Tribunal judiciaire, referes construction, 14 janvier 2026 — n° 25/05108

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES Vu les assignations délivrées les 1er et 3 juillet 2025 : - à la SCI ZORGATI 23, - à la SARL CHEZ [P] ET JU, - au syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] et [Adresse 3] entre ces deux voies, représenté par la SELARL [V] [S] ET ASSOCIES prise en la personne de Maître [L] [C] ès-qualités d'administrateur provisoire, soutenues à l'audience du 12 novembre 2025 et par lesquelles Monsieur [B] [T] et Madame [W] [J] épouse [T] ont saisi Madame la présidente du tribunal judiciaire de Draguignan, statuant en référé, aux fins, au visa des articles 145, 835 alinéa 2 du code de procédure civile, 1242 du code civil, 9 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965 et de la jurisprudence citée, de : Les RECEVOIR en leur action, Y FAISANT droit, ENTENDRE DESIGNER tel expert qu'il plaira avec pour mission de : - se rendre sur place en présence des parties ou elles dûment convoquées - prendre connaissance de l'ensemble des pièces contractuelles, administratives et techniques utiles à sa mission - décrire les travaux réalisés par la SCI ZORGATI 23 et la SELARL CHEZ [P] ET JU - se faire remettre les documents contractuels ainsi que toutes pièces utiles - se faire remettre les polices d'assurance couvrant le chantier - se faire remettre les constats dressés par Maître [O], commissaire de justice des 23 et 24 septembre 2024 et du 20 janvier 2025 - se faire remettre l'avis technique dressé par Monsieur [D] en date du 22 mars 2025 - lister les désordres et les dégradations qui y sont mentionnés, y compris dans les parties communes de l'immeuble - décrire l'ensemble des désordres visés dans les constats d'huissier de Maître [O] des 23 et 24 septembre 2024 et du 20 janvier 2025 - décrire la totalité des désordres, vices de construction et défauts de conformités constatés - décrire et évaluer les travaux propres à y remédier, y compris dans les parties communes - préciser et chiffrer tous chefs de préjudices qui pourraient être invoqués - dire si les travaux réalisés présentent des malfaçons, non-façons, ou non-conformités aux normes techniques en vigueur, ou aux conventions entre les parties - si ces désordres sont constatés : - les décrire, - en rechercher la cause, en précisant s'ils proviennent d'une erreur de conception, d'un vice de matériau, d'un défaut ou d'une erreur d'exécution, d'une mauvaise surveillance du chantier, d'une négligence ou l'exploitation ou de toute autre cause - préciser la nature des désordres en donnant notamment son avis sur les points suivants : - si les parties requises ont satisfait à leurs obligations, en procédant aux travaux réalisés, à la réparation des désordres signalés - dire si les désordres constatés compromettent la solidité de l'ouvrage ou l'affectent dans un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, et le rendent impropre à sa destination - fournir tous éléments de nature à permettre de déterminer les responsabilités encourues - identifier tous les travaux de reprise à réaliser, y compris dans les parties communes, et en chiffrer le coût après avoir sollicité des parties la remise de devis qui seront examinés par l'expert et annexés à son rapport - donner toutes indications relatives aux préjudices subis par Monsieur et Madame [T], notamment les préjudices financiers, matériels et de jouissance, CONDAMNER la SCI ZORGATI 23 et la SELARL CHEZ [P] et JU in solidum à leur payer une somme provisionnelle de 20 000 euros et ce à titre de provision à valoir sur la réparation des préjudices causés, CONDAMNER la SCI ZORGATI 23 et la SELARL CHEZ [P] et JU in solidum à rétablir immédiatement et sans délai sous astreinte de 200 euros par jour de retard passé le délai de 8 jours après la signification de l'ordonnance à intervenir, les servitudes des jours de souffrance et d'aération ainsi que d'accès à la terrasse, CONDAMNER la SCI ZORGATI 23 et la SELARL CHEZ [P] et JU in solidum à leur payer une somme de 4000 euros par application de l'article 700 du code de…

DISCUSSION A titre liminaire, il est relevé que l'article 472 du code de procédure civile, applicable en référé lorsque le défendeur ne comparaît pas, impose au juge de statuer sur la demande et de n'y faire droit que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée. De plus, par application de l'article 474 du même code, la présente décision, rendue en premier ressort, sera réputée contradictoire à l'égard de l'ensemble des parties. Sur les demandes relatives à la désignation d'un expert Les époux [T] fondent leurs prétentions sur l'article 145 du code de procédure civile, dans sa version applicable au présent litige, qui dispose : " s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. " Ils exposent : - être notamment propriétaires du lot numéro 7 au sein de la copropriété située [Adresse 7] et [Adresse 3], entre ces deux voies, sur la commune de [Localité 9] ; - qu'ils ont subi plusieurs dégâts des eaux provenant des lots situés au-dessus d'eux, à savoir les lots 3 (local d'habitation au deuxième étage) et 4 (appartement au troisième étage) appartenant à la SCI ZORGATI 23 et donnés à bail à la société CHEZ [P] ET JU ; - qu'ils sont fondés à solliciter la désignation d'un expert judiciaire au vu des constatations de ces