Face à un logement indécent ou insalubre, la loi française protège l'occupant et impose des obligations strictes au propriétaire. Voici l'analyse stratégique de vos droits et la marche à suivre.
## 1. Vos droits fondamentaux : l'obligation de décence
Le propriétaire a l'obligation légale de vous fournir un logement décent qui ne laisse pas apparaître de risques manifestes pour la sécurité physique ou la santé, et doté des éléments d'équipement et de confort habituels.
* **Source clé :** [L'article 1719 du Code civil](https://www.google.com/search?q=Article+1719+Code+civil) impose au bailleur de délivrer un logement décent et d'en assurer la jouissance paisible.
* **Protection contre l'expulsion :** Si le logement est impropre à l'habitation, le bailleur ne peut pas invoquer la nullité du bail pour vous expulser (Source 3).
---
## 2. La suspension du loyer (Le "Coup d'après")
**ATTENTION :** Ne cessez jamais de payer votre loyer de votre propre initiative. Cela vous mettrait en tort (faute contractuelle) et le propriétaire pourrait demander la résiliation du bail.
La suspension du loyer n'est automatique que dans des cas très précis :
* **Arrêté de mise en sécurité ou d'insalubrité :** Si la mairie ou la préfecture prend un arrêté, le loyer cesse d'être dû dès le premier jour du mois suivant la notification de l'arrêté ([Article L521-2 du Code de la construction et de l'habitation](https://www.google.com/search?q=Article+L521-2+Code+de+la+construction+et+de+l%27habitation)).
* **Anticipation de la partie adverse :** Si vous arrêtez de payer sans arrêté officiel, le propriétaire argumentera devant le juge que vous utilisez l'état du logement comme "prétexte" pour ne pas payer.
---
## 3. La charge de la preuve (Indispensable)
Pour gagner, vous devez prouver l'indécence. Le juge ne se contentera pas de vos affirmations.
* **Photos et vidéos :** Prenez des clichés détaillés (humidité, fils électriques dénudés, fissures, etc.).
* **Mise en demeure :** Envoyez une lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) sommant le propriétaire de faire les travaux. C'est le point de départ juridique obligatoire.
* **Rapport de visite :** Sollicitez le service hygiène de votre mairie ou la CAF. Un rapport officiel d'un inspecteur de salubrité est la preuve "reine" devant un tribunal.
* **Constat d'huissier :** Si vous en avez les moyens, c'est la preuve la plus incontestable.
---
## 4. Stratégie et Risques (Go/No-Go)
### Étape 1 : Phase amiable (Obligatoire)
Envoyez la mise en demeure. Proposez une conciliation via un **Conciliateur de Justice** (gratuit). C'est souvent efficace pour débloquer les travaux sans frais d'avocat.
### Étape 2 : L'action administrative
Si le propriétaire ne réagit pas, contactez la mairie pour déclencher une procédure de **mise en sécurité** (péril) ou d'**insalubrité**.
* **Avantage :** Si l'arrêté est pris, le loyer est suspendu par la loi et le propriétaire peut être contraint de vous reloger à ses frais ([Article L521-1 du CCH](https://www.google.com/search?q=Article+L521-1+Code+de+la+construction+et+de+l%27habitation)).
### Étape 3 : L'action judiciaire
Vous pouvez saisir le Juge des Contentieux de la Protection (Tribunal de proximité).
* **Objectif :** Forcer les travaux sous astreinte (amende par jour de retard), demander une réduction de loyer rétroactive ou des dommages et intérêts.
* **Risque :** La procédure dure entre 6 et 18 mois. Si vous perdez, vous pourriez être condamné aux frais de justice du propriétaire ([Article 700 du CPC](https://www.google.com/search?q=Article+700+Code+de+proc%C3%A9dure+civile)).
**Conseil pragmatique :** Si le logement est gravement dangereux, votre priorité doit être le **relogement** via l'assistance sociale ou la mairie, plutôt que de vous battre des années pour des travaux qui ne seront peut-être jamais faits correctement.
