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Une copropriété dont 1 lot est propriété de la DGFIP peut-elle faire l'objet d'une DUP ORI?
L'engagement d'une **Opération de Restauration Immobilière (ORI)** via une **Déclaration d'Utilité Publique (DUP)** sur un immeuble en copropriété dont l'un des copropriétaires est l'État (représenté par la DGFIP) est une situation juridiquement possible, mais elle présente des particularités procédurales importantes.
Voici l'analyse stratégique de votre situation.
## 1. Le principe : La DUP ORI s'applique à l'immeuble, peu importe le propriétaire
Une ORI, définie par [l'article L313-4 du Code de l'urbanisme](https://www.google.com/search?q=Article+L313-4+Code+de+l%27urbanisme), consiste en des travaux de remise en état complète d'un immeuble. La DUP qui l'accompagne confère à la collectivité le pouvoir de contraindre les propriétaires à réaliser les travaux ou, à défaut, de les exproprier.
Le fait que la **DGFIP** (l'État) possède un lot ne fait pas obstacle à la prise d'une DUP. L'utilité publique est appréciée au regard de l'intérêt général de l'opération de restauration urbaine, et non de la qualité des propriétaires.
## 2. La distinction cruciale : Domaine privé vs Domaine public
Pour savoir comment l'État sera traité dans cette procédure, il faut déterminer la nature du lot détenu par la DGFIP :
* **Domaine privé de l'État (Cas le plus fréquent en copropriété) :** Si le lot est un bureau, un logement de fonction ou un local commercial géré par la DGFIP, il relève du domaine privé. Dans ce cas, l'État est soumis aux mêmes règles que n'importe quel copropriétaire. Il doit voter les travaux et les financer.
* **Domaine public de l'État :** Si le lot est affecté à un service public avec des aménagements spécifiques indispensables, il est inaliénable. On ne peut pas "exproprier" le domaine public. Toutefois, une procédure de "mutation domaniale" ou une convention de transfert peut être nécessaire si l'ORI exige une maîtrise foncière totale.
## 3. L'anticipation du "Coup d'après" : La résistance de l'administration
Bien que soumise à la loi, la DGFIP peut freiner l'opération par deux leviers :
1. **L'inertie budgétaire :** L'État ne peut payer que s'il a les crédits votés. Si l'ORI impose des travaux lourds, la DGFIP pourrait arguer de l'absence de budget pour ne pas voter les travaux en assemblée générale.
2. **L'immunité d'exécution :** On ne peut pas saisir les biens de l'État. Si la copropriété engage des travaux d'office, le recouvrement des charges contre l'État suit des règles comptables publiques strictes (mandatement d'office par le Préfet).
## 4. La charge de la preuve et de la procédure
Pour que la DUP ORI soit inattaquable malgré la présence de l'État :
* **L'enquête parcellaire :** Elle doit identifier précisément le lot de la DGFIP (numéro de lot, quote-part de parties communes).
* **La notification :** La notification des arrêtés de DUP et de cessibilité doit être faite au Préfet de département (représentant l'État propriétaire) et non seulement aux services locaux de la DGFIP.
* **Preuve de l'urgence :** Si l'immeuble est dégradé, la collectivité doit documenter l'insalubrité ou le péril pour justifier que l'utilité publique prime sur le maintien en l'état du patrimoine immobilier de l'État.
## 5. Stratégie et Risques (Go/No-Go)
* **Risque de blocage :** Si la DGFIP refuse de faire les travaux, la collectivité devra théoriquement exproprier l'État. C'est une procédure complexe ("expropriation entre personnes publiques") qui se règle souvent par un arbitrage du Premier ministre ou une cession amiable.
* **Conseil pragmatique :** Avant de lancer la DUP, la collectivité (ou le syndic) doit solliciter le **Pôle de Gestion Domaniale** de la Direction Départementale des Finances Publiques. Il est souvent plus efficace de négocier un rachat amiable du lot par la collectivité ou un opérateur (type SEM ou EPF) en amont de la DUP.
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- La destination actuelle du lot occupé par la DGFIP (bureaux ouverts au public, logement, ou local vacant).
- Si une délibération de la collectivité a déjà été prise pour engager l'ORI.
- Si le lot de l'État représente une quote-part majoritaire ou minoritaire dans les tantièmes de copropriété.
Les sociétés civiles dont l'objet est de construire un ou plusieurs immeubles en vue de leur vente en totalité ou par fractions sont régies par les chapitre 1er et II du titre IX du livre III du code civil et par les dispositions du présent chapitre. Les immeubles construits par elles ne peuvent être attribués, en tout ou en partie, en jouissance ou en propriété, aux associés, en contrepartie de leurs apports, ceci à peine de nullité de l'attribution.
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Les associés sont tenus de satisfaire aux appels de fonds nécessaires à l'accomplissement de l'objet social dans les proportions prévues à l'article L. 211-2, pour autant que ces appels de fonds sont indispensables à l'exécution de contrats de vente à terme ou en l'état futur d'achèvement déjà conclus ou à l'achèvement de programmes dont la réalisation, déjà commencée, n'est pas susceptible de division. Si un associé n'a pas satisfait à ses obligations, ses droits pourront, un mois après mise en demeure restée infructueuse, être mis en vente publique à la requête des représentants de la société par une décision de l'assemblée générale fixant la mise à prix. Sur première convocation, l'assemblée générale se prononce à la majorité des deux tiers du capital social et, sur deuxième convocation, à la majorité des deux tiers des droits sociaux dont les titulaires sont présents ou représentés. Toutefois, nonobstant toute disposition contraire des statuts, les parts détenues par les associés à l'encontre desquels la mise en vente est à l'ordre du jour de l'assemblée ne sont pas prises en compte pour le calcul des majorités requises. La vente a lieu pour le compte de l'associé défaillant et à ses risques. Les sommes provenant de la vente sont affectées par privilège au paiement des dettes de l'associé défaillant envers la société. Ce privilège l'emporte sur toutes les sûretés réelles conventionnelles grevant les droits sociaux du défaillant. Si des nantissements ont été constitués sur les parts vendues en application du présent article, le droit de rétention des créanciers nantis n'est opposable ni à la société ni à l'adjudicataire des droits sociaux.
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