désordres pouvant être dus à la dégradation des parties communes, mais également aux violations des stipulations du règlement de copropriété par l'exercice d'une activité illicite de restauration notamment sur le lot 3, ainsi qu'aux atteintes aux servitudes dont bénéficie le fonds dominant des requérants. Sur l'appréciation des critères de l'article 145 précité, il est constant que l'existence de contestations sérieuses ne constitue pas un obstacle à la mise en œuvre de ces dispositions. Il appartient au juge saisi de l'application de ce texte de caractériser le motif légitime d'ordonner une mesure d'instruction sans toutefois procéder préalablement à l'examen de la recevabilité d'une éventuelle action, non plus que de ses chances de succès sur le fond. Il suffit de constater qu'un tel procès est possible, qu'il a un objet et un fondement suffisamment déterminés, que sa solution peut dépendre de la mesure d'instruction sollicitée et que celle-ci ne porte aucune atteinte illégitime aux droits et libertés fondamentaux d'autrui. Aussi, si le requérant à la mesure d'instruction n'a pas à démontrer l'existence des faits qu'il invoque, puisque cette mesure in futurum est justement destinée à les établir, il doit néanmoins justifier d'éléments rendant crédibles ses suppositions et démontrer que le litige potentiel n'est pas manifestement voué à l'échec, la mesure devant être pertinente, utile et de nature à améliorer sa situation probatoire. Il en va autrement s'il dispose d'ores et déjà de moyens de preuve suffisants pour conserver ou établir la preuve des faits litigieux, la mesure étant alors dépourvue de toute utilité. Il est établi l'existence des désordres d'infiltrations, et en dernier lieu d'eaux noires, affectant le lot appartenant aux requérants, notamment par le procès-verbal de constat de commissaire de justice du 20 janvier 2025, le compte-rendu de visite technique établi le 22 mars 2025 par Monsieur [D], conseil technique des requérants, ainsi que les photographies datées du 16 mai 2025. Il en résulte l'existence d'un motif légitime au sens de l'article 145 précité à voir désigner un expert judiciaire. Il sera donné acte aux sociétés ZORGATI 23 et CHEZ [P] ET JU de leurs protestations et réserves, lesquelles n'impliquent aucune reconnaissance de responsabilité. La mission de l'expert sera fixée dans les conditions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et selon les éléments donnés dans le dispositif de la présente ordonnance, étant rappelé que le juge dispose en la matière d'un pouvoir souverain pour déterminer la mission pertinente. (Cass.Civ.1ère, 26 novembre 1980, numéro 79-13.870) La mission proposée sera notamment simplifiée pour retenir les seuls éléments pertinents de nature à déterminer la cause des désordres invoqués. Il sera partiellement intégré les éléments sollicités par les sociétés ZORGATI 83 et CHEZ [P] ET JU pour compléter la mission de l'expert en évitant toutefois qu'il n'ait à se prononcer sur des notions purement juridiques. Sur les demandes relatives aux servitudes Les époux [F] fondent leurs prétentions de ce chef sur l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile selon lequel, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Ils soutiennent que leur acte de propriété, comme le règlement de copropriété, instituent une servitude grevant le lot 3 au profit du lot 2 (devenu 6, 7 et 8, situé au premier étage de l'immeuble et appartenant aux époux [F]). Cette servitude stipule notamment l'obligation pour le lot 3 de maintenir les cuves à mazout pour l'alimentation en chauffage du lot 2, mais aussi des jours de souffrance et des ouvertures d'aération, devant rester à perpétuelle demeure, afin de permettre l'éclairage des bureaux situés dans le lot 2. Ils allèguent l'irrespect de ces stipulations du fait que les carreaux en verre, représentant la seule source de lumière pour leur atelier de voilerie, sont obstrués par les chaises, tables et parasols installés sur la terrasse du lot 3 pour son activité illicite de restauration. Les sociétés défenderesses contestent la matérialité des obstructions invoquées. La société ZORGATI 23 estime que l'expertise judiciaire permettra de déterminer si les servitude des jours de souffrance et d'aération sont altérées. La société CHEZ [P] ET JU soutient que les preuves fournies par les requérants démontrent que l'aménagement de la terrasse n'obstrue en rien ladite servitude ni même son accès. En droit, il est admis que la contestation sérieuse est appréciée souverainement par le juge des référés, et qu'elle ne saurait être constituée par la seule expression d'une opposition aux demandes adverses. La contestation est caractérisée lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions adverses n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point. Les stipulations contractuelles entre les parties ne sont pas contestées quant à la servitude indiquée ci-dessus. De même, il est constant que le règlement de copropriété s'impose au bailleur comme à son locataire. Le procès-verbal de constat de commissaire de justice des 23 et 24 septembre 2024 note que la seule source de lumière de l'atelier de voilerie, exploité dans le lot 7 (anciennement 2) appartenant aux requérants, est constituée par des carreaux en verre situés sur la terrasse du lot 3 loué à la société CHEZ [P] ET JU.