Pour l'application du présent chapitre, l'occupant est le titulaire d'un droit réel conférant l'usage, le locataire, le sous-locataire ou l'occupant de bonne foi des locaux à usage d'habitation et de locaux d'hébergement constituant son habitation principale. Le propriétaire ou l'exploitant est tenu d'assurer le relogement ou l'hébergement des occupants ou de contribuer au coût correspondant dans les conditions prévues à l'article L. 521-3-1. -lorsqu'un établissement recevant du public utilisé aux fins d'hébergement fait l'objet de mesures destinées à faire cesser une situation d'insécurité en application de l'article L. 184-1. Cette obligation est faite sans préjudice des actions dont dispose le propriétaire ou l'exploitant à l'encontre des personnes auxquelles l'état d'insalubrité ou d'insécurité serait en tout ou partie imputable.
I.-Le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l'occupation cessent d'être dus pour les locaux qui font l'objet de mesures décidées en application de l'article L. 184-1, à compter du premier jour du mois qui suit l'envoi de la notification de la mesure de police. Les loyers ou redevances sont à nouveau dus à compter du premier jour du mois qui suit le constat de la réalisation des mesures prescrites. Pour les locaux visés par un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l'insalubrité pris en application de l'article L. 511-11 ou de l'article L. 511-19, sauf dans le cas prévu au deuxième alinéa de l'article L. 1331-22 du code de la santé publique ou lorsque la mesure est prise à l'encontre de la personne qui a l'usage des locaux ou installations, le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l'occupation du local ou de l'installation, qu'il ou elle soit à usage d'habitation, professionnel ou commercial, cesse d'être dû à compter du premier jour du mois qui suit l'envoi de la notification de l'arrêté ou de son affichage à la mairie et sur la façade de l'immeuble, jusqu'au premier jour du mois qui suit l'envoi de la notification ou l'affichage de l'arrêté de mainlevée. Les loyers ou toutes autres sommes versées en contrepartie de l'occupation du local ou de l'installation, qu'il ou elle soit à usage d'habitation, professionnel ou commercial, indûment perçus par le propriétaire, l'exploitant ou la personne ayant mis à disposition les locaux sont restitués à l'occupant ou déduits des loyers dont il devient à nouveau redevable. Lorsque le local visé par l'arrêté mentionné au deuxième alinéa du présent I est un meublé de tourisme, au sens du I de l'article L. 324-1-1 du code du tourisme, les sommes versées en contrepartie de la location cessent d'être dues à compter du jour suivant l'envoi de la notification de l'arrêté ou de son affichage à la mairie et sur la façade de l'immeuble, jusqu'au jour suivant l'envoi de la notification ou l'affichage de l'arrêté de mainlevée. Toute somme indûment perçue par le propriétaire, l'exploitant ou la personne ayant mis à disposition les locaux est restituée au locataire. II.-Dans les locaux visés au I, la durée résiduelle du bail à la date du premier jour du mois suivant l'envoi de la notification de la mainlevée de l'arrêté de traitement de l'insalubrité ou de mise en sécurité ou du constat de la réalisation des mesures prescrites, ou leur affichage, est celle qui restait à courir au premier jour du mois suivant l'envoi de la notification de l'arrêté d'insalubrité ou de péril, de l'injonction, de la mise en demeure ou des prescriptions, ou leur affichage. Ces dispositions s'appliquent sans préjudice des dispositions du dernier alinéa de l'article 1724 du code civil . III.-Lorsque les locaux sont frappés d'une interdiction définitive d'habiter et d'utiliser, les baux et contrats d'occupation ou d'hébergement poursuivent de plein droit leurs effets, exception faite de l'obligation de paiement du loyer ou de toute somme versée en contrepartie de l'occupation, jusqu'à leur terme ou jusqu'au départ des occupants et au plus tard jusqu'à la date limite fixée par l'arrêté de traitement de l'insalubrité ou de mise en sécurité. Un arrêté de traitement de l'insalubrité, un arrêté de mise en sécurité ou la prescription de mesures destinées à faire cesser une situation d'insécurité ne peut entraîner la résiliation de plein droit des baux et contrats d'occupation ou d'hébergement, sous réserve des dispositions du VII de l'article L. 521-3-2 . Les occupants qui sont demeurés dans les lieux faute d'avoir reçu une offre de relogement conforme aux dispositions du II de l'article L. 521-3-1 sont des occupants de bonne foi qui ne peuvent être expulsés de ce fait.
Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ; 2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ; 3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; 4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations.
Continuer avec Google