un géomètre-expert afin de procéder à la mise à jour du plan parcellaire complet du lotissement. Le bornage des parcelles selon un devis d'un géomètre-expert figurait déjà parmi les missions dévolues à l'administrateur provisoire. L'article 4 de l'ordonnance du 01 juillet 2004 dispose : « Le président de l'association syndicale de propriétaires tient à jour l'état nominatif des propriétaires des immeubles inclus dans le périmètre de celle-ci ainsi que le plan parcellaire. A cet effet, toute mutation de propriété d'un immeuble inclus dans le périmètre de l'association lui est notifiée par le notaire qui en fait le constat. Le propriétaire d'un immeuble inclus dans le périmètre d'une association syndicale de propriétaires doit, en cas de transfert de propriété, informer le futur propriétaire de cette inclusion et de l'existence éventuelle de servitudes. Il doit informer le locataire de cet immeuble de cette inclusion et de ces servitudes ». Les débats et les pièces versées au soutien de ceux-ci laissent effectivement penser que certains colotis doutent du véritable périmètre de l'ASL. Par ailleurs, il existe une discordance entre les plans annexés aux statuts qui comportent 11 lots (2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 13 et 14) et la numérotation des numéros de lots de certains colotis assignés, comme par exemple sur le lot n°1. Le fait d'obtenir une mission plus large que celle d'un simple bornage, étendue à la réalisation d'un plan parcellaire complet du lotissement est assurément de nature à éclairer et à sécuriser la situation réelle et contemporaine du lotissement. Par ailleurs, la mission accessoire qui consiste à demander au géomètre-expert de mettre en lumière les éventuelles modifications entre les lots originels et les lots actuels paraît intéressant afin d'en mesurer les évolutions. En revanche, il n'entre pas dans les prérogatives du géomètre-expert de se placer sur le terrain juridique et de dire si ces éventuelles différences sont conformes au règlement du lotissement. Chaque coloti serait libre le cas échéant de tirer lui-même les conséquences juridiques d'une discordance entre la situation parcellaire factuelle et celle qu'a prévu le règlement du lotissement. L'administrateur veillera donc à solliciter plusieurs devis de géomètre-experts à cette fin de façon à permettre à l'assemblée générale générale de choisir le prestataire qui mènera à bien cette mission complète. En l'absence d'élément concret produit pas les consorts [FY] sur ce point, il n'y a pas lieu de restreindre le pouvoir d'appréciation des membres de la future assemblée générale extraordinaire en excluant en particulier l'un des cabinets de géomètre-experts et ce, en l'absence de « conflit d'intérêt » justifié et avéré. * Sur la possibilité d'ajouter aux statuts la faculté pour le président de l'ASL de déléguer ses fonctions à une société professionnelle Par ordonnance du 09 octobre 2024, Maître [G] [VX] a été désigné en qualité d'administrateur de l'Association Syndicale des Propriétaires du lotissement « Les [Adresse 27] », avec notamment pour mission « d'ajouter aux statuts la faculté pour le président de l'ASL, de déléguer ses fonctions à une société professionnelle ». Les consorts [FY] demandent à la présente juridiction de rétracter l'ordonnance sur ce point. Ils estiment que le président de l'ASL ne dispose pas de la faculté légale de déléguer ses fonctions à une société professionnelle. Les parties défenderesses demandent au contraire à ce que soit inscrit à l'ordre du jour de la future assemblée générale extraordinaire la possibilité d'ajouter aux statuts la faculté pour le président de l'ASL de déléguer ses fonctions à une société professionnelle, alors qu'il s'agit de l'une des missions confiées à l'administrateur provisoire. Le fonctionnement des ASL est encadré par plusieurs dispositions législatives et réglementaires parmi lesquelles l’ordonnance du 1er juillet 2004 et son décret d'application du 03 mai 2006. Il en ressort qu'une ASL bénéficie d’une large liberté dans son organisation interne.

PAR CES MOTIFS Nous, Monsieur PLANES, juge des référés, assisté de Madame LEUNG KUNE CHONG, greffière, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort : AU PRINCIPAL, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais d’ores et déjà et vu l’urgence : DECLARONS recevable l'intervention volontaire accessoire de Monsieur [SO] [I] et Madame [N] [VE] ; ORDONNONS la modification de l'ordonnance du 09 octobre 2024 (RG 24/1458) dans les termes suivants : 1- Au lieu de lire : « la refonte des statuts, y ajoutant le bornage des parcelles selon un devis d'un géomètre-expert dont le devis a été transmis aux colotis », Il convient de lire : «  la refonte des statuts, en y ajoutant la réalisation d'un nouveau plan parcellaire complet du lotissement, ainsi qu'une analyse des éventuelles modifications entre les lots originels et les lots actuels. A cet effet, au moins deux devis de cabinet de géomètres-experts seront transmis aux colotis et annexés à la convocation à l'assemblée générale extraordinaire », 2- Au lieu de lire : « d'ajouter aux statuts la faculté pour le président de l'ASL, de déléguer ses fonctions à une société professionnelle », Il convient de lire : «  la refonte des statuts, en y ajoutant la faculté pour le président de l'ASL, de déléguer ses fonctions à une société professionnelle. A cet effet, au moins deux devis de contrats de syndics professionnels seront transmis aux colotis et annexés à la convocation à l'assemblée générale extraordinaire. A cas de résolution adoptée sur le principe de la délégation à une société professionnelle, les colotis seront également invités à voter sur le choix de la société professionnelle à laquelle le président de l'ASL pourra déléguer ses fonctions » ; DISONS que pour le reste, les dispositions non modifiées de l'ordonnance du 09 octobre 2024 (RG 24/1458) restent en vigueur ; REJETONS toutes autres ou surplus de prétentions, notamment les prétentions fondées sur la procédure abusive et les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNONS in solidum Monsieur [P] [FY] et Madame [WJ] [FY] aux entiers dépens de l'instance ; RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de plein droit. Ainsi jugé et mis à disposition le 29 août 2025. LA GREFFIERE, LE PRÉSIDENT