ORDONNONS une expertise et désignons pour y procéder : Monsieur [H] [A] [Adresse 5] [Localité 2] Port. : 06.72.78.66.32 Courriel : [Courriel 8] lequel aura pour mission, après avoir pris connaissance du dossier, s'être fait communiquer tous documents utiles, avoir entendu les parties ainsi que tout sachant : - se rendre sur les lieux sur la commune de [Localité 9] ; - rechercher les conventions verbales ou écrites intervenues entre les parties et annexer à son rapport copie de tous documents utiles ; - décrire sommairement l'état général de l'immeuble en copropriété et indiquer tout élément utile sur son entretien ; - décrire les travaux réalisés sur leurs lots par les sociétés ZORGATI 23 et CHEZ [P] ET JU ; - examiner les ouvrages en litige, vérifier la réalité des désordres invoqués par la partie demanderesse dans son acte introductif d'instance et relatés dans le procès-verbal de constat de commissaire de justice du 20 janvier 2025 et par le compte-rendu de visite technique établi le 22 mars 2025 par Monsieur [D] ; - si ces désordres sont constatés, en rechercher les causes en précisant les moyens d'investigation employés et dire en particulier s'ils proviennent d'une erreur de conception, d'un vice de matériau, d'un défaut ou d'une erreur d'exécution, d'un défaut d'entretien ou de toute autre cause ; indiquer si l'obstruction des servitudes de jours ou des ventilations invoquée par la partie demanderesse à raison des travaux réalisés sur le lot 3 peut être en relation avec les désordres constatés ; en cas de pluralité de causes des désordres, proposer une répartition entre ces différentes causes ; - préciser la nature des désordres, en particulier s'ils sont de nature esthétique, s'ils affectent la solidité de l'ouvrage (parties privatives comme parties communes), s'ils affectent l'ouvrage dans un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement et le rendent impropre à sa destination, ou encore s'ils en diminuent l'usage ; - fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre à la juridiction qui sera éventuellement saisie de se prononcer sur les responsabilités encourues et sur la proportion des responsabilités ; - identifier les travaux de mise en conformité à réaliser, des réparations et de consolidation, et en chiffrer le coût après avoir sollicité des parties la remise de devis qui seront examinés par l'expert et annexés à son rapport ; dans l'hypothèse où les parties n'ont pas fourni les devis attendus, procéder à une évaluation des travaux de reprise ; donner son avis sur les autres préjudices éventuellement invoqués par la partie demanderesse, en particulier sur la durée des travaux de reprise, la durée totale du préjudice de jouissance ainsi que les modes de calcul des préjudices proposés par la partie demanderesse ; en cas d'urgence, proposer les travaux indispensables qui seront réalisés par la partie demanderesse à ses frais avancés ; - faire toute observation jugée utile à la manifestation de la vérité, DISONS que l'expert fera connaître sans délai s'il accepte la mission, DISONS que l'expert sera autorisé à recourir aux services d'un sapiteur de son choix dans une spécialité qui n'est pas la sienne, DISONS qu'à la fin de ses opérations, l'expert adressera un pré-rapport aux parties et leur impartira un délai ne pouvant être inférieur à UN MOIS leur permettant de lui faire connaître leurs observations, DISONS qu'il répondra aux dites observations en les annexant à son rapport définitif, DISONS que l'expert commis convoquera les parties par lettre recommandée avec accusé de réception à toutes les réunions d'expertise avec copie par lettre simple aux défenseurs, leurs convenances ayant été préalablement prises, DISONS toutefois que, dans l'hypothèse où l'expert aurait recueilli l'adhésion formelle des parties à l'utilisation de la plate-forme OPALEXE, celle-ci devra être utilisée pour les convocations, les communications de pièces et plus généralement pour tous les échang…